ECLI:NL:RBNHO:2023:12027

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10755052 \ VV EXPL 23-145

Uitspraakdatum: 15 november 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting

Stichting Woningbedrijf Velsen

gevestigd te IJmuiden

eiseres

verder te noemen: Woningbedrijf Velsen

gemachtigde: mr. M. Jansen

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats 1]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. A. Aaryf

1.Het procesverloop

1.1.

Woningbedrijf Velsen heeft [gedaagde] op 23 oktober 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 november 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 31 oktober 2023 nog stukken toegezonden.

2.Feiten

2.1.

Woningbedrijf Velsen is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet en is werkzaam op het gebied van volkshuisvesting.

2.2.

Vanaf 10 januari 2014 huurt [gedaagde] van Woningbedrijf Velsen een sociale huurwoning aan het adres [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning). Daarnaast huurt [gedaagde] van Woningbedrijf Velsen een garage.

2.3.

Op grond van de algemene huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst kan de huurder de huurovereenkomst op elke grond opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.

2.4.

In de algemene huurvoorwaarden staat onder meer:
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben (…)(artikel 6.4). En:
Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven (…)(artikel 6.5).

2.5.

Op 8 maart 2022 heeft Woningbedrijf Velsen een anonieme melding ontvangen waarin werd verklaard dat [gedaagde] de woning onderverhuurt en zelf een woning in [plaats 2] heeft.

2.6.

Vervolgens hebben medewerkers van Woningbedrijf Velsen verschillende keren een bezoek gebracht aan de woning. [gedaagde] werd daarbij niet aangetroffen. Wel trof Woningbedrijf Velsen andere personen in de woning aan.

2.7.

Per brief van 6 maart 2023 heeft Woningbedrijf Velsen aan [gedaagde] geschreven:
Wij hebben langere tijd onderzoek gedaan naar de bewoning van de woning aan de [adres] in [plaats 1] . Deze woning verhuren wij aan u. Wij hebben geconstateerd dat u deze woning niet zelf bewoont en in gebruik heeft gegeven aan derden. Hiermee handelt u in strijd met de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. (…) Ik sommeer u om per direct de huur schriftelijk bij ons op te zeggen. Bij deze brief treft u een formulier aan waarmee u de huur kunt opzeggen. Wij ontvangen het ingevulde formulieruiterlijk 17 maart 2023 retour.(…)Hebben wij op 17 maart 2023 geen huuropzegging van u ontvangen? Dan gaan wij juridische stappen tegen u ondernemen. De kosten hiervan kunnen hoog zijn en komen voor uw rekening. (…)

2.8.

Op 13 maart 2023 heeft op het kantoor van Woningbedrijf Velsen een gesprek met [gedaagde] plaatsgevonden. [gedaagde] heeft in dit gesprek betwist dat hij niet in de woning woont. Woningbedrijf Velsen is echter bij haar standpunt gebleven en heeft [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst per 1 juli 2023 op te zeggen.

2.9.

Op 19 maart 2023 heeft (een medewerker van) Woningbedrijf Velsen een whatsappbericht van [gedaagde] ontvangen met daarin een foto van een huuropzeggingsformulier, gedateerd 15 maart 2023, waarin de huur van de woning wordt opgezegd tegen 1 juli 2023.

2.10.

Op 21 maart 2023 heeft Woningbedrijf Velsen daarop geantwoord:
Beste heer [gedaagde] . Bedankt voor het toesturen. Ik wil u aangeven dat u óók de bijbehorende garage moet opzeggen. Deze hoort namelijk bij de woning. Wilt u dat in het formulier nog aanpassen alstublieft? (…)[gedaagde] antwoordt daarop:
Garage niet terug geven, waarop Woningbedrijf Velsen reageert:
De garage is onlosmakelijk verbonden aan de woning. U kunt dit niet apart opzeggen.

2.11.

Op 15 juni 2023 heeft [gedaagde] aan Woningbedrijf Velsen per whatsappbericht gemeld :
Het huis is ontruimd. Woningbedrijf Velsen antwoordt daarop:
Heel fijn, bedankt. Ik geef het door.

2.12.

Op 15 september 2023 worden tijden een ronde door de wijk twee medewerkers van Woningbedrijf Velsen aangesproken door een omwonende die erop wees dat de woning (weer) bewoond was. De medewerkers van Woningbedrijf Velsen hebben daarop direct een bezoek aan de woning gebracht. Zij troffen in de woning een jonge man aan, die verklaarde dat hij vanwege een lekkage daar tijdelijk mocht wonen van [gedaagde] .

2.13.

Per brief van 15 september 2023 heeft Woningbedrijf Velsen onder meer het volgende geschreven:
Met deze brief bevestigen wij de opzegging van uw huurovereenkomst per 16 oktober 2023 voor de woning gelegen aan de [adres] in [plaats 1] . (…) U hoort de woning heel, leeg en schoon op te leveren. Ik kom bij u langs om te inventariseren wat er nog moet gebeuren voor u de sleutels inlevert. Deze inspectie is, in overleg met u, gepland op: 26 september 2023 om 14:00:00 uur.

2.14.

In een e-mailbericht van 18 september 2023 heeft [gedaagde] daarop als volgt gereageerd:
(…) U stelt in uw brief dat ik mijn huur per 16 oktober heb opgezegd. Ik betwist dit. Ik kan mij namelijk niet herinneren dat ik mijn huur per 16 oktober 2023 heb opgezegd. Ik kan mij überhaupt niet herinneren dat ik mijn huur heb opgezegd. (…) Op basis van de tussen ons geldende huurovereenkomst en de algemene voorwaarden die hiervan onderdeel uitmaken moet een huuropzegging door huurder geschieden middels een deurwaardersexploot, een aangetekende brief met ontvangstbevestiging of persoonlijk door een opzeggingsbrief bij jullie op kantoor in te leveren. Ik kan mij niet herinneren dat ik op 1 van deze 3 wijzen de huur opgezegd en al helemaal niet tegen 16 oktober 2023. Ik kan mij herinneren dat een collega van jullie mij met onderhuur heeft beschuldigd maar dat betwist ik. Jullie kunnen mij niet steeds telkens storen in mijn huurgenot door een medewerker ter controle te sturen die steeds gaat controleren of ik thuis ben. Ik maak lange dagen en ben daarnaast vaak in het buitenland. Dit is niet in strijd met de huurovereenkomst. (…)

2.15.

Per brief van 22 september 2023 heeft Woningbedrijf Velsen hierop als volgt gereageerd:
(…) U heeft de huur voor de woning aan de [adres] bij ons opgezegd per 1 juli 2023. Echter bent u gebruik blijven maken van de woning. U heeft aangegeven in een e-mail dat u zich niks herinnert van een huuropzegging en de woning niet zal opleveren. Daar gaat deze brief over.Woning oplevering per 1 juli 2023 is niet gebeurd

Op 6 maart 2023 heeft u een brief ontvangen waarin staat dat u in gebreke bent gebleven en wij sommeerden u de huur op te zeggen om de woning op 17 april 2023 verlaten. In onderling overleg (ivm met een schoolgaand kind in de woning) hebben wij afgesproken dat u de woning vlak voor de zomervakantie, op 1 juli 2023 oplevert. Door een getekende huuropzegging per whatsapp naar mij toe te sturen heeft u dit bevestigd. U heeft de woning niet opgeleverd per 1 juli 2023

Huuropzeggingsformulier ingevuld en ondertekendIn uw e-mail geeft u aan zich niks te kunnen herinneren van een huuropzegging. lk laat u weten dat ik via uw whatsapp van uw telefoonnummer een ingevuld en ondertekend huuropzeggingsformulier heb ontvangen met 1 juli 2023 als einddatum. U kunt deze informatie wellicht in uw whatsapp geschiedenis terugvinden.

Woningbedrijf Velsen heeft geen contact gezocht voor oplevering woning

Door een administratieve fout heeft Woningbedrijf Velsen geen contact met u opgenomen voor de eindinspectie en oplevering van de woning. Waarvoor uiteraard onze excuses. Dit betekent niet dat u dan gebruik mocht blijven maken van de woning. Ook niet als u huur overmaakt.

Een ingevulde en ondertekende huuropzegging is bindend

De argumenten dat u zich de huuropzegging niet meer herinnert en het Woningbedrijf geen contact heeft gezocht voor oplevering geven u niet het recht de woning in gebruik te houden. Doordat u de huuropzegging heeft getekend is de huurovereenkomst ontbonden.

Afspraak maken voor eindinspectie

Wij verzoeken u en/of alle andere personen die zich in de woning bevinden alsnog per 1 oktober 2023 de woning te verlaten en de woning op te leveren. Dit doet u door een afspraak voor een eindinspectie met mijn collega van afdeling Verhuur te maken. Maar in ieder geval de sleutels voor 1 oktober 2023 bij Woningbedrijf Velsen in te leveren. (…)

2.16.

Op 25 september 2023 heeft [gedaagde] per e-mail het volgende aan Woningbedrijf Velsen geschreven:
Kunt u mij de volgens u ondertekende opzegbrief overleggen? Ik heb kan mij niet herinneren dat ik een opzegbrief per Whatsapp heb gestuurd en kan ook geen opzegbrief terugvinden op mijn Whatsapp. Verder wijs ik u er nogmaals op dat een opzegging per deurwaardersexploot, aangetekende brief met opzegbrief of door het persoonlijk inleveren van een opzegbrief bij het Woonbedrijf. Zo zij zijn wij dit in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden die hier integraal onderdeel van uitmaken overeengekomen. Verder lijkt het erop dat u zelf ook wel degelijk erkend dat de huur niet opgezegd is, want ik kan geen huur opzeggen en daarnaast tot en met 1 oktober 2023 juridisch betalingsverplichting hebben voor huurpenningen. Ik heb sterk het gevoel dat u niet conform wet- en regelgeving handelt. (…)

2.17.

Diezelfde dag heeft Woningbedrijf Velsen geantwoord:
(…) Zojuist heb ik u de door u getekende huuropzegging via whatsapp teruggestuurd. Hierop kunt u lezen dat u de huur wel degelijk heeft opgezegd. En daarmee de woning zal ontruimen en verlaten. U geeft aan dat een huuropzegging via een aangetekende bríef of via deurwaardersexploot of via persoonlijk inleveren moet plaatsvinden, Dat is niet correct. Een huuropzegging moet schriftelijk worden gedaan. Maar mag op allerlei manieren worden aangeleverd, mits schriftelijk en ondertekend. En daar heeft u keurig aan voldaan en

daarmee is de huuropzegging rechtsgeldig. Wij handelen binnen de wet- en regelgeving. De juridische betalingsverplichtingen tot minimaal oktober 2023 heeft u vanwege het niet verlaten van de woning. En zo nodig nog langer, als u de woning niet wilt verlaten.Uit uw schrijven maak ik op dat u weigert de woning te verlaten. Dat betekent dat ik dit dossier in handen van onze advocaat geef en direct een juridische procedure zal starten.

(…)

2.18.

[gedaagde] heeft daarop geantwoord:
Zoals eerder aangegeven dient een opzegging door huurder door een deurwaardersexploot, aangetekende brief met ontvangstbevestiging of door persoonlijk langs te komen en af te geven bij het woonbedrijf plaats te vinden. Alle andere opzeggingen zijn niet rechtsgeldig. Dit is zo geregeld bij huurovereenkomst en algemene bepalingen die hiervan integraal onderdeel van uitmaken. Al zou het Woonbedrijf beroep kunnen doen op deze opzegging dan doe ik voorhand beroep op dwaling (artikel 6:228 BW) en vernietig de rechtshandeling (het zetten van een handtekening op deze opzegbrief). Vanuit juridisch oogpunt heeft deze

opzegbrief dan ook nooit bestaan. U en uw collega's hebben mij met alles en nog wat (zoals onderhuur en dergelijke) beschuldigd en daarnaast later aangegeven dat ook de garage integraal onderdeel zou uitmaken van de huurovereenkomst (wat niet zo is, heeft een separate overeenkomst), U heeft mij onrechtmatig onder druk gezet, mij onrechtmatig gestoord in mijn huurgenot en mij op onnodige kosten gejaagd (nader te specificeren in de door u aangekondigde procedure). (…) Ik doe simpelweg beroep op dwaling omdat

u mij met uw inlichtingen en dreigementen heeft laten dwalen (…)

2.19.

Vervolgens heeft Woningbedrijf Velsen haar gemachtigde ingeschakeld en is [gedaagde] in een brief van 9 oktober 2023 nog een laatste kans gegeven om de woning vrijwillig te verlaten. Per e-mail heeft [gedaagde] laten weten de woning niet te zullen verlaten en de huuropzegging buitengerechtelijk vernietigd te hebben.

3.De vordering

3.1.

Woningbedrijf Velsen vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning en betaling van een bedrag van € 468,44 per maand vanaf 1 november 2023.

3.2.

Woningbedrijf Velsen legt aan de vordering tot ontruiming (kort samengevat) primair ten grondslag dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd per 1 juli 2023 en daarom momenteel zonder recht of titel in de woning verblijft. Subsidiair stelt Woningbedrijf Velsen dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft en de woning aan derden in gebruik heeft gegeven. Daarmee is hij zodanig te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Daarop vooruitlopend dient [gedaagde] veroordeeld te worden tot ontruiming van de woning, aldus Woningbedrijf Velsen.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat hij erop mocht vertrouwen dat Woningbedrijf Velsen niet akkoord was gegaan met de opzegging, althans dat tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst tot stand was gekomen. Volgens [gedaagde] blijkt dit ten eerste uit de reactie van Woningbedrijf Velsen op de opzegging, waarin staat dat de huur niet kan worden opgezegd zonder ook de huur voor de garage op te zeggen. Daarnaast blijkt dit uit de omstandigheden dat er geen eindinspectie heeft plaatsgevonden en Woningbedrijf Velsen de huur bleef afschrijven. [gedaagde] voert verder aan dat hij ook nooit de wil heeft gehad om de huurovereenkomst op te zeggen, maar dit heeft gedaan onder ongeoorloofde druk van Woningbedrijf Velsen. Ten slotte betwist [gedaagde] dat hij niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.

5.De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Woningbedrijf Velsen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu op grond van de stellingen van Woningbedrijf Velsen [gedaagde] de woning zonder recht of titel de woning onder zich houdt. Woningbedrijf Velsen heeft er belang bij om zo snel mogelijk te kunnen beschikken over de woning om deze te kunnen verhuren aan een van de vele personen die wachten op woonruimte.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Heeft Woningbedrijf Velsen [gedaagde] onder druk gezet om de huurovereenkomst op te zeggen?

5.3.

De eerste vraag die moet worden beantwoord is of Yuseiniv de huurovereenkomst heeft opgezegd onder invloed van een wilsgebrek. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. In de eerste plaats heeft [gedaagde] niet aangevoerd op grond van welke bijzondere omstandigheden Woningbedrijf Velsen had moeten begrijpen dat zij [gedaagde] moest weerhouden van de opzegging (artikel 3:44 lid 4 BW). Met haar mededeling dat zij juridische stappen tegen [gedaagde] zou ondernemen als hij de huurovereenkomst niet zou opzeggen heeft Woningbedrijf Velsen evenmin onrechtmatig gehandeld of onevenredig veel druk uitgeoefend op [gedaagde] . Het standpunt van Woningbedrijf Velsen dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf had in de woning heeft zij meermaals met [gedaagde] besproken en is in de dagvaarding uitvoerig onderbouwd. Hoewel [gedaagde] een en ander betwist, is het standpunt van Woningbedrijf Velsen niet zodanig van alle grond ontbloot dat zij dit niet aan [gedaagde] had mogen voorhouden.

5.4.

Aan de vereisten voor dwaling is evenmin voldaan, omdat Woningbedrijf Velsen niet iets heeft gezegd of verzwegen waardoor [gedaagde] in een verkeerde veronderstelling is geraakt.

Heeft Woningbedrijf Velsen bij [gedaagde] de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat zij de opzegging niet had geaccepteerd?

5.5.

De volgende vraag is of Woningbedrijf Velsen bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij de opzegging (uiteindelijk) niet had geaccepteerd. Naar het oordeel van de kantonrechter is daar evenmin sprake van. In de eerste plaats strookt deze stelling van [gedaagde] niet met het standpunt dat hij in de correspondentie met Woningbedrijf Velsen heeft ingenomen (zoals hiervoor weergegeven). Daarin voert [gedaagde] in eerste instantie aan dat hij zich niet kan herinneren de huur te hebben opgezegd, ook nadat hem de ondertekende huuropzegging is toegestuurd. Later stelt hij zich op het standpunt dat de opzegging niet geldig is omdat deze niet per aangetekende post is verstuurd en doet hij een beroep op dwaling en vernietiging van de rechtshandeling. Dat [gedaagde] dacht dat de huuropzegging ten aanzien van de woning niet was geaccepteerd, blijkt hieruit niet. Hij doet daarop in zijn berichten aan Woningbedrijf Velsen in elk geval geen beroep.

5.6.

Ook overigens is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] in die veronderstelling verkeerde. Op 15 juni 2023 - dus na de mededeling dat [gedaagde] ook de garage had moeten opzeggen - heeft [gedaagde] Woningbedrijf Velsen laten weten dat de woning was ontruimd, waarop Woningbedrijf Velsen hem heeft geantwoord: “
Heel fijn, bedankt. Ik geef het door”. Weliswaar heeft vervolgens geen eindinspectie plaatsgevonden en is Woningbedrijf Velsen nadien maandelijks een bedrag van € 468,44 blijven incasseren, maar dit maakt niet dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de opzegging niet was geaccepteerd. Voldoende duidelijk is immers dat het hier om een administratieve fout gaat, hetgeen [gedaagde] ook per brief is medegedeeld. Bovendien geldt dat de verplichting om de verschuldigde huurprijs te voldoen blijft doorlopen tot het moment dat de woning is ontruimd. Om die reden faalt ook het betoog dat tussen Woningbedrijf Velsen en [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen.
Conclusie

5.7.

De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde] de huur per 1 juli 2023 heeft opgezegd en dat deze opzegging ook door Woningbedrijf Velsen is geaccepteerd. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter verblijft [gedaagde] dus zonder recht of titel in de woning. Het is daarom zeer aannemelijk dat de bodemrechter een vordering tot ontruiming zal toewijzen. Het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning weegt niet zwaarder dan het belang van Woningbedrijf Velsen bij een spoedige beëindiging van deze onrechtmatige situatie. Woningbedrijf Velsen heeft als sociale verhuurder immers de taak om woningzoekenden van sociale huurwoningen te voorzien en het is een feit van algemene bekendheid dat de wachtlijsten daarvoor erg lang zijn. Bovendien heeft [gedaagde] niet weersproken dat hij andere woonruimte heeft. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Betaling van schadevergoeding

5.8.

Woningbedrijf Velsen vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 468,44 per maand vanaf 1 november 2023 voor elke maand tot het moment van ontruiming. [gedaagde] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen deze vordering. Deze vordering is toewijsbaar. Artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt namelijk dat wanneer een huurder het gehuurde na het einde van de huur onrechtmatig onder zich houdt, de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding kan vorderen gelijk aan de huurprijs. Die situatie doet zich naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter hier voor. Niet in geschil is dat de huurprijs € 486,44 per maand bedroeg.

Proceskosten

5.9.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats 1] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen en al de personen die zijdens hem in voormeld pand aanwezig zijn en dit pand ter vrije beschikking van Woningbedrijf Velsen te stellen;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Woningbedrijf Velsen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 468,44 per maand vanaf 1 november 2023 voor elke maand of een gedeelte daarvan tot aan het moment van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om de proceskosten te betalen, die de kantonrechter aan de kant van Woningbedrijf Velsen tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 129,73

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde € 529,00

nakosten € 124,00 ;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter