ECLI:NL:RBNHO:2023:2621

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 9908140 \ CV EXPL 22-1973

Uitspraakdatum: 2 maart 2023

Tussenvonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de publiekrechtelijke rechtspersoon Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het Rijksvastgoedbedrijf)

gevestigd te 's-Gravenhage

eisende partij

verder te noemen: de Staat

gemachtigde: mr. S.J. van Baasbank

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partij

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M.J. Koning

1.De zaak in het kort

In deze zaak staat allereerst de vraag centraal of een deel van het perceel dat door de huurder wordt gebruikt sinds de aanvang van de huurovereenkomst onderdeel is van het gehuurde of dat het perceel eigendom was danwel (door verkrijgende of bevrijdende verjaring) eigendom is geworden van de huurder. De kantonrechter komt in dit tussenvonnis tot de conclusie dat het perceel onderdeel is van het gehuurde en dat in dit geval geen sprake is van verkrijgende of bevrijdende verjaring.

2.Het procesverloop

2.1.

De Staat heeft bij dagvaarding van 13 mei 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft daar op 25 augustus 2022 schriftelijk op geantwoord.

2.2.

Op 3 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

3.De feiten

3.1.

Bij besluit van 25 mei 1987 verleent de Staat aan [gedaagde] een vergunning voor
“(…) het maken en behouden van een railbaan, een oeverbescherming met een grondaanvulling, alsmede het plaatsen en behouden van zes meerpalen in de westelijke oever van het Zijkanaal H van het Noordzeekanaal ten behoeve van het hellen en afmeren van jachten voor reparatie en onderhoud (…)”
In de beschikking is verwezen naar een bijgevoegde tekening van het perceel. Daarop is een “grens rijkseigendom” te zien die grotendeels de waterlijn volgt maar ook (ter hoogte van het door [gedaagde] gehuurde deel) gedeeltelijk over land loopt.

3.2.

Op 4 maart 1988 verkoopt en levert de gemeente Amsterdam aan [gedaagde] een perceel grond gelegen aan de Sluispolderweg te Zaandam, kadastraal bekend als gemeente Zaandam, sektie E nummer 784 gedeeltelijk, groot ongeveer zestien aren en vijfenzestig centiaren. In de verkoop akte staat ook “
(…) zoals met arcering op de aan deze akte gehechte door partijen getekende tekening is weergegeven (…).”
Op de tekening zijn naast het aan [gedaagde] overgedragen perceel twee stukjes land te zien die liggen tussen dat perceel en het Zijkanaal H.

3.3.

Bij overeenkomst van 17 mei 1988 verhuurt de Staat met ingang van 1 maart 1988 aan [gedaagde] het aan de Staat toebehorende Zijkanaal H van het Noordzeekanaal tegen een jaarlijkse vergoeding van f. 2.890,00 (guldens).

3.4.

Op 6 april 1994 trekt de Staat de bij besluit van 25 mei 1987 verleende vergunning in en verleent een nieuwe vergunning aan [gedaagde] .

3.5.

De Staat en [gedaagde] sluiten op 4 oktober 1994 een nieuwe huurovereenkomst waarin het volgende staat:

“(…) De Staat verhuurt aan de huurder, die in huur aanneemt een oppervlakte grond/water, gelegen aan de westelijke oever van Zijkanaal H, te Zaandam, kadastraal bekend gemeente Zaandam, sectie E, nummer 1299, groot 2839 m2, een en ander zoals aangegeven op aangehechte Rijkswaterstaattekening.(…)”

Op de bijbehorende tekening is een “grens rijkseigendom” te zien die grotendeels de waterlijn volgt maar ook (ter hoogte van het door [gedaagde] gehuurde deel) gedeeltelijk over land loopt.

3.6.

Bij beschikking van 13 juli 2016 verleent de Staat, onder intrekking van de eerder aan [gedaagde] verleende vergunning van 6 april 1994 en gewijzigd op 28 januari 1999, een nieuwe vergunning aan [gedaagde] . Daarin staat dat de vergunning wordt verleend voor:

“(…) het gebruik maken van het rijkswaterstaatswerk Zijkanaal H of de daartoe behorende beschermingszone door, anders dan in overeenstemming met de functie daarin, daarop, daarboven, daarover of daaronder werkzaamheden te verrichten, werken te maken of te behouden, dan wel vaste substanties of voorwerpen te storten, te plaatsen of neer te leggen, of deze te laten staan of liggen in het Zijkanaal H;(…)”

3.7.

In de beschikking staat ook:

“(…) Naast de vergunning heeft u voor het gebruik van staatsgrond- en water nog toestemming nodig van Rijksvastgoedbedrijf. Ik wijs u er op dat Rijksvastgoedbedrijf aan een dergelijke privaatrechtelijke regeling nog nadere voorwaarden kan stellen, waaronder het betalen van een (marktconforme) gebruiksvergoeding. Pas op het moment dat een privaatrechtelijke regeling is overeengekomen met Rijksvastgoedbedrijf mag gebruik worden gemaakt van staatseigendom(men) ter uitvoering van de vergunde activiteit(en). (…)”

3.8.

Op 18 oktober 2016 biedt de Staat aan [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst aan tegen een huurprijs van € 8.100,90 per jaar. Uit de aanbiedingsbrief blijkt dat de huurprijs als volgt is berekend:

“(…) 850 m2 x € 100,-/m2 € 85.000,-

4.751 m2 x € 20,-/m2€ 95.020,-

€ 180.020,- x 4,5% = € 8.100,90(…)”

3.9.

In de huurovereenkomst is ten aanzien van het gehuurde het volgende opgenomen:

“(…) De Staat verhuurt aan de huurder, die in huur aanneemt:

Een oppervlakte grond en water, gelegen aan de westelijke oever van Zijkanaal H, te Zaandam, kadastraal bekend gemeente Zaandam, sectie E, nummer 1299 ged., groot ongeveer 5.601 m2 ha., hierna te noemen: “het gehuurde”, zoals een en ander globaal met een oranje kleur is aangegeven op de bijgaande tekening, die aan deze huurovereenkomst is gehecht. (…)”

3.10.

[gedaagde] heeft de nieuwe huurovereenkomst niet geaccepteerd. In zijn bezwaarschrift van 16 november 2016 tegen de nieuwe huurovereenkomst schrijft [gedaagde] :

“(…) De toentertijd “nieuwe locatie” bestond uit een soppig stukje grond dat feitelijk niet veel meer was dan een rietkraag. Omdat noch Rijks Waterstaat, noch de provincie dan wel de gemeente Zaanstad ook maar enig onderhoud aan bedoeld stukje grond deed kon, juist doordat de grond te zacht voor betreding was, er (nog) geen bedrijf op worden gevestigd. Wel werd er een koopovereenkomst gesloten met de toenmalige eigenaar te weten de Gemeente Amsterdam.

Vanaf het moment van aankoop is de heer [gedaagde] bezig geweest met het verharden (stabiliseren) van het stukje grond. De metrage (grootte) is toentertijd ongeveer vastgesteld door de verkopende partij. (…)

(…) Vast staat dat scheepswerf [gedaagde] reeds meer dan twintig jaren gevestigd is op en aan de Sluispolderweg 49. Eveneens staat vast dat er, gedurende de achterliggende periode, nimmer door een overheidsinstantie melding is gemaakt dat de grootte van bedoeld stukje grond betwist werd dan wel wordt. In de koopovereenkomst staat in plaats van het exacte aantal meters “ongeveer”.

(…) Onomstotelijk staat vast dat de overeenkomst dateert uit een periode van meer dan twintig jaren geleden. Dit impliceert dat er sowieso sprake is van verkrijging door extinctieve verjaring (art. 3:105 BW). (Verjaringstermijn 20 jaren, art. 3:306 BW). Immers er is nimmer van Overheidszijde een stuitingsbrief naar de scheepswerf verzonden. (…) Dat de scheepswerf huurprijswisselingen c.q. aanpassingen met betrekking tot het gehuurde water moet betalen, is evident en wordt derhalve ook niet bestreden. Echter bedoeld stukje land is eigendom van de scheepswerf en huuronderhandelingen met betrekking tot een stuk land dat al reeds vele jaren eigendom is, is niet reel en in strijd met de wet.

(…)”

3.11.

De Staat reageert daarop bij brief van 14 december 2016 als volgt:

“(…) Bij akte d.d.4 oktober 1994 wordt vanaf 1 maart 1994 aan [gedaagde] een oppervlakte grond en water verhuurd.

Deze in huur uitgegeven oppervlakte is met een oranje kleur aangegeven op de hierbij gaande tekening (luchtfoto).

De oppervlakte sluit direct aan op het door [gedaagde] in 1988 van de gemeente Amsterdam aangekochte perceel grond.

Voor wat betreft het beroep op verkrijgende verjaring het volgende. Op basis van uw bezwaarschrift concludeer ik dat [gedaagde] een beroep van verkrijgende verjaring wil doen op het gedeelte grond welke met arcering is aangegeven bijgaande luchtfoto.

Daarvan uitgaande betwist ik de verkrijgende verjaring. Deze oppervlakte wordt immers, door de Staat als eigenaar, al vanaf 1994 aan [gedaagde] verhuurd.(…)”

3.12.

Partijen hebben nadien uitvoerig gecorrespondeerd en overleg gevoerd, hetgeen niet tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst heeft geleid. Het feitelijk gebruik door [gedaagde] is voortgezet.

4.De vordering

4.1.

De Staat vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

1. voor recht verklaart dat [gedaagde] vanaf 4 oktober 1994 of zoveel eerder steeds een gedeelte van een kadastraal perceel van de Staat heeft gehuurd waarvan het thans in geschil zijnde stuk grond deel uit maakt;

2. voor recht verklaart dat de nieuwe gewijzigde huurovereenkomst van 18 oktober 2016 waarbij 850 m2 grond en 4.751 m2 water door [gedaagde] is gehuurd tussen partijen van kracht is met terugwerkende kracht ingaande 1 november 2016, althans vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, en [gedaagde] veroordeelt tot ondertekening van de voorgestelde huurovereenkomst;

3. [gedaagde] veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Staat te voldoen het bedrag van € 20.931,50 aan verschuldigde huurpenningen vanaf 18 oktober 2016 tot en met 31 december 2021 alsmede een bedrag van € 1.424,17 aan verschuldigde huurpenningen vanaf december 2021 tot aan de dag waarop dit vonnis wordt gewezen;

4. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst met ingang van 1 november 2022 wordt gewijzigd als aangegeven in de brief van 25 februari 2022 waarbij 1.362 m2 grond voor € 424,21 per maand en 4.239 m2 water voor € 229,61 per maand door [gedaagde] wordt gehuurd, welke tussen partijen van kracht is vanaf 1 november 2022 althans vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, en [gedaagde] veroordeelt tot ondertekening van de voorgestelde huurovereenkomst;

Subsidiair

2. [gedaagde] veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Staat te voldoen het bedrag van € 20.931,50 verschuldigd aan gebruiksvergoeding vanaf 18 oktober 2016 tot en met 31 december 2021 alsmede het bedrag van € 1.424,17 aan verschuldigde gebruiksvergoeding tot aan de dag waarop dit vonnis wordt gewezen, althans een door de kantonrechter vast te stellen bedrag aan verschuldigde huurpenningen;

3. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst met ingang van 1 november 2022 wordt gewijzigd als aangegeven in de brief van 25 februari 2022 waarbij 1.362 m2 grond voor € 424,21 per maand en 4.239 m2 water voor € 229,61 per maand door [gedaagde] wordt gehuurd, welke tussen partijen van kracht is vanaf 1 november 2022 althans vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, en [gedaagde] veroordeelt tot ondertekening van de voorgestelde huurovereenkomst;

Meer subsidiair

1. voor recht verklaart dat [gedaagde] het stuk grond niet te goeder trouw [
kantonrechter: bedoeld zal zijn: heeft verkregen] en derhalve onrechtmatig heeft gehandeld jegens de Staat;

2. [gedaagde] veroordeelt om binnen vier weken na betekening van dit vonnis, althans uiterlijk op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, ingevolge artikel 6:103 BW het litigieuze stuk grond aan de Staat (terug) te leveren althans daarvoor een bedrag in geld zijnde 1.362 m2 x € 100,00/m2 = € 136.200,00 (waarover geen BTW verschuldigd is) danwel nader op te maken bij staat te betalen, en bepaalt dat indien tijdige nakoming uitblijft, dit vonnis conform artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats komt van de daartoe op te maken notariële akte;

Zowel primair als Subsidiair

1. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten ten bedrage van € 157,00 zonder betekening en in geval van betekening € 239,00, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na) kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na) kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

4.2.

De Staat legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven –
primairdat de grond steeds onderdeel uitmaakte van de huurovereenkomst en dat dit nog steeds het geval is. In 2016 is de omvang van het gehuurde op verzoek van [gedaagde] uitgebreid waarbij hem een nieuwe huurovereenkomst is aangeboden. Daarin is een onderscheid gemaakt tussen de huurprijs voor grond en die voor water. [gedaagde] maakt gebruik van het gehuurde en [gedaagde] is daarom gehouden de nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen en is ook de nieuwe huurprijs verschuldigd vanaf 1 november 2016. [gedaagde] heeft € 21.656,50 betaald in plaats van € 42.588,00, wat betekent dat sprake is van een huurachterstand van € 20.931,50.

4.3.

Subsidiairvoert de Staat aan dat van verkrijgende of bevrijdende verjaring met betrekking tot het perceel grond geen sprake kan zijn. [gedaagde] heeft het stuk grond immers altijd gehuurd zodat geen sprake kan zijn van het houden van het stuk grond voor zichzelf zoals voor het doen slagen van verkrijgende of bevrijdende verjaring is vereist. Ook aan de overige wettelijke vereisten wordt in dit geval niet voldaan, omdat [gedaagde] niet de feitelijke macht over het stuk grond had met de pretentie rechthebbende te zijn. [gedaagde] heeft zich nooit als eigenaar gedragen en ook niet richting de Staat.

4.4.

Voor zover wel sprake zou zijn van verkrijging van het stuk grond door verjaring, stelt de Staat
meer subsidiairdat dit niet te goeder trouw is geschied. Immers, [gedaagde] heeft zich sinds de aanvang van de huurovereenkomst als huurder gedragen en heeft de Staat ook als eigenaar beschouwd.
Dit betekent dat [gedaagde] onrechtmatig jegens de Staat handelt als gevolg waarvan de Staat schade lijdt. [gedaagde] is daarom gehouden deze schade in natura ex artikel 6:103 BW aan de Staat te vergoeden door het perceel grond terug te leveren aan de Staat, althans door een bedrag van € 136.200,00 aan de Staat te voldoen.

5.Het verweer

5.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat het perceel grond dat tussen zijn eigendom en het Zijkanaal H ligt, nooit eigendom is geweest van de Staat. Dat blijkt niet alleen uit diverse archiefstukken maar ook uit een tekening waarop zichtbaar is dat zijn eigendom zonder tussengelegen grond aan het water grenst. Vóór 4 maart 1988 was de gemeente Amsterdam eigenaar van het gehele stuk grond en toen heeft zij dat in zijn geheel overgedragen aan [gedaagde] .

5.2.

Voor zover er wel een tussengelegen perceel grond zou zijn, dan heeft dit perceel grond een oppervlakte van hooguit 200 tot 300 m2 en niet van 1.362 m2 zoals de Staat meent. [gedaagde] betwist ook dat de oppervlakte is vergroot door aanplemping. Weliswaar heeft hij de oever in 2016 over een lengte van 22 meter rechtgetrokken door het plaatsen van een damwand, maar dat heeft niet geleid tot significante vergroting van de oppervlakte van het totale perceel. Dat de Staat nu uitgaat van een grotere oppervlakte is gelegen in het feit dat de Staat sinds 2016 uitgaat van een andere juridische erfgrens dan voorheen. De door de Staat overgelegde akte doet vermoeden dat de juridische erfgrens waar de Staat sinds 2016 vanuit gaat, niet juist is.

5.3.

Voorts voert [gedaagde] aan dat als hij niet al eigenaar was van dit stuk grond, hij door verkrijgende danwel bevrijdende verjaring eigenaar daarvan is geworden. Volgens [gedaagde] houdt hij dit stuk grond al sinds 4 maart 1988 onafgebroken voor zichzelf. De wil van partijen was bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1994 er niet op gericht dat de Staat aan [gedaagde] een perceel zou verhuren waarvan beide partijen meenden dat dit eigendom was van [gedaagde] . Bovendien is [gedaagde] ter zake dit bezit steeds te goeder trouw geweest. Zijn veronderstelling ten aanzien van de ligging van de erfgrens kwam overeen met de tekening ZW 362-17-16-87 en op Rijkswaterstaattekening “B”. De Staat ging daar bij de besluiten genomen in 1987 en 1994 ook vanuit.

5.4.

Daarnaast betwist [gedaagde] dat sprake is van schade als gevolg van onrechtmatig handelen door hem. Als daarvan al sprake zou zijn, dan bedraagt de schade die de Staat lijdt niet het gevorderde bedrag van € 136.00,00. De Staat is bij het berekenen van dat bedrag namelijk uitgegaan van een onjuiste oppervlakte. Ook van een verplichting tot het teruggeven van het stuk grond kan geen sprake zijn aangezien de schade die de Staat meent te hebben geleden aan de Staat zelf is te wijten.

5.5.

[gedaagde] verzet zich ook tegen de met ingang van 1 november 2016 voorgestelde huurprijs. Volgens [gedaagde] kan de vergoeding voor dit tussengelegen grond niet hoger zijn dan de vergoeding voor het gebruik van water. Daarnaast is het verhogen van de huurprijs na negenentwintig jaar met 500% in de gegeven omstandigheden onredelijk. Daarmee handelt de Staat in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

5.6.

Tot slot voert [gedaagde] verweer tegen de verschillende onderdelen van het petitum.

6.De beoordeling

Omvang perceel

6.1.

Het verweer van [gedaagde] dat de grond waar het hier om gaat nooit eigendom is geweest van de Staat, kan niet slagen. Al op de tekening bij de eerste beschikking (en bij de huurovereenkomst van 1994) is de grens rijkseigendom aangegeven en deze loopt bij het betreffende perceel deels over land. Dat betekent dat zich tussen de grond die aanvankelijk van de gemeente Amsterdam was en vervolgens aan [gedaagde] is overgedragen, en het Zijkanaal H twee stukken grond bevonden. Die zelfde situatie blijkt ook uit de tekening die hoort bij de leveringsakte waarbij de gemeente Amsterdam een perceel grond aan [gedaagde] in eigendom heeft overgedragen. In de huurovereenkomst van 1994 staat ook expliciet dat de huur ziet op grond en water. Die grond kan alleen maar zien op de stukken gelegen tussen het perceel van [gedaagde] en het Zijkanaal H. De door [gedaagde] overgelegde archiefstukken uit de jaren 60 uit de vorige eeuw waarop deze stukjes niet te zien zijn en waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de gemeente Amsterdam eigenaar was van alle grond tot aan de waterlijn, kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Deze zijn in vergelijking met de huidige tekeningen onvoldoende gedetailleerd om tot de conclusie te komen dat bij overdracht van het perceel aan [gedaagde] er geen grond gelegen was.

6.2.

Op het verweer van [gedaagde] dat als er al sprake was van grond die eigendom was van de Staat, deze stukken grond veel kleiner zijn dan waarvan de Staat thans uitgaat, komt de kantonrechter in r.o. 6.12. nog terug. Zij zal eerst ingaan op het verweer van [gedaagde] dat hij door bevrijdende dan wel verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de grond in kwestie.

Verjaring

6.3.

Voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring ex artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek (BW) als op bevrijdende verjaring ex artikel 3:105 BW is noodzakelijk dat sprake is van bezit door degene die zich beroept op de verjaring. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen houden met de pretentie eigenaar te zijn (artikel 3:107 lid 1 BW). Of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet, wordt naar verkeersopvattingen beoordeeld, aldus artikel 3:108 BW. Het komt hierbij aan op de uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.

6.4.

Artikel 3:112 BW bepaalt dat bezit wordt verkregen door inbezitneming, door overdracht (zoals verkoop en levering) of door opvolging onder algemene titel (zoals vererving). Op grond van artikel 3:113 lid 1 BW neemt men een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Dat komt bij inbezitneming van een eigendomsrecht in de regel neer op de ongestoorde uitoefening van dat recht. Daarbij is de interne wil van degene die in enige vorm macht uitoefent over de zaak alleen van belang voor zover deze wil zich in uiterlijke feiten heeft geopenbaard. De werkelijke rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, dient uit die gedragingen van degenen die zich op verjaring wil beroepen duidelijk te kunnen opmaken dat deze pretendeert rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Het enkele uitoefenen van de feitelijke macht over het perceel grond, betekent niet zonder meer dat sprake is van bezit. Het gaat er immers niet om of iemand bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van het perceel, maar ten aanzien van het eigendomsrecht (zie ook de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8462). Bezitsdaden ten aanzien van het perceel kunnen immers ook duiden op het gebruik ervan als huurder. Het interversieverbod van artikel 3:111 BW staat dan aan de verjaring in de weg. Indien de machtsuitoefening van degene die pretendeert rechthebbende van een eigendomsrecht te zijn evenzeer kan duiden op een gebruik in een andere hoedanigheid - bijvoorbeeld als huurder - is geen sprake van (ondubbelzinnig) bezit. In dergelijke gevallen kan van verjaring ook geen sprake zijn (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826).

6.5.

In beginsel houdt een huurder het gehuurde voor een derde (de verhuurder) en niet voor zich zelf. Het ligt op de weg van [gedaagde] om aan te tonen dat hij de betreffende grond niet als huurder heeft gehouden, maar in bezit heeft genomen. De door hem verrichte bezitsdaden moeten zodanig zijn dat het voor de Staat als eigenaar duidelijk was dat [gedaagde] pretendeerde eigenaar te zijn van het perceel. Het feit dat [gedaagde] de feitelijke macht uitoefent over het perceel, in die zin dat hij het gebruikt en daaraan onderhoud verricht, betekent niet dat hij bezitter is van het eigendomsrecht. Uit artikel 3:111 BW volgt dat wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, men daarmee onder dezelfde titel doorgaat. De enige uitzonderingen hierop zijn gelegen in ofwel een verandering in de titel door een handeling van degene voor wie men houdt, of een tegenspraak van het recht van degene voor wie men houdt. Daar is in dit geval geen sprake van geweest. Er heeft geen verandering in de titel plaatsgevonden door een handeling van de Staat: er is immers steeds sprake geweest van huur en de Staat heeft de grond niet aan [gedaagde] overgedragen of op enige andere wijze erkend dat [gedaagde] daarvan de bezitter is geworden. [gedaagde] heeft ook niet uitdrukkelijk aan de Staat kenbaar gemaakt dat hij het perceel niet langer gebruikte krachtens de huurovereenkomst van 4 oktober 1994, maar krachtens een gepretendeerd eigendomsrecht.

6.6.

[gedaagde] heeft weliswaar betwist dat deze huurovereenkomst (ook) zag op dit gedeelte van het perceel, maar gesteld noch gebleken is dat hij deze opvatting over het huurobject ook aan de Staat kenbaar heeft gemaakt. Als onweersproken staat vast dat [gedaagde] , pas nadat de Staat hem op 18 oktober 2016 de nieuwe huurovereenkomst had aangeboden, heeft aangegeven dat dit deel van het perceel niet tot het huurobject behoorde. De Staat heeft vóór die tijd dus niet hoeven te begrijpen dat [gedaagde] meende dit deel van het perceel niet te huren en dat (dus) het "gebruik" daarvan niet op de huurovereenkomst kon zijn gebaseerd. De Staat hoefde daarom evenmin te begrijpen dat [gedaagde] het perceel in bezit zou hebben genomen, waardoor de Staat het bezit zou hebben verloren.

6.7.

Het vorenstaande betekent dat onder genoemde omstandigheden niet kan worden geoordeeld dat [gedaagde] dit gedeelte van het perceel in bezit heeft genomen waardoor de Staat het bezit heeft verloren (artikel 3:117 BW). Van verkrijgende of bevrijdende verjaring kan reeds om die reden geen sprake zijn. Dit leidt tot de conclusie dat de primaire vordering van de Staat (onder randnummer 1) wordt toegewezen.

Vaststellen van de nieuwe huurprijs

6.8.

[gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat als de Staat eigenaar is van de betreffende grond, hij hiervoor geen hogere huurprijs in rekening mag brengen dan de huurprijs voor het door hem aan [gedaagde] verhuurde perceel water. [gedaagde] voert daartoe aan dat hij op grond van het huurcontract uit 1988 helemaal geen huur voor de grond hoefde te betalen. In het huurcontract uit 1994 is de grond wel opgenomen, maar is geen onderscheid gemaakt tussen de prijs voor water en die voor grond. Op basis hiervan heeft [gedaagde] op het gehuurde zijn bedrijf geëxploiteerd en investeringen gedaan.
Hij hoefde gelet hierop en de lange huurrelatie die partijen met elkaar hebben, niet te verwachten dat de Staat voor de grond een veel hogere huurprijs in rekening zou brengen dan voorheen het geval was.

6.9.

De kantonrechter begrijpt dit betoog als een beroep op de eisen van redelijkheid en billijkheid die contractspartijen jegens elkaar in acht moeten nemen. Uitgangspunt is dat de Staat blijkens de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst gerechtigd is tot het herzien van de huurprijs. Bovendien is hier sprake van een vernieuwing van de huurovereenkomst in verband met het verzoek van [gedaagde] tot uitbreiding van het gehuurde. Dat betekent dat de Staat de huurprijsverhoging alleen niet mocht aanbieden indien de verhoging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

6.10.

De Staat heeft toegelicht dat hij een marktconforme huurprijs heeft aangeboden, waarbij rekening is gehouden met vergelijkbare objecten onder dezelfde omstandigheden. Daarbij is aansluiting gezocht bij hetgeen de gemeente voor incourante grond in rekening brengt. Dit is gunstig voor [gedaagde] omdat de Staat ook aansluiting had kunnen zoeken bij (de hogere) huurprijzen die gelden voor grond die voor bedrijfsdoeleinden worden geëxploiteerd. De Staat moet al haar huurders op dezelfde wijze behandelen en kan daar in individuele gevallen niet van afwijken. [gedaagde] heeft niet (gemotiveerd) weersproken dat sprake is van een marktconforme huur voor incourante grond.

6.11.

De kantonrechter is op grond van hetgeen de Staat heeft aangevoerd, van oordeel dat de aangeboden huurverhoging niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Kennelijk heeft [gedaagde] het voordeel gehad dat hij lange tijd voor de grond een (te) lage prijs heeft moeten betalen. Dat voordeel kan er niet toe leiden dat de Staat hem nu geen marktconforme huurprijs in rekening kan brengen.

6.12.

De kantonrechter komt nu terug op de omvang van de door de Staat aan [gedaagde] verhuurde grond. Ter zitting hebben partijen en de kantonrechter de tekeningen en luchtfoto’s van de feitelijke situatie gezamenlijk bekeken en besproken. Daarbij heeft de Staat aangegeven dat bij het opstellen van de nieuwe huurovereenkomst vermoedelijk uit is gegaan van een strook grond waar een oppervlakte water lijkt te zijn. Dat zou betekenen dat de Staat bij het berekenen van de nieuwe huurprijs (r.o. 3.8) mogelijk is uitgegaan van een onjuiste grond- en water oppervlakte. Volgens de Staat is een nadere meting noodzakelijk om de juiste nieuwe huurprijs te kunnen berekenen. [gedaagde] heeft daaraan toegevoegd dat een nadere meting ook noodzakelijk is aangezien hij heeft aangevoerd dat de oppervlakte van het perceel niet is vergroot door aanplemping zoals door de Staat is gesteld. Mogelijk kan door een meting (ter plaatse) ook worden verklaard waarom de oppervlakte van de stukjes grond zoals die te zien zijn op de in r.o. 3.1., 3.2. en 3.5. genoemde tekeningen kleiner lijken dan het door de Staat berekende oppervlak zoals genoemd in r.o. 3.8.

6.13.

Voordat de kantonrechter op het gevorderde kan beslissen is dus een nieuwe meting te plaatse en een (vermoedelijk) nieuwe berekening van de huurprijs noodzakelijk. De kantonrechter gaat er naar aanleiding op de mondelinge behandeling is besproken, vanuit dat de Staat in overleg met [gedaagde] die nieuwe meting zal uitvoeren. De Staat zal zich vervolgens bij akte over die nieuwe meting (en huurprijs) kunnen uitlaten, waarna [gedaagde] een antwoordakte kan nemen. De zaak zal daartoe voor een periode van drie maanden worden aangehouden. Mochten partijen eerder willen voort procederen, dan kunnen zij de zaak daartoe op de rol laten brengen.

6.14.

De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.

7.De beslissing

De kantonrechter:

7.1.

verwijst de zaak naar de rol van
8 juni 2023voor het nemen van een akte door de Staat voor het in r.o. 6.13 omschreven doel;

7.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter