ECLI:NL:RBNHO:2023:2819

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10057981 \ CV EXPL 22-4918

Uitspraakdatum: 22 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. O.J. Boeder

tegen

[gedaagde] ,handelend onder de naam [handelsnaam]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: G.C. Zijlstra

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 12 augustus 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 16 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 2 februari 2023 nog stukken toegezonden.

2.Feiten

2.1.

[eiser] verhuurt sinds 4 januari 2019 aan [gedaagde] een ruimte met als adres [adres] te [woonplaats] . De ruimte bevindt zich in een bijgebouw op het achterterrein van het perceel [adres 2] . De ruimte wordt in de huurovereenkomst aangeduid als “atelier”.

2.2.

De huurovereenkomst is tot stand gekomen na contact tussen Relocate Me en Randstad Wonen Beheer (hierna: RWB). Relocate Me is een door [gedaagde] ingeschakelde bemiddelaar in de verhuur van woonruimte. RWB treedt namens [eiser] op als beheerder.

2.3.

Op 6 augustus 2021 heeft [gedaagde] bij de Huurcommissie een verzoek gedaan de huurprijs te verlagen van € 585,00 naar € 344,31 per maand.

2.4.

[eiser] heeft in de procedure bij de Huurcommissie verweer gevoerd. Hij heeft (onder meer) aangevoerd dat de Huurcommissie niet bevoegd is om over de zaak te oordelen omdat [gedaagde] geen woonruimte maar bedrijfsruimte huurt.

2.5.

In de uitspraak van de Huurcommissie, verzonden op 27 juni 2022, staat onder meer:

Door de verhuurder is aangevoerd dat de huurder geen woonruimte, maar bedrijfsruimte huurt en dat de Huurcommissie derhalve niet bevoegd is zich over de onderhavige zaak uit te laten. Echter, gelet op de beschikbare schriftelijke informatie over de zaak, waaronder de huurovereenkomst, de advertentie van de woonruimte, het opleveringsformulier opgemaakt door de beheerder, de bewonersverklaring en de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, overweegt de commissie dat voldoende is gebleken dat de huurder een woonruimte huurt. Dat de verhuurder de feiten en omstandigheden kennelijk anders interpreteert, maakt dit niet anders.

2.6.

De huurcommissie heeft vervolgens de huurprijs met ingang van 1 augustus 2021 vastgesteld op € 354,42 per maand.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter de beslissing van de Huurcommissie vernietigt en voor recht verklaart dat een huurprijs van 585,00 per maand redelijk is. [eiser] legt aan die vorderingen ten grondslag dat de Huurcommissie niet over de zaak had mogen oordelen omdat sprake is van huur van bedrijfsruimte.

3.2.

[gedaagde] betwist de stellingen van [eiser] . Hij voert aan dat de Huurcommissie wel over de zaak heeft mogen oordelen omdat sprake is van woonruimte. In het geval de kantonrechter ook tot dat oordeel komt, vordert [gedaagde] bij wijze van tegenvordering dat [eiser] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de teveel betaalde huur. [gedaagde] legt aan die vordering ten grondslag dat hij € 585,00 per maand is blijven betalen, terwijl de huurprijs per 1 augustus 2021 is vastgesteld op € 354,42 per maand. [gedaagde] vordert het teveel betaalde terug op grond van onverschuldigde betaling.

3.3.

[eiser] betwist de tegenvordering.

4.De beoordeling

de vordering

4.1.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser] ontvankelijk is in zijn vordering omdat hij binnen de in artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gestelde termijn van acht weken een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Door de ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de Huurcommissie van rechtswege. De door [eiser] gevorderde vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie is dan ook overbodig, zodat een beslissing hierover achterwege blijft.

4.2.

Vervolgens is de vraag of de Huurcommissie heeft mogen oordelen over de huurprijs. [eiser] vindt dat die vraag ontkennend moet worden beantwoord omdat het volgens hem om huur van bedrijfsruimte gaat. Hij stelt dat het voor zowel [gedaagde] als Relocate Me vanaf het begin duidelijk was dat sprake is van bedrijfsruimte. Dit werd immers nadrukkelijk op de website van RWB (en ook op andere sites) vermeld en RWB heeft Relocate Me daar ook nadrukkelijk op gewezen. Volgens [eiser] kwam [gedaagde] ook alleen als huurder van de ruimte in aanmerking omdat hij als zzp’er was ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Verder blijkt volgens [eiser] ook uit zowel de (concept)huurovereenkomst als de voorwaarden die aan Relocate Me ten behoeve van [gedaagde] zijn toegestuurd dat het om bedrijfsruimte gaat. Ten slotte heeft [eiser] gesteld dat de aanduiding “G” voor garage staat. Ook dat duidt volgens [eiser] op bedrijfsruimte.

4.3.

De kantonrechter is van oordeel dat het voorgaande onvoldoende is om tot het oordeel te komen dat sprake is van huur van bedrijfsruimte. Er zijn namelijk meer elementen die duiden op huur van woonruimte. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat voor de vraag of de ruimte als woonruimte of bedrijfsruimte moet worden aangemerkt beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan (o.m. HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198).

4.4.

In dit kader is in de eerste plaats van belang dat het gehuurde zodanig is ingericht dat het geschikt is voor bewoning: het gehuurde beschikt niet alleen over een bed maar ook over een volledig ingerichte keuken, sanitair en een verwarmingsinstallatie. Bovendien is niet in geschil dat [gedaagde] al vanaf het begin van de huurovereenkomst daadwerkelijk in het gehuurde woont. Hij heeft ter zitting ook verklaard dat hij het gehuurde heeft gehuurd omdat hij op zoek was naar woonruimte, niet naar bedrijfsruimte.

4.5.

Dat sprake is van verhuur van woonruimte wordt door [gedaagde] verder onderbouwd door te verwijzen naar het bij aanvang van de huur door RWB opgestelde inspectierapport, dat als titel heeft “
Oplevering woning”. Ook heeft [gedaagde] een “
Huisreglement” ontvangen waarin wordt gesproken over “
bewoners” en waarvan de regels zien op de bewoning van het gehuurde. Zo staat in artikel 4: “
Het is bewoner niet toegestaan het gehuurde anders te gebruiken dan als woonruimte voor eigen gebruik”. Verder staat vast dat aan [gedaagde] bij aanvang van de huurovereenkomst een “
Bewonersverklaring” is verstrekt. Daarbij zit een informatieblad waarin staat: “
U kunt deze verklaring gebruiken om uzelf in te schrijven bij de burgerlijke stand. Afhankelijk van de gemeente, de woning en de huurprijs kan het zijn dat u een woonvergunning nodig heeft. (…).” Volgens [eiser] is deze verklaring slechts afgegeven aan [gedaagde] om tegenover de bewoners van [adres 2] aan te tonen dat hij van hun toilet gebruik mocht maken. De kantonrechter acht dat echter niet aannemelijk. Uit het rapport van onderzoek van de Huurcommissie blijkt immers dat het gehuurde beschikt over een eigen toilet.

4.6.

Dat partijen hebben beoogd bedrijfsruimte te (ver)huren blijkt ook niet uit de schriftelijke huurovereenkomst. Weliswaar wordt in de overeenkomst het gehuurde enerzijds aangeduid als “
atelier” en worden vermeld dat de algemene bepalingen kantoorruimte/ bedrijfsruimte deel uit maken van de overeenkomst, maar anderzijds bevat de overeenkomst een aantal specifieke bepalingen die zien op woonruimte. Zo is in artikel 2.1 uitdrukkelijk bepaald: “
Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken.”Daarbij twisten partijen over de vraag welke algemene bepalingen [gedaagde] bij de ondertekening van de huurovereenkomst heeft ontvangen. Dat het om algemene bepalingen bedrijfsruimte gaat, zoals [eiser] heeft betoogd, is in elk geval niet komen vast te staan. De kantonrechter is van oordeel dat deze onduidelijkheden met betrekking tot de huurovereenkomst voor rekening van [eiser] komen omdat hij verantwoordelijk is voor het (door zijn professioneel beheerder) opgestelde huurcontract.

4.7.

De conclusie is dan ook dat sprake is van woonruimte en dat de Huurcommissie terecht een beslissing over de huurprijs heeft gegeven.

4.8.

De Huurcommissie heeft de huurprijs bepaald op € 354,42 per maand met ingang van 1 augustus 2021. Tegen deze beslissing zijn geen andere bezwaren opgeworpen dan die hiervoor zijn besproken. Dat betekent dat de kantonrechter overeenkomstig het arrest van de Hoge Raad van 23 april 2021 (ECLI:NL:HR:2021:657) de uitspraak van de Huurcommissie zonder nadere motivering zal overnemen en de huurprijs met ingang van 1 augustus 2021 zal bepalen op € 354,42.

4.9.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.

de tegenvordering

4.10.

De kantonrechter komt toe aan de tegenvordering nu voldaan is aan de voorwaarde waaronder deze is ingesteld.

4.11.

De kantonrechter heeft hiervoor beslist dat de huurprijs van de woning met ingang van 1 augustus 2021 wordt vastgesteld op € 354,42. Niet in geschil is dat [gedaagde] steeds een huurprijs van € 585,00 per maand aan [eiser] is blijven betalen. Daarmee heeft [gedaagde] maandelijks € 230,58 onverschuldigd aan [eiser] betaald. Ten aanzien van de periode augustus 2021 tot oktober 2022 gaat het om een bedrag van € 3.458,70 (15 x € 230,58). De kantonrechter zal [eiser] daarom veroordelen om dit terug te betalen aan [gedaagde] . Ook zal [eiser] worden veroordeeld tot terugbetaling van € 230,58 voor iedere maand na oktober 2022 waarin [gedaagde] € 585,00 aan huur heeft betaald terwijl hij € 354,42 was verschuldigd.

4.12.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zal één salarispunt worden toegekend.

5.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

5.1.

stelt met ingang van 1 augustus 2021 de huurprijs vast op € 354,42 per maand;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 528,00 (2x € 264,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

de tegenvordering

5.4.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 3.458,70, te vermeerderen met wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 oktober 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;

5.5.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 230,58 voor iedere maand na de maand oktober 2022 waarin [gedaagde] € 585,00 aan huur heeft betaald terwijl hij € 354,42 was verschuldigd;

5.6.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag vaststelt op € 264,00 aan salaris gemachtigde;

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter