ECLI:NL:RBNHO:2023:2659

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10381185 \ VV EXPL 23-28

Uitspraakdatum: 21 maart 2023 (bij vervroeging)

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting

Stichting Elan Wonen

gevestigd te Haarlem

eiseres

verder te noemen: Elan Wonen

gemachtigde: mr. R. Boekhoff

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Beaufin B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder [betrokkene]

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

verder te noemen: de bewindvoerder

gemachtigde: T.A. van Loenen – Martinet

1.Het procesverloop

1.1.

Elan Wonen heeft de bewindvoerder op 10 maart 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 maart 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De bewindvoerder is tijdens de zitting vertegenwoordigd door haar gemachtigde, bijgestaan door de heer [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ), de onder bewind gestelde over wie deze zaak feitelijk/inhoudelijk gaat.

2.De feiten

2.1.

Bij beschikking van 8 april 2021 is [betrokkene] onder beschermingsbewind gesteld. Beaufin B.V. is zijn bewindvoerder.

2.2.

[betrokkene] huurt sinds 25 mei 2021 van Elan Wonen de woning aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor de duur van de eveneens met [betrokkene] gesloten woonbegeleidingsovereenkomst. De woning betreft een benedenwoning gelegen in een blok van 30 woningen, die zijn gebouwd in 1957.

2.3.

Elan Wonen is voornemens om de woningen aan dit blok van groot onderhoud te voorzien en te renoveren. Elan Wonen heeft de bewoners van dit blok over dit plan geïnformeerd per bewonersbrief d.d. 31 januari 2022, een vragenlijst d.d. 2 februari 2022 en drie nieuwsbrieven d.d. 1 februari 2022, 2 maart 2022 en december 2022.

2.4.

In april 2022 heeft Elan Wonen aan de bewoners van het blok een brochure verstrekt met het onderhouds- en renovatieplan (hierna: de brochure). In de brochure staan de volgende werkzaamheden genoemd:

2.1

Minder energieverbruik1. Meer isolatie in de gevels (behalve de gevels met gele bakstenen, deze zijn reeds geïsoleerd)2. Nieuwe geïsoleerde panelen onder de ramen van uw balkon3. Vloerisolatie aanbrengen via de kruipruimte (tegen de begane grondvloer)4. Plafondisolatie aanbrengen in de bergingen5. Nieuw isolatiemateriaal op het bestaande dak6. Nieuw HR++ glas in uw woning en portiek7. Nieuw individueel Co2-gestuurd ventilatiesysteem8. Nieuwe automatische ventilatieroosters in de ramen9. Zonnepanelen op het dak

2.2

Meer wooncomfort10. Nieuwe brandwerende voordeur met vellige sloten11. Nieuwe automatische deurdrangers op de portiekdeuren12. Nieuwe deurbel met camera (video-intercom)13. Nieuwe postbussen en bellentableau14. Nieuwe uitstraling per portiek15. Nieuw stopcontact voor elektrisch koken

2.3

Grootschalig onderhoud16. Het controleren van de installatie in uw woning (elektra, gas en water)17. Vernieuwen van de groepenkast18. Plaatsen van een koolmonoxidemelder19. Plaatsen van rookmelders (zowel in uw woning als het trappenhuis)20. Reinigen van de ventilatiekanalen en vervangen van de ventielen21. Schilderen van uw voordeurkozijn en balkonhekken22. Schilderen van het portiek (onder andere kozijnen, deuren, wanden en bergingskozijnen)23. Herstellen van voegwerk in de gevels (behalve de gevels met gele bakstenen, dit is reeds uitgevoerd)24. Reinigen van het metselwerk en het aanbrengen van een beschermlaag25. Herstellen van het betonwerk (van uw balkonvloer en portiekvloer)26. Aanbrengen van een coating op de trappen, het bordes, en begane grondvloer van de portieken27. Nieuwe LED-verlichting in het portiek, trappenhuis en bergingsgang28. Bestaande stenen schoorstenen verwijderen (met uitzondering op de kopgevels)29. Onderhoud aan de schoorstenen op de kopgévels30. Asbesthoudende rioolleidingen in de kruipruimte verwijderen31. Nieuw brandwerend plafond in de woningen op bovenste verdieping32. Verouderde CV-ketels vervangen

2.5.

In de brochure wordt ook de wijze van uitvoering, de planning, de kosten en de te verwachte besparingen beschreven. Ook wordt vermeld dat de uitvoering van alle werkzaamheden in bewoonde staat zal plaatsvinden.

2.6.

Per brief d.d. 14 februari 2023 zijn alle huurders van het blok geïnformeerd dat er op de 2e verdieping alleen nieuwe plafonds zullen worden aangebracht indien dat – naar het oordeel van Elan Wonen – noodzakelijk is en dat er geen vloerisolatie wordt aangebracht in de kruipruimte.

2.7.

Per brief d.d. 14 april 2022 heeft Elan Wonen het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

Informatiebijeenkomst op 26 of 28 april in speeltuin de Papegaai

Graag willen wij u uitnodigen voor één van de inloopbijeenkomsten op:(…)

U ontvangt een akkoordverklaring tijdens de bijeenkomstOm dit plan uit te kunnen voeren hebben we uw akkoord nodig. We starten namelijk pas met de uitvoering als 70% van de huishoudens akkoord gaat met de werkzaamheden. (…)

2.8.

[betrokkene] heeft aangegeven niet akkoord te gaan met het renovatievoorstel. Ruim 70% van de bewoners heeft wel akkoord gegeven.

2.9.

Per brief d.d. 23 mei 2022, verstuurd naar de postbus van de bewindvoerder, heeft Elan Wonen aan [betrokkene] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…)Ruim 70% van de huishoudens heeft ons inmiddels laten weten dat zij akkoord gaat met de uitvoering van het verbeterplan en de daaruit voortkomende huurverhoging. Dat betekent dat we de werkzaamheden in alle woningen kunnen gaan uitvoeren. Ook bij bewoners die niet hebben ingestemd met het project.(…)De komende 8 weken loopt de bezwaartermijnBewoners die niet akkoord zijn gegaan met het voorstel om de woning te verbeteren of niet hebben gestemd, kunnen tot 18 juli 2022 aan de rechter vragen het voorstel te beoordelen op redelijkheid.

2.10.

Geen van de bewoners heeft binnen deze periode bij de rechter een vordering ingesteld tot toetsing van de redelijkheid van het voorstel.

3.De vordering

3.1.

Elan Wonen vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:
I. de bewindvoerder en/of [betrokkene] in persoon veroordeelt om direct na betekening van het vonnis, de uitvoering van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden in de woning en/of de bijbehorende onroerende aanhorigheden aan de [adres 1] te [plaats] , zoals opgesomd en beschreven op bladzijde 6 van de brochure ‘uw woning wordt verbeterd, april 2022, bewonersinformatie voor [adres 2] en [adres 3] te gedogen en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van Elan Wonen – alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door Elan Wonen met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van de werkzaamheden;
II. de bewindvoerder en/of [betrokkene] in persoon veroordeelt wanneer hij niet vrijwillig aan de onder I opgenomen veroordeling voldoet, de woning en/of de onroerende aanhorigheden aan de [adres 1] te [plaats] met al de zijne en het zijne, tijdelijk, dat wil zeggen voor de duur van de werkzaamheden, en voor zover dat noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden te ontruimen, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Elan Wonen, zodat Elan Wonen c.q. de door haar ingeschakelde aannemer alle werkzaamheden die noodzakelijk zijn in verband met de in de bewonersmap omschreven werkzaamheden te realiseren en kan doen uitvoeren, een en ander te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub b jo. 556 lid 1 jo. 557 RV;
III. de bewindvoerder veroordeelt in de proceskosten inclusief nakosten.

3.2.

Elan Wonen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [betrokkene] zowel op grond van de wet als krachtens de huurovereenkomst verplicht is medewerking te verlenen aan de door Elan Wonen gewenste werkzaamheden. Een deel van de werkzaamheden ziet op dringende werkzaamheden die [betrokkene] op grond van artikel 7:220 lid 1 BW altijd dient te gedogen. Daarnaast wordt het gedane renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn ex artikel 7:220 lid 3 BW nu de termijn van 8 weken is verstreken zonder dat [betrokkene] (of een andere bewoner) een vordering tot toetsing van de redelijkheid van het voorstel heeft ingesteld bij de rechter. Daarnaast heeft Elan Wonen spoedeisend belang omdat de aanvang van de werkzaamheden gepland staat voor 18 april 2023 terwijl [betrokkene] reeds eerder heeft aangegeven niet te willen meewerken aan de uitvoer van de werkzaamheden en Elan Wonen de planning van de werkzaamheden daarom heeft uitgesteld. Deze werkzaamheden moeten per blok woningen tegelijkertijd worden uitgevoerd en het is niet mogelijk om een woning over te slaan.

4.Het verweer

4.1.

De bewindvoerder betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat [betrokkene] goed contact heeft met de uitvoerder. De uitvoerder is over de vloer geweest en heeft zijn Cv-ketel bekeken omdat deze het niet goed doet. Dat [betrokkene] niet zou willen meewerken aan de werkzaamheden klopt dus niet. De woning is echter wel afgekeurd en erg onveilig. Daarom heeft [betrokkene] de uitvoerders 12 dagen de tijd gegeven om deze situatie op te lossen maar dat hebben zij niet gedaan. Gelet op het gebrek aan een veilige werkomgeving, is het voorstel van Elan Wonen niet redelijk. Tot slot is [betrokkene] niet in kennis gesteld dat meer dan 70% van de huurders akkoord is gegaan met het renovatievoorstel.

5.De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Elan Wonen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om (in elk geval deels) dringend noodzakelijke werkzaamheden die aan de woning moeten worden uitgevoerd.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

De werkzaamheden die Elan Wonen wil uitvoeren aan de woning(en) zien zowel op dringende werkzaamheden als op renovatiewerkzaamheden. Op grond van artikel 7:220 BW is een huurder gehouden de verhuurder de gelegenheid te geven dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te (laten) voeren. Gelet hierop is [betrokkene] verplicht om mee te werken aan de geplande werkzaamheden, voor zover het dringende werkzaamheden betreffen.

5.4.

Dit kan anders zijn bij renovatie. Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW is een huurder verplicht mee te werken aan het (laten) uitvoeren van werkzaamheden wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie van de woning, een redelijk voorstel doet aan de huurder. Op grond van artikel 7:220 lid 3 BW wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.

5.5.

Vast staat dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel van Elan Wonen. Ook vast staat dat niemand gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid genoemd in artikel 7:220 lid 3 BW om een beslissing van de rechter te vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. De regeling van artikel 7:220 BW is mede in het leven geroepen om zowel de huurder als de verhuurder voorafgaand aan het plaatsvinden van de renovatie zekerheid te verschaffen omtrent de voorwaarden waaronder de renovatie zal plaatsvinden. Dat brengt mee dat wanneer de procedure van artikel 7:220, derde lid BW geheel is doorlopen, de verhuurder de huurder aan de inhoud van het renovatievoorstel mag houden, tenzij dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat kan het geval zijn wanneer de verhuurder in het renovatievoorstel een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven.

5.6.

Gesteld noch gebleken is dat Elan Wonen in het voorstel een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. Elan Wonen heeft de bewoners veelvuldig op de hoogte gehouden van de (wijze van de) uit te voeren werkzaamheden, de kosten daarvan en de eventuele hinder die daarmee gepaard gaat. Elan Wonen heeft ook de voordelen van de renovatie voor de huurders duidelijk omschreven. Elan Wonen heeft de huurders op de hoogte gehouden door middel van het sturen van (nieuws)brieven en vragenlijsten. Daarnaast heeft Elan Wonen de werkzaamheden uitvoerig omschreven in de brochure en zijn er informatiebijeenkomsten gehouden. Ter zitting heeft [betrokkene] aangevoerd dat hij hierbij aanwezig is geweest. Gelet op het voorgaande is het renovatievoorstel als zodanig duidelijk en volledig zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat [betrokkene] , althans zijn bewindvoerder, in staat was om binnen acht weken na 23 mei 2022 een oordeel van de rechter te vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel met betrekking tot de punten die hem dwars zitten, hetgeen hij heeft nagelaten. Dit betekent dat Elan Wonen [betrokkene] aan het renovatievoorstel mag houden. Het verweer van [betrokkene] dat hij niet in kennis is gesteld dat meer dan 70% van de huurders akkoord heeft gegeven op het renovatievoorstel, gaat niet op nu Elan Wonen deze brief van 23 mei 2022 naar de postbus van de bewindvoerder heeft gestuurd en zij ter zitting heeft erkend deze brief te hebben ontvangen. Hetgeen [betrokkene] heeft aangevoerd met betrekking tot de onveilige situatie van de woning(en) heeft Elan Wonen betwist en heeft [betrokkene] in zijn geheel niet onderbouwd, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat. Daarbij komt nog dat [betrokkene] heeft aangegeven dat zijn Cv-ketel het niet goed doet, maar Elan Wonen er terecht op heeft gewezen dat ook de Cv-ketels van de woningen worden vervangen tijdens de werkzaamheden, waaruit temeer de noodzaak van de werkzaamheden blijkt.
Al het voorgaande leidt er toe dat [betrokkene] gehouden is om Elan Wonen in staat te stellen niet alleen de dringende werkzaamheden, maar ook de renovatiewerkzaamheden uit te (laten) voeren.

5.7.

Gelet op het feit dat Elan Wonen tot op heden wisselende signalen van [betrokkene] heeft ontvangen met betrekking tot het al dan niet meewerken aan de uitvoering van de werkzaamheden in het gehuurde, is de kantonrechter van oordeel dat Elan Wonen – voor het geval [betrokkene] alsnog zijn medewerking aan de werkzaamheden mocht weigeren – voldoende belang heeft bij de gevorderde veroordeling van [betrokkene] tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde gedurende de werkzaamheden voor zover ontruiming noodzakelijk is voor de uitvoering van deze werkzaamheden.

5.8.

De kantonrechter merkt op dat Elan Wonen de vordering, gelet op het arrest van de Hoge Raad d.d. 7 maart 2014^[1], terecht heeft ingesteld tegen de bewindvoerder, zodat de ontruiming ook aan de bewindvoerder zal worden opgedragen. Voor wat betreft de vorderingen van Elan Wonen jegens [betrokkene] in persoon zal Elan Wonen niet-ontvankelijk worden verklaard.

5.9.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Elan Wonen zal toewijzen.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van de bewindvoerder, omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt de bewindvoerder ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Elan Wonen worden gemaakt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verklaart Elan Wonen niet-ontvankelijk in de vorderingen jegens [betrokkene] ;

6.2.

veroordeelt de bewindvoerder om direct na betekening van het vonnis, de uitvoering van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden in de woning en/of de bijbehorende onroerende aanhorigheden aan de [adres 1] te [plaats] , zoals opgesomd en beschreven op bladzijde 6 van de brochure ‘uw woning wordt verbeterd, april 2022, bewonersinformatie voor [adres 2] en [adres 3] te gedogen en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van Elan Wonen – alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door Elan Wonen met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van de werkzaamheden;

6.3.

veroordeelt de bewindvoerder wanneer [betrokkene] niet vrijwillig aan de onder I opgenomen veroordeling voldoet, de woning en/of de onroerende aanhorigheden aan de [adres 1] te [plaats] met al de zijne en het zijne, tijdelijk, dat wil zeggen voor de duur van de werkzaamheden, en voor zover dat noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden te ontruimen, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Elan Wonen, zodat Elan Wonen c.q. de door haar ingeschakelde aannemer alle werkzaamheden die noodzakelijk zijn in verband met de in de bewonersmap omschreven werkzaamheden te realiseren en kan doen uitvoeren, een en ander te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub b jo. 556 lid 1 jo. 557 RV;

6.4.

veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Elan Wonen tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 129,14

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde € 529,00 ;

6.5.

veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Elan Wonen worden gemaakt;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter