Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10057993 \ CV EXPL 22-4919
Uitspraakdatum: 15 februari 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: Stichting Bestrijding Woonfraude en Hennepteelt
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.D.V. Martina
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 8 augustus 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 17 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. Hierbij waren aanwezig [eiser], bijgestaan door [betrokkene] en [gedaagde], bijgestaan door mr. A.D.V. Martina. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft ter zitting zijn vordering verminderd. Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft vanaf 15 april 2019 de bedrijfsruimte aan het adres [adres] gehuurd van [eiser] tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.694,000.
2.2.
De politie heeft op 26 oktober 2021 een hennepplantage aangetroffen in het gehuurde.
2.3.
Partijen hebben op 4 november 2021 een vaststellingsovereenkomst gesloten waarbij onder andere is afgesproken dat de huurovereenkomst zal eindigen op 30 december 2021 en dat indien het pand door de gemeente wordt gesloten, [gedaagde] de huur voor de duur van de sluiting zal doorbetalen.
2.4.
De gemeente heeft het pand van 23 december 2021 tot 23 juni 2022 gesloten.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert - na vermindering van eis - dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 2.907,22. Deze vordering bestaat uit € 300,00 aan elektrakosten, € 900,00 aan contractuele boetes en € 1.707,22 aan kosten voor het voeren van een bezwaarprocedure door de gemachtigde van [eiser].
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat partijen een huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres] hebben gesloten waarin het volgende is bepaald (artikel 11.3):
‘H
uurder staat er jegens verhuurder uitdrukkelijk voor in dat in het gehuurde geen handel in verdovende middelen en/of drugs zal plaatsvinden en dat er geen middelen als bedoeld in artikel 2 van de Opiumwet, of stoffen die alleen op recept van een arts mogen worden afgegeven, zullen worden gebruikt, bereid, verkocht, verwerkt, afgeleverd, verstrekt of vervaardigd dan wel aanwezig zijn, dit alles genomen in de ruimste zin van het woord. Huurder is ermee bekend dat zonder dit beding de onderhavige overeenkomst niet zou zijn aangegaan en komt bij deze overeen dat een handelen in strijd met dit beding, verhuurder het recht geeft de huurovereenkomst te beëindigen zonder terugbetaling van de waarborgsom c.q. bankgarantie.’
uurder staat er jegens verhuurder uitdrukkelijk voor in dat in het gehuurde geen handel in verdovende middelen en/of drugs zal plaatsvinden en dat er geen middelen als bedoeld in artikel 2 van de Opiumwet, of stoffen die alleen op recept van een arts mogen worden afgegeven, zullen worden gebruikt, bereid, verkocht, verwerkt, afgeleverd, verstrekt of vervaardigd dan wel aanwezig zijn, dit alles genomen in de ruimste zin van het woord. Huurder is ermee bekend dat zonder dit beding de onderhavige overeenkomst niet zou zijn aangegaan en komt bij deze overeen dat een handelen in strijd met dit beding, verhuurder het recht geeft de huurovereenkomst te beëindigen zonder terugbetaling van de waarborgsom c.q. bankgarantie.’
3.3.
In het gehuurde is een hennepplantage aangetroffen waarna partijen in een vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst per 30 december 2021 zou komen te eindigen, dat [gedaagde] de schade die is ontstaan in het gehuurde zou herstellen en dat hij, in het geval het pand door de gemeente zou worden gesloten, de huur voor de duur van de sluiting zou doorbetalen. Om de schade in het pand te kunnen herstellen diende er stroom aanwezig te zijn in het gehuurde. [eiser] heeft daarom een energiecontract afgesloten. De kosten hiervan dienen voor rekening van [gedaagde] te komen. Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] tijdens de sluiting van het pand de huur zou doorbetalen. [gedaagde] heeft drie huurtermijnen niet tijdig voldaan waardoor hij hiervoor een contractuele boete verschuldigd is geworden. De kosten voor de gevoerde bezwaarschriftprocedure dienen eveneens voor rekening van [gedaagde] te komen. De procedure was er op gericht om de sluiting van het pand door de gemeente te voorkomen dan wel de duur hiervan te verkorten. De gemachtigde van [eiser] heeft de ervaring dat zij in een bezwaarprocedure meestal de sluiting minstens kunnen laten halveren. Dit zou zowel in het belang van [eiser] als van [gedaagde] zijn geweest.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert aan – samengevat – dat hij tijdens de sluiting van 6 maanden de eerste drie maanden huur op tijd heeft betaald. Ten aanzien van de laatste drie maanden geeft [gedaagde] aan dat hij ervan uit ging dat de huur voor deze maanden verrekend zou worden met de openstaande borg. De borg was precies drie maanden huur en [gedaagde] had het gehuurde al opgeleverd zodat het inhouden van de borg geen doel meer had. Omdat de huur verrekend had moeten worden en er dus geen sprake is van een te late betaling, dienen ook de contractuele boetes afgewezen te worden. De gevorderde energiekosten dienen te worden afgewezen omdat [eiser] niet verplicht was om een dergelijk contract af te sluiten. [gedaagde] voert aan dat hij niet gevraagd heeft om een energiecontract af te sluiten en dat partijen niet zijn overeengekomen dat hij deze kosten zou dragen. [gedaagde] betwist tot slot de kosten voor de door de gemachtigde van [eiser] gevoerde bezwaarprocedure. Deze procedure is niet op verzoek van [gedaagde] gevoerd. De procedure had weinig kans van slagen zodat [gedaagde] had aangegeven geen bezwaar te willen maken tegen de sluiting.
5.De beoordeling
5.1.
[gedaagde] voert aan dat de gevorderde contractuele boetes afgewezen dienen te worden omdat de borg door verrekening zou zijn betaald. Het was echter niet aan [gedaagde] om zelfstandig de borg te verrekenen. Indien [gedaagde] de laatste drie huurbetalingen had willen verrekenen met de borg dan had het op de weg van [gedaagde] gelegen om hierover contact op te nemen met [eiser], maar dit heeft hij nagelaten. De huur voor de maanden april, mei en juli 2022 mochten niet door [gedaagde] verrekend worden en zijn dus niet tijdig voldaan waardoor hij een contractuele boete van € 300,00 per maand verschuldigd is geworden.
5.2.
Ten aanzien van de gevorderde energiekosten voert [gedaagde] aan dat het energiecontract niet op zijn verzoek is afgesloten en dat [eiser] hiertoe niet verplicht was. De kantonrechter volgt [gedaagde] echter niet in zijn verweer. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] het gehuurde zou herstellen en [eiser] mocht er vanuit gaan dat [gedaagde] hiervoor energie nodig zou hebben, zodat hij terecht een energiecontact heeft afgesloten. Ook het bedrag aan vastrecht en leegstandsverbruik voor de duur van de sluiting van het pand komen voor rekening van [gedaagde] omdat het aan hem te wijten is dat het pand gesloten is.
5.3.
De vordering tot betaling van de kosten voor de gevoegde bezwaarprocedure zullen eveneens worden toegewezen. [eiser] heeft de plicht de schade zo veel mogelijk te beperken. De gemachtigde van [eiser] heeft ter zitting aangevoerd de ervaring te hebben dat hij in een bezwaarprocedure in de meeste gevallen de sluiting van het pand kan halveren of zelfs kan voorkomen waardoor het pand eerder beschikbaar is voor verhuur en zo een deel van de schade voorkomen kan worden. [eiser] heeft de keuze gemaakt om tegen het besluit van de gemeente om het pand te sluiten in bezwaar te gaan en hiervoor heeft hij kosten gemaakt welke kosten voor rekening van [gedaagde] dienen te komen.
5.4.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen.
5.5.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 2.907,22;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,74
griffierecht € 244,00
salaris gemachtigde € 464,00 ;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter