Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10202543 \ CV EXPL 22-5410 (TB)
Uitspraakdatum: 1 maart 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. A.W. Hoogland
[toevoeging: [toevoegingnr.] ]
tegen
de stichting
Woningstichting Anna Paulowna
Woningstichting Anna Paulowna
gevestigd te Anna Paulowna
gedaagde
verder te noemen: WSAP
gemachtigde: mr. E. Boot
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 10 november 2022 een vordering tegen WSAP ingesteld. WSAP heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 6 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brieven van 2 december 2022 en 30 januari 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt sinds 1 oktober 2021 van WSAP de woning (hierna: het gehuurde of de woning) aan het adres [woning 1] .
2.2.
WSAP heeft [eiser] geïnformeerd over gevelwerkzaamheden die aan, onder andere, haar woning gaan plaatsvinden. De werkzaamheden starten in maart 2022.
2.3.
Op 13 februari 2022 heeft [eiser] aan WSAP een e-mail gestuurd waarin zij – kort samengevat – zegt dat zij zich zorgen maakt over de gevelwerkzaamheden en de geluidsoverlast die dat gaat meebrengen. Zij kan daarvan erg ziek worden en wil daarom in gesprek over wat zij kan verwachten en het zoeken naar mogelijke oplossingen.
2.4.
Op of rond 30 maart 2022 zijn de werkzaamheden in en rondom de woning van [eiser] gestart.
2.5.
Op 6 april 2022 heeft [eiser] per e-mail aan WSAP – kort samengevat – laten weten dat naar aanleiding van overleg tussen WSAP en de begeleider van [eiser] het niet gelukt is om tot een passende oplossing te komen en dat WSAP daarmee de veiligheid en gezondheid van [eiser] in gevaar heeft gebracht. [eiser] is naar een noodlocatie overgebracht. Zij verzoekt WSAP dringend om met een passende oplossing te komen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter WSAP primair a) veroordeelt tot betaling van € 2.009,57, vermeerderd met de wettelijke rente en b) WSAP te veroordelen om bij volgende grootschalige onderhoudswerkzaamheden, zo nodig in overleg met hulpverlening van [eiser] , passende maatregelen te nemen ten behoeve van [eiser] in de vorm van tijdelijke passende woonruimte. Subsidiair vordert [eiser] c) dat de rechtbank een zodanige voorziening treft die haar in goede justitie vermeent te behoren. Zowel primair als subsidiair vordert [eiser] d) om WSAP te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat WSAP haar plicht als goed verhuurder, waarbij de veiligheid van de huurder tijdens gebruik woning gewaarborgd dient te zijn, naar [eiser] heeft geschonden. [eiser] heeft een autisme spectrum stoornis en recidiverende depressieve episoden. WSAP heeft geweigerd adequate en passende actie te ondernemen voor de overlast. [eiser] is genoodzaakt geweest om van 31 maart 2022 tot 1 juli 2022 elke doordeweekse dag op een andere locatie, in het gebouw van de ijsclub, te verblijven. In totaal verbleef [eiser] daar 42 dagen en heeft zij hiervoor € 840,00 aan kosten moeten maken. Daarnaast heeft [eiser] onkosten ter hoogte van € 569,57 moeten maken voor mobiel internet, een laptop, een tent en een matras. Verder stelt [eiser] recht te hebben op vergoeding van gederfd huurgenot in de vorm van driemaal een-derde deel van de maandelijkse huursom van € 600,95, zijnde een bedrag van in totaal € 600,00. Tot slot vraagt [eiser] , op basis van de voortdurende voor haar belastende situatie en gezondheidsschade die zij dagelijks zal lijden bij nieuwe werkzaamheden die zijn aangekondigd, dat WSAP alsnog een passende structurele oplossing biedt gedurende de periode van de toekomstige werkzaamheden aan en rondom de woning van [eiser] .
3.3.
WSAP heeft – kort weergegeven – als verweer aangevoerd dat zij ruimschoots aan haar verplichtingen als verhuurder heeft voldaan. Zij heeft [eiser] ruim tevoren geïnformeerd dat er werkzaamheden zouden plaatsvinden, wanneer die zouden starten en dat deze werkzaamheden voor overlast zouden zorgen. Dat is precies wat een gemiddeld huurder van woonruimte kan verwachten. WSAP is echter nog verder gegaan door actief mee te denken en [eiser] zo precies mogelijk te informeren over de planning en haar een kamer aan te bieden in de directiewoning en de werkzaamheden aan haar woning binnen één dag te laten plaatsvinden. WSAP is niet gehouden enige schade te vergoeden aan [eiser] of haar te compenseren voor gemist huurgenot. Er was namelijk geen sprake van een gebrek aan de door haar gehuurde woning. Ten aanzien van de vordering onder b voert WSAP aan dat zij niet verplicht kan worden om [eiser] een vervangende woning te bieden. Zij is op de voet van de huurovereenkomst verplicht om [eiser] de woning ter beschikking te stellen, en dus niet een andere woning. [eiser] lijkt haar vordering op dit punt te onderbouwen met een verwijzing naar een brief van de gemeente Hollands Kroon, waaruit blijkt dat er de komende tijd werkzaamheden in de wijk van [eiser] zijn gepland. WSAP heeft geen invloed op die werkzaamheden. Die werkzaamheden en de gevolgen ervan komen niet voor rekening van WSAP en het is ook niet aan haar om de gevolgen ervan te verhelpen met een vervangende woning.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat de situatie buitengewoon vervelend is voor [eiser] . Dat [eiser] overlast heeft ondervonden van de onderhoudswerkzaamheden die gedurende een periode hebben plaatsgevonden aan de woning, staat vast. Dat is nu eenmaal inherent aan dergelijke onderhoudswerkzaamheden. Dat zij (veel) meer overlast heeft ervaren dan een doorsnee huurder, staat ook vast. De vraag hier is echter of de betreffende overlast moet leiden tot huurprijsvermindering en/of schadevergoeding.
4.2.
Voor zover [eiser] stelt dat het gehuurde een gebrek had, heeft haar gemachtigde tijdens de zitting meegedeeld dat de onderhoudswerkzaamheden geen gebrek opleveren. Enige overlast en hinder is onvermijdelijk en WSAP heeft alles in het werk gesteld om overlast en hinder zoveel mogelijk te beperken of te voorkomen voor [eiser] . Omdat is komen vast te staan dat geen sprake is van een gebrek kan [eiser] dus geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en daardoor ook niet op schadevergoeding. De primaire vordering onder a zal de kantonrechter in beginsel dan ook afwijzen.
4.3.
Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak heeft de gemachtigde van [eiser] desgevraagd meegedeeld dat zij haar vorderingen grond op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek [BW]). Dat artikel bepaalt dat een tussen partijen krachtens wet, dan wel krachtens overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiser] in feite gesteld dat het niet meer dan redelijk is dat alsnog huurprijsvermindering wordt toegepast en de door haar geleden schade moet worden vergoed door WSAP. Juridisch gezien is er misschien geen sprake van een gebrek maar de situatie van [eiser] is zodanig anders dan die van een doorsnee huurder dat een andere manier van aanpak wordt gevraagd. [eiser] heeft autisme wat tot gevolg kan hebben dat door [eiser] ervaren normale (geluids)overlast anders gewogen moet worden dan in doorsnee gevallen en in het geval van [eiser] mogelijk zelfs gesproken kan worden van ondraaglijke overlast. Met WSAP is uitvoerig gecorrespondeerd maar tot een passende oplossing is het niet gekomen. Dit heeft tot gevolg gehad dat zij ernstige psychische en lichamelijke klachten heeft moeten ervaren. WSAP had dit, wetende van de psychiatrische stoornis van [eiser] , moeten voorkomen. [eiser] heeft daardoor schade geleden en wenst dat deze schade door WSAP moet worden vergoed, zo begrijpt de kantonrechter het standpunt van [eiser] .
4.4.
Het standpunt van [eiser] is onjuist. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat hij bij een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudend moet zijn. Het beroep van [eiser] op huurprijsvermindering en schadevergoeding kan pas slagen als het handelen van WSAP naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. En daarvan is geen sprake. Anders dan [eiser] lijkt te denken, rust op WSAP namelijk geen verplichting om aan haar zorg te bieden of anders met haar om te gaan dan met een doorsnee huurder. Nergens blijkt ook uit dat WSAP die verplichting op zich heeft genomen. Desondanks heeft WSAP met het oog op de stoornis van [eiser] (veel) meer gedaan dan van haar moest worden verwacht. Onder die omstandigheden ziet de kantonrechter niet waarom de situatie van [eiser] zodanig afwijkend is van wat de wetgever en partijen in de huurovereenkomst hebben beoogd, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat WSAP aanspraak heeft gemaakt op betaling van de volledige huur en weigert eventuele schade van [eiser] te vergoeden.
4.5.
Met betrekking tot de uitvoering van toekomstige onderhoudswerkzaamheden overweegt de kantonrechter dat [eiser] onvoldoende heeft aangevoerd waarom WSAP in de toekomst in overleg zou moeten treden met [eiser] op de wijze zoals gevorderd. Bovendien onderbouwd [eiser] haar stelling met stukken die zien op vernieuwing van straten door de gemeente Hollands Kroon. Werkzaamheden waar WSAP dus geen invloed op heeft. De kantonrechter zal ook dit deel van de vordering daarom afwijzen.
4.6.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen.
4.7.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor WSAP worden vastgesteld op een bedrag van € 374,00 aan salaris van de gemachtigde van WSAP.
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter