ECLI:NL:RBNHO:2023:12586

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/315349 / HA ZA 21-208

Vonnis van 6 december 2023 (bij vervroeging)

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GEBR. [eiseres] VASTGOED B.V.,

gevestigd te [plaats 1],

eiseres,

advocaat mr. W.J. de Vries te Utrecht,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

FREMON B.V.,

gevestigd te Landsmeer,

gedaagde,

advocaat mr. B.J. Davidse te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] Vastgoed en Fremon genoemd worden.

1.De zaak in het kort

1.1.

De rechtbank en het gerechtshof hebben in hun uitspraken van respectievelijk 31 oktober 2018 en 21 april 2020 geoordeeld dat Fremon – door het onvoldoende stutten en stempelen tijdens werkzaamheden aan een naastgelegen pand – onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] Vastgoed en aansprakelijk is voor de door haar geleden schade aan de panden aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats 2]. De onderhavige procedure betreft de daaruit voortvloeiende schadestaatprocedure. De rechtbank wijst de vordering tot schadevergoeding van [eiseres] Vastgoed gedeeltelijk toe.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 6 april 2022 en de daarin genoemde stukken,
het deskundigenbericht van ing. J.C. Kok van 30 maart 2023,
de akte na deskundigenbericht van [eiseres] Vastgoed van 17 mei 2023,
de akte na deskundigenbericht van Fremon van 17 mei 2023,
de antwoordakte na deskundigenbericht van [eiseres] Vastgoed van 14 juni 2023,
de antwoordakte na deskundigenbericht van Fremon van 14 juni 2023,
de comparitie van partijen van 7 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De verdere beoordeling

3.1.

In het tussenvonnis van 29 juni 2022 heeft de rechtbank de deskundige benoemd en hem opgedragen de volgende vragen te beantwoorden:

1. Kunt u een zo realistisch mogelijke schatting geven van de kosten die gemoeid zouden zijn geweest met het herstellen van de schade aan de panden aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats 2] als gevolg van het bezwijken van de fundering onder de achtergevel van het pand aan de [adres 3] indien dit herstel in de periode mei 2016 (datum verzakking) tot mei 2019 (datum verkoop panden) zou hebben plaatsgevonden? Omdat de betreffende panden inmiddels zijn verkocht en volledig zijn gerenoveerd, kan de deskundige zich beperken tot dossieronderzoek.

Uitganspunt is onder meer de nulmeting van Van Monsjou & partners, de foto’s bij de schade inventarisatie van Kamsma, het rapport van DBA, het rapport van Kamsma van 29 januari 2018 en het rapport van Van Monsjou & partners van 9 mei 2018 (zie dossierstukken). Onder herstel moet worden verstaan het op de meest economische wijze terugbrengen van de staat van de panden in de staat zoals die was vóór de verzakking op 1 mei 2016, dus met oude doch intacte fundering maar wel met achterstallig onderhoud. Bij de schatting van genoemde herstelkosten kan van belang zijn in hoeverre bij het noodzakelijk herstel binnen de marges van het ‘bouwbesluit bestaande bouw’ gebleven zou kunnen worden.

2. In verband met het vaststellen van de omvang van de huurderving: hoeveel tijd zou een dergelijk herstel hebben gevergd?

3. Kan er gedurende de uitvoering van de herstelwerkzaamheden worden gewoond?

3.2.

De deskundige heeft deze vragen in zijn rapport van 30 maart 2023 als volgt beantwoord:

1) De raming van de kosten die gemoeid zouden zijn geweest met het herstellen van de schade aan het pand aan de Van [adres 2], als gevolg van het bezwijken van de fundering onder de achtergevel van het pand aan de [adres 3], raam ik op een bedrag van € 80.344,00 inclusief BTW. Dit bedrag is gebaseerd op het prijspeil van 2016. Voor 2019 zouden deze bedragen volgens de CBS-inputprijsindex bouwkosten ca. 8% hoger liggen. Deze kostenraming is in hoofdstuk 3 nader gespecificeerd en toegelicht.

Voor het pand aan de [adres 1] is geen concrete toename van schade vast te stellen omdat voor dit pand een vooropname ontbreekt. Niet uitgesloten kan worden dat de werkzaamheden bij nummer [adres 3] tevens geleid hebben tot enige toename van schade aan pand nummer [adres 1]. De omvang van deze schadetoename wordt op basis van de beschikbare gegevens beperkt ingeschat. De kosten die hiermee samenhangen zullen eveneens beperkt zijn, maar zijn niet concreet te ramen. Ter indicatie schat ik deze kosten in een orde van grootte van € 2.500,00 - € 5.000,00 inclusief BTW.

2) Voor appartement [adres 2]-H wordt ingeschat dat de herstelwerkzaamheden ca. 3 weken in beslag zullen nemen. Voor appartement [adres 2]-1 wordt ingeschat dat de herstelwerkzaamheden ca. 1 week in beslag zullen nemen. Voor de hoger gelegen appartementen zullen de werkzaamheden hooguit enkele dagen in beslag nemen.

3) Voor de appartementen [adres 2]-H en [adres 2]-1 kan er tijdens de uitvoering van de werkzaamheden niet worden gewoond in de betreffende appartementen. In de overige appartementen kan wel gewoond worden gedurende de uitvoering van de herstelwerkzaamheden.

3.3.

[eiseres] Vastgoed heeft bij dagvaarding vergoeding gevorderd van een bedrag ter hoogte van € 603.480,70. Dit bedrag is volgens haar opgebouwd uit de volgende posten:

- kosten herstel fundering en bouwkundige staat nr. [adres 2] € 432.150,-

- kosten funderingsherstel nr. [adres 1] € 93.925,-

- kosten aangeboden huurcompensatie € 67.671,16

- kosten acute werkzaamheden (factuur [bedrijf]) € 5.578,69

- onderzoekskosten Kamsma Bouwadvies € 4.155,85

3.4.

In eerdere uitspraken hebben rechtbank en gerechtshof reeds geoordeeld dat Fremon door onvoldoende te stutten en stempelen tijdens haar werkzaamheden aan een naastgelegen pand niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van haar als professionele aannemer mocht worden verwacht. Zowel rechtbank als gerechtshof zijn van oordeel dat de mogelijkheid dat [eiseres] Vastgoed als gevolg van het onrechtmatig handelen van Fremon schade heeft geleden voldoende aannemelijk is gemaakt.

3.5.

Ten aanzien van het causaal verband tussen de schade aan de panden van [eiseres] Vastgoed en de door Fremon verrichte werkzaamheden aan het naastgelegen pand nr. [adres 3], heeft de deskundige in paragraaf 3.1 van het rapport (met als titel “Inschatting omvang van toename van de schade”) het volgende opgemerkt:
“Aangenomen kan worden dat de plotselinge toename van de schade aan zowel het interieur als het exterieur van nummer [adres 2], die ontstaan is tussen januari 2016 en juni 2016, geheel te herleiden is tot de werkzaamheden aan het pand nummer [adres 3], waarbij een kelder onder het pand is uitgegraven waarna de fundering onder de achtergevel van pand nummer [adres 3] is bezweken. De matige onderhoudstoestand van pand nummer [adres 2] en de geringe ongelijke zetting aan de voorgevel van nummer [adres 2] zijn hierop niet van invloed geweest.”

De rechtbank neemt deze conclusie over en stelt vast dat hiermee het causaal verband tussen de werkzaamheden van Fremon en de schade aan de panden van [eiseres] Vastgoed een gegeven is.

3.6.

De rechtbank constateert voorts dat het door de deskundige berekende schadebedrag in verband met het herstel van de fundering en bouwkundige staat van beide panden aanzienlijk lager ligt dan het in dat kader door [eiseres] Vastgoed bij dagvaarding gevorderde bedrag. Dit verschil wordt onder meer verklaard door het feit dat de deskundige heeft geconcludeerd dat – in tegenstelling tot de door Kamsma Bouwadvies in opdracht van [eiseres] Vastgoed opgestelde raming van herstelkosten – herstel van de funderingen onder de panden aan de [adres 1] en [adres 2] niet noodzakelijk is. [eiseres] Vastgoed heeft bij akte laten weten zich met de bevindingen van de deskundige en de door hem begrote bedragen te kunnen verenigen.

Raming herstelkosten Van [adres 2] te [plaats 2]

3.7.

De deskundige heeft de met het herstel van de schade aan het pand aan de Van [adres 2] gemoeide kosten vastgesteld op € 80.344,00 inclusief BTW.
Fremon heeft daartegen aangevoerd dat pas sprake kan zijn van schade indien [eiseres] Vastgoed kan aantonen dat de kosten voor herstel zoals omschreven in het deskundigenbericht ook daadwerkelijk door haar zijn gemaakt. Nu [eiseres] Vastgoed niet tot herstel van de schade is overgegaan en dus niet in staat is om aan te tonen dat zij die kosten heeft gemaakt, komt de door de deskundige begrote schade niet voor vergoeding in aanmerking, aldus Fremon.

3.8.

Dit rechtbank verwerpt het verweer van Fremon. Fremon gaat hiermee immers voorbij aan het feit dat een gebeurtenis niet alleen tot vermogensschade kan leiden wanneer kosten worden gemaakt of winst wordt gederfd, maar dat ook sprake is van vermogensschade wanneer een tot het vermogen behorende zaak als zodanig in vermogenswaarde daalt. Er is in dat geval sprake van vermogensschade ongeacht of door de benadeelde concreet geld wordt uitgegeven of misgelopen. Wanneer herstel mogelijk is, wordt de waardevermindering doorgaans vastgesteld aan de hand van de naar objectieve maatstaven berekende herstelkosten. Het staat de benadeelde vervolgens vrij om al dan niet tot herstel over te gaan.

Wanneer – zoals in de situatie van [eiseres] Vastgoed – de zaak niet door de eigenaar wordt hersteld, maar in beschadigde toestand wordt verkocht, dan ligt het voor de hand dat een koper die herstelkosten zal verdisconteren in de koopprijs waardoor de waardevermindering tot uiting komt in een lagere verkoopprijs voor de eigenaar van de zaak. Gelet op het bepaalde in artikel 13 van de koopovereenkomst over de staat van onderhoud van de verkochte panden, constateert de rechtbank dat die verdiscontering ook heeft plaatsgevonden bij de verkoop van haar panden door [eiseres] Vastgoed.

3.9.

De opmerking van Fremon dat de schadeveroorzakende gebeurtenis mogelijk zelfs tot een hogere verkoopopbrengst voor de panden heeft geleid omdat die gebeurtenis het mogelijk maakte voor [eiseres] Vastgoed om de overeenkomsten met haar huurders te beëindigen, is door [eiseres] Vastgoed gemotiveerd betwist ([eiseres] Vastgoed heeft de panden in overwegend verhuurde staat verkocht) en niet nader door Fremon toegelicht. De rechtbank gaat dan ook die opmerking voorbij.

3.10.

Voorts heeft Fremon bij akte aangegeven dat de in het begrote schadebedrag verdisconteerde BTW geen onderdeel uitmaakt van de schade van [eiseres] Vastgoed omdat de herstelwerkzaamheden waarop dit bedrag ziet niet door [eiseres] Vastgoed zijn uitgevoerd en ook niet meer door haar zullen worden uitgevoerd vanwege de verkoop van de panden. De betreffende BTW is aldus niet bij [eiseres] Vastgoed in rekening gebracht en zal ook niet meer bij haar in rekening worden gebracht, aldus Fremon.

3.11.

De rechtbank gaat ook aan dit verweer voorbij. Zoals hiervoor reeds vermeld zijn de herstelkosten verdisconteerd in de koopsom die [eiseres] Vastgoed voor haar panden heeft gekregen, maar heeft de koper de vordering op Fremon niet overgenomen. Het gaat om de vraag wat de herstelkosten voor [eiseres] Vastgoed zouden zijn geweest als zij zelf tot herstel was overgegaan. [eiseres] Vastgoed heeft bij akte van 4 mei 2022 een verklaring van haar fiscaal adviseur overgelegd waaruit blijkt dat zij in rekening gebrachte BTW niet kan terugvorderen of verrekenen. Daarmee staat vast dat de BTW een schadecomponent is voor [eiseres] Vastgoed.

Raming herstelkosten [adres 1] te [plaats 2]

3.12.

Vanwege het ontbreken van een vooropname ten aanzien van het pand aan de [adres 1], komt de deskundige op basis van de beschikbare gegevens tot een beperkte inschatting van de herstelkosten in een orde van grootte van tussen € 2.500,- en € 5.000,- inclusief BTW. [eiseres] Vastgoed stelt zich op het standpunt dat deze herstelkosten op een bedrag ter hoogte van € 5.000,- moeten worden begroot en Fremon voert aan dat deze kosten op 50% van het hoogst geschatte bedrag dienen te worden vastgesteld, zijnde € 2.500.-. De rechtbank zal deze schadepost bij gebreke van verdere aanknopingspunten begroten op € 3.750,- (€ 2.500 + € 5.000,- : 2).

Huurcompensatie

3.13.

[eiseres] Vastgoed vordert vergoeding van een bedrag ter hoogte van € 67.674,- in verband met de huurcompensatie die zij van 1 mei 2016 tot 1 mei 2019 aan haar huurders heeft moeten aanbieden als gevolg van het verminderde huurgenot door de schade aan het pand. Zij is hierdoor huurinkomsten misgelopen. Deze schade is volgens [eiseres] Vastgoed een rechtstreeks gevolg van de schadeveroorzakende gebeurtenis. Had die gebeurtenis niet plaatsgevonden, dan waren er geen gebreken aan de door haar verhuurde woningen ontstaan en had [eiseres] Vastgoed haar huurders daarvoor niet hoeven compenseren. [eiseres] Vastgoed was naar eigen zeggen destijds niet in staat om de door Kamsma begrote herstelkosten voor te schieten.

Haar huurders hadden recht op huurprijsvermindering, aldus [eiseres] Vastgoed. In overleg met haar verhuurmakelaar heeft zij de huurcompensatie vastgesteld op 50% van de kale huurprijs (welk percentage volgens [eiseres] Vastgoed aansluit bij de door de Huurcommissie gehanteerde percentages in geval van ernstige gebreken aan het gehuurde). [eiseres] Vastgoed stelt zich op het standpunt dat zij door haar huurders huurcompensatie aan te bieden haar schade heeft beperkt. De huurders hadden namelijk een hogere vermindering van de huurprijs kunnen bewerkstelligen indien zij naar de Huurcommissie waren gestapt. Nu de deskundige heeft geconcludeerd dat de betreffende appartementen tijdens de uitvoering van de herstelwerkzaamheden één tot drie weken niet bewoonbaar zouden zijn geweest, zou [eiseres] Vastgoed – indien ze destijds tot herstel van de schade was overgegaan – haar huurders tevens een verhuisvergoeding verschuldigd zijn geweest. Een dergelijke vergoeding is volgens [eiseres] Vastgoed aanzienlijk en ook in het geval van een kortdurende verhuizing verschuldigd. Ook op dat punt heeft zij dus haar schade beperkt, aldus [eiseres] Vastgoed.

3.14.

Volgens Fremon was er geen noodzaak voor [eiseres] Vastgoed om haar huurders huurcompensatie aan te bieden. Met beperkte investeringen had [eiseres] Vastgoed binnen enkele weken weer de volledig huur in rekening kunnen brengen. Daarbij was al sprake van achterstallig onderhoud in de verhuurde appartementen. Nu [eiseres] Vastgoed niet tot herstel is overgegaan en haar huurders gedurende een lange periode (namelijk tot aan de verkoop van de panden in 2019) huurcompensatie heeft gegeven, staat vast dat zij niet aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan. Fremon stelt zich op het standpunt dat [eiseres] Vastgoed de hoogte van de door haar gegeven huurcompensatie niet heeft onderbouwd en betwist eveneens dat de hoogte van die compensatie in een realistische verhouding staat tot het verminderde huurgenot.

3.15.

De rechtbank acht het causaal verband ten aanzien van de schadepost huurcompensatie en de schadeveroorzakende gebeurtenis een gegeven: immers wanneer die gebeurtenis niet had plaatsgevonden, zouden er geen gebreken aan de verhuurde woningen zijn ontstaan en was er geen noodzaak geweest voor [eiseres] Vastgoed om haar huurders te compenseren.

3.16.

De rechtbank overweegt voorts als volgt. [eiseres] Vastgoed heeft de hoogte van de door haar gegeven huurcompensatie met stukken onderbouwd. De eerste maand na het ontstaan van de schade heeft zij haar huurders volledige compensatie aangeboden en vanaf 1 juni 2016 heeft zij de huurders 50% huurkorting gegeven. De rechtbank acht van belang dat [eiseres] Vastgoed deze regeling heeft getroffen op een tijdstip dat zij er nog geenszins zeker van was dat zij deze schadepost zou kunnen verhalen op Fremon. Volgens de rechtbank vloeit daaruit voort dat [eiseres] Vastgoed vanuit haar optiek voor de destijds meest economisch gunstige oplossing heeft gekozen. Zij dient de huurcompensatie dan ook in beginsel op Fremon als schadeveroorzaker te kunnen verhalen. De vraag is echter over welke periode zij die huurcompensatie in redelijkheid kan doorberekenen aan Fremon.

De korting is – zoals blijkt uit de brieven die [eiseres] Vastgoed op 23 september 2016 aan haar huurders verzond – verleend tot een later te bepalen tijdstip in verband met de te verrichten herstelwerkzaamheden. Van herstelwerkzaamheden is het echter nooit gekomen en thans berekent [eiseres] Vastgoed de gegeven huurcompensatie over de periode na het ontstaan van de schade tot aan de verkoop van de panden in 2019. In totaal heeft zij haar huurders over die periode een compensatie ter hoogte van € 67.671,16 geboden.

3.17.

Alles in overweging nemende acht de rechtbank het redelijk en billijk dat Fremon een bedrag van € 40.000,- aan [eiseres] Vastgoed betaalt in verband met de aan haar huurders aangeboden huurcompensatie. Bij die beslissing speelt mee dat [eiseres] Vastgoed als gevolg van de hoogte van de door Kamsma Bouwadvies begrote herstelkosten en de omvang van de geadviseerde herstelwerkzaamheden de afweging heeft gemaakt om niet tot herstel van de schade over te gaan. Dat is niet onbegrijpelijk en kan haar in beginsel niet verweten worden. Bij haar beslissing om haar huurders huurcompensatie aan te bieden speelde ook mee dat in geval van herstel forse verhuisvergoedingen aan de huurders hadden moeten worden voldaan op basis van artikel 7:220 Burgerlijk Wetboek (BW). De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheden een langere periode waarover [eiseres] Vastgoed haar huurders huurcompensatie heeft aangeboden rechtvaardigen.

Kosten inschakelen Kamsma Bouwadvies door [eiseres] Vastgoed

3.18.

De rechtbank stelt voorop dat als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking komen redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade, redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, en redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (artikel 6:96 lid 2 BW).

3.19.

Na de schadeveroorzakende gebeurtenis heeft [eiseres] Vastgoed Kamsma Bouwadvies ingeschakeld om de schade aan haar panden te inventariseren. Kamsma Bouwadvies heeft hiervoor in totaal € 4.155,85 in rekening gebracht. Deze kosten moeten naar het oordeel van de rechtbank worden aangemerkt als redelijke kosten die ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid zijn gemaakt. Het verweer van Fremon dat inschakeling van Kamsma Bouwadvies niet nodig was voor de vaststelling van de schade faalt. De schade-inventarisatie van Kamsma Bouwadvies was mede noodzakelijk voor het verkrijgen van de beslissing in de hoofdzaak. Bovendien heeft [eiseres] Vastgoed onweersproken gesteld dat enige reactie van Fremon uitbleef nadat zij door (de advocaat van) [eiseres] Vastgoed aansprakelijk was gesteld voor de ontstane schade. De rechtbank zal daarom dit onderdeel van de vordering van [eiseres] Vastgoed toewijzen.

Kosten voorzorgsmaatregelen (acute werkzaamheden, factuur [bedrijf])

3.20.

Direct na het ontstaan van de schade heeft [eiseres] Vastgoed kosten moeten maken om de door haar verhuurde appartementen veilig voor bewoning te maken. [bedrijf] Bouwbedrijf heeft voor deze werkzaamheden € 5.578,69 in rekening gebracht. Deze kosten zijn door Fremon erkend en zullen door de rechtbank worden toegewezen.

Kosten door de rechtbank benoemde deskundige ing. J.C. Kok

3.21.

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige worden begroot op het bedrag dat de deskundige in zijn eindnota heeft gedeclareerd, te weten € 10.454,40. Beide partijen hebben voor aanvang van het onderzoek de helft van de voorschotnota van de deskundige voldaan. Gezien de uitkomst van het deskundigenonderzoek acht de rechtbank het redelijk dat beide partijen de helft van de deskundigenkosten voldoen. Er zal dus geen nadere verrekening volgen.

3.22.

Het totale bedrag dat Fremon aan [eiseres] Vastgoed zal moeten betalen ter vergoeding van de door haar geleden schade bedraagt derhalve:

Herstelkosten nr. [adres 2] € 80.344,00

Herstelkosten nr. [adres 1] € 3.750,00

Huurcompensatie € 40.000,00
Kamsma Bouwadvies € 4.155,85
Kosten voorzorgsmaatregelen
€ 5.578,69 +Totaal € 133.828,54

Wettelijke rente en proceskosten

3.23.

[eiseres] Vastgoed heeft gevorderd het toe te wijzen bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van betaling. Fremon heeft daartegen aangevoerd dat geen sprake is van rentederving voor [eiseres] Vastgoed omdat zij geen herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren en dientengevolge geen renteschade kan hebben geleden. Onder verwijzing naar haar eerdere overweging in 3.8 zal de rechtbank aan dit verweer voorbij gaan. Wanneer een tot het vermogen behorende zaak in vermogenswaarde daalt door toedoen van een ander, kan over die vermogensdaling wettelijke rente verschuldigd zijn. De rechtbank zal de gevorderde wettelijke rente dan ook toewijzen.

3.24.

De rechtbank is voorts van oordeel dat, omdat een aanzienlijk deel van de vordering van [eiseres] Vastgoed wordt afgewezen, de conclusie moet zijn dat partijen over en weer gedeeltelijk in het gelijk respectievelijk ongelijk zijn gesteld. De rechtbank zal de proceskosten daarom compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

veroordeelt Fremon om aan [eiseres] Vastgoed te betalen een bedrag van € 133.828,54 (honderddrieëndertig duizend achthonderd achtentwintig euro en vierenvijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 9 april 2021 tot de dag van volledige betaling,

4.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.3.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

4.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2023.^[1]