ECLI:NL:RBNHO:2023:4643

• Datum uitspraak: 17 mei 2023
• Publicatiedatum: 17 mei 2023
• Zaaknummer: 10013337
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.E. Merkus
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Reguliere huurovereenkomst ontstaan na verstrijken Leegstandwet-vergunning; huurbescherming en proceskosten

In deze zaak hebben eisers, [eisers], een vordering ingesteld tegen de Gemeente Bergen NH, waarbij zij stellen dat er sprake is van een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De zaak betreft een huurovereenkomst die is gesloten op basis van de Leegstandwet, met een maximale termijn van vijf jaar. De kantonrechter heeft op 17 mei 2023 geoordeeld dat de huurovereenkomst op 1 januari 2020 is geëindigd, maar dat de huurders met goedvinden van de verhuurder zijn blijven huren, waardoor een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De gemeente had een vergunning aangevraagd op grond van de Leegstandwet, maar de kantonrechter oordeelde dat de vergunning niet rechtsgeldig was verlengd en dat de gemeente niet aan de voorwaarden van de Leegstandwet had voldaan. De eisers vorderden ook dat de gemeente zou worden verboden om huurpenningen terug te storten, maar de kantonrechter oordeelde dat dit geen belang had, aangezien er een reguliere huurovereenkomst was ontstaan. De proceskosten werden toegewezen aan de eisers, omdat de gemeente grotendeels ongelijk kreeg. De gemeente had ook een tegenvordering ingediend, maar deze werd afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10013337 \ CV EXPL 22-3605 (rvk)

Uitspraakdatum: 17 mei 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser 1]

[eiser 2]

wonende te [woonplaats]

eisende partijen

verder te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. R. Grijpstra

[toevoegingsnr.: [toevoegingsnummer] ]

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Bergen NH

gevestigd te Alkmaar

gedaagde

verder te noemen: de gemeente

gemachtigde: mr. J.P. Groen

De zaak in het kort

In deze zaak is een huurovereenkomst gesloten op basis van de Leegstandwet. De vraag is of inmiddels een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is. Uit artikel 15 lid 1 sub b (oud) van de Leegstandwet volgt een maximale termijn van vijf jaar die niet verlengd kan worden. Die termijn is verstreken en huurders zijn daarna met goedvinden van de verhuurder de woning blijven huren. Dit betekent dat per 1 januari 2020 een reguliere huurovereenkomst van kracht is geworden.

1. Het procesverloop

1.1.

[eisers] hebben bij dagvaarding van 12 juli 2022 een vordering tegen de gemeente ingesteld. De gemeente heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

[eisers] hebben op 17 november 2022 een conclusie van antwoord in reconventie ingediend en tevens hun eis, voorwaardelijk, vermeerderd.

1.3.

Daarna zijn nog de volgende stukken ingediend:

• een brief van 26 januari 2023 van de gemeente, met productie 11;
• een brief van 3 februari 2023 van [eisers] , met producties 25 tot en met 28 en een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening voor de duur van het geding;
• een brief van 6 februari 2023 van [eisers] , met productie 29;
• een brief van 26 januari 2023 van de gemeente, met productie 12;
• een brief van 14 februari 2023 van [eisers] , met productie 30;
• een brief van 15 februari 2023 van [eisers] , met producties 31 en 32;

1.4.

Op 16 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Op de zitting hebben [eisers] de vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ingetrokken.

1.5.

Aan het einde van de zitting is in overleg met partijen de zaak aangehouden tot 19 april 2023 om partijen de mogelijkheid te bieden de zaak in onderling overleg op te lossen.

1.6.

In een brief van 17 april 2023 heeft [eisers] de kantonrechter bericht dat een oplossing in onderling overleg niet mogelijk is gebleken.

2. De feiten

2.1.

De gemeente is eigenaar van de woning aan de ‘ [adres] ’ te [plaats] (hierna: de woning). De woning is een Rijksmonument en is gelegen in het zogenoemde [naam wijk] .

2.2.

Het [naam wijk] is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. De gemeente heeft plannen om het [naam wijk] te herontwikkelen. De planvorming ligt op dit moment stil in afwachting van besluitvorming door de gemeenteraad.

2.3.

Tussen [eisers] en de gemeente is met ingang van 1 maart 2015 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. Vanwege de plannen om het [naam wijk] te herontwikkelen, die toen in voorbereiding waren, heeft de gemeente gebruik gemaakt van een vergunning op grond van de Leegstandwet en is een huurovereenkomst gesloten van tijdelijke aard in de zin van de Leegstandwet.

2.4.

In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

‘ Considerans

In overweging nemende dat:

(…)

B. het huurder bekend is dat verhuurder wenst over te gaan tot verkoop van onderhavige woning in het kader van het herontwikkelingsplan ‘Lamoraal’;

C. verhuurder, blijkens een aan deze overeenkomst gehechte kopie van de door het college van burgemeester en wethouders van Bergen verleende, vergunning heeft verkregen tot het aangaan van een huurovereenkomst als bedoeld in art. 15 Leegstandwet;

D. huurder deze woning van verhuurder met in achtneming van het bepaalde in voormelde vergunning wenst te huren en verhuurder bereid is tot verhuur aan huurder over te gaan, één en ander op de in deze overeenkomst vastgelegde voorwaarden.

(…)

Artikel 3. Vergunning Leegstandwet

3.1

Onder de opschortende voorwaarde dat het college van burgemeester en wethouders van Bergen ingevolge art. 15 Leegstandwet aan verhuurder vergunning verleent, wordt deze huurovereenkomst aangegaan voor een tijdvak van maximaal vierentwintig (24) maanden.

3.2

Op verzoek van de eigenaar kan het college de duur van de vergunning telkens met ten hoogste één (1) jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten hoogste zeven (7) jaar kan bedragen.

(…)

Artikel 4. Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, minimale looptijd en opzegging

4.1

Deze overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd , en wel voor een periode van minimaal zes (6) maanden en maximaal voor de periode tot het tijdstip waarop de vergunning, al dan niet na verlenging, haar geldigheid verliest. ( 01 januari 2020 )

4.2.

Beëindiging van deze huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt. De opzegtermijn voor huurders is één (1) maand . De opzegtermijn voor verhuurder is drie (3) maanden .

2.5.

De vergunning is aangevraagd op 30 oktober 2014 en op 22 december 2014 verleend voor vijf jaar, van 1 januari 2015 tot 1 januari 2020.

2.6.

Aanvankelijk bedroeg de huur € 550,- per maand. Sinds januari 2020 bedraagt de huurprijs € 625,30 per maand, en sinds 1 januari 2021 € 632,18 per maand.

2.7.

De gemeente heeft op 5 november 2019 een aanvraag ingediend om de vergunning te verlengen voor de duur van twee jaar, tot 1 januari 2022. De verlenging is verleend, maar is door de gemeente niet aan van [eisers] toegezonden.

2.8.

In een brief van 28 september 2021 aan [eisers] schrijft de gemeente dat de huurovereenkomst eindigt op het moment dat de verleende tijdelijke vergunning haar geldigheid verliest: ‘
Als bepaald in artikel 4.1 is de huurovereenkomst tussen u en de gemeente reeds beëindigd op het tijdstip waarop de aan u verleende tijdelijk vergunning haar geldigheid heeft verloren, te weten op 1 januari 2020. Niettemin delen wij u hierbij mede dat met inachtneming van de opzegtermijn als genoemd in artikel 4.2. van de huurovereenkomst, de huurbetrekking tussen partijen formeel is beëindigd voor zover dit niet reeds het geval was. Dit houdt in dat het gehuurde dient op uiterlijk 1 januari 2022 volledig dient te zijn ontruimd (…) ’.

2.9.

In een bericht van 3 januari 2022 stellen [eisers] zich op het standpunt dat sprake is van een ‘reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd’ en dat deze dus niet eindigt door het verstrijken van de geldigheid van de Leegstandwet-vergunning.

2.10.

De gemeente heeft de huurbetalingen die zij na 1 januari 2022 van [eisers] heeft ontvangen, teruggestort.

3. De vordering

3.1.

[eisers] vorderen dat de kantonrechter voor recht verklaart dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Zij vorderen verder dat de kantonrechter vernietigt of nietig verklaart de Leegstandwet-vergunning van 22 december 2014 en voor zover deze mocht blijken te zijn verleend, de verlenging van de Leegstandwet-vergunning van 2019 nietig te verklaren of te vernietigen. Daarnaast vorderen zij dat het de gemeente verboden wordt, op straffe van een dwangsom, om de na 1 januari 2022 betaalde huurpenningen terug te storten.

3.2.

Voorwaardelijk, voor het geval de huurovereenkomst is of wordt beëindigd, vorderen [eisers] een verhuiskostenvergoeding van € 10.000,- en zij vorderen in dat geval dat de ontruimingstermijn op een jaar gesteld wordt.

3.3.

[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat er sprake is van een huurovereenkomst waarop de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn. De uitzondering op grond van de Leegstandwet is niet van toepassing omdat aan de strikte voorwaarden die die wet stelt niet is voldaan, wat er toe leidt dat een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Het gaat er daarbij vooral om dat de Leegstandwet-vergunningen ten onrechte zijn verleend omdat de gemeente nooit de intentie heeft gehad om de woning te verkopen. De woning heeft al die tijd ook niet te koop gestaan. De afgegeven vergunningen zijn dus nietig of vernietigbaar. Daarbij komt dat de maximale duur van vijf jaar is verstreken. Op grond van artikel 15 lid 1 sub b van de Leegstandwet (dat bij voorgenomen verkoop van toepassing is) kan namelijk slechts een vergunning voor vijf jaar worden verleend, die niet kan worden verlengd. Voorts zijn [eisers] van deze verlenging niet in kennis gesteld. Bovendien heeft geen opzegging plaatsgevonden terwijl dat op grond van de huurovereenkomst en de Leegstandwet wel voorgeschreven is. Er is dus een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van kracht geworden.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

De gemeente betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat is voldaan aan de eisen die de Leegstandwet stelt onder meer op het gebied van de maximale duur van de overeenkomst, dat opzegging niet nodig was en dat de vergunningen geldig zijn en bovendien formele rechtskracht hebben, zodat de huurovereenkomst na het verstrijken van de duur van de (verlengde) vergunning op 1 januari 2022 is geëindigd. [eisers] zijn na die datum niet met toestemming van de gemeente tegen betaling in de woning gebleven, de gemeente heeft aangegeven dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten en zij heeft de betaalde huur teruggestort.

4.2.

Voor het geval geoordeeld wordt dat niet aan de voorwaarden van de Leegstandwet is voldaan, dan stelt de gemeente zich op het standpunt dat het in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid dat [eisers] zich op huurbescherming beroepen. Zij waren zich bewust van het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst en er is een lage huurprijs overeengekomen.

4.3.

Voor het geval geoordeeld wordt dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst, dan zal de gemeente de huur in ontvangst nemen en behouden. Er is dus geen reden om de gemeente daartoe op straffe van een dwangsom te verplichten.

4.4.

De gemeente vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 januari 2022, dat [eisers] veroordeeld worden het gehuurde te ontruimen en om een vergoeding gelijk aan de huur te betalen vanaf 1 januari 2022 tot het moment van ontruiming. Voor het geval de vordering van [eisers] geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen vordert de gemeente betaling van huur vanaf 1 januari 2022 tot en met de datum van het vonnis.

4.5.

[eisers] betwisten de tegenvordering waar het gaat om de verklaring voor recht en de gevorderde ontruiming omdat zij van mening zijn dat er sprake is van een ‘reguliere’ huurovereenkomst die niet rechtsgeldig beëindigd is.

5. De beoordeling

de vordering

5.1.

De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om – onder voorwaarden – huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte te sluiten waarop de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. In deze zaak is een dergelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet gesloten. De vraag die beantwoord moet worden is of tussen partijen nog steeds een dergelijke huurovereenkomst van kracht is, of dat inmiddels een ‘reguliere’ huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van kracht is geworden.

5.2.

Partijen zijn het er over eens dat de gemeente de Leegstandwet-vergunning heeft aangevraagd op grond van artikel 15 lid 1 sub b (oud) van de Leegstandwet. Dit artikelonderdeel heeft betrekking op ‘woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning welke nimmer bewoond is geweest’. Artikel 15 lid 7 van de Leegstandwet bepaalt dat deze vergunning gegeven kan worden voor de duur van vijf jaar en niet kan worden verlengd. Tegen die achtergrond is onbegrijpelijk dat de vergunning rechtsgeldig verlengd zou zijn omdat de wet die mogelijkheid niet biedt. De gemeente licht dat ook niet toe, hetgeen wel op haar weg lag. Daarbij is ook de vraag hoe het standpunt van de gemeente dat de vergunning in 2019 verlengd zou zijn tot 1 januari 2022 zich verhoudt tot de tekst van haar brief van september 2021 waarin zij verwijst naar een einddatum van 1 januari 2020. Het beroep van de gemeente op de formele rechtskracht van de verlenging van de vergunning slaagt daarom niet. Bovendien kunnen door Burgemeester en Wethouders verstrekte vergunningen de termijnen zoals opgenomen in de Leegstandwet niet opzij zetten.

5.3.

Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter er van uit dat de tijdelijke huurovereenkomst is geëindigd op 1 januari 2020. [eisers] zijn daarna met goedvinden van de gemeente blijven wonen en hebben huur betaald die zonder protest is behouden tot 1 januari 2022. Dat goedvinden blijkt uit het feit dat de gemeente tot eind 2021 in het geheel geen andersluidende berichtgeving aan [eisers] heeft gericht en zelfs de vermeend verlengde vergunning niet aan [eisers] heeft toegestuurd. Bovendien is na het verlopen van de geldigheid van de vergunning tweemaal een verhoging van de huurprijs ^[1] doorgevoerd.

5.4.

Het voorgaande betekent dat op het moment dat de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is geëindigd, een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Overigens leidt dit er ook toe dat [eisers] geen belang hebben bij hun vorderingen om de verleende vergunningen te vernietigen of nietig te verklaren, los van de vraag of dit tot de bevoegdheid van de kantonrechter behoort.

5.5.

De gemeente heeft nog aangevoerd dat een beroep op huurbescherming door [eisers] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. [eisers] hebben op de zitting erkend dat zij bij aanvang en gedurende de eerste vijf jaar op de hoogte waren van de tijdelijkheid van de huurovereenkomst. Dit legt echter onvoldoende gewicht in de schaal omdat die wetenschap alleen betrof een mogelijk tijdelijke duur van maximaal vijf jaar. De gemeente heeft ook gewezen op de lage huurprijs. [eisers] hebben gemotiveerd betwist dat er sprake is van een lage huurprijs omdat er sprake is van beperkt huurgenot door de slechte staat van de zolder van de woning. De gemeente heeft daar niet op gereageerd, zodat uitgegaan wordt van het standpunt van [eisers] dat de huurprijs reëel is. Daarbij komt dat de gemeente op de zitting heeft verklaard dat de woning nooit te koop heeft gestaan. Gelet op het voorgaande ziet de kantonrechter onvoldoende grond om te oordelen dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.6.

Omdat hiervoor geoordeeld is dat tussen partijen een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van kracht is, hebben [eisers] onvoldoende belang bij hun gevorderde verbod de huur terug te storten. Het al of niet terugstorten van huur door de gemeente doet niets af aan de rechtsverhouding die tussen partijen is vastgesteld en bovendien heeft de gemeente verklaard een rechterlijke uitspraak te respecteren en dus in het geval het oordeel luidt dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst, de ontvangen huurbedragen te behouden.

5.7.

De proceskosten komen voor rekening van de gemeente, omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.

de tegenvordering

5.8.

Gelet op het oordeel in de zaak van de vordering, worden de tegenvorderingen van de gemeente met betrekking tot de verklaring voor recht en de ontruiming afgewezen. Ook is er geen grond om [eisers] te veroordelen een (schade)vergoeding op grond van artikel 7:625 BW te betalen voor het gebruik van het gehuurde na januari 2022; er is immers een huurovereenkomst van kracht.

5.9.

De gemeente vordert voor het geval de vorderingen van [eisers] geheel of gedeeltelijk toegewezen worden, dat [eisers] veroordeeld worden tot het betalen van de huur vanaf 1 januari 2022 tot en met de datum van het wijzen van dit vonnis. [eisers] hebben zich daar niet tegen verweerd, zodat de vordering toewijsbaar is.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van de gemeente, omdat er geen sprake is van verzuim aan de kant van [eisers] De gemeente heeft immers vanaf januari 2022 de ontvangen huur teruggestort. Hierdoor is de gemeente zelf in verzuim (schuldeisersverzuim) geraakt en kunnen [eisers] niet ook in verzuim raken. Om die reden acht de kantonrechter het onredelijk de proceskosten voor rekening van [eisers] te laten komen. Gelet op de samenhang met de zaak van de vordering zal de kantonrechter de proceskosten in de zaak van de tegenvordering op nul bepalen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

verklaart voor recht dat tussen de gemeente en [eisers] een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van kracht is;

6.2.

veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eisers] tot en met vandaag vaststelt op:
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 800,00

6.3.

verklaart de veroordeling onder 6.2. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af;

de tegenvordering

6.5.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de huur van € 632,18 per maand vanaf 1 januari 2022 tot en met de datum van dit vonnis;

6.6.

veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eisers] worden vastgesteld op nihil;

6.7.

verklaart de veroordeling onder 6.5. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1. Per 1 januari 2020 en per 1 januari 2021, productie 4 en 5 bij dagvaarding