ECLI:NL:RBNHO:2023:3060

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/333927 / HA ZA 22-693

Vonnis van 5 april 2023

in de zaak van

1.[eiser1],2. [eiser2],

beide wonende te [woonplaats],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser1] c.s.,

advocaat: mr. M.J. Drijftholt en mr. J.R. de Jong te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde1],2. [gedaagde2],

beide wonende te [woonplaats],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde1] c.s.,

en afzonderlijk [gedaagde1] en [gedaagde2],

advocaat: mr. E. Zondervan te Amsterdam.

1.De zaak in het kort

1.1.

Partijen sloten in augustus 2022 een koopovereenkomst waarbij de woning van [eiser1] c.s. werd verkocht aan [gedaagde1] c.s. voor een koopprijs van € 685.000. Omdat [gedaagde1] c.s. meer kans op de woning van [eiser1] c.s. wilden maken stelden zij een financieringsvoorbehoud voor, voor een lager bedrag dan de koopsom, namelijk

€ 400.000. Het restant van de koopsom zouden [gedaagde1] c.s., na verkoop van hun huidige woning uit de overwaarde voldoen. Enkele dagen voor het verstrijken van de termijn delen [gedaagde1] c.s. mee dat zij een beroep doen op het financieringsvoorbehoud, omdat hun hypotheekaanvraag is afgewezen en dat zij daarom de koopovereenkomst willen ontbinden. Bij die ontbindingsmededeling hebben [gedaagde1] c.s. één afwijzingsbrief van Munt Hypotheken gevoegd. [eiser1] c.s. gaan niet akkoord met de ontbinding van de koopovereenkomst. Volgens hen hebben [gedaagde1] c.s. niet voldaan aan de op hen rustende documentatieplicht, zij willen daarom inzage in het volledige financiële dossier van [gedaagde1] c.s. om te kunnen beoordelen of [gedaagde1] c.s. aan hun inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen hebben voldaan. [gedaagde1] c.s. hebben na de herhaalde en indringende verzoeken van [eiser1] c.s. om aanvullende stukken alleen nog een tweede (aangevulde) afwijzingsbrief van de hypotheekverstrekker gestuurd. Ook met die tweede afwijzingsbrief is volgens [eiser1] c.s. niet voldaan aan de documentatieplicht, zodat het beroep op het financieringsvoorbehoud door [gedaagde1] c.s. niet rechtsgeldig is en zij de koopovereenkomst hadden moeten nakomen. Nu [gedaagde1] c.s. dat niet hebben gedaan, ontbinden [eiser1] c.s. de koopovereenkomst en maken zijaanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom.

1.2.

De rechtbank komt in hoofdstuk 6 van deze uitspraak tot het oordeel dat de vorderingen van [eiser1] c.s. worden afgewezen. De redenen daarvoor zijn in hoofdstuk 5 weergegeven en komen er in de kern op neer dat [gedaagde1] c.s. met hun tweede afwijzingsbrief volledig aan de overeengekomen documentatieverplichting hebben voldaan, zodat zij rechtsgeldig en op goede gronden een beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. Verder wordt in hoofdstuk 2 een overzicht van de procedure gegeven. In hoofdstuk 3 worden de feiten waarover partijen het eens zijn of die niet zijn betwist en die door de rechtbank van belang worden geacht voor de beoordeling van de zaak vermeld. In hoofdstuk 4 wordt uiteengezet wat de vorderingen van [eiser1] c.s. zijn, wat zij daaraan ten grondslag hebben gelegd en tot welke conclusies [gedaagde1] c.s. komen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 18 januari 2023 waarin de mondelinge behandeling is bepaald en de daarin vermelde stukken,

- de akte wijziging eis tevens houdende overlegging producties 19 en 20 aan de kant van eisers,

- de spreekaantekeningen van mr. De Jong,

- de mondelinge behandeling van 23 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.Feiten

3.1.

Partijen hebben op 19 augustus 2022 een koopovereenkomst gesloten waarbij de woning van [eiser1] c.s. werd verkocht aan [gedaagde1] c.s. voor een bedrag van € 685.000. In artikel 7 van de koopovereenkomst is de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:

De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:

a.
koper niet uiterlijk op23 september 2022een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte – eventueel, indien de desbetreffende instelling dat verlangt voor het verstrekken van een zodanige geldlening, onder medeverband van de rechten uit een te sluiten overeenkomst van levensverzekering tot een verzekerd kapitaal, na te melden hoofdsom niet te boven gaande – tot maximaal

€ 400.000,00 en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd met tenminste één afwijzing van één hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instelling, aan verkoper en aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), de koop wil ontbinden; […]”

3.2.

Op 14 september 2022 heeft [gedaagde2] de woning bezocht om (in)meetwerk te verrichten. Tijdens dat bezoek heeft zij aan [eiser1] c.s. verklaard dat de financieringsaanvraag goed en volgens plan verliep.

3.3.

Op 21 september 2022 heeft de aankoopmakelaar van [gedaagde1] c.s. telefonisch aan de verkoopmakelaar van [eiser1] c.s. meegedeeld dat [gedaagde1] c.s. er niet in zijn geslaagd om de financiering te verkrijgen. De verkoopmakelaar heeft deze mededeling besproken met [eiser1] c.s. en hun zoon, [A.].

3.4.

Omdat [A.] zelf werkzaam is als financieel adviseur heeft hij, via de makelaars, aangeboden om [gedaagde1] c.s. kosteloos te helpen met het financieren van de woning. Daarbij heeft [A.] om het complete (financiële) dossier van [gedaagde1] c.s. gevraagd. [gedaagde1] c.s. hebben voor dat aanbod bedankt.

3.5.

Op 22 september 2022 hebben [gedaagde1] c.s. per e-mail een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst. In de e-mail staat:

“
Het is zeer spijtig om te melden, maar [gedaagde2] en ik willen op basis van de gestelde financiële voorwaarden de koop ontbinden.

Bijgevoegd zijn de afwijsbrief en onderbouwing van aanvraag namens onze financieel adviseur.

Graag ontvang ik hiervan een bevestiging, dat deze binnen de gestelde termijn van 23 september 2022 is ontvangen.Indien meer informatie vereist is, verneem ik dat graag per e-mail.”

3.6.

Als bijlagen bij deze e-mail hebben [gedaagde1] c.s. een e-mailbericht van hun financieel adviseur gevoegd en een brief van Munt Hypotheken van 22 september 2022, die luidt:

“U heeft bij ons een hypotheek aangevraagd voor het woonhuis (…). Daarbij hebben wij gebruik gemaakt van de verstrekte gegevens en ontvangen informatie.

Helaas voldoet de aanvraag niet aan onze voorwaarden. Daarom wijzen wij uw hypotheekaanvraag af. Hieronder leest u waarom wij uw aanvraag afwijzen.

Op basis van het toetsinkomen is de gevraagde hoofdsom niet haalbaar.”

3.7.

[A.] laat daarop per e-mail van 22 september 2022 aan [gedaagde1] c.s. weten dat het beroep op ontbinding van de koopovereenkomst niet wordt geaccepteerd. Hij schrijft:

“(…) De mail hebben wij ontvangen echter is dit wat ons betreft is de ontbindingniet akkoorden niet juist gedocumenteerd. In de afwijsbrief (d.d. 22 september) staat dat het inkomen niet toereikend is. De andere bijlage betreft een financieringsopzet (d.d. 7 augustus). Als de reden betreft dat de aanvraag niet o.b.v. het inkomen toereikend is had de desbetreffende adviseur in augustus deze conclusie al kunnen trekken.

Omdat de aanvraag gedocumenteerd aangeleverd dient te worden ontvang ik graag onderstaande stukken om de aanvraag te beoordelen.

Meest recente salarisstrook (max. 2 maanden oud)
Werkgeversverklaring
Recent saldo overzicht van de huidige hypotheek waar de namen op staan vermeld, het rente percentage, de resterende rentevasteperiode en de resterende hypotheekbedragen (Vaak kan je deze downloaden bij de desbetreffende geldverstrekker)
Taxatierapport van de huidige woning
Taxatierapport nieuwe woning (Anjersingel 70)
Uitdraai van de hypotheekaanvraag d.d. 7 augustus 2022 (dit document mag niet ontbreken)”

3.8.

Op 23 september 2022 schrijft [gedaagde1] per e-mail aan [A.]:

“
Gezien wij aan onze inspanningsverplichting hebben voldaan, eis ik op basis van het tijdig leveren van de stukken, dat onze koopovereenkomst zal worden ontbonden op basis van de gestelde ontbindende voorwaarden van artikel 7 in de koopakte. Deze wil ik uiterst vandaag, dag datum 23 september 17:00 ontvangen.”

3.9.

In reactie daarop heeft [A.] per e-mail van 23 september meegedeeld dat niet akkoord wordt gegaan met de ontbinding van de koopovereenkomst, omdat de verkoper recht heeft op volledige inzage van de financieringsaanvraag. Aan [gedaagde1] c.s. is in de e-mail opnieuw verzocht om aanvullende stukken te sturen om de afgewezen financieringsaanvraag te kunnen beoordelen, te weten:

Een afwijsbrief van Munt Hypotheken waarin staat dat op basis van beide inkomens een hypotheekaanvraag van € 400.000 niet haalbaar is;
Een uitdraai van de HDN hypotheekaanvraag.

[A.] sluit zijn e-mail af met de mededeling dat hij aanvullende stukken wil inzien, indien de gevraagde documenten onvoldoende inzicht geven.

3.10.

Per brief van 5 oktober 2022 zijn [gedaagde1] c.s. door de advocaat van [eiser1] c.s. gesommeerd om door overlegging van de eerder door [A.] in zijn e-mail van 22 september 2022 gevraagde stukken aan te tonen dat zij hebben voldaan aan de op hen rustende inspanningsverplichting om een financiering van € 400.000 te verkrijgen.

3.11.

Per e-mail van 6 oktober 2022 hebben [gedaagde1] c.s. gereageerd op de sommatiebrief en hebben zij als bijlage een tweede afwijsbrief van Munt Hypotheken toegestuurd.

3.12.

De tweede afwijzingsbrief van Munt Hypotheken vermeldt als datum 23 september 2022 en daarin staat dezelfde tekst als in hun eerste afwijzingsbrief (zie punt 3.6), met een aanvulling over de hoogte van de gevraagde hoofdsom:

“
Op basis van het toetsinkomen is de gevraagde hoofdsom van EUR 400.000 niet haalbaar.”

3.13.

Op 14 oktober 2022 hebben [eiser1] c.s. [gedaagde1] c.s. bij deurwaardersexploot in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen een termijn van acht dagen hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst alsnog na te komen en dat, indien [gedaagde1] c.s. daaraan niet voldoen, [eiser1] c.s. de koopovereenkomst kunnen ontbinden en direct aanspraak kunnen maken op de contractueel bedongen boete ter hoogte van 10% van de koopsom.

3.14.

Per e-mail van 3 november 2022 hebben [eiser1] c.s. de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagde1] c.s. gesommeerd om de contractuele boete van 10% van de koopsom te betalen.

3.15.

Op 19 januari 2023 hebben [eiser1] c.s. vervolgens conservatoir beslag laten leggen op de woning van [gedaagde1] c.s. in [woonplaats].

4.Het geschil

4.1.

[eiser1] c.s. vorderen – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om:

Primair

I. voor recht te verklaren dat [eiser1] c.s. de koopovereenkomst met [gedaagde1] c.s. rechtsgeldig hebben ontbonden op 3 november 2022,

Subsidiair

II. de koopovereenkomst tussen [eiser1] c.s. en [gedaagde1] c.s. te ontbinden,

Primair en subsidiair

III. [gedaagde1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 68.500 met de wettelijke rente daarover,

IV. [gedaagde1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, met de wettelijke rente daarover,

V. [gedaagde1] c.s. hoofdelijk te veroordeling tot betaling van de beslagkosten, met de wettelijke rente daarover.

4.2.

[eiser1] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde1] c.s. geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan, zodat zij verplicht bleven om hun verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. Dat hebben zij niet gedaan, ook niet na ingebrekestelling, zodat zij in verzuim kwamen te verkeren. Dat gaf [eiser1] c.s. het recht om de koopovereenkomst te (laten) ontbinden en de contractuele boete van 10% van de koopprijs te ontvangen.

4.3.

[gedaagde1] c.s. voeren verweer. [gedaagde1] c.s. concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser1] c.s., met veroordeling van [eiser1] c.s. in de kosten van deze procedure.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De vraagt is of [gedaagde1] c.s. hebben voldaan aan de voorwaarden waaronder zij de ontbindende voorwaarde mochten inroepen. Indien zij daar niet aan hebben voldaan, dan heeft het inroepen van het financieringsvoorbehoud niet tot de ontbinding van de koopovereenkomst geleid en moesten [gedaagde1] c.s. hun verplichtingen uit die overeenkomst nakomen. Dat hebben zij na het inroepen van het financieringsvoorbehoud niet meer gedaan.

5.2.

Het beroep op de ontbindende voorwaarde is wel tijdig gedaan, maar volgens [eiser1] c.s. is het niet goed gedocumenteerd gebeurd en daardoor konden zij niet nagaan of zij aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan om de financiering rond te krijgen.

5.3.

De rechtbank is het niet met [eiser1] c.s. eens en vindt dat [gedaagde1] c.s. met de overleggen van de twee afwijzingsbrieven van Munt Hypotheken voldoende hebben aangetoond dat zij hun inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen hebben voldaan. De rechtbank legt hierna uit waarom dat zo is.

Het juridisch kader

5.4.

De ratio van het vereiste van een goede documentatie is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De eis om bewijsstukken over te leggen dient ertoe om de verkoper in de gelegenheid te stellen om op korte termijn te kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk in vervulling is gegaan. Mede in het licht van de evenzeer geldende eis dat de koper al het mogelijke moet doen om financiering te verkrijgen, dient uit de bewijsstukken te kunnen worden afgeleid of aan die inspanningsverplichting is voldaan. Daarmee liggen de inspanningsverplichting en de vraag of de koper zijn ontbindingsmededeling goed heeft gedocumenteerd in elkaars verlengde.

5.5.

Of is voldaan aan de documentatieplicht (en dus of is voldaan aan de inspanningsverplichting om financiering te krijgen) hangt af van de omstandigheden van het geval en wat partijen daarover hebben afgesproken.

5.6.

Het is aan [gedaagde1] c.s. als kopers om aannemelijk te maken dat zij terecht en op goede gronden een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud, omdat zij zich beroepen op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde.

De uitleg van de afspraken tussen partijen en artikel 7 van de koopovereenkomst

5.7.

Partijen hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst op 19 augustus 2022 niet gesproken over de omvang van de documentatieplicht. Zij hebben gebruik gemaakt van een standaard tekst waarover zij niet met elkaar hebben onderhandeld. Uit de tekst van dit artikel mochten [gedaagde1] c.s. afleiden dat bij het beroep op de ontbindende voorwaarde het voldoende was om één afwijzingsbrief van één erkende financiële instelling te overleggen.

5.8.

In artikel 7 van de koopovereenkomst hebben partijen hun afspraak opgenomen dat het financieringsvoorbehoud zag op een financieringsaanvraag van € 400.000 en dus niet op de gehele koopprijs van € 685.000. Dat betekent dat [gedaagde1] c.s. bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde voldoende moest aantonen dat de afgewezen aanvraag zag op een maximaal te financieren bedrag van € 400.000.

5.9.

De tussenconclusie is daarom dat [gedaagde1] c.s. op grond van artikel 7 van de koopovereenkomst konden bewijzen dat zij aan hun inspanningsverplichting om de financiering te verkrijgen, door tenminste één afwijzingsbrief van een erkende financiële instelling te overleggen en voldoende duidelijk te maken dat die afgewezen financieringsaanvraag zag op een maximaal te financieren bedrag van € 400.000.

Het beroep van [gedaagde1] c.s. op het financieringsvoorbehoud

5.10.

Bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde, hebben [gedaagde1] c.s. de eerste brief van Munt Hypotheken gevoegd. Munt Hypotheken is een erkende financiële instelling als bedoeld in artikel 7 van de koopovereenkomst. Uit de brief blijkt dat de financiering op de woning van [eiser1] c.s. zag en dat op basis van het toetsinkomen de gevraagde hoofdsom niet haalbaar is.

5.11.

De rechtbank oordeelt dat de eerste afwijzingsbrief van Munt Hypotheken voldoet aan door partijen overeengekomen documentatieverplichting, met uitzondering van de verplichting aan te tonen dat de aanvraag zag op een maximumbedrag van € 400.000.

5.12.

Doordat [eiser1] c.s. vervolgens herhaaldelijk en indringend om veel meer financiële gegevens vroegen, dan waartoe [gedaagde1] c.s. op grond van de overeengekomen documentatieverplichting verplicht waren aan hen te verstrekken, hebben zij de op [gedaagde1] c.s. rustende onderbouwing van hun inspanningsverplichting ten onrechte veel te ver opgerekt. Bovendien is de redactie van artikel 7 van de koopovereenkomst voor niet-juristen als [gedaagde1] c.s. ook niet heel duidelijk: in het deel van dit artikel dat gaat over de documentatieverplichting, staat namelijk niet dat de afwijzingsbrief het aangevraagde financieringsbedrag van maximaal € 400.000 moet vermelden.

5.13.

Het is onder de in punt 5.12 genoemde omstandigheden voorstelbaar dat [gedaagde1] c.s. niet direct de op 23 september 2022 verkregen aanvulling van Munt Hypotheken hebben verstrekt aan [eiser1] c.s., maar pas op 6 oktober 2022. Dat is weliswaar te laat, maar in het licht van de (aan [eiser1] c.s. te wijten) omstandigheden en de tekst van de documentatieverplichting in artikel 7 van de koopovereenkomst, is die termijnoverschrijding verschoonbaar. Bovendien blijkt uit de reactie van [eiser1] c.s. op die tweede afwijzingsbrief, dat zij daarmee geen genoegen namen, zodat een eerdere ontvangst van die brief geen verschil voor hen had gemaakt.

5.14.

De inhoud van de tweede afwijzingsbrief van Munt Hypotheken voldoet volledig aan de overeengekomen documentatieverplichting. Aan de inhoud van deze afwijzingsbrief is namelijk toegevoegd dat de aanvraag zag op de financiering van € 400.000, terwijl dat het enige was wat in de eerste afwijzingsbrief ontbrak.

5.15.

Door R. [eiser1] is tijdens de mondelinge behandeling toegelicht waarom hij van oordeel is dat de documentatieverplichting toch meer moet inhouden dan uit artikel 7 van de koopovereenkomst volgt. Volgens hem was de reden waarom [gedaagde1] c.s. de financiering niet rond kregen niet dat het inkomen niet toereikend was, maar dat [gedaagde1] c.s. ervan uitgingen dat zij bij de verkoop van hun huidige woning voldoende overwaarde zouden halen om het gat te overbruggen tussen de koopprijs en het via een erkende instelling te financieren bedrag van € 400.000 en dit bij nader inzien toch niet haalbaar bleek. Dit hebben zij volgens R. [eiser1] kennelijk onjuist ingeschat, maar dat moet voor hun rekening en risico blijven. Verder is, volgens hem, de reden dat het toetsinkomen niet toereikend was, bedenkelijk omdat de financieel adviseur dit zelf al had kunnen zien bij het opvragen van de financiële gegevens.

5.16.

De rechtbank gaat hier niet in mee. Uit de tweede afwijzingsbrief blijkt niet dat de afwijzing te maken heeft met het onvoldoende behalen van overwaarde uit de verkoop van de (huidige) woning. De rechtbank heeft ook onvoldoende reden om te twijfelen aan de afwijzingsgrond van de financieringsaanvraag. Bovendien had het op de weg van [eiser1] c.s. gelegen om bij het sluiten van de koopovereenkomst verdergaande waarborgen overeen te komen, dan partijen in artikel 7 van de koopovereenkomst hebben gedaan.

Conclusie

5.17.

Het voorgaande betekent dus dat [gedaagde1] c.s. een geldig beroep toekwamen op het in artikel 7 sub a van de koopovereenkomst vervatte financieringsvoorbehoud. Dat heeft als consequentie dat de koopovereenkomst rechtsgeldig door [gedaagde1] c.s. is ontbonden op 22 september 2022. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser1] c.s. daarom af.

Proceskosten

5.18.

[eiser1] c.s. zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde1] c.s. als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

1.301

- salaris advocaat

€

2.366

(2 punten × tarief IV € 1.183)

Totaal

€

3.667

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen van [eiser1] c.s. af,

6.2.

veroordeelt [eiser1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 3.667.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023.