Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/344675 / KG ZA 23-540
Vonnis in kort geding van 30 november 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de vrouw,
advocaat: mr. L.S. Zomers te Alkmaar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de man,
advocaat: mr. S. de Jong te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 oktober 2023 met producties 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 14 november 2023 met producties 1 tot en met 14,
- de brief van 14 november 2023 van de vrouw met producties 10 tot en met 14,
- de mondelinge behandeling van 16 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van de vrouw.
- de mondelinge behandeling van 16 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van de vrouw.
2.De uitgangspunten
2.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad, die in augustus 2022 is geëindigd. Zij hadden geen samenlevingsovereenkomst. Zij hebben samen een [minderjarige] zoon, [naam] .
2.2.
Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [adres] [woonplaats] (hierna: de woning). De woning is op 27 juli 2020 aan partijen geleverd voor een bedrag van € 595.000,-. De totale financieringsbehoefte was € 612.700,-. Er is destijds een hypothecaire lening van € 435.000,- verstrekt aan partijen.
2.3.
De vrouw heeft de woning verlaten. De man woont in de woning en betaalt de (hypotheek)lasten.
2.4.
Op 1 februari 2023 is de woning te koop aangeboden voor een bedrag van
€ 750.000,-. Er is op 28 juni 2023 een bod gedaan van € 675.000,- en op 23 augustus 2023 een bod van € 677.500,-. Tot heden is de woning niet verkocht.
€ 750.000,-. Er is op 28 juni 2023 een bod gedaan van € 675.000,- en op 23 augustus 2023 een bod van € 677.500,-. Tot heden is de woning niet verkocht.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
De vrouw vordert – samengevat – te bepalen dat [makelaar] , in opdracht en voor rekening van beide partijen zal bemiddelen bij de verkoop van de woning en dat als uitgangspunt wordt aangenomen een vraagprijs zoals door deze makelaar zal worden geadviseerd. Verder vordert de vrouw de man op straffe van een dwangsom te veroordelen zijn medewerking te verlenen aan het toelaten van de makelaar en potentiële kopers en te verbieden dat de man bij bezoeken van de makelaar met geïnteresseerde kopers in de woning aanwezig zal zijn. Ook vordert de vrouw te bepalen dat indien een bod wordt gedaan en de makelaar adviseert dat bod te accepteren dat het vonnis de toestemming van de man voor acceptatie van het bod zal vervangen. Tot slot vordert de vrouw te bepalen dat de man de woning ten minste één week voor de levering leeg en bezemschoon dient achter te laten en dat het vonnis in de plaats komt van de toestemming van de man bij het na verkoop van de woning via de notaris overdragen van de eigendom van de woning aan de koper.
3.2.
De vrouw legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Volgens de vrouw heeft de man in eerste instantie ingestemd met verkoop van de woning en heeft de man geen belang bij het nog langer onverdeeld houden van de woning. De man heeft voldoende gelegenheid gehad om met stukken te onderbouwen of hij al dan niet financieel in staat is de woning over te nemen. De vrouw wil niet langer in een onverdeeldheid met de man verkeren. Zij heeft haar nieuwe woning moeten financieren via een externe financier.
3.3.
De man voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de vrouw, onder veroordeling van de vrouw in de kosten van deze procedure.
3.4.
De man voert aan dat hij eerst de mogelijkheid dient te krijgen om de woning over te nemen voordat de woning aan een derde wordt verkocht. Hij is bezig om de benodigde financiering voor overname van de woning rond te krijgen door onder andere de verkoop van onroerend goed in het [buitenland] . Daarnaast dient er een belangenafweging te worden gemaakt. Het belang van de man en [naam] om in de woning te kunnen blijven wonen weegt zwaarder dan het belang van de vrouw om haar aandeel in de uiteindelijke verkoopopbrengst van de woning te krijgen en haar te laten ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheek.
3.5.
De man vordert – samengevat – daarom in reconventie te bepalen dat hij binnen drie maanden vanaf datum vonnis schriftelijk moet bevestigen c.q. bewijzen aan de vrouw dat hij in staat is om de vrouw te (doen) ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de geldleningen. Verder vordert hij de onvoorwaardelijke medewerking van de vrouw, waaronder het passeren van de akte van levering bij een door de man aan te wijzen notaris binnen één maand, aan de overdracht van haar eigendomsaandeel in de woning, waarbij de overnameprijs van de woning wordt bepaald op € 677.500,-.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de nauwe samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hierna gezamenlijk worden beoordeeld.
Spoedeisend belang
4.2.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of de vrouw ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dat het geval is. Het volgt uit de aard van de gevraagde voorziening. Daarbij staat de woning sinds februari 2023 in de verkoop en zijn er door potentiële kopers serieuze biedingen gedaan.
Meewerken verkoop woning
4.3.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat in dit kort geding slechts de vraag voorligt of de man veroordeeld kan worden zijn medewerking te verlenen aan de verkoop en de levering van de woning. Uit de stukken is gebleken dat partijen ook een verschil van mening hebben over de onderlinge verdeling van de overwaarde van de woning. Dat geschil is in deze procedure niet aan de orde. Gelet op de onderhavige feiten en omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat de man moet meewerken aan de verkoop en levering van de woning. Dit wordt hierna toegelicht.
4.4.
De man heeft onweersproken dat partijen gezamenlijk de woning aanvankelijk te koop hebben gezet voor € 750.000,- omdat geen van beiden elkaar voor dat bedrag kon uitkopen. Toen bleek dat die verkoopprijs niet haalbaar was en er een tweede bod van € 677.500,- was gedaan, zag hij mogelijkheden om te kijken of hij voor dat bedrag de vrouw kon uitkopen. Hij heeft hierover eind augustus 2023 per e-mail gesproken met de vrouw.
4.5.
De man heeft in deze procedure weliswaar diverse documenten overgelegd waaruit blijkt dat hij onroerend goed en privé vermogen in het [buitenland] bezit maar het is onvoldoende gebleken dat de man op korte termijn voldoende financiële middelen kan vrij maken om de woning over te nemen. Daarbij speelt ook het geschil tussen partijen over de verdeling van de overwaarde van de woning. De vrouw heeft onvoldoende weersproken aangevoerd dat zij het verschil tussen de financieringsbehoefte (€ 612.700,-) bij de aankoop van het huis en de verleende hypotheek (€ 435.000,-) uit eigen middelen heeft gefinancierd en dat zij op grond daarvan een aanzienlijke vordering op de man heeft. Bij zijn berekening in de conclusie van eis in reconventie om de vrouw uit te kopen gaat de man aan de hoogte van die vordering van de vrouw voorbij. Overigens volgt ook uit zijn eigen berekening dat hij nog een bepaald bedrag te kort komt, waarvoor de vrouw dan wel een recht van hypotheek kan krijgen dan wel de man een aflossingsschema voorstelt dan wel waarvoor hij nog zijn laatste bezit in het [buitenland] kan verkopen.
4.6.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het nog maar de vraag is of de man de vrouw kan uitkopen. Hij heeft in ieder geval vanaf augustus 2023 de tijd gehad om dat te onderzoeken en te realiseren. Om daar nog eens drie maanden aan vast te knopen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende grond.
4.7.
De voorzieningenrechter zal de vordering tot meewerken aan verkoop van de woning door de man dan ook toewijzen.
4.8.
Het voorgaande neemt niet weg dat het de man uiteraard vrijstaat om deel te nemen aan het verkoopproces van de woning en als potentiële koper zo nodig een bod te doen onder voorbehoud van financiering.
4.9.
Verder zal de voorzieningenrechter bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de benodigde rechtshandelingen van de man tot het volgens de overeenkomst van opdracht in verkoop geven van de woning. Dat geldt ook voor het geval dat indien een bod wordt gedaan en de makelaar adviseert dat bod te accepteren. De voorzieningenrechter zal bepalen dat dit vonnis de toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de man voor de acceptatie zal vervangen. Tevens zal de voorzieningenrechter bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de man op grond van artikel 3:300 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bij het na verkoop van de woning via de notaris overdragen van de eigendom van de woning aan de koper. Volgens de dagvaarding heeft de vrouw deze vorderingen gestoeld op lid 2 van artikel 3:300 BW Pro maar de voorzieningenrechter zal bepalen dat artikel 3:300 lid 1 BW Pro van toepassing is voor een effectieve tenuitvoerlegging van het vonnis.
4.10.
De gevorderde dwangsommen zullen worden toegewezen, met dien verstande dat deze worden gematigd en hieraan een maximum zal worden verbonden. Indien de man gelijktijdig meerdere geboden/verboden overtreedt, verbeurt hij slechts één dwangsom.
4.11.
De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat de proceskosten worden gecompenseerd indien het geschil het gevolg is van het feit dat partijen een relatie hebben gehad.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
bepaalt dat [makelaar] , in opdracht en voor rekening van beide partijen zal bemiddelen bij de verkoop van de woning gelegen aan [adres] [woonplaats] , waarbij ieder de helft van de kosten van de verkoop (waaronder de courtage van de aangewezen makelaar) draagt en bepaalt dat als uitgangspunt wordt aangenomen een vraagprijs zoals door deze makelaar zal worden geadviseerd,
5.2.
indien de man niet de noodzakelijke (schriftelijke) toestemming geeft tot het volgens de overeenkomst van opdracht in verkoop geven van de woning aan de [adres] [woonplaats] , heeft deze uitspraak op grond van artikel 3:300 lid 1 BW Pro dezelfde kracht als een door de man ondertekende volmacht aan de vrouw om die toestemming te geven,
5.3.
veroordeelt de man om binnen een week na een daartoe strekkend verzoek van de makelaar, zijn medewerking te verlenen aan het toelaten van de makelaar en potentiële kopers die samen met de makelaar de woning willen bezichtigingen, en veroordeelt de man tot betaling van een dwangsom van € 500,- voor iedere keer dat hij de makelaar dan wel geïnteresseerde kopers niet binnenlaat terwijl de makelaar de komst minimaal een week te voren heeft aangekondigd met een maximum van € 5.000,-,
5.4.
verbiedt de man om bij bezoeken van de makelaar met geïnteresseerde kopers aan de woning aanwezig te zijn anders dan bij het enkele binnenlaten van de makelaar en de kopers, en veroordeelt de man tot betaling van een dwangsom van € 250,- voor iedere keer dat hij in strijd handelt met dit verbod met een maximum van € 2.500,-,
5.5.
bepaalt dat, indien een bod wordt gedaan en de makelaar adviseert dat bod te accepteren, deze uitspraak op grond van artikel 3:300 lid 1 BW Pro dezelfde kracht heeft als een door de man ondertekende volmacht aan de vrouw om het bod te accepteren,
5.6.
bepaalt dat de man de woning ten minste één week voor de levering leeg en bezemschoon dient achter te laten onder afgifte van alle sleutels bij de makelaar, en veroordeelt de man tot betaling van een dwangsom van € 250,- per dag dat de man niet aan deze veroordeling voldoet met een maximum van € 2.500,-,
5.7.
bepaalt dat deze uitspraak, indien de hiervoor sub 5.6 omschreven veroordeling niet wordt nagekomen, op grond van artikel 3:300 lid 1 BW Pro dezelfde kracht heeft als een door de man ondertekende volmacht aan de vrouw om de in die veroordeling omschreven rechtshandeling te verrichten.
in reconventie
5.8.
wijst het gevorderde af,
in conventie en in reconventie
5.9.
compenseert de kosten van dit geding, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Blokland en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2023.