ECLI:NL:RBNHO:2023:11447

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10675419 \ CV EXPL 23-5570

Vonnis van 15 november 2023

in de zaak van

de stichting

STICHTING PRÉ WONEN,

gevestigd te Haarlem,

eisende partij,

hierna te noemen: Pré Wonen,

gemachtigde: Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

verschenen bij: [zoon 1] en [zoon 2] [familienaam]

1.De procedure

1.1.

Pré Wonen heeft [gedaagde] gedagvaard op 18 augustus 2023. Namens [gedaagde] heeft [zoon 1] mondeling geantwoord. Op 20 oktober 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij namens Pré Wonen mevrouw [betrokkene 1] en mevrouw [betrokkene 2] aanwezig waren vergezeld met de gemachtigde, mr. D. Bernard. Namens [gedaagde] waren aanwezig de heer [zoon 1] en [zoon 2] [familienaam] (gezamenlijk te noemen: de zonen) met een tolk en bijgestaan door mr. A. Ang. Tevens was mevrouw [betrokkene 3] van Centrum van Jeugd en Gezin aanwezig. Er zijn pleitaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van Pré Wonen de woning staande en gelegen op het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] tegen (na vermindering op grond van de Wet Huurverlaging 2023) een laatstelijk huurprijs van € 580,84 per maand (hierna: het gehuurde).

2.2.

[gedaagde] woonde in het gehuurde met zijn vrouw en zeven kinderen, waaronder [zoon 1] (thans 20 jaar) en [zoon 2] (thans 18 jaar).

2.3.

In de huurovereenkomst is – voor zover relevant – bepaald:

“IV de huurprijsU betaalt voor het gehuurde een bruto huurprijs van € 756,32 (zegge zevenhonderdzesenvijftig euro en tweeëndertig eurocent) per maand. Dit bedrag betaalt u, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van iedere maand aan ons. Wij mogen de huurprijs jaarlijks wijzigen. De eerste wijziging vindt plaats op 1 juli 2022.”

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Pré Wonen van toepassing verklaard.

2.5.

In de Algemene Huurvoorwaarden is – voor zover relevant – bepaald:
13.2.Als één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in achtneming van artikel 6:96 lieden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,00 (exclusief btw) verschuldigd zal zijn.

(…)

2.6.

[gedaagde] heeft niet langer zijn hoofdverblijf in het gehuurde. Hij is met het gezin via Turkije naar Syrië gereisd. Tot op heden zijn alleen [zoon 1] en (later) [zoon 2] teruggekeerd naar Nederland.

2.7.

[zoon 1] heeft beschikking over tijdelijk onderdak (Perron 18), [zoon 2] verblijft nog in de woning. De overige gezinsleden verblijven thans niet in de woning.

2.8.

In een e-mail van Pré Wonen aan de gemeente [plaats] van 27 juli 2023 staat:
Jij vroeg ons of wij een mogelijkheid zien om de 2 broers [familienaam] (20&18 jaar oud) samen te huisvesten. (…)Ons antwoord op de vraag of wij de jongens gezamenlijk kunnen/willen huisvesten is nee. (…)De oudste broer heeft al een plek bij Perron 18, wellicht is daar ook plek voor de jongste en kunnen ze van daaruit doorstromen via het Pact van uitstroom/uitstroomtafel.Of via jeugdzorg met begeleiding in een contigentenwoning.De Spaarnevleugels in Haarlemmermeer zou ook een optie kunnen zijn.Een urgentie via het Vierde Huis.Dit zijn allemaal wegen die tot de mogelijkheden behoren.Helaas zijn er veel uitzonderlijke situaties en ook die verwijzen wij naar de bovengenoemde reguliere kanalen. (…)

2.9.

In een brief van Landelijk Knooppunt Huwelijksdwang en achterlating aan [zoon 2] van 27 juli 2023 staat:
(…) Na ontvangst van de melding hebben wij onderzoek verricht naar de mogelijk gedwongen achterlating. Op basis van de gesprekken met jou, Veilig Thuis Kennemerland, het ministerie van Buitenlandse Zaken, het sociaal wijkteam [plaats], de gemeente [plaats], Leerplein, Internationale schakelklas, de Taalklas, ISK [plaats], Twijs en Vluchtelingenwerk [plaats], zijn wij tot de conclusie gekomen dat er inderdaad sprake is van achterlating. (…)

2.10.

In de gedragscode voor verhuurders “Ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen” van het ministerie van Binnenlandse zaken staat:
(…) Daarnaast zijn er jongeren die door verlating achterblijven en verweesd raken. Deze gedragscode is op alle genoemde groepen wezen van toepassing. (…)Algemeen- Indien een jongvolwassene wees wordt, wordt door de verhuurder maatwerk geboden, waarbij het uitgangspunt is dat de wees niet op straat komt te staan en op het gebied van huisvesting wordt ondersteund. (…)Maatwerk(…)- Het uitgangspunt van de afspraken in deze gedragscode is om de wees de zekerheid te bieden van een passende woonruimte na het overlijden van de ouder(s) (en tevens huurder(s) van de woning waarin de wees woonachtig is) om daarmee te voorkomen dat de wees op straat komt te staan.(…)- Ook indien de woning niet passend is voor de wees, biedt de verhuurder de wees op de kortst mogelijke termijn de mogelijkheid om in de ouderlijke woning te blijven wonen door het aanbieden van een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of zoveel korter als door de wees is gewenst.- Uiterlijk direct aansluitend na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar, of zoveel eerder als mogelijk en gewenst door de wees, biedt de verhuurder de wees een passende woning aan binnen de eigen portefeuille in de vorm van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. (…)

3.Het geschil

3.1.

Pré Wonen vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.070,05 plus € 580,84 voor iedere maand dat het gehuurde niet wordt ontruimd en betaling van de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] is verschenen bij zijn zonen en zij voeren verweer. De zonen hebben een eigen belang bij het behoud van de woning. De zonen hebben toegelicht dat [gedaagde] het gezin tegen hun wil heeft meegenomen naar Syrië en niet meer wil terugkeren. De zonen (eerst [zoon 1] en vervolgens [zoon 2]) zijn er in geslaagd om zelf naar Nederland terug te keren en willen hier een bestaan opbouwen. [zoon 1] heeft weliswaar een tijdelijk onderkomen, maar [zoon 2] niet. Zij hebben dus belang bij behoud van de woning, te meer omdat moeder met de overige kinderen (vermoedelijk) ook wil terugkeren naar Nederland. De zonen hebben een beroep gedaan op de Gedragscode “Ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen” (hierna de Gedragscode). De gemeente is bereid om voorlopig de huur van de woning te betalen.

4.De beoordeling

4.1.

Uitgangspunt is dat de woning bedoeld is als hoofdverblijf voor [gedaagde], zijn echtgenote en hun zeven kinderen. Vast staat dat [gedaagde], zijn echtgenote en het grootste deel van hun kinderen hun hoofdverblijf daar niet meer hebben: zij wonen immers in Syrië. De zonen hebben weliswaar aangevoerd dat moeder het voornemen heeft om met meerdere kinderen weer naar de woning terug te keren, maar enige onderbouwing van dat betoog hebben zij niet kunnen geven. Het laatste contact met moeder heeft in augustus 2023 plaatsgevonden en het is onduidelijk waar moeder zich thans bevindt.

4.2.

Verder staat ook vast dat een huurachterstand van meerdere maanden huur is ontstaan. [gedaagde] heeft sinds het vertrek naar Syrië de huur niet meer betaald. Vervolgens heeft de gemeente enkele maanden huur betaald, maar die betalingen heeft zij, ondanks een toezegging daartoe, niet doorgezet.

4.3.

Het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde en het laten ontstaan van een huurachterstand, vormen tezamen, maar ook ieder voor zich, een zodanig ernstige wanprestatie dat deze de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vraag is evenwel of de belangen van de zonen tot een ander oordeel zouden moeten leiden.

4.4.

De zonen hebben een beroep gedaan op de Gedragscode. Zij voeren aan dat zij door achterlating (zie de brief in r.o. 2.9) als wezen moeten worden aangemerkt. Op grond van de Gedragscode is de verhurende woningcorporatie in zo’n geval gehouden om maatwerk te leveren dat er op is gericht dat de achtergebleven jongvolwassenen niet op straat komen te staan. De Gedragscode schrijft voor dat de verhuurder, in het geval de ouderlijke woning niet als passend voor de achterblijvers moet worden aangemerkt, de achterblijvers een tijdelijk contract aanbiedt, waarna de achterblijvers kunnen doorstromen naar een wel voor hen passende woning. Pré Wonen is hierop gewezen en haar is ook gevraagd om een andere oplossing voor de zonen te bieden, maar zij heeft dat simpelweg geweigerd en geen verdere inspanning willen leveren. Pré Wonen heeft aangevoerd dat in feite van haar wordt verlangd dat zij buiten de reguliere kanalen om een oplossing biedt, terwijl zij tegelijkertijd gehouden is om schaarse woonruimte rechtvaardig en doelmatig te verdelen. Pré Wonen vindt de situatie voor de zonen ook schrijnend, maar heeft aangevoerd dat de verantwoordelijkheid voor passende huisvesting voor hen niet op haar rust en dat daarvoor gebruik moet worden gemaakt van de gebruikelijke kanalen.

4.5.

Het beroep op de Gedragscode kan de zonen niet baten. Deze code heeft geen wettelijke status en is niet afdwingbaar. Toepassing daarvan in die zin dat de zonen (vooralsnog) in het gehuurde zouden mogen blijven wonen, zou er verder toe leiden dat Pré Wonen zou handelen in strijd met artikel 6:268 BW, althans met de strekking daarvan. Gesteld noch gebleken is immers dat de zonen met hun [gedaagde] een duurzaam gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 6:268 BW voerden. Vast staat verder dat zij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg bieden voor een behoorlijke nakoming van de huur: zij zijn thans immers niet in staat de huur te betalen. Ten slotte moet er van uit gegaan worden dat zij niet in aanmerking komen voor een huisvestigingsvergunning omdat de woning met vijf kamers te groot is voor twee personen, terwijl zij vermoedelijk ook niet voldoen aan toelatingscriteria en urgentiecriteria.

4.6.

Aangezien [gedaagde] door het niet betalen van de huur en door het gehuurde niet als zijn hoofdverblijf te gebruiken, ernstig tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst en het beroep van de zonen op de Gedragscode niet opgaat, zullen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. Anders dan de zonen betogen, heeft Pré Wonen daarbij ook belang. Ten eerste is, ondanks een toezegging van de gemeente, de huur gedurende meerdere maanden niet betaald en zijn in ieder geval de zonen daartoe zelf niet in staat. Ten tweede is het de taak van Pré Wonen om schaarse woonruimte rechtvaardig en doelmatig te verdelen en heeft zij onbetwist aangevoerd dat voor (grote) woningen als de onderhavige lange wachtlijsten bestaan. Het is aan de gemeente, althans niet aan Pré Wonen, om een oplossing voor de zonen te zoeken: het behoeft geen betoog dat hun situatie verre van benijdenswaardig is. Om de gemeente, althans de zonen, zelf daarvoor nog enige tijd te geven, zal de huurovereenkomst worden ontbonden per 15 januari 2024. Per die datum moet het gehuurde worden ontruimd.

4.7.

Ook de vorderingen tot betaling van de lopende huur en de gebruiksvergoeding na ontbinding van de huurovereenkomst worden toegewezen. In dat verband wordt nog het volgende overwogen.

4.8.

De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn).

4.9.

In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden en in aanmerking genomen hetgeen door Pré Wonen in dit geding wordt gevorderd, de volgende bedingen ter toetsing voor: het huurprijswijzigingsbeding en het beding voor de buitengerechtelijke kosten. De bedingen zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze zijn niet als kernbeding aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat over deze bedingen is onderhandeld.

4.10.

Ambtshalve toetsing van het huurprijswijzigingsbeding kan achterwege blijven: ook als het beding oneerlijk zou zijn, heeft dit geen invloed op de gevorderde huurachterstand omdat gesteld noch gebleken is dat de huidige huurprijs hoger is dan de aanvangshuurprijs. Integendeel: deze is recentelijk zelfs verlaagd.

4.11.

Pré Wonen vordert de buitengerechtelijke incassokosten op grond van de wettelijke regelingen en niet op grond van artikel 13 van de Algemene Huurvoorwaarden.

4.12.

Desondanks moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of het rentebeding in artikel 13 van de Algemene Huurvoorwaarden een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn. Als sprake is van een oneerlijk beding, bestaat er namelijk ook geen aanspraak op (daarvoor in de plaats komende) wettelijke schadevergoeding. Dit volgt uit de uitspraak van 27 januari 2021 van het Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68).

4.13.

[gedaagde] is een consument en dat betekent dat slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) door hem verschuldigd zijn. Artikel 13 van de Algemene Huurvoorwaarden verwijst rechtstreeks naar het Besluit voor de berekening van de incassokosten en wijkt dan ook niet af van het bepaalde in artikel 6:96 BW. Het beding wordt niet als oneerlijk beschouwd.

4.14.

Pré Wonen heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De hoogte van de vordering wordt getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 139,54 toegewezen.

4.15.

Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:

- betalingsachterstand t/m 31 augustus 2023

€

1.930,51

- buitengerechtelijke incassokosten

€

139,54

totaal

€

2.070,05

- betalingen

€

0,00

-/-

Totaal

€

2.070,05

4.16.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Pré Wonen als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

129,14

- griffierecht

€

365,00

- salaris gemachtigde

€

398,00

(2,00 punten × € 199,00)

Totaal

€

892,14

4.17.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissingDe kantonrechter

5.1.

ontbindt met ingang van 15 januari 2024 de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning, staande en gelegen te ([postcode]) [plaats] aan de [adres];

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde per 15 januari 2024 met al de zijnen (waaronder in ieder geval de zonen) en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Pré Wonen te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Pré Wonen van € 2.070,05 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.930,51 vanaf 18 augustus 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 580,84 voor iedere maand dat hij (en/of zijn zonen) na 31 augustus 2023 tot en met ontruiming en oplevering van het gehuurde in gebruik heeft;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Pré Wonen tot dit vonnis vastgesteld op € 892,14, en de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50.

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.