ECLI:NL:RBNHO:2023:12932

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/332795 / HA ZA 22-620

Vonnis van 20 december 2023

in de zaak van

1.[eiser 1],

te [plaats],
2.
[eiser 2],

te [plaats],

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers] c.s.,

advocaat: mr. S.R. Kieffer te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

te [plaats],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. M.K.W. van den Berg te Amersfoort.

1.De zaak in het kort

1.1.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank onder meer geoordeeld dat de subsidiaire vordering van [gedaagde] in zoverre zal worden toegewezen dat [eisers] c.s. zullen worden veroordeeld om medewerking te verlenen aan het op kosten van [gedaagde] opmaken van een notariële akte van vestiging erfdienstbaarheid tot handhaving van de overbouw ten laste van een gedeelte van hun perceel ten behoeve van het perceel van [gedaagde]. [eisers] c.s. zijn in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de hoogte van de schadeloosstelling als bedoeld in artikel 5:54 BW. Naar aanleiding van de over en weer genomen aktes en uitgaande van een overbouw van 2,03 m2, stelt de rechtbank de schadeloosstelling van op een bedrag van € 1.421,00.

1.2.

De rechtbank handhaaft hetgeen zij over de primaire vordering 2 van [eisers] c.s. in het tussenvonnis heeft overwogen. De subsidiaire vordering 2 (het losmaken van de uitbouw van de woning van [eisers] c.s.) zal wel worden toegewezen, omdat deze aansluit bij hetgeen op dat punt in het tussenvonnis is overwogen. Aan de veroordeling zal een termijn van vier weken na betekening van het vonnis worden verbonden. De dwangsom zal worden beperkt tot € 250,00 per dag en worden gemaximeerd tot € 10.000,00.

1.3.

Het verzoek van [eisers] c.s. om het vonnis in ieder geval ten aanzien van de te vestigen erfdienstbaarheid ten gunste van [gedaagde] en ten laste van [eisers] c.s. niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wordt afgewezen.

1.4.

Een en ander leidt er toe dat in conventie de vordering 2 subsidiair (in aangepaste vorm) zal worden toegewezen dat de vorderingen 1, 2 primair, 3 en 4 zullen worden afgewezen. In reconventie zullen worden toegewezen de vorderingen 1 subsidiair (onder de voorwaarde dat [gedaagde] een bedrag van € 1.421,00 wegens schadeloosstelling aan [eisers] c.s. betaalt), 3 en 6. De dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 5.000,00. De vorderingen 1 primair, 2, 4, 5 en 7 zullen worden afgewezen. De rechtbank ziet aanleiding om de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren.

2.De verdere procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 17 mei 2023;

- de akte zijdens [eisers] c.s. van 28 juni 2023;
- de akte overlegging productie tevens aanpassing van eis zijdens [eisers] c.s. van 26 juli 2023;
- antwoordakte (ook op de akte van [eisers] c.s. van 26 juli 2023) zijdens [gedaagde] van 26 juli 2023;
- de akte uitlating producties zijdens [eisers] c.s. van 6 september 2023;
- de brief van de rechtbank aan partijen van 25 september 2023, waarin de rechtbank heeft aangegeven dat van de akte van 6 september 2023 alleen de tekst bij de randnummers 1 tot en met 4 en 9 onderdeel uitmaken van het procesdossier en de tekst bij de randnummers 5 tot en met 8 buiten beschouwing zullen worden gelaten;
- de akte uitlaten zijdens [gedaagde] van 25 oktober 2023.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De verdere beoordeling

in conventie en reconventie

3.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.2.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de subsidiaire vordering van [gedaagde] in zoverre zal worden toegewezen dat [eisers] c.s. zullen worden veroordeeld om medewerking te verlenen aan het op kosten van [gedaagde] opmaken van een notariële akte van vestiging erfdienstbaarheid tot handhaving van de overbouw ten laste van een gedeelte van hun perceel ten behoeve van het perceel van [gedaagde]. Deze erfdienstbaarheid ziet op het handhaven van de bestaande toestand na voltooiing van de nieuwe uitbouw, waarbij de rechtbank er onder meer van uit is gegaan dat [gedaagde] het bitumen op het dak van de uitbouw los zal maken van de zijgevel van [eisers] c.s.

3.3.

De rechtbank heeft verder overwogen dat [eisers] c.s. op grond van artikel 5:54 BW recht hebben op schadeloosstelling voor het vestigen van de erfdienstbaarheid. [eisers] c.s. zijn in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de hoogte van de schadeloosstelling met in achtneming van de volgende uitgangspunten:

niet is gesteld of gebleken dat [eisers] c.s. de strook grond die door de nieuwe uitbouw is overbouwd in het verleden hebben gebruikt, anders dan voor onderhoud aan hun zijgevel;
niet is komen vast te staan dat de luchtspouw tussen de zijgevel van de woning van [eisers] c.s. ventilatie problemen en/of schimmelvorming in de woning van [eisers] c.s. oplevert;
niet is komen vast te staan dat de woning van [eisers] c.s. door de nieuwe uitbouw niet langer als vrijstaand kan worden beschouwd.

3.4.

[eisers] c.s. hebben vervolgens, onder verwijzing naar een advies van mr. R.W. van Velze MRE van 27 juni 2023 aangevoerd dat die schadeloosstelling een vergoeding van € 305,- per jaar zou moeten bedragen, welk bedrag jaarlijks moet worden geïndexeerd op basis van het consumentenprijsindexcijfer. Naar de rechtbank begrijpt menen [eisers] c.s. dat die schadeloosstelling verschuldigd is tot het einde van de erfdienstbaarheid. [eisers] c.s. hebben de rechtbank verzocht te bepalen dat de erfdienstbaarheid eindigt op het moment waarop groot onderhoud aan de uitbouw moet worden uitgevoerd, op welk moment de overbouw alsnog zou moeten worden verwijderd. Nadat [gedaagde] c.s. bij akte hadden aangegeven dat een jaarlijkse schadeloosstelling onwenselijk is en dat, als al sprake is van schade aan de zijde van [eisers] c.s., de schadeloosstelling een bedrag ineens zou moeten zijn, hebben Van Helfsensteijn c.s., wederom onder verwijzing naar een aangepast advies van mr. Van Velze, betoogd dat de schadeloosstelling € 5.261,- zou moeten zijn. [gedaagde] heeft de hoogte van dit bedrag gemotiveerd betwist.

3.5.

De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [gedaagde] dat [eisers] c.s. helemaal geen schade hebben door de vestiging van de erfdienstbaarheid. Die erfdienstbaarheid leidt er immers toe dat de mogelijkheid van [eisers] c.s. om over de betreffende strook grond te beschikken zoals zij dat willen, beperkt wordt. In feite wordt de strook grond door de erfdienstbaarheid vrijwel onbruikbaar voor [eisers] c.s. Dat maakt echter niet dat het door [eisers] c.s. genoemde bedrag van € 5.261,- toewijsbaar is of dat de berekeningswijze van mr. Van Velze zal worden gevolgd. Ten eerste gaat het hier om een schadeloosstelling wegens het vestigen van een erfdienstbaarheid en dat is wat anders dan de waarde van de grond in het vrije verkeer. De grond wordt ook niet in eigendom aan [gedaagde] overgedragen. Ten tweede valt uit de adviezen van mr. Van Velze niet af te leiden dat rekening is gehouden met door de rechtbank genoemde uitgangspunten (zie r.o. 3.3.).

3.6.

Volgens [eisers] c.s. moet worden uitgegaan van een grondwaarde van € 1.500,00 per m2. Omdat [gedaagde] geen andere grondwaarde heeft aangedragen, zal de rechtbank ook van € 1.500,00 per m2 uitgaan. [gedaagde] heeft wel terecht aangevoerd dat dit bedrag ziet op de waarde die de grond zou hebben als de eigendom van de grond zou worden overgedragen, hetgeen hier niet het geval is omdat het gaat om de vestiging van een erfdienstbaarheid. Verder gaat het om een strookje grond dat door [eisers] c.s. nooit althans zelden werd gebruikt en gelet op de ligging ook maar zeer beperkt bruikbaar was. Als verdere uitgangspunten gelden dat door de betreffende erfdienstbaarheid geen schade wordt toegebracht aan de woning van [eisers] c.s. en dat de waarde van hun perceel hierdoor niet negatief wordt beïnvloed (zie r.o. 3.3.). Op basis hiervan begroot de rechtbank de schade op € 700,00 per m2. Volgens [gedaagde] moet bij het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling worden uitgegaan van uitsluitend de overbouw van de nieuwe uitbouw, te weten 7 meter x 12 centimeter is 0,84 m2.
[eisers] c.s. hebben immers nooit geklaagd over de eerdere overbouw. Dit betoog kan niet slagen. De vestiging van de erfdienstbaarheid ziet immers op de gehele overbouw, dus ook op de overbouw waarvan al eerder sprake was. De schade die [eisers] c.s. daardoor lijden moet door [gedaagde] worden vergoed. Uitgaande van een overbouw van 2,03 m2, zoals [eisers] c.s. hebben aangevoerd, leidt dit tot een bedrag van € 1.421,00. Aan de vestiging van de erfdienstbaarheid zal dus de voorwaarde worden verbonden dat [gedaagde] dit bedrag aan [eisers] c.s. betaalt.

3.7.

Uit het voorgaande volgt overigens al dat de rechtbank geen gevolg geeft aan het betoog van [eisers] c.s. om een schadeloosstelling in jaarlijkse termijnen te bepalen. Zoals [gedaagde] terecht heeft aangevoerd, gaat het hier om een eenmalige schadeloosstelling voor de schade die [eisers] c.s. lijden door de vestiging van de erfdienstbaarheid en zou een jaarlijks te betalen schadeloosstelling alleen maar leiden tot praktische problemen, niet alleen tussen partijen onderling maar ook als sprake is van rechtsopvolgers.

3.8.

Anders dan [eisers] c.s. hebben verzocht zal de rechtbank de duur van de te vestigen erfdienstbaarheid niet beperken tot het moment waarop groot onderhoud aan de nieuwe uitbouw moet plaatsvinden. Niet valt in te zien waarom het afbreken van de overbouw op dat moment minder kostbaar zou zijn dan thans het geval is. In het tussenvonnis heeft de rechtbank al overwogen dat het belang van [gedaagde] om niet tot aanpassing van de uitbouw over te gaan, groter is dan de belangen van [eisers] c.s. Verder voert [gedaagde] aan dat de door [eisers] c.s. gewenste beperking van de duur van de erfdienstbaarheid kan leiden tot interpretatiegeschillen en daarmee tot verdere problemen.

3.9.

[eisers] c.s. hebben bij akte hun eis vermeerderd/aangepast door hun eerdere vordering 2 te omschrijven als volgt:
Primair: Gedaagde te bevelen de door haar recentelijk aangebrachte uitbouw in te korten en te verlagen op een wijze dat deze qua hoogte voldoet aan de bouwtekeningen en qua breedte niet langer over de eigendomsgrens staat zoals vastgesteld door het Kadaster in het relaas van bevindingen d.d. 22 augustus 2022, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,= voor iedere dag dat gedaagde binnen 4 weken na betekening van het gewezen vonnis, weigert aan dit bevel gehoor te geven;Subsidiair: als uw rechtbank het primair gevorderde zal afwijzen doordat uw rechtbank meent dat in casu sprake is van misbruik van recht ex art. 3:13 BW en dat gedaagde een beroep toekomt op artikel 5:54 BW, dan wordt uw rechtbank verzocht gedaagde te bevelen binnen 2 weken na het in deze te wijzen vonnis alle door haar aangebrachte verbindingen tussen haar uitbouw en de woning van eisers (o.a. aan de zijgevel vastgeplakte dakbedekking, aan de voor- en achtergevel van de uitbouw aangebrachte verbindingen en een recent aangebrachte kitrand op het platte dak van de woning van eisers) zonder achterlating van enig spoor of beschadiging te verwijderen en verwijderd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat gedaagde weigert aan dit bevel gehoor te geven.

3.10.

[eisers] c.s. hebben in dit verband aangevoerd dat na het tussenvonnis, op 10 juli 2023, zonder enige aankondiging werklieden in opdracht van [gedaagde] een dikke laag kit op het dak van [eisers] c.s. hebben aangebracht die de opening met de zijgevel van de uitbouw van [gedaagde] afsluit.
Dit is in strijd met het tussenvonnis waaruit nu juist volgt dat de uitbouw van [gedaagde] niet meer met de woning van [eisers] c.s. verbonden is. Volgens [eisers] c.s. heeft [gedaagde] hierdoor wederom zonder hun toestemming gebruik gemaakt van hun woning ten behoeve van haar eigen woning.

3.11.

[gedaagde] heeft in reactie hierop aangevoerd dat deze eisvermeerdering wegens strijd met de goede procesorde moet worden afgewezen. Verder heeft zij aangevoerd dat de werkzaamheden op 10 juli 2023 zijn uitgevoerd omdat zij wegens een zware storm ernstige lekkage en waterschade had. Zonder haar medeweten of instemming hebben de werklieden de kit ook op het dak van [eisers] c.s. aangebracht. [gedaagde] is bereid om dit te laten verwijderen maar zij is hiervoor afhankelijk van de agenda van de aannemer.

3.12.

In het tussenvonnis is al overwogen en beslist dat de primaire vordering zal worden afgewezen en de rechtbank ziet in hetgeen [eisers] c.s. daarna nog hebben aangevoerd, geen aanleiding om van die eerdere beslissing af te wijken. Zij handhaaft hetgeen zij daarover in het tussenvonnis heeft overwogen. De subsidiaire vordering zal wel worden toegewezen omdat deze aansluit bij hetgeen op dat punt in het tussenvonnis is overwogen. Het ligt op de weg van [gedaagde] om te zorgen dat de uitbouw helemaal los komt te staan van de woning van [eisers] c.s. Zij moet er ook op toezien dat werklieden die in haar opdracht werkzaamheden aan de uitbouw verrichten, handelen conform hetgeen in het tussenvonnis is overwogen en beslist. Weliswaar heeft [gedaagde] aangegeven dat zij hieraan vrijwillig zal voldoen, maar nu niet is gesteld of gebleken dat zij al dienovereenkomstig heeft gehandeld, hebben [eisers] c.s. belang bij toewijzing van het gevorderde. Om [gedaagde] die hiervoor afhankelijk is van medewerking van derden (de aannemer) nog enige tijd te geven, zal aan de veroordeling een termijn van vier weken na betekening van het vonnis worden verbonden. Verder zal de dwangsom worden beperkt tot € 250,00 per dag en worden gemaximeerd tot € 10.000,00.

3.13.

Ten slotte hebben [eisers] c.s. de rechtbank verzocht om het vonnis, in ieder geval ten aanzien van de te vestigen erfdienstbaarheid ten gunste van [gedaagde] en ten laste van [eisers] c.s. niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hiermee kunnen onnodige (notaris)kosten worden voorkomen. Volgens [eisers] c.s. zijn er aan de zijde van [gedaagde] geen zwaarwegende omstandigheden die maken dat zij de uitkomst van een eventueel hoger beroep niet kan afwachten. [gedaagde] meent dat het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard. Door uitvoering van het vonnis ontstaan volgens haar geen serieuze problemen of een onomkeerbare situatie. Het risico dat mogelijk onnodige notariskosten worden gemaakt is voor [gedaagde] en niet voor [eisers] c.s.

3.14.

De rechtbank ziet in hetgeen [eisers] c.s. hebben aangevoerd onvoldoende reden om de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad af te wijzen. De veroordeling leidt niet tot een onomkeerbare situatie en het risico van onnodig gemaakte kosten ligt inderdaad bij [gedaagde] die zelf moet afwegen of zij in afwachting van de uitkomst van een eventueel hoger beroep al dan niet tot tenuitvoerlegging van het vonnis overgaat.

3.15.

De conclusie is dat in conventie de vordering 2 subsidiair (in aangepaste vorm) zal worden toegewezen dat de vorderingen 1, 2 primair, 3 en 4 zullen worden afgewezen. In reconventie zullen worden toegewezen de vorderingen 1 subsidiair (onder de voorwaarde dat [gedaagde] een bedrag van € 1.421,00 wegens schadeloosstelling aan [eisers] c.s. betaalt), 3 en 6. De dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 5.000,00.
De vorderingen 1 primair, 2, 4, 5 en 7 zullen worden afgewezen. In deze uitkomst en in de omstandigheid dat partijen buren van elkaar zijn, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.
De beslissing

De rechtbank

in conventie

4.1.

beveelt [gedaagde] om binnen 4 weken na betekening van dit vonnis alle door haar aangebrachte verbindingen tussen haar uitbouw en de woning van [eisers] c.s. (o.a. aan de zijgevel vastgeplakte dakbedekking, aan de voor- en achtergevel van de uitbouw aangebrachte verbindingen en een recent aangebrachte kitrand op het platte dak van de woning van [eisers] c.s.) zonder achterlating van enig spoor of beschadiging te verwijderen en verwijderd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] aan dit bevel geen gehoor geeft en met een maximum van € 10.000,00;

in reconventie

4.3.

bepaalt dat op kosten van [gedaagde] een erfdienstbaarheid wordt gevestigd tot handhaving van de bestaande overbouw tegen betaling door [gedaagde] aan [eisers] c.s. van een bedrag van € 1.421,00, ten laste van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [kadaster nummer 1] ([adres 1]), en ten gunste van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [kadaster nummer 2] ([adres 2]), waaraan [eisers] c.s. hoofdelijk hun medewerking dienen te verlenen, en bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking of toestemming van [eisers] c.s. als bedoeld in artikel 3:300 BW, in welk geval de notariële en kadastrale kosten voor rekening van [eisers] c.s. komen, althans dat dit vonnis inschrijfbaar is in de openbare registers van het kadaster conform artikel 3:17 lid 1 BW;

4.4.

veroordeelt [eisers] c.s. hoofdelijk tot het verlenen van onvoorwaardelijke medewerking aan de door [gedaagde] uit te voeren werkzaamheden ter afronding van de uitbouw waarvoor het betreden van het perceel van [eisers] c.s. noodzakelijk is, onder meer (maar niet uitsluitend) bestaande uit het afwerken van de bitumen dakbedekking en de beplating aan de voorgevel, op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [eisers] c.s. daarmee in gebreke zijn, tot een maximum van € 10.000,00;

4.5.

veroordeelt [eisers] c.s. hoofdelijk tot het (voor zover aanwezig) verwijderen binnen twee weken na dit vonnis en verwijderd houden van camera’s met uitzicht op het perceel van [gedaagde] en verbiedt [eisers] c.s. hoofdelijk om camerabeelden van het perceel van [gedaagde] te bewaren en op te slaan, op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [eisers] c.s. daarmee in gebreke zijn, tot een maximum van € 5.000,00;

in conventie en in reconventie

4.6.

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.7.

wijst dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.

1621