ECLI:NL:RBNHO:2023:2650

• Datum uitspraak: 2 februari 2023
• Publicatiedatum: 23 maart 2023
• Zaaknummer: 10234685
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over onrechtmatig gebruik van parkeerplaats en bebouwing

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 2 februari 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een verhuurder en haar huurders. De verhuurder, hierna te noemen [eiser], heeft de huurders, gezamenlijk aangeduid als [gedaagde 1] c.s., gedagvaard omdat zij zonder toestemming een terras op de parkeerplaats naast de huurwoning hebben gebouwd. De verhuurder vorderde dat de huurders de bebouwing zouden afbreken en het gebruik van de parkeerplaats als zodanig zouden staken. De huurders betwistten de vordering en voerden aan dat er geen sprake was van een spoedeisend belang, aangezien de bebouwing al sinds 2017 aanwezig was. Tevens stelden zij dat er geen overlast was en dat de parkeerplaats volgens het bestemmingsplan als tuin moest worden gezien.

De kantonrechter oordeelde dat de huurders in strijd met de huurovereenkomst handelden door de parkeerplaats niet te gebruiken zoals overeengekomen. De rechter stelde vast dat de huurders de parkeerplaats niet als zodanig gebruikten en dat er geen bewijs was dat de parkeerplaats als tuin was bestemd. De kantonrechter wees de vorderingen van de verhuurder toe en veroordeelde de huurders om de bebouwing binnen 14 dagen af te breken, met een dwangsom van € 100,00 per dag. Ook werden de huurders veroordeeld om de schade die door de bebouwing was ontstaan binnen dertig dagen te herstellen. De proceskosten kwamen voor rekening van de huurders, die ongelijk kregen in deze procedure.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10234685 \ VV EXPL 22-158

Uitspraakdatum: 2 februari 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats 1]

eiseres
hierna te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. F.A.J.H. de Lugt

tegen

1. [gedaagde 1]2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [plaats 2]

gedaagden
hierna gezamenlijk te noemen: [gedaagde 1] c.s.

gemachtigde: mr. B.T.M. Milek

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft [gedaagde 1] c.s. op 29 december 2022 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 januari 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 17 januari 2023 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaresse van de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning). Sinds 1 oktober 2016 huren [gedaagde 1] c.s. de woning van [eiser] .

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 2003)’ van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen). In de huurovereenkomst staat het volgende:

(…) 4.4 Per betaalperiode van 1 maand(en) bedraagt - de huurprijs EUR 650,00 - parkeerplaats - 125,00 - het voorschot op de vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten - 75,00 (…)

16. (…) Het onderverhuren door huurder van de naast de woning gelegen parkeerplaats is niet toegestaan.

2.3.

In de algemene bepalingen staat voor zover hier relevant het volgende:

1.1

Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…)

2.4.

Per brief d.d. 19 augustus 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] aan de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. geschreven:

(…) Cliënte heeft moeten bemerken dat uw cliënten in strijd met de huurovereenkomst en zonder toestemming op de parkeerplaats een (overkapt) terras hebben gerealiseerd. (…) Hierbij worden uw cliënten verzocht, voor zover vereist gesommeerd, om het onrechtmatige gebruik van de parkeerplaats onmiddellijk te staken en het terras inclusief overkapping binnen veertien dagen na heden te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede de markeringstegels terug te plaatsen. Bij deze wordt u verzocht om binnen voornoemde termijn namens uw cliënten te bevestigen dat aan dit verzoek gehoor wordt gegeven. (…)

2.5.

Tussen de gemachtigden van partijen is over en weer nog gecorrespondeerd over de situatie. De bebouwing op het stuk grond naast de woning hebben [gedaagde 1] c.s. tot op heden niet weggehaald.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:
I. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om de aan de linkerzijde van de bestaande woning, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats 2] , gerealiseerde bebouwing binnen 14 dagen na betekening van het vonnis af te breken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag;
II. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om de als gevolg van de plaatsing, afbraak en/of verwijdering van de bebouwing toegebrachte schade binnen een termijn van dertig dagen na betekening van het vonnis te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 500,00 per dag;
III. [eiser] machtiging verleent om, indien [gedaagde 1] niet tijdig uitvoering geeft aan de verzochte veroordeling onder I en/of II de werkzaamheden uit hoofde van de overeenkomst door een derde te laten uitvoeren voor rekening van [gedaagde 1] ;
IV. [gedaagde 1] veroordeelt om de facturen van de onder III. bedoelde derden te voldoen binnen de daarvoor geldende betalingstermijn(en);
V. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen 24 uur na het vonnis het gebruik van de parkeerplaats anders dan als zodanig te staken;
VI. [gedaagde 1] veroordeelt in de kosten van dit geding inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde 1] c.s. in strijd handelen met de huurovereenkomst en dat er sprake is van een onrechtmatige situatie die [gedaagde 1] c.s. op de meest korte termijn moeten opheffen. Op grond van artikel 1.1 van de algemene bepalingen dienen [gedaagde 1] c.s. het gehuurde daadwerkelijk en behoorlijk overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van de van overheidswege gestelde eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde te gebruiken. Verder zijn [gedaagde 1] c.s. op grond van artikel 13 van de huurovereenkomst verplicht om ervoor zorg te dragen dat aan zijn omwonenden geen hinder of overlast wordt veroorzaakt door onnodig lawaai en/of muziek. Artikel 20 van de huurovereenkomst bepaalt dat het [gedaagde 1] c.s. niet is toegestaan om zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder iets aan het gehuurde te veranderen. Sinds medio 2021 ontvangt [eiser] van meerdere omwonenden afzonderlijk klachten wegens ernstige geluidsoverlast door [gedaagde 1] c.s. of door hen genodigde derden. Inmiddels is gebleken dat [gedaagde 1] c.s. de parkeerplaats naast het huis volgebouwd hebben met aanzienlijke bouwwerken en dat zij de markeringstegels hebben verwijderd. Omwonenden hebben last van [gedaagde 1] c.s. omdat zij regelmatig feesten geven in de bouwwerken op de parkeerplaats waarbij tot laat muziek wordt gedraaid en buiten wordt gepraat. Verder ziet de overlast op hinder in uitzicht door lelijke bebouwing, stank- en rookoverlast en het stoken van hout en barbecues. Ook wordt de oprit naar het huis achter de woning geblokkeerd door fietsen en auto’s. Hiermee handelen [gedaagde 1] c.s. in strijd met de huurovereenkomst.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde 1] c.s. betwisten de vordering en voeren aan – samengevat – dat er geen sprake is van een spoedeisend belang nu de bebouwing er al sinds 2017 staat. Daarnaast betwisten [gedaagde 1] c.s. dat er sprake is van overlast. Dit blijkt ook uit de door hen overgelegde verklaringen van omwonenden die aangeven dat er juist geen sprake is van overlast. Tot slot blijkt uit het bestemmingsplan dat het stukje moet worden gezien als tuin en niet als parkeerplaats.

5. De beoordeling

5.1.

Uit de aard van de vordering (staking onrechtmatig gebruik van het gehuurde op grond van vermeend overlast) volgt dat [eiser] een spoedeisend belang heeft. [eiser] is daarom ontvankelijk in haar vordering.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet ter discussie staat dat zij voormelde huurovereenkomst (r.o. 2.2. en 2.3.) zijn overeengekomen, noch dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit het bepaalde in artikel 4.4 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 16 van de huurovereenkomst dat [gedaagde 1] c.s. (tevens) een parkeerplaats hebben gehuurd van [eiser] . Hoewel [gedaagde 1] c.s. ter zitting hebben aangevoerd dat de gemeente heeft gezegd dat de parkeerplaats de bestemming heeft van tuin, hebben [gedaagde 1] c.s. nagelaten dit nader te onderbouwen. Ook de e-mail van de heer [betrokkene] waarin hij aan [gedaagde 1] c.s. zou hebben geschreven dat de parkeerplaats een tuin is en waarnaar [gedaagde 1] c.s. ter zitting hebben verwezen, is niet in het geding gebracht. Daarbij komt nog dat er nergens in de huurovereenkomst een tuin wordt genoemd. Gelet hierop is niet komen vast te staan dat [gedaagde 1] c.s. een tuin hebben gehuurd van [eiser] . In artikel 1.1 van de algemene bepalingen is opgenomen dat [gedaagde 1] c.s. het gehuurde uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming dienen te gebruiken. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s. het stukje grond naast de woning dienen te gebruiken als parkeerplaats. [gedaagde 1] c.s. hebben erkend dat zij deze grond niet gebruiken als parkeerplaats zodat dit vast is komen te staan. Dit blijkt ook uit de foto’s in het dossier. Gelet op het voorgaande handelen [gedaagde 1] c.s. in strijd met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door de parkeerplaats niet te gebruiken conform de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Het gevolg hiervan is dat [gedaagde 1] c.s. de bebouwing dienen weg te halen. De kantonrechter zal dan ook de vorderingen van [eiser] toewijzen. Dat de bebouwing reeds sinds 2017 aanwezig is, hetgeen [eiser] ter zitting heeft betwist en dus niet is vast komen te staan, doet hier niet aan af. Hetzelfde geldt voor de stelling dat de parkeerplaats te klein is voor een auto. [gedaagde 1] c.s. hebben nagelaten deze stelling te onderbouwen en dit doet verder niet af aan de bestemming die in de huurovereenkomst is opgenomen.

5.4.

Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, in het bijzonder over de gestelde overlast, behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.

5.5.

De kantonrechter ziet voldoende aanleiding voor toewijzing van de gevorderde dwangsom. De dwangsom zal echter worden beperkt en gemaximeerd zoals hierna in de beslissing is omschreven.

5.6.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] c.s., omdat zij ongelijk krijgen. Daarbij worden [gedaagde 1] c.s. veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

5.7.

De kantonrechter merkt nog op dat [eiser] niet bij al haar vorderingen heeft gevraagd om een hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. De kantonrechter zal de vorderingen toewijzen zoals [eiser] ze bij dagvaarding heeft ingesteld.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk, om de aan de linkerzijde van de bestaande woning, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats 2] , gerealiseerde bebouwing binnen 14 dagen na betekening van het vonnis af te breken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00;

6.2.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk, om de als gevolg van de plaatsing, afbraak en/of verwijdering van de bebouwing toegebrachte schade binnen een termijn van dertig dagen na betekening van het vonnis te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00;

6.3.

verleent [eiser] machtiging om, indien [gedaagde 1] niet tijdig uitvoering geeft aan de verzochte veroordeling onder 6.1 en/of 6.2 de werkzaamheden uit hoofde van de overeenkomst door een derde te laten uitvoeren voor rekening van [gedaagde 1] ;

6.4.

veroordeelt [gedaagde 1] om de facturen van de onder 6.3 bedoelde derden te voldoen binnen de daarvoor geldende betalingstermijn(en);

6.5.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om binnen 24 uur na het vonnis het gebruik van de parkeerplaats anders dan als zodanig te staken;

6.6.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 103,33
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 498,00;
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.7.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter