ECLI:NL:RBNHO:2023:4203

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/338055 / KG ZA 23-153

Vonnis in kort geding van 10 mei 2023

in de zaak van

STICHTING BRICK TWO,

kantoorhoudende te Alkmaar,

eisende partij,

hierna te noemen: Brick Two,

advocaat: mr. R.J. de Boer te Assen,

tegen

EL IMPERIO! B.V.,

gevestigd te Heerhugowaard,

gedaagde partij,

hierna te noemen: El Imperio,

advocaat: mr. A.C.J. Hanrath te Alkmaar.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 15 april 2023 met 14 producties,

- de aanvullende producties 15 t/m 20,

- de producties 1 t/m 8 van de zijde van El Imperio,
- de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 26 april 2023,
- de pleitnota van Brick Two,
- de pleitaantekeningen van El Imperio.

2.De uitgangspunten

2.1.

Brick Two is eigenaar van het gebouw met onderpand en verder toebehoren aan de [adres 1] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te [postcode 1] [plaats 1] , [adres 2] [huisnummer 4] - [huisnummer 5] - [huisnummer 6] te [postcode 2] [plaats 2] , kadastraal bekend gemeente Alkmaar, sectie [sectie] , nummers [kadastrale nummers] , tezamen groot 2 are en 40 centiare (hierna: het pand).

2.2.

Brick Two wenst het pand te verkopen en heeft de heer [makelaar] , werkzaam bij ODR Vastgoed B.V. (hierna: de makelaar) ingeschakeld om de verkooponderhandelingen te voeren.

2.3.

De heer [medewerker] (hierna: [medewerker] ), werkzaam bij vastgoedbedrijf [bedrijf] , is door een compagnon van de makelaar (en zakelijke relatie van [medewerker] ) geattendeerd op het pand. In WhatsApp-contact tussen de makelaar en [medewerker] op 23 februari 2023 heeft de makelaar [medewerker] geïnformeerd dat de benedenverdieping wordt verhuurd aan uitzendbureau Randstad en dat Randstand op dat moment net voor vijf jaar had bijgetekend. [medewerker] was niet geïnteresseerd om het pand via zijn vastgoedbedrijf te kopen.

2.4.

De heer [bestuurder] (hierna: [bestuurder] ) is enig aandeelhouder en bestuurder van

El Imperio. [medewerker] is een bevriende relatie van [bestuurder] en heeft [bestuurder] opmerkzaam gemaakt op het pand. [medewerker] heeft namens [bestuurder] onderhandelingen gevoerd met de makelaar. Per e-mailbericht van 2 maart 2023 heeft [medewerker] een aanbod van El Imperio aan de makelaar gestuurd. [bestuurder] had het pand toen nog niet bezichtigd. [bestuurder] heeft een bedrag van € 1.800.000,- geboden.

Als ontbindende voorwaarden heeft [medewerker] onder meer de volgende voorwaarden opgenomen:

“* Conveniërende technische en juridische Due Diligence (..)

* Verkoper is ermee bekend dat koper voornemens is het pand deels voor eigen gebruik te gaan gebruiken. Koper heeft de inhoud van de huurovereenkomsten nog niet kunnen bestuderen. De inhoud van de overeenkomsten moet passend zijn om een deel van het object binnen redelijke termijn zelf in gebruik te kunnen nemen.”

2.5.

Brick Two is akkoord gegaan met de door [bestuurder] geboden koopsom. Op 3 maart 2023 heeft de makelaar de bereikte overeenstemming tussen partijen aan [medewerker] bevestigd. [medewerker] heeft hierbij dezelfde dag drie opmerkingen gemaakt en [bestuurder] heeft daar nog één aanvullende opmerking aan toegevoegd en de benodigde documenten rechtstreeks aan de makelaar verstrekt.

De opmerkingen van de zijde van [bestuurder] waren (cursief en vet gedrukt weergegeven) de volgende:

- levering: 31 maart 2023;
of zoveel eerder als later als partijen overeenkomen

- onder voorbehoud van voor koper conveniërende uitkomst technische en juridische due diligence, twee weken na tekenen koopovereenkomst;
na verstrekken van alle documenten

- uiterste datum tekenen koopovereenkomst: maandag 6 maart 2023;
2 dagen na goedkeuren concept koopovereenkomst (met op z’n vroegst dinsdag 7 maart 2024).

2.6.

Op 3 maart 2023 mailt de makelaar dat Brick Two zich kan vinden in de voorgestelde wijzigingen, met de volgende opmerking:
“Verkoper kan zich vinden in de voorgestelde wijzigingen, echter dient de koopakte uiterlijk dinsdag 7 maart a.s. te zijn getekend.”De makelaar mailt diezelfde avond de door de notaris van Brick Two opgestelde concept koopovereenkomst.

2.7.

Op 6 maart 2023 worden uit naam van [bedrijf] nog drie op- en /of aanmerkingen gemaakt op de koopovereenkomst, waaronder de opmerking:

“Datum overdracht 30 april 2023 of zoveel eerder of later i.p.v. 31 maart 2023”.

2.8.

De makelaar heeft de koopovereenkomst aangepast en namens Brick Two via DocuSign getekend. De datum van levering heeft de makelaar op 31 maart 2023 laten staan. Via WhatsApp heeft de makelaar aan [medewerker] meegedeeld dat het voor Brick Two geen probleem is als het de eerste of tweede week april 2023 mocht worden.

2.9.

Op 7 maart 2023 heeft de makelaar vooruitlopend op de due diligence namens Brick Two vragen over de langlopende en kortlopende huurovereenkomsten beantwoord.

2.10.

[bestuurder] heeft op 10 maart 2023 telefonisch overleg gehad met de makelaar en de makelaar die avond in een WhatsApp-bericht laten weten dat het telefoongesprek hem geen aanleiding heeft gegeven om nog verder in gesprek te gaan. [bestuurder] heeft de koopovereenkomst niet getekend.

3.Het geschil

3.1.

Brick Two vordert - samengevat - El Imperio te veroordelen om binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis haar onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan het ondertekenen van de akte van levering zoals tussen partijen overeengekomen op 3 maart 2023 en de daarna overeengekomen toevoegingen, zoals verwerkt in de koopovereenkomst (productie 9 bij de dagvaarding), zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Verder vordert Brick Two veroordeling van El Imperio tot betaling van de koopsom, uiterlijk bij ondertekening van de akte, en om te bepalen dat dit vonnis in de plaats zal treden van de door El Imperio benodigde medewerking aan en ondertekening van de akte van levering, indien zij daarmee in gebreke blijft binnen de gestelde termijn, mits de koopsom aan Brick Two is voldaan.

Subsidiair, zo heeft Brick Two ter zitting toegelicht, vordert zij El Imperio te veroordelen om binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis over te gaan tot betaling van de boete van € 180.000,- bij wijze van voorschot, te vermeerderen met wettelijke handelsrente, een en ander onder veroordeling van El Imperio in de kosten van dit geding.

3.2.

Brick Two legt aan de vordering ten grondslag dat tussen partijen ten aanzien van het pand een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Brick Two stelt dat er sprake is van aanbod en aanvaarding. De toevoegingen van [medewerker] en [bestuurder] op de door de makelaar toegezonden conceptkoopovereenkomst zijn door Brick Two geaccepteerd en de koop van het pand is daarmee een feit geworden. Strikt genomen zagen de door El Imperio gewenste wijzigingen niet op essentialia en hoefde de verkoper hier niet op in te gaan. Partijen hadden namelijk al overeenstemming bereikt over de essentialia, te weten het object en de prijs. El Imperio komt geen beroep toe op de voorwaarde in artikel 18 van de koopovereenkomst, omdat de termijn voor de uit te voeren due diligence onderzoeken pas begint te lopen nadat de koopovereenkomst tussen partijen is getekend. Zolang het onderzoek niet is uitgevoerd, heeft El Imperio geen mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden.

Over de huurovereenkomsten is op 23 februari 2023 al door de makelaar met [medewerker] gecommuniceerd en El Imperio had al voorafgaand aan de koop gelegenheid om nadere vragen te stellen of informatie in te winnen over de lopende huurovereenkomsten.

Daar komt bij dat El Imperio het pand op een termijn van ongeveer vijf jaar zelf in gebruik wil nemen en de langlopende huurovereenkomst nog vijf jaar en zes maanden loopt.

De uitkomst van het due diligence onderzoek zal op dit [medewerker] dus conveniërend zijn voor

El Imperio. Het tekenen van de koopovereenkomst was geen vereiste voor de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen partijen en het stond El Imperio op

8 maart 2023 daarom niet vrij om nog van de koop af te zien.

3.3.

El Imperio voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Brick Two, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Brick Two in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening.

De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of Brick Two ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Dit belang volgt uit de aard van de vordering.

4.2.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is verder vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in hoge mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Als uitgangspunt geldt daarom dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.3.

El Imperio betwist dat [medewerker] gemachtigd was om namens haar te handelen en stelt dat [medewerker] slechts optrad als adviseur. De voorzieningenrechter volgt El Imperio hierin niet.

Uit de overgelegde correspondentie tussen [medewerker] en de makelaar volgt dat de onderhandelingen door [medewerker] namens El Imperio werden gevoerd.

Zo schrijft [medewerker] zelf in het e-mailbericht van 2 maart 2023 het volgende:
“Hierbij doen wij unamens(onderstreping rb.) opdrachtgever de bevestiging van de overeenstemming van de koopsom van het object gelegen aan de [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats 1] toekomen”.

Op 6 maart 2023 wordt vanuit de onderneming van [medewerker] aan de makelaar gemaild:

“Wij hebben de volgende op- en/of aanmerkingen op de koopovereenkomst”.

Bovendien volgt uit de overlegde e-mailcorrespondentie tussen [medewerker] en [bestuurder] , dat zij overleg hebben gevoerd over de concept koopovereenkomst en daar op verzoek van El Imperio via [medewerker] wijzigingen in zijn aangebracht.

Hieruit volgt genoegzaam dat [medewerker] optrad namens El Imperio en dat de makelaar ervan uit mocht gaan dat [medewerker] daartoe bevoegd was.

4.4.

De makelaar mocht El Imperio echter niet bekend veronderstellen met de informatie die op 23 februari 2023 door hem aan [medewerker] was verstrekt, waaronder het feit dat de langstzittende huurder voor vijf jaar had bijgetekend. Deze informatie is destijds aan [medewerker] verstrekt om te beoordelen of het pand interessant was voor hem om door hem via

[bedrijf] te worden gekocht. El Imperio was op dat moment nog niet in beeld als mogelijk geïnteresseerde in het pand.

4.5.

Het gaat in dit kort geding om de vraag of er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Bij de beantwoording van die vraag houdt de voorzieningenrechter rekening met wat hiervoor is overwogen. Een koopovereenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding daarvan.^[1]In dit geval gaat het om de verkoop van een bedrijfsruimte tussen professionele partijen, zodat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt. Doorslaggevend is het antwoord op de vraag of partijen (al) overeenstemming hadden bereikt over die aspecten van de overeenkomst die deze tot stand brengen, de zogenaamde essentialia. Daaronder vallen in ieder geval het object en de koopprijs. Daarnaast kan gedacht worden aan bijvoorbeeld de leveringsdatum en de betalingscondities.

Wat in een concreet geval behoort tot de essentialia hangt af van de omstandigheden van het geval en van wat partijen hebben besproken en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden.

4.6.

Brick Two beroept zich op de rechtsgevolgen van het bestaan van de overeenkomst. Daarom rusten op haar de stelplicht en, bij gemotiveerde betwisting, de bewijslast aangaande de totstandkoming van die overeenkomst.

4.7.

Vast staat dat partijen het eens waren over de prijs en het object. Als leverdatum is in de conceptkoopovereenkomst 31 maart 2023 opgenomen, met daarbij, op verzoek van

El Imperio, de toevoeging
of zoveel eerder als later als Koper en Verkoper nader zullen overeenkomen.De makelaar heeft in een WhatsApp bericht aan [medewerker] kenbaar gemaakt dat het geen probleem was voor Brick Two als de leveringsdatum de eerste of tweede week van april zou worden, maar heeft de datum niet aangepast in de koopovereenkomst. Eerder had de makelaar telefonisch aan [medewerker] meegedeeld dat 31 maart 2023 als datum voor de overdracht moest blijven staan. El Imperio heeft verzocht de leverdatum te wijzigen in

“30 april 2023 of zoveel eerder of later”.

4.8.

Het tijdstip van levering is doorgaans van belang voor de vaststelling van het moment waarop de koper zijn kernverplichting uit de koopovereenkomst dient na te komen en de verkochte zaak voor zijn risico komt. De afspraken over de leveringsdatum betreffen daarom de kern van de prestatie en behoren naar het oordeel van de voorzieningenrechter tot de essentialia van de overeenkomst. Hoewel de voorstellen van partijen over en weer concreet slechts een maand uit elkaar lagen, hield Brick Two vast aan de door haar voorgestelde leveringsdatum. Partijen zijn geen andere datum dan 31 maart 2023 overeengekomen, terwijl El Imperio niet akkoord was met deze datum als datum van levering. Partijen hadden ten aanzien van de leveringsdatum dus geen eenduidige overeenstemming bereikt.

4.9.

Daarnaast is in de concept koopovereenkomst de opmerking van El Imperio over de ingangsdatum van het due diligence onderzoek niet overgenomen. Bovendien is het onduidelijk welke afspraken partijen hebben gemaakt over de aspecten die in de due diligence aan de orde zouden komen, zoals met name de termijnen van de lopende huurovereenkomsten.

4.10.

Ten slotte lijkt ook de makelaar van mening dat er op 7 maart 2023 nog geen definitieve overeenkomst was. In een WhatsApp bericht van die datum schrijft hij immers aan [medewerker] :
“
Moet wel écht vandaag getekend worden hè, dat is overeengekomen. Anders vrees ik dat de verkoper van mening zal zijn dat de deal van tafel is. Dan gaat hij verder. Het regent series aanvragen bij hem en tal van partijen benaderen hem rechtstreeks.”

4.11.

De voorzieningenrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat in dit geding niet kan worden geoordeeld dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vorderingen van Brick Two zal toewijzen. De voorzieningenrechter zal de vorderingen van Brick Two dan ook afwijzen.

4.12.

Brick Two is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van El Imperio als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

676,00

- salaris advocaat

€

1.619,00

Totaal

€

2.295,00

De nakosten zijn volgens vaste rechtspraak begrepen in de proceskostenveroordeling en zijn vergoedbaar volgens het liquidatietarief.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst het gevorderde af,

5.2.

veroordeelt Brick Two in de proceskosten, aan de zijde van El Imperio tot dit vonnis vastgesteld op € 2.295,00,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.

LK/LJS