ECLI:NL:RBNHO:2023:4565

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10360296 \ VV EXPL 23-24

Uitspraakdatum: 4 april 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting
Stichting Velison Wonen

gevestigd te IJmuiden

eiseres

verder te noemen: Velison

gemachtigde: mr. T. de Nijs

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden]

gemachtigden: mr. F. Jonk en L. Landman

1.Het procesverloop

1.1.

Velison heeft [gedaagden] op 13 maart 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 maart 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagden] hebben daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen.

2.Feiten

2.1.

[gedaagden] huren van Velison een woning aan [adres] te [woonplaats] . De woning behoort tot een complex dat bestaat uit 24 portiekwoningen.

2.2.

In mei 2022 heeft Velison aan de bewoners laten weten dat zij werkzaamheden aan het complex wil uitvoeren. Zij heeft daartoe een brief en een brochure opgesteld. Daarnaast heeft Velison een informatiebijeenkomst georganiseerd en de bewoners de mogelijkheid geboden een proefwoning te bezichtigen. Aan de bewoners is een akkoordverklaring toegestuurd die zij konden ondertekenen.

2.3.

Velison wil blijkens de dagvaarding de volgende renovatiewerkzaamheden uitvoeren:

- het isoleren van de gevels (van buitenaf);

- het isoleren van het dak (van buitenaf);

- het isoleren van de vloer van de begane grond woningen (via de kruipruimte);

- het aanbrengen van een mechanisch CO2 gestuurd ventilatiesysteem;

- het plaatsen van HR++ glas in bestaande kozijnen en draaiende ramen;

- het plaatsen ventilatieroosters in nieuwe ramen en in badkamerdeur;

- het plaatsen van CO2- en rookmelder(s) in de woningen;

- het verhogen van de capaciteit van de radiatoren en aanbrengen thermostatische radiatorknoppen;

- het aanbrengen van een cv-installatie (bij woningen die nog geen cv-installatie hebben);

- het plaatsen zonnepanelen op het dak (vier per huishouden);|

- het uitbreiden van de stoppenkast (plaatsen van extra groepen ten behoeve van de zonnepanelen en de perilexaansluiting die in de keuken komt ten behoeve van het elektrisch koken).

2.4.

Daarnaast wil Velison de volgende dringende werkzaamheden uitvoeren:

- de kozijnen naad- en kierdicht maken en voorzien van nieuw hang- en sluitwerk;

- het bijwerken van het schilderwerk van de kozijnen;

- het vervangen van dakpannen, goten en regenpijpen;

- het vervangen van voor-, balkon- en bergingsdeuren door geïsoleerde en brandwerende deuren;

- het opknappen van de portieken (betere (LED) verlichting, schilderwerk, nieuwe schoonloopmat en aanbrengen videofoon);

- waar nodig het verwijderen van asbest;

- het vervangen van de verlichting in algemene ruimten door LED verlichting;

- het reinigen van de balkonvloer.

2.5.

Verschillende huurders hebben de akkoordverklaring ondertekend. [gedaagden] zijn niet akkoord gegaan met het renovatievoorstel van Velison.

2.6.

Op 21 december 2022 is [gedaagde 1] bij de kantonrechter in deze rechtbank een procedure gestart op grond van artikel 7:220 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (zaaknummer 10275862 CV EXPL 23-235, hierna: de bodemzaak). In de bodemzaak vordert [gedaagde 1] een verklaring voor recht dat het renovatievoorstel van Velison niet redelijk is. Zij wil dat Velison wordt verboden om de renovatiewerkzaamheden uit te voeren.

2.7.

Op 8 februari 2023 heeft Velison schriftelijk op de vordering van [gedaagde 1] gereageerd. De mondelinge behandeling van de zaak staat gepland op 6 juni 2023.

2.8.

Op 20 maart 2023 is Velison begonnen met werkzaamheden aan het complex.

3.Het geschil

3.1.

Velison vordert (samengevat) dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot medewerking aan de uitvoering van de hiervoor genoemde werkzaamheden en, indien zij niet vrijwillig daaraan voldoen, tot gedeeltelijk en/of tijdelijke ontruiming van het gehuurde.

3.2.

Velison legt aan de vordering ten grondslag dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in de bodemzaak zal oordelen dat Velison gerechtigd is om de werkzaamheden uit te voeren en dat [gedaagde 1] die werkzaamheden moet gedogen. Velison stelt dat zij een spoedeisend belang bij haar vordering heeft, zij wil op 19 april 2023 starten met de werkzaamheden in de woning van [gedaagden] .

3.3.

[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren (samengevat) aan dat de zaak zich niet leent voor behandeling in kort geding en dat Velison haar spoedeisend belang niet voldoende heeft onderbouwd. Daarnaast stellen zij zich op het standpunt dat het renovatievoorstel van Velison jegens hen niet redelijk is.

4.De beoordeling

De vordering leent zich voor behandeling in kort geding

4.1.

[gedaagden] hebben in de eerste plaats betoogd dat de gevraagde voorziening zich niet leent voor behandeling in kort geding. Volgens [gedaagden] is de zaak niet redelijk eenvoudig van aard en zal toewijzing van de vordering onomkeerbare gevolgen hebben, zodat van een voorlopige maatregel geen sprake is. Zij vinden dat Velison met haar vordering de bodemprocedure omzeilt en dat sprake is van misbruik van recht.

4.2.

De kantonrechter volgt [gedaagden] hierin niet. Voor de vraag of de vordering in kort geding kan worden toegewezen is niet doorslaggevend of de toewijzing ervan (feitelijk) onomkeerbare gevolgen heeft. Wel spelen de gevolgen een belangrijke rol in de belangenafweging tussen partijen en zal de vordering met grote terughoudendheid moeten worden beoordeeld. Van misbruik van recht is echter geenszins sprake. Ook anderszins is er geen aanleiding om te oordelen dat de vordering zich niet leent voor behandeling in kort geding.
Kan de vordering worden toegewezen?

4.3.

Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de vordering kan worden toegewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. Velison heeft een spoedeisend belang bij haar vordering en de kantonrechter acht het in hoge mate waarschijnlijk dat de rechter in de bodemzaak zal oordelen dat het renovatievoorstel van Velison redelijk is. De kantonrechter is daarbij van oordeel dat de genoemde belangenafweging in het voordeel van Velison dient uit te vallen. Dit betekent dat [gedaagden] zullen worden veroordeeld om mee te werken aan de dringende en renovatiewerkzaamheden die Velison vanaf 19 april 2023 heeft gepland. De kantonrechter zal dit oordeel hieronder toelichten.
Waarom moeten [gedaagden] meewerken?

4.4.

De kantonrechter stelt voorop dat de werkzaamheden die Velison wil uitvoeren aan het complex zowel zien op dringende werkzaamheden als op renovatiewerkzaamheden. Op grond van artikel 7:220 BW is een huurder gehouden de verhuurder de gelegenheid te geven dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te (laten) voeren. Alleen al hierom zijn [gedaagden] verplicht om mee te werken aan de geplande werkzaamheden, voor zover het de dringende werkzaamheden betreffen die hiervoor onder 3.1 zijn vermeld.

4.5.

Dit kan anders zijn bij renovatie. Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW is een huurder verplicht mee te werken aan het (laten) uitvoeren van werkzaamheden wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie van de woning, een redelijk voorstel doet aan de huurder. Op grond van artikel 7:220 lid 3 BW wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.

4.6.

Volgens Velison heeft 75% van de huurders ingestemd met de renovatiewerkzaamheden. Velison verwijst daarbij naar de als productie 13 bij de dagvaarding overgelegde akkoordverklaringen. Zij stelt zich dan ook op het standpunt dat het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn. [gedaagden] betwisten dat 70% van de huurders heeft ingestemd. Zij hebben aangevoerd dat er van de akkoordverklaringen drie verschillende versies zijn. Zij vinden het onduidelijk waarom niet de gehele stemming opnieuw is gedaan, maar alleen de bewoners die tegen de werkzaamheden hebben gestemd nogmaals zijn benaderd om een akkoordverklaring te ondertekenen. [gedaagden] vinden dat naar deze gang van zaken eerst nader onderzoek moet worden gedaan.

4.7.

De kantonrechter ziet daartoe geen aanleiding. Zoals Velison heeft betoogd is het niet ongebruikelijk dat akkoordverklaringen in verschillende rondes plaatsvinden. Velison heeft toegelicht dat met de bewoners die aanvankelijk hun akkoord niet hadden gegeven keukentafelgesprekken hebben plaatsgevonden. Daarin is aan de bewoners een persoonlijke toelichting gegeven op de werkzaamheden. Bovendien heeft Velison toen aangegeven dat de aanvankelijke huurverhoging vanwege de isolatiemaatregelen van de baan zou zijn. Dit was voor veel bewoners reden om alsnog met het voorstel in te stemmen, aldus Velison. Nergens blijkt uit dat dat de bewoners die de akkoordverklaring hebben ondertekend onder druk zijn gezet. [gedaagden] hebben dit ook op geen enkele manier aannemelijk gemaakt. De kantonrechter heeft dan ook geen aanleiding om eraan te twijfelen dat meer dan 70% van de huurders akkoord is met het voorstel. Daarmee wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Dit brengt met zich mee dat het aan [gedaagden] is om te stellen en te onderbouwen waarom het voorstel ten opzichte van hen niet redelijk is. [gedaagden] zijn daar naar het oordeel van de kantonrechter niet in geslaagd. De kantonrechter licht dat als volgt toe.

4.8.

[gedaagden] hebben verschillende argumenten naar voren gebracht waarom zij menen dat het voorstel van Velison niet redelijk is. In de eerste plaats hebben zij (kort gezegd) bezwaar tegen het plaatsen van een cv-installatie ter vervanging van de aanwezige gaskachel. Volgens hen neemt de radiator veel ruimte in en leidt de cv-installatie niet tot de beoogde verduurzaming. Ook hebben zij bezwaren tegen het plaatsen van mechanische ventilatie omdat deze onnodig is en tot geluidsoverlast leidt. Daarbij vinden [gedaagden] dat in de generieke aanpak van Velison geen rekening wordt gehouden met redelijke woonwensen van individuele bewoners. Ten slotte hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij ondanks toezeggingen van Velison een verhoging van de huur vrezen.

4.9.

De kantonrechter stelt voorop dat Velison voldoende heeft toegelicht dat de renovatiewerkzaamheden tot doel hebben om de (op dit moment) verouderde woningen in het complex comfortabeler en energiezuiniger te maken. Met de uitvoering van de isolatie-/verduurzamingsmaatregelen wordt opvolging gegeven aan het overheidsbeleid zoals dat is vastgelegd in de
Nationale prestatieafspraken woningcorporaties,waaraan Velison zich heeft te houden. Velison heeft er terecht op gewezen dat de vervanging van gashaarden en geisers van belang is vanwege de veiligheidsrisico's die deze toestellen met zich meebrengen, zoals koolmonoxidevergiftiging en brand en dat de overheid streeft naar een uitfasering van alle open verbrandingstoestellen. Het bezwaar van [gedaagde 1] dat zij geen cv-installatie wenst gaat reeds hierom niet op. Daarnaast heeft Velison erop gewezen dat in combinatie met de voorgenomen verduurzamingsmaatregelen de mechanische ventilatie wel degelijk nodig is voor een adequate lucht af- en aanvoer. Kort gezegd acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de betreffende maatregelen zullen leiden tot een lagere energierekening, meer comfort en een gezonder binnenklimaat. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat niet kan worden gezegd dat het renovatievoorstel in dit opzicht onredelijk is. De enkele (niet onderbouwde) stelling dat de mechanische ventilatie geluidsoverlast veroorzaakt maakt dit niet anders.

4.10.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de generieke aanpak van Velison een begrijpelijke en rechtmatige keuze. Het ligt gezien de aard van de werkzaamheden voor de hand om het gehele complex in één keer aan te pakken. Velison heeft bovendien voldoende onderbouwd dat voor sommige werkzaamheden, zoals het aanbrengen de mechanische ventilatie en de zonnepanelen, een aanpak per individuele woning ook praktisch niet mogelijk is. De kantonrechter acht het dan ook redelijk dat het renovatievoorstel ziet ook op het “totaalpakket” aan voorgenomen werkzaamheden en niet op specifieke woonwensen van individuele bewoners.

4.11.

Ook de vrees voor een huurverhoging acht de kantonrechter ongegrond. Velison heeft erop gewezen dat voor de isolatiemaatregelen geen huurverhoging zal worden doorberekend. Ter zitting heeft Velison te kennen gegeven dat ook de voorgenomen huurverhoging voor de plaatsing van de cv-installatie van de baan is. Verder geldt dat voor zittende huurders alleen de jaarlijkse huurverhoging kan worden doorgevoerd met inachtneming van het door de minister vastgestelde percentage voor sociale huurwoningen.

Velison heeft een spoedeisend belang bij de vordering

4.12.

Velison wil op 18 april 2023 met de werkzaamheden in de woning van [gedaagden] starten. Vast staat dat er op die datum nog geen beslissing in de bodemzaak zal zijn. Velison vreest daarom dat zij niet tijdig kan beginnen met de werkzaamheden.

4.13.

De kantonrechter stelt voorop dat Velison, wetende dat er een procedure ex artikel 7:220 lid 3 BW zou kunnen worden gevoerd, met een dergelijke planning een risico genomen. Velison heeft echter voldoende onderbouwd dat uitstel van de werkzaamheden niet alleen voor haar, maar ook voor de huurders die geen bezwaar hebben tegen de renovatie, grote nadelen heeft. Zij heeft erop gewezen dat enkele werkzaamheden, waaronder de aanleg van de mechanische ventilatie en de zonnepanelen, in één bouwstrang moeten worden uitgevoerd. Uitstel daarvan zou hogere kosten meebrengen en betekenen dat ook andere bewoners nog geen profijt van de isolatie- en verduurzamingsmaatregelen zullen hebben. Daar komt bij dat deze renovatiewerkzaamheden niet los gezien kunnen worden van de dringende werkzaamheden die Velison wil uitvoeren en waaraan [gedaagden] hoe dan ook moeten meewerken. Bovendien kan Velison door alle werkzaamheden in één keer uit te voeren voldoen aan haar verplichting de hinder voor haar huurders in het complex te beperken.

4.14.

De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat Velison een spoedeisend belang heeft bij de vordering. [gedaagden] zullen daarom worden veroordeeld om met ingang van de datum van betekening van dit vonnis de uitvoering van de dringende- en renovatiewerkzaamheden (zoals genoemd in de dagvaarding onder de randnummers 8 en 9 en weergegeven in dit vonnis onder 2.3. en 2.4.) aan het gehuurde door Velison en/of door haar ingeschakelde derden te gedogen.
Tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming

4.15.

Voor het geval [gedaagden] geen medewerking zouden verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden, bijvoorbeeld door een deur niet te openen of anderszins het werk te belemmeren, heeft Velison belang bij haar vordering tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal daarom ook de vordering die daarop ziet toewijzen, voor zover die tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden. De grondslag hiervan is gelegen is artikelen 558 sub b, 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv).
Proceskosten

4.16.

Gelet op de aard van de procedure zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om met ingang van de datum van betekening van dit vonnis de uitvoering van de dringende- en renovatiewerkzaamheden - zoals genoemd in de dagvaarding onder de randnummers 8 en 9 en weergegeven in dit vonnis onder 2.3. en 2.4. - in en aan het gehuurde, staande en gelegen aan het [adres] te [woonplaats] , door Velison en/of door haar ingeschakelde derden, te gedogen;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] , wanneer zij niet vrijwillig aan de veroordeling onder 5.1. voldoen, om uiterlijk binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde, althans een voor de hiervoor genoemde werkzaamheden vereist gedeelte van het gehuurde, met al het hunne, tijdelijk, dat wil zeggen voor de duur van die werkzaamheden en voor zover dat voor de uitvoering van die werkzaamheden noodzakelijk is, te ontruimen, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Velison en te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub b jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv;

5.3.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter