ECLI:NL:RBNHO:2023:11715

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10618881 \ VV EXPL 23-90

Uitspraakdatum: 6 november 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting
Stichting Pré Wonen

gevestigd te Velserbroek

eiseres

verder te noemen: Pré Wonen

gemachtigde: mr. D. de Vries

tegen

1.1. [gedaagde 1]

zonder bekende vaste woon- of verblijfplaats
krachtens huurovereenkomst wonende te [plaats]
gedaagde sub 1

verder te noemen: [gedaagde 1]
niet verschenen

2.[gedaagde 2]wonende te [plaats]gedaagde sub 2

verder te noemen: [gedaagde 2]

gemachtigde: mr. P. van der Putt

3. Zij die verblijven in de onroerende zaak (of een gedeelte daarvan) aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats]gedaagden sub 3
verder te noemen: gedaagden sub 3
niet verschenen

1.Het procesverloop

1.1.

Pré Wonen heeft gedaagden op 19 september 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2023. [gedaagde 1] en gedaagden sub 3 zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. Tegen [gedaagde 1] en gedaagden sub 3 is verstek verleend.

1.3.

De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat Pré Wonen en [gedaagde 2] ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.

1.4.

Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde 2] bij brief van 20 november 2023 nog stukken toegezonden.

2.Feiten

2.1.

[gedaagde 1] huurt sinds 1 maart 2017 een sociale huurwoning van Pré Wonen aan de [adres] in [plaats] (hierna ook: de woning).

2.2.

In artikel VI van de huurovereenkomst staat:
Tijdens de duur van deze huurovereenkomst woont u in het gehuurde. (…)

2.3.

In artikel 6.4 van de Algemene Huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst staat:
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouding bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben(…).

2.4.

In artikel 15 van de Algemene Huurvoorwaarden staat:
Indien de huurder een bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt en daarmee een wanprestatie pleegt, kan verhuurster een onmiddellijk opeisbare boete vorderen van € 25,- per dag (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens). Daarnaast blijft de huurder de verplichting houden om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en blijven de overige rechten van de verhuurster op schadevergoeding ook bestaan. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.

2.5.

In september 2022 is Pré Wonen een onderzoek gestart naar de bewoning van de woning door [gedaagde 1]. Pré Wonen heeft geconstateerd dat [gedaagde 1] niet in de woning woont.

2.6.

Per brief van 12 april 2023 heeft (de gemachtigde van) Pré Wonen aan [gedaagde 1] geschreven:
Sinds september 2022 is bij Stichting Pré Wonen bekend geworden dat u niet in de woning woont en dat u daar (dus) (ook) niet uw hoofdverblijf heeft. U heeft dit zelf ook meerdere malen erkend tegenover de medewerkers van Pré Wonen. Deze medewerkers hebben u uitgelegd dat u in de woning moet wonen en daar uw hoofdverblijf moet hebben. Desondanks woont u inmiddels al ruim een half jaar in Engeland. Dit staat niet ter discussie.Daarnaast heeft u ook nog verschillende keren toegezegd om weer terug te keren naar de

woning. U heeft toegezegd om op of omstreeks 11 januari 2023 en daarna om op of omstreeks 15 februari 2023 de woning weer te gaan bewonen. Recent heeft Pré Wonen vernomen dat u van plan bent om op of omstreeks eind april 2023 terug te keren naar uw woning. Voor Pré Wonen is dat te laat en bovendien heeft Pré Wonen geen vertrouwen meer in uw toezeggingen. Het voorgaande betekent immers dat u nu inmiddels al een half jaar niet in de woning woont. Tijdens huisbezoeken wordt u nooit thuis aangetroffen. Daar komt bij dat u de woning aan derden in gebruik gegeven heeft.(…)

Ter voorkoming van een gerechtelijke procedure stelt Pré Wonen u in de gelegenheid om

vrijwillig de huurovereenkomst op te zeggen. Doet u dat niet dan loopt u het risico dat Pré

Wonen een gerechtelijke procedure zal starten waarbij zij ontbinding van de

huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde zal vorderen. Bijgaand treft u een

'Huuropzeggingsformulier' aan. Deze ontvang ik graag ingevuld en ondertekend retour van u waarbij u de huurovereenkomst niet later dan per 15 mei 2023 opzegt.

2.7.

[gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd en de woning niet ter beschikking van Pré Wonen gesteld.

2.8.

Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding stond [gedaagde 2] ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) op het adres van de woning.

2.9.

[gedaagde 1] is niet meer ingeschreven op dat adres. Zij verblijft met haar minderjarige kinderen sinds het najaar van 2022 in Engeland, waar de kinderen ook naar school gaan.

3.De vordering

3.1.

Pré Wonen vordert (samengevat) dat de kantonrechter, bij wijze van voorlopige voorziening, gedaagden veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert Pré Wonen dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling van een huurachterstand.

3.2.

Pré Wonen legt aan de vordering tegen [gedaagde 1] ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde 1] met haar kinderen al sinds september 2022 niet meer in de woning verblijft en is uitgeschreven uit de Basisregistratie Personen (BRP). [gedaagde 1] handelt daarmee in strijd met de huurovereenkomst. Door de woning niet te gebruiken als hoofdverblijf wordt de huurwoning onttrokken aan het al zeer schaarse aanbod van woonruimte in de sociale huursector. Ook heeft [gedaagde 1] de woning in strijd met de huurovereenkomst aan derden in gebruik gegeven. Daarnaast heeft [gedaagde 1] een huurachterstand laten ontstaan.

3.3.

Aan de vorderingen tot ontruiming tegen [gedaagde 2] en gedaagden sub 3 legt Pré Wonen (samengevat) ten grondslag dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven. Pré Wonen stelt dat [gedaagde 2] in de BRP staat ingeschreven op het gehuurde en dat hij daar mogelijk verblijft met mevrouw [betrokkene] met wie hij volgens Pré Wonen is gehuwd. Mogelijk verblijven ook andere personen op het adres.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde 2] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat [gedaagde 1] en hij een Somalisch-islamitische achtergrond hebben en in 2012 volgens de regels van hun geloof met elkaar zijn getrouwd. Met mevrouw [betrokkene] heeft hij al heel lang geen contact en heeft geen idee waar zij is, hoewel hij nooit officieel van haar gescheiden is. Hij is dus geen ‘derde’ is aan wie [gedaagde 1] de woning in gebruik heeft gegeven. Het verblijf van [gedaagde 1] in het buitenland is bovendien van tijdelijke aard. In december 2023 zal [gedaagde 1] samen met de kinderen weer in de woning terugkeren. Voor het gezin is het essentieel dat zij de woning kunnen blijven bewonen. De kinderen hebben bij terugkomst een veilig huis nodig en moeten naar school. [gedaagde 2] verzoekt de kantonrechter om zijn gezin de gelegenheid te geven om in december 2023 weer de woning te bewonen. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door de ontruiming toe te wijzen onder opschortende voorwaarde dat [gedaagde 1], [gedaagde 2] en de kinderen niet in december 2023 samen in de woning wonen.

5.De beoordeling

Vonnis op tegenspraak

1.1.

Tegen [gedaagde 1] en gedaagden sub 3 is verstek verleend. Omdat [gedaagde 2] wel in het geding is verschenen, zal op grond van artikel 140 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tussen partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
Spoedeisend belang

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Pré Wonen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een vermoeden van woonfraude, terwijl Pré Wonen als sociaal verhuurder de taak heeft woningen eerlijk onder de gegadigden te verdelen en er voor woningen als de onderhavige lange wachtlijsten van gegadigden bestaan.

De vorderingen tegen [gedaagde 1]

Ontruiming

5.2.

Pré Wonen vordert veroordeling van [gedaagde 1] tot ontruiming van de woning. Pré Wonen legt aan die vordering (onder meer) ten grondslag dat [gedaagde 1] en haar kinderen al vanaf september 2022 niet meer in de woning verblijven. Ook zijn zij uitgeschreven uit de BRP van het adres van de woning. [gedaagde 1] handelt daarmee in strijd met de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is zo ernstig dat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming van de woning gerechtvaardigd is.

5.3.

De kantonrechter wijst de vordering toe, nu Pré Wonen daarbij een spoedeisend belang heeft en de vordering de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig voorkomt.
Huurachterstand

5.4.

Pré Wonen vordert een huurachterstand van € 2.169,26. Volgens het bij de dagvaarding gevoegde overzicht (productie 8) gaat het om een deel van de huur over november 2022 (€ 363,77) en de volledige huur over de maanden maart, april en mei 2023 (3x € 601,83).

5.5.

Ter zitting heeft Pré Wonen een uitgebreid betalingsoverzicht overgelegd. Daarop staat geen openstaand saldo over de maand april 2023. Voor zover de vordering betrekking heeft op die maand komt de vordering de kantonrechter ongegrond voor. De conclusie is dat de kantonrechter de vordering zal toewijzen tot een bedrag van € 1.567,43 (€ 363,77 + € 601,83 + € 601,83). De wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen zal worden toegewezen vanaf de vervaldata van die termijnen tot de dag van voldoening.

De vordering om de maandelijkse huur te blijven voldoen

5.6.

Pré Wonen vordert dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld om de maandelijkse huur te blijven voldoen totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd dan wel totdat de woning is ontruimd. Deze vordering zal worden toegewezen als na te melden.

Boete

5.7.

Pré Wonen vordert € 1.000,00 aan boete op grond van artikel 15 van de algemene huurvoorwaarden. De overeenkomst tussen Pré Wonen en [gedaagde 1] moet worden aangemerkt als een consumentenovereenkomst zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn). Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die tot doel of tot gevolg hebben ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’

5.8.

De kantonrechter constateert dat in de algemene huurvoorwaarden geen limiet is gesteld aan de bij tekortkomingen op grond van artikel 15 van de algemene huurvoorwaarden te verbeuren boetes. Daardoor kunnen de boetes oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding (meer) staat tot de geleden schade. Daarnaast stelt het beding een boete op elke overtreding van een bepaling uit de algemene huurvoorwaarden, ongeacht de aard van die overtreding. Aldus kan onvoldoende worden getoetst of de gedraging waarop de boete is gesteld, een voldoende ernstige tekortkoming is om de boete te rechtvaardigen.

5.9.

Op grond van het voorgaande is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter het boetebeding in artikel 15 van de algemene huurvoorwaarden oneerlijk in de zin van de richtlijn. Het beding dient daarom buiten toepassing te blijven. Dat Pré Wonen in de dagvaarding zelf een maximum van € 1.000,00 vaststelt voor de boete en haar vordering daartoe heeft beperkt, maakt dit niet anders. De kantonrechter moet immers beoordelen of het overeengekomen boetebeding als zodanig oneerlijk is en niet of de gevorderde gematigde boete oneerlijk is. De op grond van dit beding ingestelde vordering is daarom niet toewijsbaar.

De vordering tegen [gedaagde 2]

Ontruiming

5.10.

[gedaagde 2] voert verweer tegen de gevorderde ontruiming en bijkomende vorderingen. Zijn verweer komt er in het kort op neer dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen omdat [gedaagde 1] en hun beide kinderen in december 2023 zullen terugkeren in de woning.

5.11.

De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagde 2]. Vast staat dat [gedaagde 2] naar Nederlands recht niet gehuwd is met [gedaagde 1] noch een geregistreerde partnerschap met haar is aangegaan. [gedaagde 2] heeft zijn betoog dat hij naar Somalisch-islamitisch recht met [gedaagde 1] is gehuwd, op geen enkele wijze onderbouwd: zelfs een verklaring van [gedaagde 1] die volgens hem de moeder van zijn kinderen is, ontbreekt. Van wettelijk medehuurderschap op grond van artikel 7:266 BW kan dus geen sprake zijn. Evenmin is gebleken dat [gedaagde 2] Pré Wonen verzocht heeft om toekenning van medehuurderschap op grond van 7:267 lid 1 BW, nog afgezien van de vraag of aan de voorwaarden daarvoor voldaan zou zijn. [gedaagde 2] zou als partner van [gedaagde 1] hoogstens als ‘medebewoner’ kunnen worden aangemerkt. Dat geeft hem echter geen zelfstandig recht op de woning.

5.12.

De conclusie is dat [gedaagde 2] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Daarmee ligt de vordering tot ontruiming voor toewijzing gereed. De kantonrechter ziet daarom ook geen aanleiding om de ontruiming voorwaardelijk toe te wijzen, te minder omdat [gedaagde 1] op eerder door haar aangekondigde data van terugkeer nog steeds in Engeland bleek te zijn en ook niet is toegelicht waarom zij nu wel zou kunnen terugkeren terwijl dat eerder kennelijk niet mogelijk was.
De vordering tegen gedaagden sub 3

5.13.

Pré Wonen vordert ontruiming van het gehuurde tegen hen die (verder) in de woning verblijven.

5.14.

Pré Wonen heeft gesteld dat zij in de woning meerdere keren andere personen dan [gedaagde 1] in de woning heeft aangetroffen. Deze personen hebben daarvoor geen recht of titel. De vordering tot ontruiming van de woning ten aanzien van deze personen komt de kantonrechter dan ook niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen.
Ten aanzien van alle gedaagdenOntruimingstermijn

5.15.

Pré Wonen vordert ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter vindt deze termijn te kort en zal de ontruimingstermijn voor alle gedaagden bepalen op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
Dwangsom

5.16.

Pré Wonen vordert een dwangsom voor elke dag dat gedaagden met ontruiming van het gehuurde in gebreke blijven. Deze vordering zal worden afgewezen, omdat Pré Wonen zo nodig zelf met behulp van de deurwaarder tot ontruiming van de woning kan overgaan.
De kosten van gedwongen ontruiming

5.17.

Pré Wonen heeft een vergoeding gevorderd voor de kosten van de eventuele gedwongen ontruiming van het gehuurde. Deze vordering wordt afgewezen. De proceskostenveroordeling houdt een executoriale titel in ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten. Omdat de kantonrechter deze kosten echter niet op voorhand kan begroten, vallen deze onder artikel 237 lid 4 Rv. Indien de gedaagden in het kader van de executie van dit vonnis de verschuldigdheid of de hoogte van de door Pré Wonen gevorderde ontruimingskosten betwisten, dan heeft Pré Wonen (voor het leggen van beslag om deze kosten te verhalen) een bevelschrift nodig van de kantonrechter.
Proceskosten

5.18.

De proceskosten komen hoofdelijk voor rekening van gedaagden, omdat zij ongelijk krijgen. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is op na te melden wijze toewijsbaar.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en gedaagden sub 3 om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] met alle aan hen toebehorende aanwezige goederen en personen te verlaten en met overgifte van de sleutels en met al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Pré Wonen te stellen;

6.2.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de maandelijkse huur totdat de woning is ontruimd;

6.3.

veroordeeld [gedaagde 1] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan Pré Wonen te betalen een bedrag van € 1.567,43 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van de gehele betaling;

6.4.

veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en gedaagden sub 3 hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Pré Wonen tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 147,41

griffierecht € 487,00

salaris gemachtigde € 529,00

nakosten € 132,00

te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling en, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter