Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./repnr.: 10756531 \ HZ VERZ 23-26
Uitspraakdatum: 6 december 2023
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
ProCoatings B.V.
gevestigd te Almere
verzoekster sub 1
verder te noemen: ProCoatings
en
de besloten vennootschap
WGF Property Management B.V.
gevestigd te Haarlem
verzoekster sub 2
verder te noemen: WGF
en hierna gezamenlijk te noemen: verzoeksters
gemachtigde: mr. R. de Vries
1.Het procesverloop
1.1.
Op 24 oktober 2023 is ter griffie een verzoekschrift ex artikel 7:291 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) ontvangen van verzoeksters.
1.2.
Verzoeksters hebben op voorhand afgezien van een mondelinge behandeling.
2.De feiten
2.1.
ProCoatings exploiteert blijkens het handelsregister een verfgroothandel met 29 filialen in Nederland. Als activiteit staat onder meer genoemd ‘groothandel in verf en verfwaren’.
2.2.
WGF is huurder van een bedrijfspand gelegen aan de Eysinkweg 71 te Haarlem (hierna: het gehuurde). HBB Vastgoed B.V. en Duin en Hout B.V. zijn de eigenaren van het gehuurde en zijn voornemens om het gebied waarin het gehuurde is gelegen te herontwikkelen. Het gehuurde zal worden gesloopt.
2.3.
ProCoatings heeft aangegeven een gedeelte van het gehuurde te willen (onder)huren van WGF. WGF heeft daarmee ingestemd onder de opschortende voorwaarde dat partijen in de onderhavige procedure niet-ontvankelijk worden verklaard op de grond dat artikel 7:290 BW Pro niet van toepassing is dan wel dat goedkeuring wordt gegeven voor de afwijkende huurbedingen.
2.4.
In de huurovereenkomst van verzoeksters staat onder meer:
“(…)- Omdat verhuur van de onderhavige unit (het gehuurde) de herontwikkeling in de weg zou kunnen staan, dan wel zou kunnen bemoeilijken/ vertragen etc. is verhuurder niet bereid deze unit op normale wijze conform de wettelijke regeling te verhuren;- Verhuurder en huurder zijn van mening dat huurregime van art. 7:230 BW Pro van toepassing is en detailhandel in het gehuurde is niet toegestaan;
“(…)- Omdat verhuur van de onderhavige unit (het gehuurde) de herontwikkeling in de weg zou kunnen staan, dan wel zou kunnen bemoeilijken/ vertragen etc. is verhuurder niet bereid deze unit op normale wijze conform de wettelijke regeling te verhuren;- Verhuurder en huurder zijn van mening dat huurregime van art. 7:230 BW Pro van toepassing is en detailhandel in het gehuurde is niet toegestaan;
(…)
1.2.
Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als groothandel in verf en verfwaren.1.3. Het is Huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2.
(…)Voorwaarden
2.1.
Van deze huurovereenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 17-2-2015 en aldaar ingeschreven on der nummer 15/21, (hierna te noemen “algemene bepalingen”). De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en Verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.
(…)
3.1.
Deze huurovereenkomst gaat in op 1 november 2023 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van 5 (vijf) jaar en loopt tot en met 31 oktober 2028.
3.2.
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging dooruitsluitend Huurder/Huurder of Verhuurder voortgezet voor onbepaalde tijd.
3.3.
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van 6 (zes) maanden. Er gelden geen opzeggingsgronden en de enkele opzegging/mededeling van verhuurder dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen tegen de door haar genoemde datum (niet eerder dan tegen 31 augustus 2028, en met tenminste zes maanden opzegtermijn), leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst. Huurder dient het gehuurde conform de verplichtingen uit deze huurovereenkomst op te leveren aan verhuurder tegen de datum waartegen verhuurder (met inachtneming van het voorgaande) heeft opgezegd. Huurder kan geen beroep doen op huur- of ontruimingsbescherming. Huurder kan bij het einde van de huur geen aanspraak maken op een verhuis- of inrichtingskostenvergoeding, noch op enige andere vergoeding of schadeloosstelling.
(…)
10.3.
In artikel 1.2 is bepaald dat het gehuurde door of vanwege Huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als groothandel in verf en verfwaren. Huurder staat in het handelsregister ingeschreven als “Groothandel in verf en verfbenodigdheden”. Mede gelet op het voorgaande is sprake van groothandel en menen partijen dat derhalve het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is en niet dat van art. 7:290 BW Pro. Ter voorkoming van iedere discussie zal door partijen gezamenlijk een verzoekschrift ex. 7:291 lid 3 BW worden ingediend bij de kantonrechter waarin primair niet-ontvankelijkheidsverklaring zal worden verzocht en subsidiair het verlenen van goedkeuring m.b.t. de in deze huurovereenkomst opgenomen bedingen die van de wet afwijken.”
3.
Het verzoek
Het verzoek
3.1.
Verzoeksters verzoeken (verkort weergegeven):
1. primair: niet-ontvankelijkverklaring van het verzoek omdat de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een 230a-bedrijfsruimte, zodat de artikelen 7:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW) daarop niet van toepassing zijn;
2. subsidiair: voorwaardelijk, voor het geval de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst van 7:290-bedrijfsruimte, de afwijkende bedingen goed te keuren.
2. subsidiair: voorwaardelijk, voor het geval de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst van 7:290-bedrijfsruimte, de afwijkende bedingen goed te keuren.
3.2.
Verzoeksters hebben hun verzoek als volgt toegelicht. Bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben verzoeksters voor ogen gehad dat het gehuurde wordt gebruikt als groothandel. ProCoatings staat in het handelsregister ingeschreven als “Groothandel in verf en verfbenodigdheden”. Daarom menen verzoeksters dat het hier gaat om een 230a-bedrijfsruimte en dat het regime van artikel 7:290 BW Pro en verder niet van toepassing is. Om discussie te voorkomen, leggen zij het verzoek aan de kantonrechter voor. Als de huurovereenkomst wel gekwalificeerd moet worden als huur van een 290-bedrijfsruimte, dan vragen verzoeksters om goedkeuring van de afwijkende huurbedingen.
4.De beoordeling
4.1.
De huurovereenkomst moet gekwalificeerd worden als een 230a-bedrijfsruimte. Daarvoor geldt de huurbescherming van de artikelen 7:290 BW en verder niet. Een van die artikelen afwijkend huurbeding hoeft dus ook niet aan de kantonrechter ter goedkeuring te worden voorgelegd, zodat het verzoek niet-ontvankelijk is. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.
De kwalificatie van het gehuurde
4.2.
Voor beantwoording van de vraag door welk huurregime een huurovereenkomst wordt beheerst, is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat ook een grootwinkelbedrijf onder artikel 7:290 lid 2 BW Pro kan vallen, voor zover er detailhandel wordt uitgeoefend (rechtbank Rotterdam van 27 oktober 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:9687).
4.3.
Op de huurovereenkomst staat vermeld “HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”. Daarnaast maken ingevolge artikel 2.1 van de huurovereenkomst de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van de huurovereenkomst deel uit.
4.4.
De verwijzing in het huurcontract naar een 230a-bedrijfsruimte vormt een duidelijke aanwijzing dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen 290-bedrijfsruimte voor ogen hebben staan. Ook de bestemmingsbepaling in artikel 1.2 van de huurovereenkomst duidt op een 230a-bedrijfsruimte. Partijen zijn verder uitdrukkelijk overeengekomen dat het de huurder op grond van artikel 1.3 van de huurovereenkomst niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Bovendien is in de huurovereenkomst uitdrukkelijk vermeld dat detailhandel in het gehuurde niet is toegestaan. Gelet op deze omstandigheden dient het gehuurde te worden gekwalificeerd als een 230a-bedrijfsruimte.
4.5.
Het verzoek is niet-ontvankelijk, omdat het gehuurde niet kwalificeert als 290-bedrijfsruimte. Op het overige verzoek hoeft de kantonrechter daarom niet meer in te gaan.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart het verzoek niet-ontvankelijk.
Deze beschikking is gegeven door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter