ECLI:NL:RBNHO:2023:1903

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 10001831 \ CV EXPL 22-2588

Uitspraakdatum: 2 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap
Joscor Vastgoed Holding B.V.

gevestigd te Heerhugowaard

eiseres

verder te noemen: Joscor

gemachtigde: [gemachtigde] (Ad Fundum Juridisch Advies & Incasso B.V.)

tegen

de besloten vennootschap
Novum-Plus Zorg & Verpleging B.V.

gevestigd te Purmerend

gedaagde

verder te noemen: Novum-Plus

gemachtigde: ARAG Rechtsbijstand

De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de vraag of een voormalig huurster van een bedrijfsruimte de door de verhuurster opgestelde afrekeningen van de servicekosten, een gebruiksvergoeding voor het in het gebruik houden van het gehuurde en een huurachterstand moet betalen. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat de verhuurster haar vordering ten aanzien van de afrekeningen van de servicekosten en de gebruiksvergoeding onvoldoende heeft onderbouwd. Ook wordt de door verhuurster gevorderde huurachterstand afgewezen, omdat deze al is voldaan. De door verhuurster gevorderde boetes worden gematigd tot nihil.

1.Het procesverloop

1.1.

Joscor heeft bij dagvaarding van 14 juli 2022 een vordering tegen Novum-Plus ingesteld. Novum-Plus heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 3 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Joscor heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben Novum-Plus bij brief van 19 januari 2023 en Joscor bij brief van 23 januari 2023 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Joscor als verhuurster heeft blijkens schriftelijke overeenkomst vanaf 1 oktober 2007 aan Novum-Plus als huurster verhuurd een kantoorruimte op de begane grond van het pand aan de Wagenweg 12S te (1442 BX) Purmerend (hierna: ‘het gehuurde’).

2.2.

Op de tussen partijen gesloten overeenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:203a BW’ (hierna te noemen: ‘algemene bepalingen’) van toepassing verklaard. In deze algemene bepalingen is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

’16.3 Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deelt uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van één of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex volledig in gebruik zou zijn.

Artikel 18.2: Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.’

2.3.

Bij brief van 14 november 2019 heeft Joscor de huurovereenkomst met Novum-Plus opgezegd tegen 30 september 2020 omdat zij het pand waarin het gehuurde gelegen was, wilde gaan slopen en daarom geheel leeg wilde krijgen

2.4.

Op 3 augustus 2020 heeft Novum-Plus Joscor een e-mail gestuurd waarin het volgende is vermeld.’

‘Het contract met NOVUM-Plus loopt 20-09-2020 af. U hebt de overeenkomst eenzijdig opgezegd. Ook hebt u niet gecoöpereerd toen wij de internetverbinding wilden herstellen. Tevens hebt u geweigerd de verwarming begin dit jaar te repareren. Wij hebben bij het begin van de overeenkomst een borgsom van € 1.875,00 betaald. Wij verzoeken u dit bedrag ommegaand aan ons over te maken.’

Joscor heeft de waarborgsom tot op heden niet aan Novum-Plus terugbetaald.

2.5.

Op 17 januari 2021 heeft Joscor de afrekeningen voor de servicekosten voor de jaren 2016 tot en met 2019 van respectievelijk - € 201,63, € 222,81, € 392,94 en € 1.130,81 aan Novum-Plus toegestuurd. De afrekening voor 2020 van € 898,50 is op 18 november 2021 aan Joscor toegestuurd. Novum-Plus heeft de afrekeningen voor de jaren 2016 tot en met 2018 betaald. De afrekeningen voor 2019 en 2020 heeft zij tot op heden niet betaald.

2.6.

Op 9 juli 2021 heeft Novum-Plus onder vermelding van ‘afwikkeling Wagenweg’ € 467,64 aan Joscor betaald.

2.7.

Op 3 augustus 2021 heeft Joscor per post de sleutels van het gehuurde van Novum-Plus retour ontvangen.

3.De vordering en het verweer

3.1.

Joscor vordert dat de kantonrechter Novum-Plus veroordeelt tot betaling van:

€ 2.294,64 aan achterstallige huur, vermeerderd met wettelijke rente,
€ 2.029,31 aan servicekosten over de jaren 2019 en 2020, vermeerderd met wettelijke rente,
een vergoeding van € 764,88 per maand vanaf 1 oktober 2020 tot en met september 2021, vermeerderd met wettelijke rente,
€ 7.632,36 aan boetes conform artikel 18.2 van de algemene bepalingen, te vermeerderen met een bedrag van € 300,00 per maand voor iedere maand na juli 2022 dat er nog enige betalingsachterstand bestaat,
€ 996,22 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente,
de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Joscor legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Novum-Plus de door haar verschuldigde huur voor de maanden juli tot en met september 2020 onbetaald heeft gelaten, waardoor een huurachterstand is ontstaan. Daarnaast heeft Novum-Plus de afrekeningen voor de servicekosten voor de jaren 2019 en 2020 onbetaald gelaten. De huurachterstand en de afrekening van de servicekosten moet Novum-Plus daarom alsnog betalen. Verder heeft Novum-Plus het gehuurde na de datum waartegen de huurovereenkomst was opgezegd in gebruik gehouden. Hiervoor is zij een vergoeding verschuldigd ter hoogte van de maandelijkse huur. Omdat Novum-Plus de door haar verschuldigde bedragen ondanks aanmaningen onbetaald heeft gelaten, is zij in verzuim komen te verkeren en is zij op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen een maandelijkse boete en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.

3.3.

Novum-Plus betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij ter voldoening van de huur voor de maanden juli tot en met september 2020 op 9 juli 2021 € 467,64 aan Joscor heeft overgemaakt en dat het resterende deel van de huur verrekend moet worden met de door haar bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom. Ten aanzien van de afrekening servicekosten voor de jaren 2019 en 2020 voert Novum-Plus aan dat deze niet kloppen, omdat deze ruim 300% hoger zijn dan de afrekeningen van de jaren daarvoor en Joscor, ondanks een verzoek daartoe van Novum-Plus , geen verklaring heeft gegeven voor deze toename. Verder betwist Novum-Plus dat zij het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst in gebruik heeft gehouden, zodat de door Joscor gevorderde gebruiksvergoeding moet worden afgewezen. Omdat Joscor niets van Novum-Plus te vorderen heeft en de gevorderde boete disproportioneel is, dient betaling daarvan te worden afgewezen.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter wijst de vorderingen van Joscor af. Dit wordt per onderdeel van de vordering als volgt toegelicht.

Afrekening Servicekosten 2019 en 2020

4.2.

Novum-Plus stelt zich op het standpunt dat de afrekeningen van 2019 en 2020 niet kloppen, omdat die veel hoger zijn dan die van de daaraan voorafgaande jaren.

Vooropgesteld wordt dat Joscor de stelplicht en zo nodig de bewijslast ter zake de juistheid van de afrekening van de servicekosten heeft. Gezien de betwisting van de afrekeningen door Novum-Plus had het daarom op de weg van Joscor gelegen haar vordering deugdelijk te onderbouwen. Dit heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gedaan. Voorafgaande aan de zitting heeft Joscor weliswaar alle aan de eindafrekeningen ten grondslag liggende facturen overgelegd, maar een verklaring voor de omstandigheid dat de eindafrekeningen van 2019 en 2020 veel hoger uitvallen dan de eindafrekeningen van eerdere jaren, heeft zij niet kunnen geven. Dit had zij wel moeten doen, helemaal omdat uit de door Joscor overgelegde specificaties blijkt dat de totale servicekosten voor het pand in 2019 en 2020 lager zijn dan in de jaren ervoor. Zonder nadere onderbouwing valt dan ook niet in te zien hoe het kan dat de afrekeningen van Novum-Plus hoger uitvallen. Dat lijkt alleen mogelijk doordat Joscor de servicekosten heeft verdeeld over de nog aanwezige huurders en geen rekening heeft gehouden met leegstand van het pand. Dit is echter in strijd met artikel 16.3 van de algemene bepalingen waarin is bepaald dat de verhuurder ervoor zorg moet dragen dat het huurders aandeel in de servicekosten niet hoger wordt dan wanneer het gebouw volledig zou zijn verhuurd. Het is overigens ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid die contractspartijen jegens elkaar verschuldigd zijn om de leegstand op de huurder af te wentelen en al helemaal in een situatie waarin de verhuurder die leegstand zelf heeft bewerkstelligd.

Gebruiksvergoeding

4.2.

Volgens Joscor heeft Novum-Plus het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst in gebruik gehouden en is zij daarom een maandelijkse gebruiksvergoeding verschuldigd die gelijk is aan de laatst geldende huurprijs. Dat Novum-Plus het gehuurde in gebruik heeft gehouden blijkt volgens Joscor uit de omstandigheid dat er nooit een oplevering heeft plaatsgevonden, Novum-Plus de sleutels van het gehuurde pas in augustus 2021 aan Joscor heeft toegestuurd, Novum-Plus bij de Kamer van Koophandel nog lang ingeschreven stond op het adres van het gehuurde en ook op haar website het adres van het gehuurde nog geruime tijd als haar vestigingsadres vermeld stond. Novum-Plus betwist dat zij het gehuurde in gebruik heeft gehouden. Ter onderbouwing van haar standpunt dat zij het gehuurde heeft verlaten, heeft Novum-Plus de huurovereenkomst van een ander door haar gehuurd bedrijfspand en stukken van de doorstuurservice van PostNL overgelegd. Verder heeft zij aangevoerd dat het pand op enig moment met hekken was afgesloten zodat zij daartoe zelfs geen toegang meer had kunnen hebben.

4.3.

Gezien de gemotiveerde betwisting door Novum-Plus had het op de weg van Joscor gelegen haar stelling dat Novum-Plus het gehuurde in gebruik heeft gehouden nader te onderbouwen. Dit heeft Joscor onvoldoende gedaan. De enkele omstandigheid dat bij de Kamer van Koophandel en op de website van Novum-Plus het adres van het gehuurde nog was vermeld, is hiervoor niet voldoende. Goed voorstelbaar is dat het aanpassen van de adresgegevens bij Novum-Plus niet de hoogste prioriteit heeft gehad en zij deze gegevens pas later heeft gewijzigd. Uit het verzoek van Novum-Plus tot terugbetaling van de borgsom heeft Joscor kunnen en moeten afleiden dat Novum-Plus zich niet tegen de huuropzegging verzette. Van Joscor als verhuurder had verwacht mogen worden dat zij, toen de huurovereenkomst op haar instigatie afliep, met Novum-Plus afspraken had gemaakt over de oplevering van het gehuurde en het inleveren van de sleutels. Op de zitting heeft de gemachtigde van Joscor erkend dat Joscor dit heeft nagelaten. Joscor heeft dus, zonder nadere controle of Novum-Plus nog in het gehuurde verbleef en zonder contact op te nemen met Novum-Plus, aanspraak te maken op een maandelijkse gebruiksvergoeding.
Dit is des te opmerkelijker nu Joscor de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd omdat zij het pand in verband met voorgenomen sloop leeg wilde krijgen. Het heeft er dus alle schijn van dat Joscor op oneigenlijke wijze ten koste van Novum-Plus een voordeel tracht te behalen uit een door haar zelf gecreëerde situatie. De door Joscor gevorderde gebruiksvergoeding wordt om die reden afgewezen.

Achterstallige huur

4.4.

Volgens Joscor heeft Novum-Plus de huur voor de maanden juli tot en met september 2020 tot op heden niet betaald. Novum-Plus daarentegen voert aan dat de huurachterstand is voldaan door middel van een betaling die zij op 9 juli 2021 aan Joscor heeft verricht en dat het resterende deel verrekend moet worden met de door haar bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom. Joscor betwist echter dat de waarborgsom van € 1.827,00 voor verrekening met de huurachterstand in aanmerking komt.

4.5.

Vast staat dat Novum-Plus de huur over de maanden juli tot en met september 2020 aan Joscor verschuldigd is, aangezien de huurovereenkomst pas op 30 september 2020 is geëindigd. Ook staat vast dat Novum-Plus op 9 juli 2021 € 467,64 aan Joscor heeft voldaan. Uit de dagvaarding volgt echter dat Joscor deze betaling niet heeft afgeboekt op de huurachterstand, maar op de volgens haar door Novum-Plus verschuldigde boetes. De vraag die daarom moet worden beantwoord is of Joscor terecht aanspraak heeft gemaakt op deze boetes.

4.6.

Uit artikel 18.2. van de algemene bepalingen volgt dat een verhuurder telkens wanneer een huurder een door haar verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag voldoet, aanspraak kan maken op een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. Omdat vaststaat dat Novum-Plus de huur voor de maanden juli tot en met september 2020 niet tijdig heeft voldaan, is zij in beginsel boetes verschuldigd. De kantonrechter kan op grond van artikel 6:94 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) een contractuele boete echter matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Uit vaste jurisprudentie volgt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Nog daargelaten dat het bedrag van de gevorderde boete niet in verhouding staat tot hetgeen waarop Joscor in hoofdsom meent recht te hebben, acht de kantonrechter de nalatigheid van Joscor om zorg te dragen voor een correcte afwikkeling van de huurovereenkomst voldoende reden deze te matigen. Daar komt bij dat, zoals uit het voorgaande al is gebleken, de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding op oneigenlijke gronden is ingesteld en Joscor de achterstallige servicekosten over de jaren 2019 en 2020 ook niet had mogen vorderen op de wijze waarop zij dat heeft gedaan. Ten slotte geldt dat Joscor in strijd met een uitspraak van het Hof Amsterdam van 17 december 2019 (ECLI:NLGHAMS:2019:4499) aanspraak maakt op gestapelde boetes. Onder deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde boete te matigen tot nihil.

4.7.

Dat Joscor geen aanspraak kan maken op de door haar gevorderde boetes brengt met mee dat de betaling die Novum-Plus op 9 juli 2021 heeft gedaan, afgeboekt moet worden op de huurachterstand. De vraag die vervolgens speelt is of Novum-Plus gerechtigd was de door haar betaalde waarborgsom te verrekenen met de huurachterstand. Hoewel in artikel 12.2 van de algemene bepalingen is opgenomen dat een huurder geen aanspraak kan doen op verrekening van de waarborgsom met andere bedragen, begrijpt de kantonrechter dat Novum-Plus uit praktisch oogpunt hier wel toe over is gegaan. Omdat Joscor, zoals hiervoor overwogen, ten onrechte aanspraak heeft gemaakt op de betaling van afrekening servicekosten, de gebruiksvergoeding en boetes, had zij geen reden om de waarborgsom in te houden.

4.8.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter het ervoor houdt dat de huurachterstand door de betaling van 9 juli 2021 en door verrekening met de waarborgsom volledig is voldaan, zodat ook dat deel van de vordering moet worden afgewezen.

Conclusie

4.9.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Joscor afwijst. Met de afwijzing van de hoofdvordering zijn de gevorderde nevenvorderingen die bestaan uit buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente evenmin toewijsbaar.

4.10.

De proceskosten komen voor rekening van Joscor, omdat zij ongelijk krijgt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt Joscor tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Novum-Plus worden vastgesteld op een bedrag van € 1.058,00 aan salaris van de gemachtigde van Novum-Plus.

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter