Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10423788 \ CV EXPL 23-1884
Uitspraakdatum: 15 november 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [plaats 1]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J.W. Spanjer
tegen
[gedaagde]
Wonende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M. Stokvis
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 21 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een eis in reconventie ingediend.
1.2.
Op 17 oktober 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Als reactie op de eis in reconventie heeft [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 15 mei 2015 huurde [eiseres] van [gedaagde] de woning staande en gelegen aan het adres [adres] te [plaats 1].
2.2.
[eiseres] diende maandelijks € 900,00 te voldoen, bestaande uit de kale huur van
€ 775,00 en een bedrag van € 125,00 als voorschot voor gas, elektra en water.
€ 775,00 en een bedrag van € 125,00 als voorschot voor gas, elektra en water.
2.3.
Omdat [eiseres] aanspraak wilde maken op huurtoeslag hebben partijen besloten een nieuwe huurovereenkomst op te stellen, welk overeenkomst op 22 maart 2017 door partijen werd ondertekend.
2.4.
[eiseres] diende nog steeds maandelijks € 900,00 te voldoen, nu bestaande uit de kale huur van € 640,00 en een bedrag van € 165,00 als voorschot voor gas, elektra en water en een bedrag van € 95,00 voor vergoeding van bijkomende leveringen en diensten.
2.5.
[eiseres] heeft een waarborgsom van € 1.350,00 aan [gedaagde] voldaan.
2.6.
Bij aanvang van de huurovereenkomst is een check-in opgemaakt.
2.7.
Zonder toestemming van [gedaagde] heeft [eiseres], door een deel van de keukendeur uit te zagen, een kattenluik in de keukendeur geplaatst.
2.8.
[eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 augustus 2022.
2.9.
Naar aanleiding van de opzegging geeft [gedaagde] op 12 augustus 2022 aan dat het zeil door [eiseres] vervangen moet worden. Tevens wordt de mogelijkheid besproken dat [eiseres] zelf zorgdraagt voor het terugplaatsen van het verwijderde deel van de keukendeur. Heemkerk geeft daarbij aan dat hij twijfels heeft of de keukendeur netjes hersteld kan worden.
2.10.
Op 15 augustus 2022 geeft [eiseres] aan dat zij tot herstel van de keukendeur zal overgaan maar niet tot vervanging van het zeil.
2.11.
Op 17 augustus 2022 geeft [gedaagde] aan geen vertrouwen te hebben dat de keukendeur onzichtbaar hersteld kan worden en verzoekt om vervanging van de gehele keukendeur. Tevens houdt [gedaagde] [eiseres] aan eerder gemaakte afspraak dat zij het zeil zou vervangen.
2.12.
[eiseres] reageert op 23 augustus 2023 dat er sprake is van normale gebruikerssporen op het zeil en zij niet tot vervanging zal overgaan. Tevens herhaalt zij haar aanbod om tot herstel van de keukendeur over te gaan, welk aanbod geldt tot woensdag 24 augustus 2023.
2.13.
Bij gebreke van een reactie geeft [eiseres] op 25 augustus 2023 aan dat het aanbod tot herstel van de keukendeur is komen te vervallen. [eiseres] heeft nog kosten gemaakt van € 95,04 om haar riool te repareren, die door [gedaagde] vergoed moeten worden.
2.14.
Op 31 augustus 2022 heeft [eiseres] de woning leeg en ontruimd opgeleverd aan [gedaagde] en is er een check-out opgemaakt.
2.15.
[gedaagde] heeft bij einde van de huurovereenkomst de waarborgsom niet aan [eiseres] teruggestort.
3.De vordering in conventie
3.1.
[eiseres] vordert betaling van € 1.350,00 aan waarborgsom, € 95,04 aan reparaties aan het riool en € 262,27 aan incassokosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] ten onrechte de waarborgsom achterhoudt. Partijen hebben namelijk overeenstemming bereikt over het herstel van de keukendeur, waarna [gedaagde] ten onrechte zijn instemming heeft ingetrokken. De oorzaak van de verstopping van het riool was gelegen in het appartement boven het gehuurde, reden waarom de kosten voor [gedaagde] moeten te komen.
4.Het verweer en vordering in reconventie
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij verrekent de waarborgsom met de kosten voor een nieuwe keukendeur van € 1.360,00. Hij mocht zich bedenken en toch niet akkoord gaan met het voorstel van [eiseres] om de keukendeur te herstellen. Het betrof daarnaast een aanbod van de zijde van [eiseres], welk aanbod is komen te vervallen. Tot slot heeft hij kosten moeten maken van € 890,00 om het beschadigde zeil te herstellen. [gedaagde] stelt dat het zeil versneld is verouderd doordat [eiseres] (in strijd met de huurovereenkomst) haar bedrijf heeft gevestigd in het gehuurde en is gaan samenwonen. Er is dan ook geen sprake van normale slijtage, zodat de kosten voor herstel voor [eiseres] moeten komen. [gedaagde] betwist verantwoordelijk te zijn voor de herstelkosten van het riool van [eiseres].
4.2.
In geval zijn beroep op verrekening in conventie slaagt, vordert [gedaagde] nog een bedrag van € 900,00 in reconventie zijnde de nog resterende herstelkosten. In geval zijn beroep op verrekening in conventie niet slaagt, vordert [gedaagde] in reconventie een bedrag van € 2.250,00 zijnde de totaalbedrag aan herstelkosten.
4.3.
[eiseres] heeft in reconventie verweer gevoerd. [eiseres] betwist dat er een noodzaak is om de deur geheel te vervangen, het uitgezaagde stuk kan weer terug geplaatst worden.
4.4.
Zij voert verder aan dat het zeil bij aanvang in de woning al gebruikerssporen bevatte en minimaal tien jaar oud moet zijn. Er is sprake van normale slijtage. [eiseres] heeft maar op zeer beperkte schaal les gegeven en maar kort samengewoond. Dit kan niet tot extra slijtage hebben geleid. Vervanging van de vloer speelde eigenlijk geen rol meer en is pas in onderhavige procedure weer aan de orde gekomen. Er is sprake van rechtsverwerking.
5.De beoordeling
5.1.
De vorderingen in conventie en reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2.
In beginsel heeft [eiseres] recht op terugbetaling van de bij aanvang van de huurovereenkomst door haar betaalde borg. Dit lijdt slechts uitzondering, indien vast komt te staan dat er nog sprake is van achterstallige huurpenningen en/of betalingen uit hoofde van de huurovereenkomst anderszins, dan wel dat [eiseres] het gehuurde niet correct zou hebben opgeleverd. In dat geval kan [gedaagde] een beroep op verrekening doen.
Keukendeur
5.3.
Niet in geschil is dat [eiseres] zonder toestemming een kattenluik heeft geplaatst in de keukendeur en niet tot herstel hiervan is overgegaan. [eiseres] heeft daarmee bij het einde van de huur het gehuurde niet opgeleverd in dezelfde staat waarin het gehuurde is aanvaard. [gedaagde] doet dan ook terecht een beroep op verrekening.
5.4.
De discussie of [gedaagde] al dan niet gerechtigd was om toch niet akkoord te gaan met terugplaatsing van het uitgezaagde deel van de keukendeur leidt niet tot een andere beslissing en zal dan ook verder onbesproken blijven.
5.5.
[eiseres] heeft de hoogte van de door [gedaagde] genoemde kosten niet betwist, zodat een beroep op verrekening van het bedrag van € 1.360,00 slaagt.
Het zeil
5.6.
Bij aanvang huur was de zeil reeds aanwezig in het gehuurde en deze bevatte reeds slijtage plekken. Bij einde huur is de staat van het zeil slechter. Het is echter niet voldoende vast komen te staan dat het samenwonen en het geven van gitaarles aan kinderen heeft gezorgd voor extra slijtage. Het komt de kantonrechter dan ook voor dat hier sprake is van normale slijtage dat voor rekening van [gedaagde] komt.
5.7.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht inzake de afschrijvingen van het meubilair, behoeft – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen – geen verdere bespreking en beoordeling meer.
Kosten riool
5.8.
[eiseres] heeft gesteld dat de kosten voor het verhelpen van de rioolproblemen voor rekening van [gedaagde] moeten komen omdat de oorzaak gelegen was in het appartement boven het gehuurde. [eiseres] kan niet worden gevolgd in dit standpunt. Ten eerste omdat de oorzaak van de verstopping niet vast is komen te staan. Ten tweede omdat [eiseres] niet heeft onderbouwd waarom [gedaagde] verantwoordelijk zou moeten zijn voor een verstopping afkomstig van de bovenburen. Het verweer van [gedaagde] dat er sprake is van huurdersonderhoud slaagt. De vordering wordt dan ook afgewezen.
Incassokosten
5.9.
Nu de vordering van [eiseres] wordt afgewezen, komen de incassokosten ook niet voor toewijzing in aanmerking.
Conclusie
5.10.
De conclusie is dat [gedaagde] de kosten voor de keukendeur (€ 1.360,00) op de waarborgsom (€ 1.350,00) in mindering mocht brengen, de kosten voor de zeil komen voor rekening van [gedaagde]. De overige vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.
5.11.
De vordering in conventie wordt dan ook afgewezen. In reconventie wordt een bedrag van € 10,00 toegewezen.
5.12.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
In reconventie
6.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] € 10,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 mei 2023 tot aan de dag van algehele betaling;
6.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter