ECLI:NL:RBNHO:2023:4592

• Datum uitspraak: 19 april 2023
• Publicatiedatum: 16 mei 2023
• Zaaknummer: 10012026 \ CV EXPL 22-4358
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 19 april 2023 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde]. [gedaagde] huurt sinds 1 mei 2005 een onzelfstandige woonruimte van [eiser 1] c.s. en heeft sinds april 2022 geen huur meer betaald. [eiser 1] c.s. heeft [gedaagde] in juli 2022 gedagvaard en vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Tijdens de zitting op 27 maart 2023 heeft [gedaagde] een tegenvordering ingediend, waarin hij verzocht om verlaging van de huurprijs vanwege gebreken aan het gehuurde.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van meer dan vier maanden, wat een ernstige tekortkoming in de huurovereenkomst vormt. [gedaagde] heeft geen bewijs geleverd voor zijn stelling dat er gebreken aan het gehuurde zijn, en zijn beroep op een lagere huurprijs werd afgewezen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en heeft [gedaagde] een termijn van een maand gegeven om de achterstand te betalen (terme de grâce). Indien [gedaagde] niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, zal de huurovereenkomst worden ontbonden en zal hij het gehuurde moeten ontruimen.

De kantonrechter heeft [gedaagde] veroordeeld tot betaling van € 6.092,10 aan [eiser 1] c.s., te vermeerderen met wettelijke rente. De proceskosten zijn voor rekening van [gedaagde]. De tegenvordering van [gedaagde] is afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10012026 \ CV EXPL 22-4358

Uitspraakdatum: 19 april 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1. [eiser 1], wonende te [plaats 1]

2.
[eiser 2] , wonende te [plaats 2]

eisers

verder te noemen: [eiser 1] c.s.

gemachtigde: [gemachtigde]

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats 1]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. B. Wernik

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser 1] c.s. heeft bij dagvaarding van 12 juli 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 27 maart 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser 1] per brief van 15 maart 2023 nog stukken toegezonden en schriftelijk op de tegenvordering gereageerd.

2. Feiten

2.1.

[gedaagde] (circa 80 jaar oud) huurt sinds 1 mei 2005 van [eiser 1] c.s. een onzelfstandige woonruimte, gelegen aan de [adres] te [plaats 1]. Het gaat om twee kamers, genummerd [adres]

.

2.2.

[gedaagde] deelt de badkamer (met douche en toilet) met een andere huurder van een vergelijkbare ruimte. In het pand waarin het gehuurde zich bevindt, zijn in totaal zes verhuurde ruimtes aanwezig. De verwarming en de warmwatervoorziening voor het gehele pand vindt plaats door middel van een centraal geplaatste cv-combiketel.

2.3.

In een beslissing van 13 februari 2020 (verzonden op 11 juni 2020) heeft de Huurcommissie bepaald dat de redelijke huurprijs per 1 juli 2019 € 323,75 per maand bedraagt.

2.4.

[gedaagde] heeft sinds april 2022 geen huur meer betaald.

2.5.

In een brief van [adres] juni 2022 heeft (de gemachtigde van) [eiser 1] c.s. [gedaagde] aangemaand tot betaling van een huurachterstand van over de periode augustus 2021 tot en met juni 2022 ad € 1.681,61.

2.6.

Per brief van 21 juni 2022 heeft (de gemachtigde van) [eiser 1] [gedaagde] gesommeerd voornoemd bedrag te betalen vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten.

3. De vordering

3.1.

[eiser 1] c.s. vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. Daarnaast wil [eiser 1] c.s. dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van:
- € 2.453,97, te vermeerderen met wettelijke rente over € 2.136,48 vanaf 1 augustus 2021;
- een gebruiksvergoeding van € 454,87 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft vanaf 1 augustus 2021 tot aan de dag van ontruiming;
- de proceskosten en het nasalaris gemachtigde.

3.2.

[eiser 1] c.s. legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat [gedaagde] over de periode augustus 2021 tot en met juli 2022 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 2.453,97. Daarmee is sprake van een huurachterstand van meer dan vier en een halve maand. Deze tekortkoming is zodanig ernstig dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.

3.3.

Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser 1] c.s. een actueel overzicht van de huurachterstand in het geding gebracht. Volgen dat overzicht bedraagt de huurachterstand per 15 maart 2023 € 5.775,44.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij vindt dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd is. Hij voert daartoe aan dat onvoldoende is onderbouwd dat sprake is van een huurachterstand van meer dan vier en halve maand. Verder vindt [gedaagde] dat hij rauwelijks is gedagvaard. Voor zover de kantonrechter zou oordelen dat ontbinding wel gerechtvaardigd is, verzoekt [gedaagde] om toekenning van een terme de grâce.

4.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter de huurprijs vanaf 1 november 2021 verlaagt met 40% tot een bedrag van € 248,87 per maand.

4.3.

[gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag dat in het gehuurde sprake is van verschillende gebreken die [eiser 1] c.s. moet herstellen.
[gedaagde] stelt dat hij als gevolg van die gebreken niet het huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Het gaat volgens [gedaagde] om ernstige gebreken (categorie C) die een verlaging van de huurprijs tot 60% rechtvaardigen.

5. De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gelijktijdige behandeling.

Gebreken

5.2.

[gedaagde] heeft op de zitting erkend dat hij vanaf april 2022 geen huur meer betaalt. [gedaagde] wil [eiser 1] c.s. daarmee naar eigen zeggen bewegen om de gebreken in het gehuurde te herstellen. Volgens [gedaagde] werkt de cv-ketel sinds november 2021 niet meer en beschikt hij al maanden niet meer over warm water. Ook de kranen van de douche zouden zo goed als vast zitten. Verder heeft [gedaagde] erop gewezen dat de Huurcommissie in een beslissing van 11 juni 2020 heeft geoordeeld dat een huurprijs van € 323,75 per maand voor het gehuurde redelijk is.

5.3.

De argumenten van [gedaagde] om geen huur te betalen gaan niet op. [gedaagde] heeft namelijk geen stukken in het geding gebracht die zijn stelling ondersteunen. [eiser 1] heeft aangevoerd dat hij nooit klachten over de cv-ketel heeft ontvangen, ook niet van de andere bewoners van het pand die gebruik maken van dezelfde combiketel. Ook de buurman met wie [gedaagde] een badkamer deelt heeft nooit bij [eiser 1] de vermeende gebreken geklaagd. De gestelde gebreken blijken dan ook nergens uit. Dat [gedaagde] zelf over enig gebrek heeft geklaagd bij [eiser 1] c.s. of de door hen aangestelde beheerder, is evenmin gebleken.

5.4.

Ook een beroep op de uitspraak van de Huurcommissie kan [gedaagde] niet baten. [eiser 1] c.s. heeft ter zitting toegelicht dat het bedrag van € 323,75 in de beslissing van de Huurcommissie ziet op de kale huurprijs. Bij de berekening van de achterstand is van dit bedrag aan kale huur uitgegaan. Daarbovenop komt een voorschot aan energie- en servicekosten. Daarbij heeft [eiser 1] erop gewezen dat [gedaagde] tot juli 2021 ook steeds het bedrag van € 454,87 heeft betaald. [gedaagde] heeft dit niet betwist.

5.5.

Kortom, er zijn geen redenen waarom [gedaagde] niet gehouden zou zijn om de volledige huurprijs van € 454,87 per maand te betalen. De tegenvordering tot verlaging van de huurprijs zal reeds hierom worden afgewezen.

Huurachterstand, rente en buitengerechtelijke incassokosten

5.6.

Nu vast staat dat [gedaagde] maandelijks een bedrag van € 454,87 aan huur aan [eiser 1] c.s. verschuldigd is, zal de vordering van [eiser 1] tot betaling van achterstallige huur over de periode augustus 2021 tot en met juli 2022 worden toegewezen.

Daarbij heeft [eiser 1] c.s. voldoende onderbouwd dat het gaat om een bedrag van € 2.136,48 (€ 317,00 over de periode augustus 2021 t/m maart 2022 en € 1.819,48 over de periode april t/m juli 2022).

5.7.

Daarnaast vordert [eiser 1] betaling van een “gebruiksvergoeding” van € 454,87 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 augustus 2021 tot aan de dag van ontruiming in gebruik heeft. De kantonrechter begrijpt dat [eiser 1] c.s. daarmee heeft beoogd ook huurpenningen te vorderen over de periode dat de huurovereenkomst nog niet is ontbonden. Ten aanzien van de periode vanaf 1 augustus 2021 tot en met juli 2022 geldt dat [gedaagde] al wordt veroordeeld tot betaling van de huur over die periode, zodat de vordering in zoverre niet (nogmaals) kan worden toegewezen. Wel zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand over de periode vanaf augustus 2022 tot en met maart 2023 ad € [adres],638,96 (8 x € 454,87). In totaal zal dus een bedrag van € 5.775,44 (€ 2.136,48 + € [adres].638,96) aan huurachterstand worden toegewezen.

5.8.

[eiser 1] c.s. vordert € 11,45 aan wettelijke rente. Dit betreft rente over de periode 1 juni 2021 tot aan 12 juli 2022. Dit bedrag zal als niet betwist worden toegewezen. De (daarnaast) gevorderde wettelijke rente over € 2.136,48 zal worden toegewezen vanaf 12 juli 2022.

5.9.

[eiser 1] c.s. vordert verder € 305,21 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw. De kantonrechter stelt vast dat [eiser 1] c.s. aan [gedaagde] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

5.10.

In totaal zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van € 6.092,10 (€ 5.775,44 + € 11,45 + € 305,21), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.136,48 vanaf 12 juli 2022.

Ontbinding en ontruiming

5.11.

Het tijdig betalen van huur is een essentiële verplichting van de huurder. De huurachterstand van [gedaagde] is inmiddels opgelopen tot € 5.775,44. Dat is een achterstand van meer dan twaalf maanden. Ontbinding van de huurovereenkomst is daarom zonder meer gerechtvaardigd. Het in dit kader gevoerde verweer dat de huurachterstand onvoldoende zou zijn onderbouwd, gaat reeds op de erkenning van [gedaagde] dat hij sinds april 2022 geen huur meer betaalt niet op. Gelet op sommatiebrieven van [adres] en 21 juni 2022 is van rauwelijks dagvaarden evenmin sprake.

Terme de grâce

5.12.

De kantonrechter ziet aanleiding gebruik te maken van de wettelijke bevoegdheid om [gedaagde] nog een termijn van een maand toe te staan om de schuld aan [eiser 1] met rente en kosten alsnog te betalen (terme de grâce, artikel 7:280 BW). Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde], die van gevorderde leeftijd is, ter zitting te kennen heeft gegeven over voldoende financiële middelen te beschikken om de huurachterstand te kunnen voldoen en [eiser 1] heeft aangegeven akkoord te kunnen gaan met een korte terme de grâce.

5.13.

In het geval [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, zal de kantonrechter de tussen partijen geldende huurovereenkomst ontbinden met ontruiming van het gehuurde en betaling van een gebruiksvergoeding van € 454,87 per maand.

Proceskosten

5.14.

De proceskosten komen, zowel ten aanzien van de vordering als de tegenvordering voor rekening van [gedaagde] omdat hij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang met de vordering zullen de proceskosten in de zaak van de tegenvordering worden begroot op 1 salarispunt. Ook zal [gedaagde] veroordeeld worden in de nakosten.
Uitvoerbaar bij voorraad

5.15.

[gedaagde] heeft verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter moet bij een dergelijk verweer de belangen van partijen in het licht van de omstandigheden van het geval afwegen. [gedaagde] heeft niet gesteld wat zijn concrete belang op dit punt is. Gelet op wat hiervoor is overwogen en beslist en gelet op de toegekende terme de grâce ziet de kantonrechter aanleiding om het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 6.092,10, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.136,48, vanaf 12 juli 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2.

ontbindt, voor het geval [gedaagde] niet binnen een maand na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder 6.1. heeft voldaan, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [adres] te [plaats 1] ([postcode]), nader omschreven als de twee kamers, genummerd [adres], linkerdeur, en veroordeelt [gedaagde] in dat geval om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop zijnentwege bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten, geheel te ontruimen en ter algehele beschikking aan [eiser 1] c.s. te stellen, zulks onder afgifte van de sleutels, alsmede de woonruimte vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zelfs in het geval dat [gedaagde] alsnog aan al zijn verplichtingen voldoet voor of op het tijdstip van de ontruiming;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] te betalen € 454,87 per maand vanaf 1 april 2023 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en tevens tot betaling van € 454,87 per maand voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser 1] c.s. tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 127,40
griffierecht € 244,00
salaris gemachtigde € 660,00 (2x € 330,00 )
nakosten € 132,00 , voor zover daadwerkelijk nakosten worden gemaakt;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

6.7.

wijst de vordering af;

6.8.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser 1] c.s. worden vastgesteld op € 330,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter