Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/1824
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [straat 1] [nummer 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 699.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2023 te Haarlem. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een vrijstaande woning. Het bouwjaar van de woning is 1964. De inhoud van de woning is 584 m³ en de oppervlakte van het perceel is 846 m².
De woning is voorzien van:
- een aanbouw (gerealiseerd in 1997 met een inhoud van 46 m³);
- een serre (gerealiseerd in 1993 met een inhoud van 15 m³);
- een vrijstaande garage (met een oppervlakte van 20 m²);
- een dakkapel (gerealiseerd in 2017 met een oppervlakte van 2 m²).
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum).
3. Het beroep strekt tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde van de woning tot € 656.000 en dienovereenkomstige verlaging van de onroerendezaakbelasting.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de bij het verweerschrift overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [straat 2] [nummer 2] en [straat 2] [nummer 3] te [woonplaats] .
Beoordeling van het geschil
Juridisch kader
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust in eerste instantie de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
Referentieobjecten
8. Eiser stelt dat de woningen aan [straat 2] [nummer 2] en [nummer 3] te [woonplaats] , die verweerder heeft gebruikt als referentieobjecten, niet zonder meer als referentieobjecten kunnen worden gebruikt. Verweerder betoogt ter zitting dat er in de gemeente [woonplaats] weinig vergelijkbare objecten zijn die kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning en dat daarom is gekozen voor de referentieobjecten aan [straat 2] [nummer 2] en [nummer 3] . De rechtbank overweegt dat de door verweerder in het verweerschrift genoemde referentieobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. In de door verweerder bij het verweerschrift overgelegde matrix staan de volgende gegevens:
- [straat 2] [nummer 2] : een perceeloppervlakte van 1.017m², een inhoud van 480m³, een transactiedatum van 26 april 2019 en een verkoopprijs van € 625.000;
- [straat 2] [nummer 3] : een perceeloppervlakte van 907m², een inhoud van 421m³, een transactiedatum van 16 september 2020 en een verkoopprijs van € 795.000.
Hoewel de woningen aan [straat 2] [nummer 2] en [straat 2] [nummer 3] een grotere perceeloppervlakte hebben en een kleinere inhoud, acht de rechtbank deze woningen wel voldoende vergelijkbaar met de woning. Het betreft vrijstaande woningen van een vergelijkbaar type, gelegen achter de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten aan [straat 2] [nummer 2] en [straat 2] [nummer 3] kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Kwaliteits- en onderhoudstoestand
9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand waarin de woning verkeert. De woning heeft een lager dan gemiddeld onderhouds- en kwaliteitsniveau ten opzichte van referentiepanden. Het lagere onderhouds- en kwaliteitsniveau betreft onder andere een gedateerde badkamer (aangelegd in 1996), slecht onderhoud van kozijnen en dak en een energielabel F. Het energielabel F is met name gebaseerd op een beperkte isolatie van buitenmuren en vloer. Het onderhouds- en kwaliteitsniveau heeft een negatieve invloed op de waarde van de woning.
Eiser betoogt ter zitting dat in een uitspraak op bezwaar voor een voorgaand jaar door verweerder is toegezegd dat bij een volgende waardering van de woning rekening wordt gehouden met de mindere kwaliteit van de woning. De kwaliteit van de woning heeft er in die uitspraak op bezwaar toe geleid dat de waarde van de woning is verminderd. Eiser ziet in de door verweerder bij het verweerschrift overgelegde matrix niet terug op welke wijze met de kwaliteit van de woning rekening is gehouden.
Uit de door verweerder bij het verweerschrift overgelegde matrix blijkt dat de onderhoudstoestand en de kwaliteitstoestand van de woning als voldoende zijn gekwalificeerd. Dit geldt ook voor beide referentieobjecten aan [straat 2] [nummer 2] en [straat 2] [nummer 3] . Uit de door verweerder bij het verweerschrift gevoegde foto’s blijkt dat [straat 2] [nummer 2] in zeer gedateerde staat is verkocht en dat [straat 2] [nummer 3] over een gedateerde badkamer beschikt. Verweerder stelt dat [straat 2] [nummer 3] een energielabel G heeft. Verweerder erkent ter zitting dat de kwaliteit van de woning in de matrix als matig gekwalificeerd had moeten worden. Dat geldt volgens verweerder overigens in ieder geval ook voor [straat 2] [nummer 2] en wellicht ook voor [straat 2] [nummer 3] . Hoewel de kwalificatie van de kwaliteit van de woning en van de referentieobjecten in de matrix dus onjuist is, leidt dit volgens verweerder niet tot een andere uitkomst. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardering van de woning – mede gezien de kwaliteits- en onderhoudstoestand van de referentieobjecten en ondanks de mogelijke onjuiste kwalificatie van de kwaliteitstoestand van de woning – voldoende rekening is gehouden met de onderhouds- en kwaliteitstoestand van de woning ten opzichte van die van de referentiewoningen.
Feitelijk onderzoek
10. Eiser betoogt dat verweerder nauwelijks tot geen onderzoek heeft gedaan naar de feitelijke onderhouds- en kwaliteitsstatus van de woning; ondanks het aanbod van eiser om ter plekke de onderhouds- en kwaliteitsstatus te inspecteren, is verweerder daar niet op ingegaan. In voorgaande jaren werd volgens eiser wel op dergelijke verzoeken ingegaan.
Verweerder stelt dat het door eiser ingediende bezwaarschrift geen aanleiding heeft gegeven om de woning ter plaatse op te nemen omdat de in het bezwaarschrift verwoorde grieven een inpandige opname niet noodzakelijk maakten. Verweerder betoogt ter zitting dat de taxateur voldoende informatie had om de waarde van de woning te kunnen bepalen.
De rechtbank is van oordeel dat inspectie ter plaatse niet vereist is om tot een waardering van de woning te komen. In aanmerking nemende dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komen de gevolgen van het niet inspecteren van de woning ter plaatse voor rekening van verweerder. Het is dan ook aan verweerder om te beoordelen of nadere inspectie nodig is. Voor zover eiser meent dat verweerder met het niet inspecteren van de woning ter plaatse het zorgvuldigheidsbeginsel van artikel 3:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heeft geschonden, is de rechtbank van oordeel dat daarvan geen sprake is. Verweerder heeft de nodige kennis en informatie vergaard om tot vaststelling van de waarde van de woning te komen.
Ligging
11. Eiser stelt dat de referentieobjecten aan de [straat 2] uitkijken op een park. De woningen aan de [straat 1] kijken uit op een woonwijk waarvan een deel sociale huurwoningen betreft. De woningen aan de [straat 1] hebben volgens eiser een substantieel lagere waarde (meer dan € 50.000) in vergelijking met de woningen aan de [straat 2] . Het is volgens eiser niet voldoende duidelijk op welke wijze verweerder de mindere ligging van de woning ten opzichte van de woningen aan de [straat 2] heeft meegenomen bij de waardering van de woning, met name in vergelijking met de woning aan [straat 2] [nummer 2] met een verkoopprijs van € 625.000. Verweerder stelt dat de referentieobjecten aan [straat 2] [nummer 2] en [straat 2] [nummer 3] niet uitkijken op een park, maar op een groenstrook. Verweerder heeft daartoe een luchtfoto gevoegd bij het door verweerder overgelegde verweerschrift. Uit deze luchtfoto blijkt tevens dat [straat 2] [nummer 3] deels gelegen is tegenover een woning. Uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat de ligging van de referentieobjecten én van de woning als voldoende is gekwalificeerd. Verweerder betoogt ter zitting nog dat de ligging van de woning tegenover sociale woningen ten opzichte van de ligging van de referentieobjecten tegenover een groenstrook geen verschil maakt voor de waarde van de woning.
De rechtbank overweegt het volgende. De gecorrigeerde verkoopprijzen naar de waardepeildatum van de referentieobjecten per kubieke meter zijn:
- [straat 2] [nummer 2] : € 552 per m³;
- [straat 2] [nummer 3] : € 998 per m³.
De vastgestelde waarde van de woning per kubieke meter is € 548 per m³.
De gecorrigeerde grondprijzen naar de waardepeildatum van de referentieobjecten per vierkante meter zijn:
- [straat 2] [nummer 2] : € 353 per m²;
- [straat 2] [nummer 3] : € 360 per m²
De vastgestelde waarde van de grond van de woning per vierkante meter is € 348 per m².
De rechtbank is van oordeel dat het verschil in inhoud en perceeloppervlak tussen de woning en de referentieobjecten voldoende tot uitdrukking komt in de lagere waardes per kubieke meter inhoud en vierkante meter grond die voor de woning gelden. Voor zover het standpunt van eiser dat woningen aan de [straat 1] een substantieel lagere waarde hebben dan woningen aan de [straat 2] , juist is, komt dat ook voldoende tot uitdrukking in die lagere waardes per kubieke meter inhoud en vierkante meter grond die voor de woning gelden. Uit de lagere grondwaarde per vierkante meter voor de woning ten opzichte van de referentieobjecten, terwijl de referentieobjecten grotere grondpercelen hebben, blijkt volgens rechtbank dat verweerder met de ligging van de woning, voor zover al sprake is van een mindere ligging ten opzichte van de referentieobjecten, voldoende rekening heeft gehouden.
12. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.H.W. Melgers, in aanwezigheid van N. Choa, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).