Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10699836 \ VV EXPL 23-75
Uitspraakdatum: 17 oktober 2023
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
Stichting tot Behoud van Beemster Doopsgezinde Vermaning
Stichting tot Behoud van Beemster Doopsgezinde Vermaning
gevestigd te Middenbeemster
eiseres
verder te noemen: de Stichting
gemachtigde: mr. K. Hollenberg
tegen
[gedaagde]
domicilie kiezende ten kantore van haar gemachtigde
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse
1.Het procesverloop
1.1.
De Stichting heeft [gedaagde] op 20 september 2023 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 september 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij e-mail van 27 september 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Op 24 juli 2023 hebben partijen een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) met ingang van 1 augustus 2023 tegen een huurprijs van € 910,26 per maand. Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woning d.d. 1 november 2022 (hierna: de huurvoorwaarden).
2.2.
In de huurvoorwaarden staat, voor zover relevant:
Artikel 10
10.1
Opzegging van de huurovereenkomst door huurder geschiedt schriftelijk bij (aangetekende) brief of deurwaardersexploot. Schriftelijk de huur opzeggen kan per (aangetekende) brief of per e-mail, of via het huuropzeggingsformulier.
10.2
Opzegging door huurder kan geschieden op welke grond dan ook, tegen elke dag van een kalendermaand mits deze niet valt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag, in welk geval opgezegd wordt tegen de eerstvolgende werkdag erna. Huurder dient een opzeggingstermijn van één maand in acht te nemen.
Artikel 11
11.1
Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde onder afgifte van alle sleutels, geheel ontruimd en schoon aan verhuurder op te leveren.
Artikel 15
Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 50,- (prijspeil januari 2020) per kalenderdag te betalen met een maximum van € 15.000,- indien hij enige bepaling uit deze Algemene huurvoorwaarden overtreedt (…).
2.3.
Op 26 juli 2023 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst per aangetekende brief, e-mail en whatsapp opgezegd. Er wordt per whatsapp een afspraak gemaakt voor het inleveren van de sleutels van het gehuurde.
2.4.
Op 27 juli 2023 laat [gedaagde] de Stichting per whatsapp weten dat zij de huurovereenkomst toch door wil laten lopenen dat zij een aangetekende brief zal sturen om de opzegging ongedaan te maken. Daarop laat de Stichting [gedaagde] direct per whatsapp weten dat de opzegging niet kan worden teruggedraaid, aangezien de woning al aan een ander is toegezegd. [gedaagde] vraagt vervolgens of zij op de wachtlijst kan en er wordt een nieuwe afspraak gemaakt voor het inleveren van de sleutels.
2.5.
In de dagen daarna geeft [gedaagde] via whatsapp aan dat zij spijt heeft van de opzegging en dat zij het gehuurde niet op wil geven. Vanaf medio augustus 2023 corresponderen de gemachtigden van [gedaagde] en de Stichting met elkaar over het al dan niet bestaan van de huurovereenkomst.
2.6.
Tot op heden heeft [gedaagde] de sleutels van het gehuurde niet ingeleverd en heeft zij het gehuurde niet ontruimd en schoon opgeleverd.
3.De vordering
3.1.
De Stichting vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom en tot betaling van een vergoeding vanaf 1 september 2023 voor het gehuurde á € 910,26 per maand en de contractuele boete vanaf 27 augustus 2023 totdat het gehuurde is ontruimd, alsmede in de proceskosten. Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat de huur per 27 augustus 2023 is geëindigd.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging vanwege een wilsgebrek en de opzegging tijdig is herroepen, zodat de huurovereenkomst nog bestaat.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de Stichting daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om de vraag of er nog een huurovereenkomst tussen partijen bestaat.
5.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
Het gaat in deze zaak met name om de vraag of de huurovereenkomst nog bestaat. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is, omdat sprake is van een rechtsgeldige opzegging. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
5.4.
Een opzegging is een eenzijdige rechtshandeling. Dit betekent dat de wederpartij hiermee niet hoeft in te stemmen en dat voor de werking van de opzegging voldoende is dat deze de wederpartij heeft bereikt. Hoe een opzegging moet worden uitgelegd moet worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de artikelen 3:33 en 3:35 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Geen wilsgebrek
5.5.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de huurovereenkomst onder invloed van een hevige gemoedstoestand (paniek) heeft opgezegd en dat haar wil tot opzegging ontbrak. Volgens [gedaagde] werd deze gemoedstoestand veroorzaakt door haar medische situatie, waaronder een te hoog serotoninegehalte als gevolg van tumoren.
5.6.
De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende is onderbouwd dat de wil van [gedaagde] om op te zeggen ontbrak. Zij heeft de Stichting zowel per aangetekende brief als pere-mail en whatsapp laten weten de huurovereenkomst te willen opzeggen. De inhoud van deze berichten bevatten een duidelijke en ondubbelzinnige verklaring van [gedaagde] daartoe. In het whatsappgesprek wordt een afspraak gemaakt voor het inleveren van de sleutels en in de e-mail stelt [gedaagde] een nieuwe potentiële huurster voor. Ook toen de Stichting haar liet weten dat de opzegging niet ongedaan gemaakt kon worden en de woning al was aangeboden aan een derde reageerde [gedaagde] (weliswaar teleurgesteld) maar helder. Zij legde zich er bij neer, maakte een nieuwe afspraak voor het inleveren van de sleutels en vroeg de Stichting haar op de wachtlijst te plaatsen. Pas een paar dagen later stuurt zij een whatsapp waarin zij aangeeft dat sprake was van angst en onzekerheid. Het heeft er alle schijn van dat [gedaagde] spijt heeft gekregen van haar opzegging en deze heeft proberen in te trekken op aangeven van haar kinderen en vrienden. Zo schrijft zij in een whatsapp aan de Stichting dat haar kinderen en vrienden heftig teleurgesteld zijn dat ze deze grote kans laat lopen en dat zij niet impulsief had mogen appen. Bovendien geeft [gedaagde] in het whatsapp gesprek aan dat zij haar hele leven al een enorme twijfelaar is geweest. Dat [gedaagde] gehandeld zou hebben als gevolg van een geestelijke stoornis (artikel 3:34 BW) door een te hoog serotoninegehalte ten tijde van de opzegging blijkt ook niet uit de medische stukken. Weliswaar blijkt uit deze stukken dat [gedaagde] in het verleden een serotoninecrisis heeft gehad (en dat zij hier weer bang voor is) en dat een symptoom daarvan verwardheid kan zijn, maar dat betekent niet dat dit ook zo was ten tijde van de opzegging en dat de verwardheid zodanig was dat er sprake was van een wilsgebrek. Dat [gedaagde] op 12 september 2023 zelf bij een arts verklaart klachten van paniek te ervaren, zegt niets over haar gemoedstoestand ten tijde van de opzegging.
5.7.
Bovendien heeft de Stichting terecht aangevoerd dat, voor zover al sprake zou zijn van een wilsgebrek, zij rechtvaardig mocht vertrouwen op de gedane opzegging door [gedaagde] (artikel 3:35 BW). In dat kader heeft de Stichting nog naar voren gebracht dat het intrekken van de opzegging door [gedaagde] in lijn is met de besluiteloze handelswijze van [gedaagde] de afgelopen jaren, zodat de Stichting zich ook niet af hoefde te vragen of [gedaagde] het wel meende.
Herroeping tijdig
5.8.
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat een opzegging van de huurovereenkomst moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief (artikel 7:271 lid 3 BW). Die aangetekende brief is weliswaar verstuurd, maar de Stichting had die brief nog niet ontvangen toen [gedaagde] per whatsapp liet weten dat zij de opzegging wilde herroepen (artikel 3:37 lid 5 BW). Volgens [gedaagde] leidt dit tot de conclusie dat de huurovereenkomst moet worden geacht nooit te zijn opgezegd. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet en overweegt daartoe als volgt.
5.9.
De wet vermeldt weliswaar dat opzegging bij exploot of aangetekend schrijven moet geschieden, maar in de rechtspraak is bepaald dat niet-inachtneming van dit voorschrift geen nietigheid met zich meebrengt. De ratio van het vormvoorschrift is immers dat geen onduidelijkheid bestaat over de vraag of de opzegging de andere partij heeft bereikt. De Stichting heeft erkend dat zij de (duidelijke en ondubbelzinnige) opzegging van [gedaagde] (per e-mail en whatsapp) op 26 juli 2023 heeft ontvangen, zodat voorbij kan worden gegaan aan dit vormvereiste. Daarbij komt dat in de huurvoorwaarden is bepaald dat opzegging ook via e-mail kan plaatsvinden, zodat ook niet in strijd is gehandeld met deze voorwaarden.
5.10.
Uit het vorenstaande volgt dat [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. De vorderingen van de Stichting om het gehuurde te ontruimen en een vergoeding voor het gehuurde te betalen totdat is ontruimd zullen worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal niet worden toegewezen, omdat er geen aanleiding is te veronderstellen dat [gedaagde] niet vrijwillig zal meewerken. De Stichting heeft [gedaagde] bovendien een aanbod gedaan tijdelijk in een gemeubileerd appartement te verblijven, zodat [gedaagde] niet direct op straat hoeft te staan. De Stichting heeft niet onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de contractuele boete, zodat ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
5.11.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van de Stichting zijn, onder afgifte van alle sleutels aan de Stichting;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan de Stichting te betalen, voor iedere maand, vanaf 1 september 2023 tot aan het tijdstip van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, een bedrag van € 910,26 en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van algehele voldoening;
5.12.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van de Stichting tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,86
griffierecht € 322,00
salaris gemachtigde € 529,00
6.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter