ECLI:NL:RBNHO:2023:4588

• Datum uitspraak: 3 mei 2023
• Publicatiedatum: 16 mei 2023
• Zaaknummer: 10047189 \ CV EXPL 22-4828
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens structureel ernstige overlast door huurder

In deze zaak heeft Stichting Woonopmaat een vordering ingesteld tegen Borgstaete B.V. en een tweede gedaagde, met als doel de ontbinding van de huurovereenkomst van een woning in [plaats 2] wegens structurele overlast veroorzaakt door de huurder. De huurder, die sinds 17 juli 2007 de woning huurt, heeft herhaaldelijk klachten van omwonenden ontvangen over overlast, waaronder schreeuwen, harde muziek en andere hinderlijke gedragingen. Ondanks eerdere waarschuwingen en een gedragsaanwijzing, heeft de huurder de overlast niet weten te stoppen. De kantonrechter heeft op 3 mei 2023 geoordeeld dat de overlast dusdanig ernstig is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter heeft de vordering van Woonopmaat toegewezen, waarbij Borgstaete werd veroordeeld om de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen. Tevens is Borgstaete veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De kantonrechter heeft overwogen dat de belangen van de omwonenden zwaarder wegen dan de belangen van de huurder, die door haar gedrag de situatie heeft veroorzaakt. De uitspraak is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10047189 \ CV EXPL 22-4828

Uitspraakdatum: 3 mei 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting
Stichting Woonopmaat

gevestigd te Heemskerk

eiseres

verder te noemen: Woonopmaat

gemachtigde: mr. G.P. Poiesz

tegen

1 . de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Borgstaete B.V. in hoedanigheid van bewindvoerder van
[gedaagde] gevestigd te [plaats 1]
gedaagde sub 1
verder te noemen: Borgstaete
gemachtigde: mr. A.S. Arts
2. [gedaagde] wonende te [plaats 2]
gedaagde sub 2
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.S. Arts

Gedaagden sub 1 en sub 2 worden gezamenlijk aangeduid als: Borgstaete c.s.

1. Het procesverloop

1.1.

Woonopmaat heeft bij dagvaarding van 3 augustus 2022 een vordering tegen Borgstaete c.s. ingesteld. Borgstaete c.s. heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 6 april 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Woonopmaat bij brief van 21 maart 2023 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 17 juli 2007 van Woonopmaat een woning aan [adres] te [plaats 2]. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Woonopmaat 2004 van toepassing (hierna: de Huurvoorwaarden).

2.2.

In artikel 7.2. van de Huurvoorwaarden staat:
Huurder dient er voor zorg te dragen dat er voor omwonenden geen overlast, gevaar of hinder ontstaat ten gevolge van gedragingen door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden.

2.3.

Op 23 januari 2015 heeft de kantonrechter bewind ingesteld over de goederen van [gedaagde] met benoeming van Stichting Borgstaete (nu: Borgstaete BV) tot bewindvoerder.

2.4.

Vanaf oktober 2017 ontvangt Woonopmaat klachten over overlast veroorzaakt door [gedaagde]. Het zou gaan om dagelijks geschreeuw, harde muziek, gebonk en geuroverlast.

2.5.

Op 15 december 2021 heeft [gedaagde] in aanwezigheid van een hulpverlener een gedragsaanwijzing ondertekend. In de gedragsaanwijzing wordt onder meer overwogen dat [gedaagde] overlast veroorzaakt, bestaande uit:
schreeuwen (overdag en ’s nachts), heen en weer stampen in de woning. Daarnaast gebruikt zij vaak de lift in de nacht. Ook melden omwonenden dat [gedaagde] bij hen aanbelt voor het lenen van geld. [gedaagde] wordt een laatste kans geboden de overlast te stoppen en haar woning te behouden.

2.6.

Ook na 15 december 2021 heeft Woonopmaat meldingen ontvangen van omwonenden dat [gedaagde] overlast veroorzaakt.

3. De vordering

3.1.

Woonopmaat vordert dat de kantonrechter:

- de huurovereenkomst ontbindt;

- Borgstaete veroordeelt om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;

- Borgstaete veroordeelt om de ontruimingskosten te betalen indien niet vrijwillig tot ontruiming is overgegaan;

- Borgstaete veroordeelt om de proceskosten, rente en nakosten te betalen.

3.2.

Woonopmaat legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] structureel ernstige overlast veroorzaakt. [gedaagde] schiet daarmee tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst (7.2 van de Huurvoorwaarden) en de wet (artikel 7:213 BW).

3.3.

Volgens Woonopmaat heeft [gedaagde] de overlast erkend en daarom de gedragsaanwijzing ondertekend. Die gedragsaanwijzing is vervolgens niet nagekomen, waarmee de overlast vast staat. De omstandigheden rechtvaardigen ieder voor zich ontbinding van de huurovereenkomst en zeker wanneer die omstandigheden tezamen worden genomen en in onderlinge samenhang worden bezien.

3.4.

Woonopmaat heeft ten opzichte van haar huurders de verplichting hen een rustig huurgenot te verschaffen. Woonopmaat schiet in de nakoming van die verplichting te kort indien zij niet optreedt tegen [gedaagde]. Woonopmaat wil voorkomen dat zij om die reden in rechte wordt betrokken.

3.5.

Woonopmaat heeft de vordering tegen Borgstaete ingesteld omdat zij op grond van artikel 1:441 BW de formele procespartij is. De vordering tegen [gedaagde] is voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval [gedaagde] tijdens de procedure niet meer onder bewind zou staan.

4. Het verweer

4.1.

Borgstaete betwist de vordering. Zij voert in de eerste plaats aan dat de aard en de betekenis van de overlast te gering zin om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Er zijn over een periode van vijf jaar tien meldingen gedaan. Daarvan is 80% van één melder afkomstig. De overlastmeldingen hebben daarmee een incidenteel karakter. Uit het klachtendossier van Woonopmaat blijkt volgens Borgstaete ook dat er buren zijn die geen of minder overlast ervaren of minder snel meldingen doen.

4.2.

Verder voert Borgstaete aan dat ontbinding van de huurovereenkomst grote gevolgen heeft voor [gedaagde]. Zij zal dakloos raken omdat zij geen familie of vrienden heeft bij wie ze kan verblijven. Bovendien lijdt zij aan schizofrenie en als zij dakloos raakt zal haar gezondheid alleen maar verslechteren. Het is immers van groot belang dat dat zij haar medicijnen op één plek kan bewaren en dat de zorginstanties haar goed kunnen bereiken.

Daar komt bij dat de gestelde overlast niet voortvloeit uit bewust asociaal gedrag maar uit haar ziekte. Bovendien zijn de woningen gehorig. Van Woonopmaat had daarom verwacht mogen worden dat zij haar vordering met een onafhankelijk en deskundig rapport had onderbouwd.

4.3.

Ten slotte voert Borgstaete aan dat er zicht is op verbetering. [gedaagde] ziet de ernst van de situatie in en is zeer gemotiveerd zich te houden aan een strikt behandelplan.

4.4.

Voor het geval de vordering zou worden toegewezen verzoekt Borgstaete om een ontruimingstermijn van zes maanden, compensatie van de proceskosten en de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

5. De beoordeling

5.1.

De kantonrechter stelt voorop dat de goederen van [gedaagde] nog onder bewind staan. Dat betekent dat de voorwaarde waaronder de vordering tegen [gedaagde] is ingesteld niet is vervuld. De kantonrechter komt dus niet toe aan een beoordeling van die vordering en zal alleen de vordering tegen Borgstaete bespreken.
Ontbinding

5.2.

Kern van het geschil is of de door [gedaagde] veroorzaakte overlast dusdanig is dat – na afweging van belangen – ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is. De kantonrechter stelt in dat verband het volgende vast.

5.3.

Als productie 5 bij de dagvaarding heeft Woonopmaat het klachtendossier over [gedaagde] over de periode 2017 tot en met 2022 overgelegd. Daaruit blijkt dat Woonopmaat vanaf oktober 2017 klachten over [gedaagde] ontvangt, waarbij het in eerste instantie met name gaat om dagelijks geschreeuw, harde muziek, gebonk en geuroverlast. Ook blijkt de woning meerdere malen ernstig vervuild te zijn. Na een periode van relatieve rust ontvangt Woonopmaat vanaf mei 2021 wederom meerdere klachten van omwonenden over hard geschreeuw, hard stampen en boorgeluiden.

5.4.

Op 8 juli 2021 ontvangt Woonopmaat bericht dat [gedaagde] vanwege de onhoudbare situatie thuis is opgenomen. Nadat [gedaagde] is teruggekeerd in de woning, ontvangt Woonopmaat vanaf oktober 2021 wederom overlastmeldingen. In november 2021 wordt [gedaagde] wederom opgenomen.

5.5.

Op 15 december 2021 ondertekent [gedaagde] de hiervoor genoemde gedragsaanwijzing. Daarmee krijgt [gedaagde] van Woonopmaat een laatste kans om zich (kort gezegd) als goed huurder te gedragen en de woning te behouden. Blijkens het klachtendossier heeft [gedaagde] zich hier niet aan gehouden. In februari 2022 melden omwonenden dat zij nog vaak overlast ervaren van [gedaagde] en daarvoor in januari 2022 vijf maal de politie hebben gebeld. Ook in juli 2022 houdt blijkens meldingen de overlast nog onverkort aan, waarop Woonopmaat deze procedure is gestart.

5.6.

Vast staat dat de overlast ook nadien is doorgegaan. Woonopmaat heeft als productie 12 de overlastmeldingen vanaf augustus 2022 in het geding gebracht. Daaruit blijkt dat [gedaagde] nog altijd zowel overdag als ’s nachts veelvuldig schreeuwt en dat de omwonenden, waaronder ook kinderen, zich angstig en geïntimideerd voelen door het gedrag van [gedaagde].

5.7.

Dat [gedaagde] zich aan het omschreven gedrag schuldig heeft gemaakt, is niet (gemotiveerd) betwist. Borgstaete stelt enkel dat de overlast niet in die mate is als wordt weergegeven. Dat is onvoldoende en geeft slechts aan dat het [gedaagde] aan inzicht in het effect van haar gedrag op anderen ontbreekt. Dat haar ziekte hiervan mogelijk de oorzaak is maakt dit niet anders. Ook de omstandigheid dat de meldingen slechts van enkele omwonenden afkomstig zijn, betekent niet dat de overlast niet ernstig en structureel is. Uit de door Woonopmaat en een aantal (directe) buren van [gedaagde] op de zitting gegeven toelichting is voldoende gebleken dat de omwonenden (en hun kinderen), zich door het onberekenbare gedrag van [gedaagde] onveilig voelen en snakken naar een goede nachtrust. Het argument dan sprake zou zijn van gehorige woningen gaat evenmin op. Borgstaete miskent daarmee dat de geluiden die [gedaagde] veroorzaakt geen normale leefgeluiden zijn, maar onder meer (langdurig) hard geschreeuw. De kantonrechter heeft dit ook zelf kunnen horen op de door Woonopmaat in het geding gebrachte video- en geluidsbestanden. Ook op de zitting heeft [gedaagde] het door Woonopmaat en de omwonenden geschetste beeld bevestigd.

5.8.

De kantonrechter begrijpt dat voor [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zeer ingrijpend is, maar daar staat tegenover dat van de omwonenden niet meer gevraagd kan worden om deze situatie te laten voortduren. De omwonenden hebben het recht om gevrijwaard te blijven van overlast. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] voldoende gewaarschuwd is en kansen heeft gehad om haar gedrag te verbeteren. Niet alleen na de ondertekening van de gedragsaanwijzing in november 2021, maar zeker na het uitbrengen van de dagvaarding had [gedaagde] moeten beseffen dat zij het over een andere boeg moest gooien. Dat is niet gebeurd. De kantonrechter acht het dan ook niet aannemelijk dat [gedaagde] in staat is om zich in haar huidige woonomgeving nu wel als een goed huurder te gaan gedragen. Voor zover Borgstaete Woonopmaat verwijt dat zij zich onvoldoende om de belangen van [gedaagde] heeft bekommerd, kan dat verweer niet worden gevolgd. Het is niet de taak van Woonopmaat om zorg te verlenen aan [gedaagde].

5.9.

Woonopmaat heeft terecht opgemerkt dat een ontruiming op korte termijn in deze situatie van groot belang is. Daarbij hoort dat de uitspraak ook uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. De kantonrechter zal de vordering dus toewijzen en deze uitvoerbaar bij voorraad verklaren, met dien verstande dat de ontruimingstermijn in redelijkheid zal worden bepaald op twee weken na betekening van het vonnis.

Proceskosten

5.10.

Borgstaete heeft verzocht de proceskosten te compenseren. De kantonrechter ziet daartoe geen aanleiding. Artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat de partij die in het ongelijk wordt gesteld wordt veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten komen daarom voor rekening van Borgstaete. Daarbij wordt Borgstaete ook veroordeeld tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonopmaat worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. De gevorderde rente over de proceskosten en nakosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen te ([postcode]) [plaats 2] aan het [adres];

6.2.

veroordeelt Borgstaete om binnen twee weken na betekening van dit vonnis voornoemde woning te (laten) ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van Woonopmaat, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

6.3.

veroordeelt Borgstaete tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonopmaat tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 129,74

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde € 598,00 (2x € 299,00)

nakosten € 132,00 voor zover daadwerkelijk nakosten worden gemaakt;

6.4.

veroordeelt Borgstaete tot betaling van explootkosten van betekening van het vonnis indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden;

6.5.

veroordeelt Borgstaete tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter