Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/6217
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de woning [straat 1] [nummer 1] in de gemeente [woonplaats] (hierna: de woning) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 427.000. In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerendezaakbelasting (Ozb) voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 november 2022 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij e-mailbericht van 30 november 2022 heeft eiser hiertegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De vertegenwoordigers van partijen hebben onderling en met de rechtbank procesafspraken gemaakt om te komen tot een efficiëntere afdoening van WOZ-zaken over de waardebepaling van woningen (afspraken WOZ-pilot Noord-Holland; hierna: WOZ-Pilot). Op grond van deze WOZ-Pilot zijn zaken geselecteerd waarin uitsluitend schriftelijk wordt geprocedeerd. Indien een behandeling ter zitting toch wenselijk blijkt, wordt de zaak uit de WOZ-pilot gehaald en op de gebruikelijke wijze verder behandeld.
De onderhavige zaak is geselecteerd voor de WOZ-Pilot. Eiser heeft bij brief van 3 oktober 2023, bij de rechtbank ontvangen op 6 oktober 2023, schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder bij brief van 30 oktober 2023, bij de rechtbank ontvangen op 2 november 2023, schriftelijk heeft gedupliceerd.
Geen van partijen heeft te kennen gegeven ter zitting te willen worden gehoord. De rechtbank heeft vervolgens bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is tussenwoning woning uit 1987. De woning heeft een woonoppervlakte van 101 m², inclusief aanbouw aan de achterzijde van de woning. De woning is voorzien van een berging. De kaveloppervlakte bedraagt 146 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021.
3. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde niet hoger is dan € 398.000 en heeft daarvoor – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten niet heeft vermeld, niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn, in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de objectonderdelen, is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken, geen inzicht heeft gegeven in de indexering van de verkoopprijzen, onvoldoende inzicht heeft gegeven in de samenstelling en het gebruik van de grondstaffel en onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen hoekwoningen en rijwoningen. Het referentieobject [straat 2] [nummer 2] onderbouwt volgens eiser een lagere waarde op basis van een lagere eenheidsprijs indien men de objectkenmerken verdisconteert. Het referentieobject [adres ] onderbouwt ook een lagere waarde omdat de prijs per eenheid niet in lijn ligt van de koopsom.
In zijn conclusie van repliek heeft eiser verder aangevoerd dat verweerder de prijs per vierkante meter niet inzichtelijk heeft gemaakt, de bijgevoegde grafiek geen duidelijkheid biedt aangezien deze niet te interpreteren valt, verweerder niet alle stukken heeft overgelegd en de oppervlakte van de woning in BAG-viewer na indienen van het beroep is gewijzigd. Daarnaast is geen inzicht gegeven hoe rekening is gehouden met het verschil in ligging tussen de woningen in de [straat 1] versus de [straat 2] welke in een andere buurt en wijk zijn gelegen, aan de andere kant van [plaats] . Ook is het eiser niet duidelijk hoe verweerder rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de [straat 2] [nummer 3] , welke aan de achterzijde aan het water is gelegen en de woning welke middenin een woonwijk is gelegen.
4. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking waarbij de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 398.000 en tot veroordeling van verweerder in de proceskosten.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden gehandhaafd op € 427.000 en heeft daartoe verwezen op de waardematrix. Verder heeft hij – eveneens zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de correcties op basis van de KOUDV-factoren berusten op een subjectieve inschatting van de taxateur, dat de indexatie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kan worden herleid uit de overgelegde matrix, dat de waarde van de objectkenmerken geen informatie is die moet worden verstrekt omdat uiteindelijk alleen de eindwaarde ter toetsing voorligt en in de bezwaarfase aan eiser een grafiek van de grondstaffeling is verstrekt. Verder stelt verweerder dat hij tijdens de bezwaarfase alle stukken waarom eiser had verzocht, heeft overgelegd.
Volgens verweerder is met de eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening gehouden. Daarbij merkt verweerder op dat ook de woning van eiser aan het water is gelegen. Van een verschil in ligging is dan ook geen sprake. Volgens verweerder heeft eiser de door hem voorgestane waarde niet onderbouwd.
6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
Artikel 40 van Pro de Wet WOZ
7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ omdat verweerder de correcties op basis van de KOUDV-factoren, de waarde van de objectonderdelen, de indexering en de grondstaffel onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.
8. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiseres om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.
9. Uit de stukken leidt de rechtbank af dat het taxatieverslag, informatie over de grondstaffeling, de KOUDV-factoren en de matrices op 27 april 2022 naar de gemachtigde van eiser zijn verzonden en de gemachtigde de ontvangst daarvan op 12 juli 2022 heeft bevestigd. De rechtbank is van oordeel dat met de inhoud van deze gegevens voldoende inzichtelijk is gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZwaarde. Anders dan eiser stelt, heeft verweerder hiermee voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
De waarde van de woning
10 . Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daartoe een matrix overgelegd met daarin vermeld de marktgegevens van de objecten [straat 2] [nummer 2] , [straat 1] [nummer 4] , [straat 2] [nummer 5] , [straat 2] [nummer 6] en [straat 2] [nummer 3] alle gelegen in [woonplaats] . [straat 2] [nummer 2] en [straat 1] [nummer 4] zijn hoekwoningen en de overige vergelijkingsobjecten zijn tussenwoningen. De vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in respectievelijk 1985, 1987, 1985, 1985 en 1986. Deze objecten en de woning verschillen onderling, maar naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten qua type, grootte en prijsklasse voldoende met de woning te vergelijken om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten die gelegen zijn in de [straat 2] hebben een vergelijkbaar bouwjaar en vergelijkbaar woonoppervlakte en daarom zijn zij, ondanks de ligging in een andere buurt en andere wijk, geschikt om als onderbouwing te kunnen dienen. Het feit dat twee van de vijf vergelijkingsobjecten hoekwoning zijn en geen tussenwoning, vormt geen aanleiding die objecten buiten beschouwing te laten, nu de gerealiseerde verkoopprijzen in dezelfde range liggen als die van de tussenwoningen. De gerealiseerde verkoopprijzen van deze vijf objecten, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, zijn dan ook bruikbaar als uitgangspunt voor het vaststellen van de waarde van de woning, mits met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening wordt gehouden. Het object [adres ] wordt in beroep niet langer als vergelijkingsobject gehanteerd, zodat de grieven gericht tegen het gebruik van dit object verder niet besproken worden. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad – verweerder heeft daar terecht ook op gewezen – mag in beroep ander bewijs worden aangedragen dan in de bezwaarfase en mogen daarom in de beroepsfase ook andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase worden genoemd. Datzelfde heeft te gelden voor de fase van een conclusie van repliek en dupliek. Van een schending van de goede procesorde is geen sprake.
12. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De gerealiseerde verkoopprijzen en de naar de waardepeildatum herrekende verkoopprijzen van de referentieobjecten staan vermeld in de door verweerder overgelegde waardematrix zodat de indexering van de verkoopprijzen inzichtelijk is. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).
13. Dat de in de matrix vermelde gegevens op enig punt onjuist zijn, is niet aannemelijk geworden. In de matrix zijn ligging, kwaliteit en staat van onderhoud van de woning gekwalificeerd als voldoende. De gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn herleid naar prijzen per vierkante meter kaveloppervlakte en vierkante meter gebruiksoppervlakte, waarbij rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het wel of niet aanwezig zijn van voorzieningen als een aanbouw, een of meerdere dakkapellen, een berging en een tuinhuis. Herleiding van de verkoopprijzen heeft geleid tot een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.528 voor [straat 2] [nummer 2] , van € 2.080 voor [straat 1] [nummer 4] , van € 2.740, voor [straat 2] [nummer 5] , van € 2.872, voor [straat 2] [nummer 6] van € 2.371 en voor [straat 2] [nummer 3] van € 2.780. Het op dezelfde wijze analyseren van de vastgestelde waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.470 en tot een waarde per vierkante meter kaveloppervlakte van € 1.129. Naar het oordeel van de rechtbank staat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding tot de gerealiseerde verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt daarbij nog op dat de kaveloppervlakte van de woning groter is dan die van de meeste vergelijkingsobjecten en de waarde per vierkante meter kaveloppervlakte van de woning lager is dan de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. Het is van algemene bekendheid dat door de werking van de zogenoemde wet van het afnemend grensnut bij een grotere oppervlakte de waarde per vierkante meter kleiner wordt. Naar het oordeel is met dit verschijnsel voldoende rekening gehouden en ziet de rechtbank voor een verdere verlaging geen aanleiding. Uit de door verweerder bij het verweerschrift overgelegde luchtfoto blijkt dat de woning van eiser, net als het vergelijkingsobject [straat 2] [nummer 3] , aan het water is gelegen. De grief van eiser dat in zoverre niet inzichtelijk is gemaakt hoe rekening is gehouden met het verschil in ligging, faalt dan ook.
14. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog is. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde op geen enkele wijze onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. In zijn conclusie van repliek stelt eiser dat de door verweerder verstrekte gegevens niet op juistheid kunnen worden gecontroleerd. Dit stuit af op hetgeen is overwogen in 9, 12 en 13. De rechtbank merkt verder op dat verweerder op grond van jurisprudentie niet is gehouden om de Bag-gegevens als leidraad bij de waardering dient te hanteren. De grief van eiser dat hij op basis van de informatie die destijds in de basisregistratie van verweerder stond een beroepschrift niet kon uitblijven, wordt dan ook niet gevolgd.
15. Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van
N.E. Joacim, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 december 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de datum van verzending;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
e redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).