ECLI:NL:RBNHO:2023:4593

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10142040 CV EXPL 22-6013

Uitspraakdatum: 10 mei 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats 1]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. E. Doornbos

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats 2], Griekenland

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: dhr. J. van Deurzen

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 5 juli 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

[eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de woning aan het adres [adres] te [plaats 1].

2.2.

[eiser] heeft met [gedaagde], die naar Nederland kwam om daar tijdelijk te studeren, een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot voornoemd adres.

2.3.

In de huurovereenkomst staat onder meer:
Rent: 700 EUR per calendar month to be paid in advance (…)The tenancy will begin on 1st October 2021 and continue for a period of minimum 3 months until either party gives notice.The notice period from the tenant or from the landlord is 1 calender month..The rent includes all costs for electricity, gas, wireless internet connection and water wage.The rent is for a semi-furnished room. (…)In case the rental agreement is extended, the rent amount can be re-evaluated every 6 months from the beginning of the agreement. (…)It is the tenant’s responsibility to keep the room clean and tidy.

2.4.

Ten tijde van de bewoning door [gedaagde] was in de woning nog tenminste één andere huurder, [betrokkene] Menduina (hierna: [betrokkene]), in de woning woonachtig.

2.5.

In een uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie van 9 mei 2022 (verzonden op 10 mei 2022) naar aanleiding van een verzoek van [gedaagde] om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen, is de huurprijs ambtshalve vastgesteld op € 385,00 per maand en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op € 175,00 per maand. Verder heeft de voorzitter geoordeeld dat de ambtshalve vastgestelde huurprijs niet redelijk is en dat een redelijke huurprijs € 356,31 per maand bedraagt met ingang van 1 oktober 2021.

2.6.

In de beoordeling van voornoemde uitspraak staat onder meer:
Verhuurder heeft per aanvullende informatie van 4 april 2022 kenbaar gemaakt dat hij vindt dat het verzoek niet-ontvankelijk is. Er zou namelijk sprake zijn van verhuur voor korte tijd. De intentie zou zijn geweest de woning slechts voor 2 maanden te verhuren. (…)De voorzitter stelt echter het volgende vast. In de huurovereenkomst wordt ten eerste gesproken over een minimumperiode van 3 maanden. Dit is dus langer dan de twee maanden waarvoor verhuurder de woning wilde verhuren. Ook bestaat er een bij een minimumduur impliciet een mogelijkheid tot verlenging, hetgeen afdoet aan de stelling van verhuurder dat de bedoeling slechts verhuur voor korte tijd was. Temeer wordt bepaald dat elke 6 maanden gekeken wordt naar het huurbedrag en of deze veranderd wordt. Dit duidt ook op de intentie om langere tijd te verhuren. Aangezien verhuurder zijn standpunt niet afdoende heeft onderbouwd gaat de voorzitter voorbij aan dit verweer. De Huurcommissie is daarom wel bevoegd en een inhoudelijke beoordeling van het verzoek volgt.(…)Verhuurder geeft in zijn aanvullende informatie daarnaast aan dat huurder feitelijk de gehele woning huurde met een andere huurder. Daarom moet een beoordeling plaatsvinden in het kader van een zelfstandige woonruimte. In de huurovereenkomst wordt echter gesproken over een kamer (room) en is er geen indicatie dat een gehele woning wordt gehuurd. Dit wordt versterkt door het feit dat de andere huurder in deze woning ook eigen een huurovereenkomst voor een kamer heeft. Aangezien verhuurder geen bewijzen heeft overlegd van zijn standpunt gaat de voorzitter voorbij aan dit verweer. Zoals ook blijkt uit de huurovereenkomst wordt uitgegaan van een onzelfstandige woonruimte. (…)

2.7.

In een brief van 6 april 2022 aan de Huurcommissie heeft de gemachtigde van [eiser] geschreven:
(…) Daar client aan het einde van het afgelopen jaar 2 maanden naar Italië zou reizen om de feestdagen met zijn kinderen door te brengen, heeft hij het plan opgevat zijn woning gedurende die korte tijd te verhuren. Beide eisers, de heer [betrokkene] en mevrouw [gedaagde], toonden interesse om de woning de twee maanden te huren. Beiden zouden zij 1 kamer bewonen. (…) Het gaat in casu de facto om een bij wijze van spreken “tijdelijke vakantieverhuur”. Client, die geen andere woning heeft dan de woning aan de [adres], zou na zijn vakantie in Italië als vanzelfsprekend terugkeren in zijn woning welke dan als overeengekomen door eisers verlaten zou worden. (…)

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie vernietigt en het verzoek van [gedaagde] alsnog afwijst.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de Huurcommissie zich niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat het gaat om een huurovereenkomst naar zijn aard van kort duur zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.

3.3.

Voor zover het voorgaande niet zou opgaan en de Huurcommissie wel ontvankelijk was, had de gehele woning in de puntentelling meegenomen moeten worden omdat [gedaagde] ook van de gehele woning gebruik maakte.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert daartoe het volgende aan.

4.2.

Ten eerste is [eiser] niet ontvankelijk omdat hij de procedure bij de kantonrechter niet binnen acht weken na de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie heeft ingesteld. Ten tweede was geen sprake van een huur naar zijn aard van korte duur maar van een reguliere huurovereenkomst, zodat [gedaagde] aanspraak kan maken op huur(prijs)bescherming. Ten derde woonde [eiser] ook zelf in de woning en huurde [gedaagde] alleen maar een kamer met medegebruik van de keuken en de badkamer. Naast [gedaagde] huurde ook [betrokkene] een kamer in de woning en korte tijd was er ook nog een ander huurder. Er is dus alleen sprake van kamerhuur.

5.De beoordeling

5.1.

Vast staat dat de voorzitter van de Huurcommissie op 9 mei 2022 een uitspraak over de redelijkheid van de huurprijs heeft gedaan, die op 10 mei 2022 naar partijen is verzonden. Op grond van artikel 7:262 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak aan hen is verzonden, een beslissing van de rechter vordert. [eiser] heeft de dagvaarding op 5 juli 2022 aan [gedaagde] laten betekenen en dat is precies acht weken nadat de uitspraak is verzonden. Daarmee is de procedure tijdig gestart en is [eiser] ontvankelijk. Uit de omstandigheid dat [gedaagde] haar eerdere verweer dat [eiser] wegens termijnoverschrijding niet ontvankelijk is, bij dupliek niet meer heeft herhaald, leidt de kantonrechter af dat ook [gedaagde] inzien dat [eiser] nog net op tijd was.

5.2.

Het gevolg van het aanhangig maken van de onderhavige procedure is dat de fictie van overeenstemming over hetgeen in de uitspraak staat, is komen te vervallen. Dat maakt dat de vordering van [eiser] om de uitspraak te vernietigen hoe dan ook niet kan worden toegewezen: er valt immers niets te vernietigen. Omdat het ook niet de bedoeling kan zijn dat door het enkele instellen van de procedure de oorspronkelijke huurprijs weer gaat gelden zonder dat de kantonrechter zich daarover een oordeel heeft gevormd, zal de kantonrechter hieronder nader ingaan op de redelijkheid van de oorspronkelijke huurprijs naar aanleiding van de bezwaren die [eiser] tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie naar voren heeft gebracht.

5.3.

Het eerste bezwaar betreft de aard van de huurovereenkomst. [eiser] stelt immers dat sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur ex artikel 7:232 lid 2 BW, zodat afdeling 5 van titel 4 van boek 7 BW niet van toepassing is en de voorzitter van de Huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs niet had mogen toetsen. [eiser] voert daartoe aan dat partijen een tijdelijke huurovereenkomst, namelijk voor de periode dat hij zelf in Italië verbleef, voor ogen stond. Indien en voor zover dat niet duidelijk uit de huurovereenkomst blijkt, is dat het gevolg van zijn matige beheersing van het Nederlands. [gedaagde] betwist het voorgaande en verwijst daarvoor naar hetgeen door de voorzitter van de Huurcommissie is overwogen.

5.4.

Uitgangspunt is dat de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden toegepast. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. In dit verband zijn van belang: de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik, de bedoelingen van partijen, de effectuering daarvan en de duur van het gebruik.

5.5.

Vast staat dat [gedaagde] slechts een kamer in de woning huurde, terwijl [betrokkene] een andere kamer huurde. [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat [eiser] in de woning de beschikking had over een eigen kamer waar hij naar terug kon keren en bij tijd en wijle ook daadwerkelijk naartoe terug kwam. In de door [eiser] opgestelde huurovereenkomst wordt niet gerefereerd aan zijn tijdelijk verblijf elders, terwijl ook de verdere bedoelingen van partijen daarin niet zijn verwoord. Het ligt voor de hand om te veronderstellen dat [gedaagde], die naar Nederland kwam voor haar studie, op enig moment weer naar Griekenland zou terugkeren, maar dat enkele gegeven maakt niet dat daardoor sprake is van “huur naar zijn aard van korte duur”. Ook die omstandigheid blijkt overigens niet uit het huurcontract. Wel is daarin opgenomen dat de huur wordt afgesloten voor een minimumperiode van drie maanden en pas eindigt als één van beide partijen opzegt. Dit gegeven draagt de mogelijkheid van verlenging in zich. Dat blijkt ook uit de in het contract opgenomen mogelijkheid van verlenging van de huur waarbij de huurprijs kan worden herzien. Deze elementen passen niet bij “huur naar zijn aard van korte duur”. De huurovereenkomst is overigens niet in het Nederlands maar in het Engels opgesteld, zodat het gegeven dat [eiser] het Nederlands niet goed beheerst, niet relevant is. De kantonrechter is gelet op het voorgaande met de voorzitter van de Huurcommissie van oordeel dat in deze geen sprake is van huur naar zijn aard van korte duur, maar van een reguliere huurovereenkomst. De voorzitter van de Huurcommissie was dus wel bevoegd om het verzoek van [gedaagde] in behandeling te nemen.

5.6.

Het tweede bezwaar van [eiser] ziet op de aard van het gehuurde: volgens [eiser] had [gedaagde] de gehele woning in gebruik en dat zou dan ook in de puntentelling tot uitdrukking moeten komen. [gedaagde] betwist dat standpunt en voert daartoe aan dat zij één kamer huurde en het medegebruik had van de gemeenschappelijke ruimten. Ook [betrokkene] huurde één kamer, terwijl [eiser] soms zelf ook in de woning verbleef, al dan niet met zijn vriendin.

5.7.

Ook dit bezwaar tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie kan niet slagen. Ten eerste heeft [eiser] nagelaten de puntentelling over te leggen terwijl in de uitspraak alleen staat dat de woonruimte wordt gewaardeerd op 162 punten. Op welke wijze het aantal punten is geteld, is door de kantonrechter niet na te gaan. Ten tweede geldt dat indien en voor zover bij de puntentelling is uitgegaan van één kamer met medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten, dit terecht is. Uit het huurcontract volgt immers dat [gedaagde] één kamer huurde en niet de hele woning. Dat laatste kon ook niet, want een andere kamer was verhuurd aan [betrokkene], terwijl [eiser] zelf ook nog een kamer tot zijn beschikking had. Dat [gedaagde] ook het (mede)gebruik van de gemeenschappelijke ruimten had, maakt niet dat hij de hele woning huurde: dat gebruik was immers niet exclusief.

5.8.

De conclusie is dat geen van de tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie door [eiser] aangevoerde bezwaren slaagt. De kantonrechter zal daarom de huurprijs vaststellen overeenkomstig die uitspraak. Partijen hebben in hun stukken nog uitvoerig aandacht besteed aan de wijze van bewoning door [gedaagde]: zij zou volgens [eiser] een puinhoop van de woning hebben gemaakt. Nu dit verwijt, wat daar ook van zij, voor de beoordeling niet van belang is, zal de kantonrechter daar niet verder op ingaan.

5.9.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen en de huurprijs zal vaststellen overeenkomstig de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [eiser] ook veroordeeld tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten en nakosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

bepaalt dat de huurprijs tussen partijen met ingang van 1 oktober 2021 € 356,31 per maand bedraagt (en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten € 175,00 per maand);

6.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 528,00 (2x € 264,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

veroordeelt [eiser] tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter