ECLI:NL:RBNHO:2023:3409

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10081664 \ CV EXPL 22-5266

Uitspraakdatum: 22 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats 1]

eiseres in de zaak van de vordering

verweerster in de zaak van de tegenvordering

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: Juristu Incassodiensten B.V.

rolgemachtigde: De Ruijter & Willemsen gerechtsdeurwaarders en incasso B.V.

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats 2]

gedaagde in de zaak van de vordering

eiseres in de zaak van de tegenvordering

verder te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 17 augustus 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft zowel mondeling als schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Bij vonnis van 17 augustus 2022 heeft de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar de zaak verwezen naar de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem.

1.3.

[eiser] heeft vervolgens nog gereageerd op de tegenvordering en een akte houdende een vermeerdering van eis genomen.

1.4.

Op 14 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] verhuurde van 1 februari 2020 tot 31 januari 2022 de gestoffeerde en gemeubileerde woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan [eiser] en [betrokkene] (hierna: [betrokkene]).

2.2.

Bij aanvang van de huur is een incheckrapport opgesteld met betrekking tot de staat van het gehuurde. Hierbij hoort een fotoreportage en een uitvoerige inventarislijst. Dit rapport is op 31 januari 2020 door [eiser] en [betrokkene] getekend.

2.3.

[eiser] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom ter hoogte van € 1.410,00 voldaan.

2.4.

In artikel 13 van de huurovereenkomst is opgenomen:
Het is huurder en bezoek niet toegestaan om huisdieren te hebben.

2.5.

In artikel 11.1 van de huurovereenkomst staat:
Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de genoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:

a.
Een boete van € 100,- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1 (gebruik), 9 (tuin), 13.1 en 13.2 (melden schade), 14.1 (algemene ruimten), 14.3 sub a (huisdieren), 14.4 (overlast), 21.1 en 21.2 (waarborgsom) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 1.000.00 (…)”

2.6.

[betrokkene] heeft bij aanvang van de huurperiode meerdere malen verzocht of zij een kat in het gehuurde mocht houden. [gedaagde] heeft hiervoor geen toestemming gegeven.

2.7.

In januari 2022 heeft ten behoeve van de oplevering van het gehuurde een inspectie plaatsgevonden in aanwezigheid van een medewerker van Overspaern Makelaardij B.V. (de (verhuur) makelaar) hierna: Overspaern. Overspaern heeft hiervan geen rapport opgesteld.

2.8.

Op 31 januari 2022 heeft de eindinspectie plaatsgevonden. [gedaagde] was hierbij niet aanwezig, maar wel een medewerker van Overspaern. Er is een eindinspectie rapport opgesteld dat door Overspaern, en [eiser] en [betrokkene] is getekend. In het rapport is een voorbehoud opgenomen dat luidt:

Partijen verklaren dat:

- hierboven al de hen bekende gebreken of wijzigingen zijn vermeld;

- door verhuurder geen afstand wordt gedaan van het recht op vergoeding van schade die naderhand mocht blijken (zie ook ‘Voorinspectierapport’).

- zij het voor hen bestemde exemplaar van dit rapport hebben ontvangen.

Verder is (met de hand) opgeschreven:

(…)

* 3 kapotte wijnglazen

* kapotte lamp

* lampenkap slaapkamer achter gebroken

Overige zie inventarisatielijst.

2.9.

[eiser] (en [betrokkene]) zijn na de eindinspectie, bij e-mail van 15 februari 2022, in de gelegenheid gesteld om het gehuurde schoon op te leveren voor 18 februari 2022.

2.10.

[eiser] heeft diezelfde dag bij e-mail geantwoord dat dit niet gaat lukken en dat zij zich zal wenden tot het Juridisch Loket.

2.11.

[eiser] heeft bij brief van 18 februari 2022 om terugbetaling van de waarborgsom verzocht en [gedaagde] in gebreke gesteld.

2.12.

[gedaagde] heeft hierop bij brief van 24 februari 2022 gereageerd dat zij de waarborgsom niet zal terugbetalen in verband met de schade aan het gehuurde en het plegen van contractbreuk, gelet op de kat die in het gehuurde werd gehouden.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert - na vermeerdering van eis - dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.410,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 januari 2022, althans de wettelijke (handelsrente) vanaf de dag der dagvaarding. Voorts vordert [eiser] € 254,10 aan buitengerechtelijke incassokosten althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag en de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat [gedaagde] gehouden is de waarborgsom, die [eiser] uit hoofde van een tussen partijen bestaande huurovereenkomst, heeft voldaan, te retourneren. De huurovereenkomst is immers geëindigd en het gehuurde is door [eiser] opgeleverd. Doordat [gedaagde] niet tot terugbetaling is overgegaan, was [eiser] genoodzaakt de vordering uit handen te geven. [gedaagde] dient dan ook eveneens de buitengerechtelijke incassokosten te voldoen.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat het gehuurde niet is achtergelaten in de staat waarin [eiser] het gehuurde heeft aangetroffen. Het gehuurde was vervuild en goederen zijn vernield dan wel ontbraken. Daarnaast is veel schade ontstaan door een kat waarvoor [gedaagde] uitdrukkelijk geen toestemming heeft gegeven. Daarmee heeft [eiser] contractbreuk gepleegd. [gedaagde] was niet aanwezig bij de eindinspectie. In het eindinspectierapport is echter een voorbehoud opgenomen. Op grond hiervan dient [eiser] ook de schade die later door [gedaagde] is geconstateerd nog te vergoeden. De herstelkosten zijn hoger dan de hoogte van de waarborgsom. [gedaagde] heeft daarom geweigerd de waarborgsom terug te betalen.

4.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] (en [betrokkene]) veroordeelt tot betaling van een bedrag ter hoogte van € 3.775,26, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.3.

[gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij door het handelen van [eiser] en [betrokkene] kosten heeft moeten maken die de borg ruim overstijgen, te weten een bedrag van € 4.185,26. [eiser] en [betrokkene] hebben tijdens de eindinspectie schades aan het gehuurde en het gebrek aan schoonmaak niet zelf gemeld. Dit is naderhand door [gedaagde] geconstateerd. [gedaagde] heeft vervolgens herstelkosten moeten maken. Deze kosten dienen [eiser] en [betrokkene] te vergoeden. Verder zijn [eiser] en [betrokkene] een boete verschuldigd van € 1.000,00 op grond van de huurovereenkomst, omdat zij in het gehuurde een kat hebben gehouden. Daarom moeten zij nog een bedrag van (€ 4.185,26 + € 1.000,00 - € 1.410,00 = ) € 3.775,26 betalen.

5.Het verweer tegen de tegenvordering

5.1.

[eiser] betwist de tegenvordering en stelt dat het gehuurde conform de overeenkomst is opgeleverd in de staat waarin het is ontvangen. De door [gedaagde] gestelde schade betreft dan ook slechts gebruikssporen. Bij eindoplevering is het gehuurde goedgekeurd door Overspaern. Na het inleveren van de sleutels is [eiser] niet meer verantwoordelijk voor punten die na oplevering zijn geconstateerd. [gedaagde] heeft, nadat zij daarna nog vermeende schade heeft geconstateerd, [eiser] ook niet in de gelegenheid gesteld om tot herstel over te gaan. Evenmin was [eiser] aanwezig bij de doorloop van [gedaagde]. Het is dan ook niet redelijk om nog kosten in rekening te brengen.

5.2.

De boete is onredelijk bezwarend aangezien [eiser] niet is verzocht om een eventuele overtreding te beëindigen op straffe van een boete.

6.De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

6.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.2.

Vast staat dat een verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst de betaalde waarborg aan de huurder moet terugbetalen indien de huurder op dat moment aan al zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan. Volgens [gedaagde] is dat laatste niet het geval: omdat niet deugdelijk is opgeleverd zijn [eiser] (en [betrokkene]) schadevergoeding verschuldigd. Daarnaast zijn zij wegens het in strijd met de huurovereenkomst houden van een kat in het gehuurde, een contractuele boete verschuldigd. Deze vorderingen te samen overstijgen de hoogte van de waarborgsom. De kantonrechter moet dan ook eerst vast te stellen of, en zo ja voor welk bedrag, de tegenvordering van [gedaagde] slaagt.

[betrokkene]

6.3.

De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] haar tegenvordering ook heeft willen instellen tegen [betrokkene]. [betrokkene] is partij geweest bij de huurovereenkomst maar is niet in de dagvaarding opgenomen als eisende partij. Ter zitting is besproken dat dit op een fout (van de deurwaarder/gemachtigde) berust doch er is geen verzoek gedaan tot verbetering van de dagvaarding. Het wordt er dan ook voor gehouden dat alleen [eiser] eisende partij is, wat betekent dat de tegenvordering ook uitsluitend tegen haar is ingesteld.

De boete

6.4.

Volgens [eiser] is er geen grond om een boete in rekening te brengen en is de boete tevens onredelijk bezwarend. Tijdens de huurperiode heeft [gedaagde] [eiser] immers niet verzocht, met een beroep op het boetebeding, om de gedraging (het houden van een kat in het gehuurde) te stoppen, aldus [eiser].

6.5.

In het huurcontract is het houden van een huisdier uitdrukkelijk verboden. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [betrokkene] aan [gedaagde] verzocht of zij desalniettemin de kat van haar moeder in het gehuurde zou mogen houden omdat haar moeder mogelijk binnen korte tijd zou overlijden. Dit verzoek is uitdrukkelijk door [gedaagde] afgewezen. Toch heeft [betrokkene] de kat enige tijd in het gehuurde gehouden: zij heeft dat ter zitting erkend en dat blijkt ook wel uit schade die de kat in het gehuurde heeft veroorzaakt (zoals krabschade aan behang en meubilair) als uit de aanwezigheid van aan katten gerelateerde spullen (zoals een zak kattengrit). Hierdoor is gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en is [eiser] de overeengekomen boete verschuldigd.

6.6.

Dat [gedaagde] tijdens de huurperiode niet heeft gecontroleerd op het houden van huisdieren, maakt het incasseren van de boete niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Nu [gedaagde] uitdrukkelijk had laten weten dat zij geen huisdieren in het gehuurde wilde, hoefde zij er niet vanuit te gaan dat dit toch zou gebeuren. Daarbij is het [gedaagde] als verhuurster niet toegestaan om het gehuurde tijdens de looptijd van de huur (zonder toestemming van de huurder) te betreden. Zij had dus ook niet of nauwelijks de mogelijkheid om op de aanwezigheid van huisdieren te controleren.

6.7.

De boete geldt enerzijds als prikkel tot nakoming en anderzijds als vooraf overeengekomen schadevergoeding. Omdat in de gegeven situatie de boete niet meer kan dienen als prikkel tot nakoming, moet de boete worden gezien als schadevergoeding. Uitgangspunt is dat [eiser] aansprakelijk is voor schade die de kat heeft aangericht in het gehuurde. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat de schade die is ontstaan door de kat het bedrag van de gevorderde contractuele boete overstijgt. Dit is ook niet weersproken, zodat het boetebedrag van € 1.000,00 in beginsel voor toewijzing gereed ligt.

De oplevering

6.8.

[gedaagde] heeft met de door haar overgelegde foto’s voldoende onderbouwd dat het gehuurde niet is opgeleverd in de staat waarin [eiser] het gehuurde bij aanvang van de huur heeft aangetroffen. Niet weersproken is dat Overspaern het gehuurde bij de eindinspectie, behoudens een aantal kleine aantekeningen, heeft goedgekeurd, zodat [eiser] hier in eerste instantie vanuit mocht gaan.

6.9.

[gedaagde] beroept zich op het voorbehoud opgenomen in het eindinspectierapport dat;
“door verhuurder geen afstand wordt gedaan van het recht op vergoeding van schade die naderhand mocht blijken”.Uit het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 14 juni 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:1855, zie r.o. 3.25 en 3.26) volgt echter dat [gedaagde] in redelijkheid, op grond van dit voorbehoud, [eiser] alleen nog aansprakelijk kan houden voor het herstel van de opleverpunten die zijn vermeld in het eindinspectierapport dan wel gebreken of beschadigingen ten aanzien waarvan [gedaagde] aannemelijk maakt dat ze bij de eindinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren of als [eiser] haar mededelingsplicht op een bepaald punt heeft geschonden. Het voorbehoud houdt dus niet in, zoals [gedaagde] stelt, dat zij nog alle herstelkosten kan verhalen. Dit geldt alleen voor herstelkosten van gebreken die bij een deugdelijke inspectie niet naar voren zijn gekomen.

6.10.

Uit de overgelegde foto’s is op te maken dat bij de inspectie zeer eenvoudig kon worden vastgesteld dat het gehuurde niet schoon is opgeleverd. Hiervan is geen melding gemaakt in het eindinspectierapport. Hetzelfde geldt voor de schade aan de muren, kozijnen en zichtbare schade aan de meubels. Dit is anders voor bijvoorbeeld de schade aan de onderkant van een bed en verkleuringsplekken dan wel zwarte vegen achter meubels.

6.11.

Uit de overgelegde foto’s en het overzicht van [gedaagde] kan niet op alle punten worden vastgesteld of deze ‘niet of nauwelijks vaststelbaar’ zijn geweest bij de eindinspectie dan wel of [eiser] haar mededelingsplicht heeft geschonden. Verder ziet een groot deel van de vordering van [gedaagde] op kosten voor verlof uren en de juridische voorbereiding van deze zaak. Dit bedrag komt niet voor vergoeding in aanmerking, omdat kosten gemaakt voor de procedure in het liquidatietarief zijn gelegen. Ook kosten voor het versturen van aangetekende stukken komen niet voor vergoeding in aanmerking. Voorts heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd dat zij schade door huurderving heeft geleden (dat zij per de einddatum van de huur met [eiser] al een andere huurder had, is gesteld noch gebleken) en heeft [eiser] gemotiveerd weersproken dat zij de matrastopper heeft meegenomen. Al met al acht de kantonrechter een bedrag van € 410,00 redelijk als zijnde het schade bedrag waartoe [eiser] geacht kan worden aansprakelijk te zijn, mede gelet op bovengenoemde arrest.

De vordering en de tegenvordering

6.12.

De conclusie is dat [eiser] vanwege de boete en de schade aan [gedaagde] een bedrag van € 1.410,00 verschuldigd is. Dit bedrag wordt verrekend met de door [eiser] betaalde borgsom die [gedaagde] niet heeft geretourneerd. De conclusie is daarmee dat [eiser] geen recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom en haar vordering zal worden afgewezen. De tegenvordering van [gedaagde] zal eveneens worden afgewezen.

De proceskosten

6.13.

Bij deze uitkomst van de procedure moeten partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

7.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

7.1.

wijst de vordering af;

7.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

de tegenvordering

7.3.

wijst de vordering af;

7.4.