ECLI:NL:RBNHO:2023:2365

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/327650 / HA ZA 22-276

Vonnis van 15 maart 2023

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [woonplaats 1] ,
hierna te noemen: [eiser 1]
2.
[eiser 2],

te [woonplaats 1] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers]

advocaat: mr. W. Searle te Wervershoof,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. R. Vos te Haarlem.

De zaak in het kort

Partijen hebben een geschil over twee erfdienstbaarheden die zijn gevestigd ten gunste van het perceel van [eisers] en ten laste van het perceel van [gedaagde] . De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] [eisers] in de gelegenheid moet stellen om van de erfdienstbaarheid van voetpad gebruik te maken. De erfdienstbaarheid tot afvoer van fecaliën en rioolwater van het perceel van [eisers] naar de op het perceel van [gedaagde] bevindende septictank wordt opgeheven, omdat de septictank is verwijderd en de afvoer anders is geregeld. De erfdienstbaarheid tot afvoer van hemelwater wordt niet opgeheven, omdat [eisers] daar nog belang bij hebben.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 april 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord, met eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie;

- het tussenvonnis van 17 augustus 2022.

1.2.

In het tussenvonnis is een descente en een mondelinge behandeling bepaald. De descente en de mondelinge behandeling hebben plaatsgevonden op 2 februari 2023. [eiser 1] is verschenen, vergezeld door zijn advocaat. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door haar echtgenoot en haar advocaat. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, waarbij de advocaat van [gedaagde] gebruik heeft gemaakt van een pleitnota. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder ter toelichting op hun standpunten naar voren hebben gebracht.

1.3.

Vervolgens hebben beide partijen vonnis gevraagd.

1.4.

Van de descente is proces-verbaal opgemaakt.

2.De feiten in conventie en reconventie

2.1.

[gedaagde] is sinds 17 mei 2017 eigenaar van het perceel met woning en tuin, gelegen aan de [adres 1] in [plaats 1] (hierna: [kadastraal nr. 2] ). Deze woning is in het kadaster geduid met nummer [kadastraal nr. 2] .

2.2.

[eisers] zijn met ingang van 10 maart 2021 eigenaar van het naastgelegen perceel met woning en tuin, gelegen aan de [adres 2] in [plaats 2] (hierna: [kadastraal nr. 1] ). Deze woning is in het kadaster geduid met nummer [kadastraal nr. 1] .^[1]

2.3.

Ten laste van het [kadastraal nr. 2] en ten behoeve van [kadastraal nr. 1] zijn de volgende erfdienstbaarheden gevestigd, die op 9 februari 1976 zijn ingeschreven:

1.
Een erfdienstbaarheid van voetpad, die inhoudt: de bevoegdheid voor de eigenaar van het [kadastraal nr. 1] (heersend erf) om ten laste van de eigenaar van [kadastraal nr. 2] (dienend erf) via het voetpad van en naar de openbare weg te gaan door de poort op het erf van [kadastraal nr. 1] .

2.
Een erfdienstbaarheid tot de afvoer van fecaliën, riool- en hemelwater ten behoeve van [kadastraal nr. 1] ten laste van [kadastraal nr. 2] , naar de zich in het lijdend erf bevindende septictank.

2.4.

Het voetpad (een steeg) naar de openbare weg ligt tussen het perceel van [gedaagde] en het perceel [adres 3] . De toegang tot de steeg vanaf de openbare weg wordt afgesloten door een poort. De poort heeft diverse sloten, waarvan [gedaagde] de sleutels heeft. De steeg komt uit in de achtertuin van [gedaagde] .

2.5.

[eisers] hebben vanaf hun perceel aan de achterzijde toegang tot een schuur, via een deur. Vanaf die deur is er een mogelijkheid om door de schuur naar het perceel van [gedaagde] te lopen, via een doorlooppad. Op dat pad stalt [gedaagde] fietsen. Aan de kant van [gedaagde] is de schuur afgesloten door een deur met slot. Die deur geeft toegang tot de achtertuin van [gedaagde] . [eisers] hebben geen sleutel van dat slot.

2.6.

De enige mogelijkheid om vanaf het perceel van [eisers] de steeg te bereiken, is via de in 2.5 beschreven route.

2.7.

Bij akte van 4 juni 2010 is een kwalitatieve verplichting gevestigd ten behoeve van [kadastraal nr. 2] en ten laste van de eigenaar van de percelen die kadastraal zijn geduid met de [kadastraal nr. 3 en perceel nr. 1] en [kadastraal nr. 4 en perceel nr. 2] , die het volgende inhoudt:

de eigenaar van de percelen met kadastraal nummer [kadastraal nr. 3 en perceel nr. 1] en [kadastraal nr. 4 en perceel nr. 2] moet dulden dat de op dat moment gerealiseerde en op die percelen deels gesitueerde fietsenberging, behorende bij perceel met kadastraal nummer [kadastraal nr. 2] , blijft gehandhaafd.

De verplichting is blijkens de akte aangegaan om de bestaande situatie rechtens te onderbouwen.

2.8.

De fecaliën en het riool- en hemelwater worden niet meer afgevoerd via de septictank. Die tank is uit de tuin van [gedaagde] verwijderd.

2.9.

[eisers] wonen op dit moment niet zelf in de woning, maar verhuren die aan toeristen via airbnb.

3.De vordering in conventie

3.1.

[eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

3.1.1.

voor recht verklaart dat het beperkte recht bestaat van erfdienstbaarheid van voetpad ten behoeve van de [adres 2] als heersend erf en ten laste van [adres 1] als lijdend erf van en naar de openbare weg door de tot laatst genoemde perceel behorende poort;

3.1.2.

[gedaagde] veroordeelt om te gedogen dat [eisers] gebruik maken van de erfdienstbaarheid, in het bijzonder dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot afgifte van de sleutels van de poort en de deur van de schuur/overkapping aan [eisers] , binnen 2 dagen na betekening van het vonnis;

3.1.3.

[gedaagde] veroordeelt om het voetpad zodanig vrij te houden van goederen dat er van en naar de openbare weg kan worden gegaan.

3.2.

[eisers] stellen hiertoe, kort samengevat, dat zij op grond van de erfdienstbaarheid recht hebben om via het voetpad (de steeg) op het perceel van [gedaagde] naar de openbare weg te gaan.

Het verweer en de vordering in reconventie

3.3.

[gedaagde] voert verweer. In de eerste plaats voert [gedaagde] aan dat de schuur en de ingang daarvan zich niet op het perceel van [eisers] bevinden, maar op het achtergelegen perceel met het kadastrale nummer [kadastraal nr. 3 en perceel nr. 1] . De erfdienstbaarheid houdt niet in dat er toegang is tot dat perceel en [eisers] zijn geen rechthebbende op dat perceel. Daarom kan er feitelijk geen gebruik meer van de erfdienstbaarheid worden gemaakt en moet die worden opgeheven.

3.4.

De woning van [eisers] wordt gebruikt voor commerciële doeleinden en dat is volgens [gedaagde] in strijd met het bestemmingsplan. Het commerciële gebruik leidt tot een onevenredige verzwaring van de erfdienstbaarheid van voetpad. Er is sprake van een onvoorziene omstandigheid, op grond waarvan de erfdienstbaarheid ook moet worden opgeheven.

3.5.

[gedaagde] voert voorts aan dat er sprake van verjaring, omdat al meer dan 20 jaar geen gebruik meer van de erfdienstbaarheid van voetpad wordt gemaakt. De sloten zijn meer dan 20 jaar oud en [eisers] beschikken niet over sleutels van de sloten. Ook hun rechtsvoorgangers hadden geen sleutels. Daarnaast stond er een hek in de schuur, waardoor het perceel van [gedaagde] niet vanaf het perceel van [eisers] betreden kon worden.

3.6.

[gedaagde] vordert op grond van het voorgaande
in reconventie, samengevat en zakelijk weergegeven, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

3.6.1.

de erfdienstbaarheid van voetpad en afvoer van fecaliën, riool- en hemelwater opheft dan wel;

3.6.2.

voor recht verklaart dat deze erfdienstbaarheid is verjaard en [gedaagde] te machtigen om tot inschrijving hiervan over te gaan in de registers, dan wel;

3.6.3.

voor recht verklaart dat de commerciële exploitatie van het [kadastraal nr. 1] een verzwaring van de erfdienstbaarheid oplevert, waardoor [kadastraal nr. 2] niet meer gehouden is om als dienend erf voetpad te verlenen.

4.Verweer in reconventie

4.1.

[eisers] betwisten dat er sprake is van verjaring en dat er gronden zijn om de erfdienstbaarheden op te heffen.

5.De beoordeling

in conventie en reconventie

5.1.

De rechtbank zal de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk behandelen, omdat ze over hetzelfde onderwerp gaan.

Moet de erfdienstbaarheid worden opgeheven?

voetpad

5.2.

Een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven, als die niet meer kan worden uitgevoerd.^[2]

5.3.

[eisers] hebben alleen toegang tot de schuur en de tuin van [gedaagde] via het perceel met kadastraal nummer [kadastraal nr. 3 en perceel nr. 1] . Een deel van de achtertuin van [eisers] ligt op dat perceel. Dat staat echter aan het recht om van dat voetpad gebruik te maken niet in de weg. Het is niet aan [gedaagde] hoe perceel [kadastraal nr. 3 en perceel nr. 1] wordt gebruikt en wat ten aanzien van dat perceel rechtens heeft te gelden. [gedaagde] moet op grond van de erfdienstbaarheid aan [eisers] de toegang tot het voetpad faciliteren en dat is mogelijk via de schuur. De erfdienstbaarheid kan dus nog steeds worden uitgevoerd. Dat [eisers] alleen via perceel met nummer [kadastraal nr. 3 en perceel nr. 1] toegang tot het voetpad kunnen krijgen, kan dus niet leiden tot opheffing van de erfdienstbaarheid.

5.4.

Ook kan een erfdienstbaarheid worden opgeheven op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid van de eigenaar van het dienend erf niet kan worden gevergd.^[3]

5.5.

De wijze waarop [eisers] de woning exploiteren (deels verhuurd via airbnb), leidt niet tot een onaanvaardbare verzwaring in het gebruik van de erfdienstbaarheid zodat instandhouding daarvan niet meer kan worden gevergd. Dat zou wel het geval kunnen zijn als de toeristen die de woning van [eisers] huren, gebruik mogen maken van het voetpad. Maar [eisers] hebben ter zitting uitdrukkelijk gesteld dat de toeristen dat niet mogen en ook niet doen. Het gebruik van de woning leidt dus niet tot een wijziging van het gebruik van de erfdienstbaarheid.

[eisers] willen zelf wel met hun fietsen naar hun achtertuin kunnen of grote spullen, al dan niet voor tuinonderhoud, via het voetpad kunnen vervoeren. Zij hebben in dit verband gesteld dat zij mogelijk zelf in de woning willen gaan wonen of de woning willen verkopen. De huidige wijze van exploitatie van de woning kan daarom ook niet tot opheffing van deze erfdienstbaarheid leiden. Het is ook geen grond om te oordelen dat [gedaagde] niet meer gehouden is om het recht van voetpad te verlenen.

Fecaliën, riool- en hemelwaterafvoer naar de septictank

5.6.

Dit onderdeel van de vordering is wel toewijsbaar. Deze erfdienstbaarheid zal worden opgeheven, voor zover het de afvoer van fecaliën en rioolwater betreft. De afvoer hiervan is inmiddels anders geregeld en de septictank is verwijderd. [eisers] hebben hierbij geen belang meer.

5.7.

Dit is echter anders voor wat betreft de erfdienstbaarbeid voor afvoer van hemelwater. Dat het hemelwater niet meer wordt afgevoerd naar de septictank, betekent niet dat het hemelwater dat komt van het perceel van [eisers] niet meer hoeft te worden afgevoerd via het perceel van [gedaagde] . De rechtbank heeft ter plaatse geconstateerd dat het hemelwater over het dak van de uitbouw van [gedaagde] naar de afvoergoten wordt geleid. Dat betekent dat er nog steeds een belang bij de erfdienstbaarheid tot afvoer van hemelwater bestaat. Om deze reden is opheffing van de erfdienstbaarheid van afvoer van hemelwater niet aan de orde.

Het beroep op verjaring door [gedaagde]

5.8.

De vordering van [eisers] is gericht op opheffing van de feitelijke situatie dat zij door [gedaagde] niet in de gelegenheid worden gesteld om gebruik te maken van de erfdienstbaarheid. Daardoor wordt inbreuk gemaakt op hun recht om gebruik van de erfdienstbaarheid te maken en dat is onrechtmatig.

5.9.

Een vordering tot opheffing van een onrechtmatige situatie verjaart na verloop van 20 jaar. De verjaringstermijn vangt aan op de dag volgend op die waarop de opheffing feitelijk kan worden gevorderd. Omdat [gedaagde] zich op de rechtsgevolgen van de verjaring beroept, moet zij feiten stellen op grond waarvan kan worden vastgesteld dat de onrechtmatige situatie al meer dan 20 jaar duurt.

5.10.

[gedaagde] heeft geen feiten gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat er gedurende 20 jaar geen gebruik van de erfdienstbaarheid is gemaakt. Het feit dat de sloten in de deur al meer dan 20 jaar oud zijn en [eisers] en hun rechtsvoorgangers niet over een sleutel van de sloten beschikten, zegt niets over de vraag vanaf wanneer de vorige bewoners die sleutels niet hadden. [gedaagde] is immers pas eigenaar sinds 2017 en [eisers] vanaf 2021.

Ook de stelling van [gedaagde] dat er een hek in de schuur stond – wat overigens door [eisers] wordt betwist – kan niet tot de conclusie leiden dat er al 20 jaar geen gebruik van de erfdienstbaarheid van voetpad wordt gemaakt. [gedaagde] heeft immers niet gesteld wanneer dat hek in de schuur zou zijn neergezet.

Bovendien hebben [eisers] betwist dat er al 20 jaar geen gebruik wordt gemaakt van de erfdienstbaarheid. Zij hebben daartoe gewezen op een verklaring van de heer Van der Kooij, die heeft geschreven dat hij in ieder geval tot 2011 nog heeft gezien dat er fietsen door de poort kwamen die in eigendom waren bij bewoners van [kadastraal nr. 1] .

5.11.

De rechtbank zal het beroep van [gedaagde] op verjaring dan ook aanstonds verwerpen. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe.

Conclusie en proceskosten in conventie

5.12.

De verweren van [gedaagde] worden verworpen. Dit geldt ook voor het verweer dat [eisers] geen belang hebben bij hun vordering in punt 3.1.1. [gedaagde] heeft immers gemotiveerd verweer gevoerd tegen het recht van [eisers] om van de erfdienstbaarheid gebruik te maken, zodat een verklaring voor recht over het bestaan daarvan duidelijkheid verschaft.

De termijn waarbinnen [gedaagde] de sleutels aan [eisers] moet afgeven wordt gesteld op 7 dagen na betekening van het vonnis. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een redelijke termijn.

5.13.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] begroot op

- kosten van de dagvaarding

€

125,03

- griffierecht

€

314,00

- salaris advocaat

€

1.794,00

(3 punten × € 598,00)

Totaal

€

2.233,03

Conclusie en proceskosten in reconventie

5.14.

De vordering is alleen toewijsbaar voor zover het de erfdienstbaarheid van afvoer van fecaliën en rioolwater betreft. Omdat de procedure met name gaat over de erfdienstbaarheid van voetpad worden de proceskosten gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De rechtbank

In conventie

6.1.

verklaart voor recht dat het beperkte recht bestaat van erfdienstbaarheid van voetpad ten behoeve van de [adres 2] als heersend erf en ten laste van [adres 1] als lijdend erf van en naar de openbare weg door de tot laatst genoemde perceel behorende poort;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om te gedogen dat [eisers] gebruik maken van de erfdienstbaarheid;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] de sleutels van de sloten van de poort naar de straat en de deur van de schuur/overkapping aan de kant van [gedaagde] te geven, binnen 7 dagen na betekening van het vonnis;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] om het voetpad zodanig vrij te houden van goederen zodat er van en naar de openbare weg kan worden gegaan;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis begroot op € 2.233,03.

In reconventie

6.6.

heft de erfdienstbaarheid tot afvoer van fecaliën en rioolwater ten behoeve van [kadastraal nr. 1] en ten laste van [kadastraal nr. 2] op;

6.7.

compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

In conventie en in reconventie

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Nieuwenhuijs en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.

BIJLAGE (situatieschets aan de hand van de kadastrale gegevens)