Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10309783 \ VV EXPL 23-11
Uitspraakdatum: 3 februari 2023
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats 2]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. R. Oost
tegen
1.[gedaagde 1]2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [plaats 1]
gedaagden
verder gezamenlijk te noemen: [gedaagde 1] c.s.
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde 1] c.s. op 31 januari 2023 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 februari 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, [eiser] mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] c.s. huren de woning aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning) van [eiser] .
2.2.
Omdat [gedaagde 1] c.s. gedurende enige maanden de huur onbetaald hebben gelaten, heeft [eiser] in een bodemprocedure bij deze rechtbank ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Namens [gedaagde 1] c.s. heeft mr. R. Vos (hierna: mr. Vos) zich in die procedure gesteld en uitstel voor antwoord verzocht.
2.3.
De gemachtigde van [eiser] heeft mr. Vos vervolgens benaderd met de vraag of een minnelijke regeling kon worden getroffen.
2.4.
Per e-mail d.d. 30 december 2022 heeft mr. Vos het volgende aan de gemachtigde van [eiser] geschreven:
(…)De financiële situatie van cliënten is dusdanig dat hun inkomen zich onder de bijstandsnorm bevindt. Schuldhulpverlening is dor de gemeente om die reden geweigerd alhoewel de gemeente eveneens heeft laten weten hun situatie nog eens te willen onderzoeken.
Het is om deze reden dat zij hierbij de huur van de woning aan [adres] te [plaats 1] opzeggen tegen 1 februari 2023. Zij zullen de woning op 31 januari 2023 verlaten.
2.5.
Per e-mail d.d. 4 januari 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] aan mr. Vos geschreven:
Verhuurder is akkoord met 24 januari 2022. Hij zal ter plaatse zijn om 9:00 uur voor de oplevering en overdracht sleutels
2.6.
Per e-mail d.d. 4 januari 2023 heeft mr. Vos het volgende aan (de gemachtigde van) [eiser] geschreven:
(…)Er is wellicht sprake van een misverstand. Cliënten hebben opgezegd tegen 1 februari. Op grond van de algemene bepalingen dienen partijen een inspectie uit te voeren voorafgaand aan de oplevering en zij begrepen dat voor deze inspectie een afspraak werd voorgesteld. Cliënten leveren pas de sleutels op 31 januari in.
Graag ontvang ik de bevestiging dat op 24 januari de inspectie wordt voorgesteld.
2.7.
Op 24 januari 2023 is de woning geïnspecteerd. [gedaagde 1] c.s. hebben de woning tot op heden niet verlaten.
2.8.
Mr. Vos heeft op 31 januari 2023 aan de gemachtigde van [eiser] bericht dat hij zich per direct als advocaat van [gedaagde 1] c.s. heeft onttrokken.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde 1] c.s. veroordeelt om de woning met alle zich daarin van hunnentwege bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste het eigendom van [eiser] niet zijn, te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging op [eiser] om indien [gedaagde 1] c.s. niet althans niet tijdig mochten voldoen aan deze veroordeling, deze zelve en op kosten van [gedaagde 1] c.s. te effectueren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde 1] c.s. de huurovereenkomst per e-mail d.d. 30 december 2022 hebben opgezegd tegen 1 februari 2023. [gedaagde 1] c.s. hebben echter de sleutels niet ingeleverd en de woning niet verlaten. Inmiddels heeft [eiser] met ingang van 1 februari 2023 de woning verhuurd aan een derde zodat de weigering van [gedaagde 1] c.s. een acuut probleem oplevert. Subsidiair voert [eiser] aan dat [gedaagde 1] c.s. een huurachterstand hebben laten ontstaan van meer dan zeven maanden. Het is daarom meer dan waarschijnlijk dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in de inmiddels aanhangig gemaakte bodemprocedure wordt toegewezen.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde 1] c.s. betwisten de vordering (gedeeltelijk) en voeren aan – samengevat – dat zij inderdaad de huur sinds oktober niet meer betalen maar dat komt omdat [gedaagde 1] sinds september zijn inkomen is verloren. Omdat [gedaagde 1] ook ziek is en niet dakloos kan raken, is het niet mogelijk om nu de sleutels in te leveren. Er is ook niets ondertekend door [gedaagde 1] c.s. om de huur op te zeggen. Tot slot verzoeken [gedaagde 1] c.s. om meer tijd om een nieuwe woning te vinden.
5.De beoordeling
5.1.
[eiser] heeft de spoedeisendheid van de vordering voldoende onderbouwd en deze wordt ook niet betwist door [gedaagde 1] c.s., zodat de vordering inhoudelijk kan worden beoordeeld.
5.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
[eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagde 1] c.s. de huurovereenkomst per e-mail d.d. 30 december 2022 hebben opgezegd tegen 1 februari 2023. Dat betekent dat de huur per die datum is geëindigd en [gedaagde 1] c.s. het gehuurde aan [eiser] moet teruggeven. Hoewel [gedaagde 1] c.s. ter zitting hebben aangegeven dat zij geen beëindigingsovereenkomst hebben getekend en dat zij in de veronderstelling waren dat zij nog in gesprek waren met [eiser] over een beëindigingsdatum, kan dit niet tot een andere uitkomst leiden. Ten tijde van het schrijven van de e-mails 30 december 2022 en 4 januari 2023 werden [gedaagde 1] c.s. nog vertegenwoordigd door mr. Vos. Zij zijn dan ook gebonden aan de huuropzegging die mr. Vos namens hen heeft gedaan, althans [eiser] mag en mocht daarvan uitgaan. Daar komt bij dat partijen een datum voor oplevering zijn overeengekomen en dat de opleverinspectie ook daadwerkelijk is uitgevoerd, zodat [eiser] ook niet hoefde te vermoeden dat [gedaagde 1] c.s. niet zouden vertrekken. [gedaagde 1] c.s. hebben niets aangevoerd waaruit blijkt dat mr. Vos reeds vóór zijn e-mail d.d. 31 januari 2023 waarin hij meldt dat hij zich als advocaat van [gedaagde 1] c.s. heeft onttrokken, [gedaagde 1] c.s. niet meer vertegenwoordigde. Dat [gedaagde 1] c.s. geen beëindigingsovereenkomst hebben ondertekend, maakt dit niet anders nu aan de opzegging van de overeenkomst door de huurder geen speciale vereisten kent en een e-mail, geschreven door een advocaat namens zijn cliënten, derhalve rechtsgeldig is. Daarbij komt nog dat [gedaagde 1] c.s. inmiddels een huurachterstand van méér dan drie maanden hebben laten ontstaan, hetgeen [gedaagde 1] c.s. niet hebben betwist. Dat zij in staat zijn om die achterstand in te lopen of zelfs maar de lopende huur te betalen, is niet gebleken. Ten slotte is nog van belang dat [eiser] , die is afgegaan op de huuropzegging, de woning per 1 februari 2023 heeft verhuurd aan een derde en hij de woning dus zo snel mogelijk aan die derde ter beschikking zal moeten stellen.
5.4.
Gelet op het voorgaande is de huurovereenkomst tussen partijen per 1 februari 2023 rechtsgeldig beëindigd en wonen [gedaagde 1] c.s. thans zonder recht of titel in de woning.
De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming toewijzen. De kantonrechter ziet aanleiding om de ontruimingstermijn vast te stellen op drie dagen na betekening van het vonnis.
De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming toewijzen. De kantonrechter ziet aanleiding om de ontruimingstermijn vast te stellen op drie dagen na betekening van het vonnis.
5.5.
Voor zover een machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
5.6.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] grotendeels zal toewijzen.
5.7.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] c.s., omdat zij ongelijk krijgen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats 1] met alle zich daarin van hunnentwege bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste het eigendom van [eiser] niet zijn, te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen;
6.2.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 130,34
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 529,00 ;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter