ECLI:NL:RBNHO:2023:4838

• Datum uitspraak: 22 maart 2023
• Publicatiedatum: 24 mei 2023
• Zaaknummer: C/15/326336 / HA ZA 22-196
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.J. Saarloos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aannemingsovereenkomst bouw eengezinswoning; gebreken gevelmetselwerk; tekortkoming in nakoming

In deze zaak hebben eisers, [eisers], een aannemingsovereenkomst gesloten met ABB ONTWIKKELING B.V. voor de bouw van een eengezinswoning in 2016. Na oplevering op 31 augustus 2017 hebben eisers gebreken geconstateerd aan het gevelmetselwerk en stellen zij dat ABB tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. De procedure begon met een dagvaarding op 18 maart 2022, gevolgd door verschillende processtukken en een mondelinge behandeling op 8 februari 2023. Tijdens deze behandeling is een deskundige benoemd die op 18 juni 2021 zijn rapport heeft gepresenteerd, waarin hij de gebreken aan het metselwerk bevestigde en herstelkosten begrootte.

Eisers vorderen onder andere herstelkosten, een voorschot op schadevergoeding en een verklaring voor recht dat ABB tekort is geschoten. ABB voert verweer en stelt dat zij niet in verzuim is en dat de vorderingen verjaard zijn. De rechtbank oordeelt dat eisers tijdig hebben geklaagd en dat er geen sprake is van verjaring. De rechtbank wijst de vorderingen van eisers af, behalve de vordering tot schadevergoeding voor waardevermindering, die wordt toegewezen op € 2.800,--. In reconventie vordert ABB de vrijgave van een bankgarantie, wat door de rechtbank wordt toegewezen onder voorwaarden.

De rechtbank compenseert de proceskosten en verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2023.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/326336 / HA ZA 22-196

Vonnis van 22 maart 2023

in de zaak van

1. [eiser] ,

2.
[eiseres] ,

beide wonende in [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. B.M. Breedijk te Amsterdam,

tegen

ABB ONTWIKKELING B.V. ,

gevestigd in Sliedrecht,

gedaagde partij,

hierna te noemen: ABB,

advocaat: mr. L.P. Quist te Dordrecht.

De zaak in het kort

Partijen hebben in 2016 een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een eengezinswoning. [eisers] zijn van mening dat er gebreken bestaan aan het gevelmetselwerk van de woning en dat ABB daarom is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomst.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 maart 2022, met bijlagen 1 tot en met 12;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met bijlagen 1 tot en met 3;

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende incidentele vordering ex artikel 843a RV, met bijlagen 13 tot en met 28;

- de incidentele conclusie van antwoord ex artikel 843a Rv;

- het incidenteel vonnis van 5 oktober 2022;

- het bericht van 25 januari 2023 van de zijde van ABB met één bijlage;
- de gerechtelijke plaatsopneming (descente) en aansluitend de mondelinge behandeling in Hotel Fase Fier in [woonplaats] (Bakkum) op 8 februari 2023. Daar zijn verschenen aan de zijde van eisende partij de heer Donders en mevrouw Dekker, vergezeld van mr. Breedijk voornoemd. Aan de zijde van de gedaagde partij verschenen de heer [werknemer 1] en de heer [werknemer 2] , beiden van ABB, vergezeld door mr. Quist voornoemd.
Van de descente is een proces-verbaal opgemaakt.
Tijdens de mondelinge behandeling is door mr. Breedijk gebruikt gemaakt van spreekaantekeningen. Deze zijn tijdens de mondelinge behandeling aan de rechtbank overgelegd en zijn daarmee onderdeel geworden van de processtukken.

1.2.

De rechter heeft partijen na afloop van de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om per rolbericht een voorkeur uit te spreken over de vraag of er nog een deskundige moet worden benoemd of dat de rechter een eindvonnis kan wijzen. Na ontvangst van de reactie van partijen heeft de rechter beslist om eindvonnis te wijzen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] en ABB hebben een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een eengezinswoning. De overeenkomst is op 26 april respectievelijk 3 mei 2016 door partijen ondertekend.

2.2.

De woning is op 31 augustus 2017 opgeleverd. In het proces-verbaal van oplevering staat, onder andere, het volgende vermeld: “Metselwerk algemeen
niet acceptabel”.

2.3.

Op 19 oktober 2017 heeft er bemiddeling plaatsgevonden tussen [eisers] en ABB door de waarborgende instantie SWK. Op 23 oktober 2017 heeft SWK verslag van de bemiddelingsbespreking uitgebracht aan ABB.

2.4.

In opdracht van [eisers] heeft CAB Bouwadvies (hierna CAB) op 4 september 2018 gevelonderzoek uitgevoerd. De bevindingen van CAB zijn vastgelegd in het inspectierapport van 13 september 2018.

2.5.

Op 19 juni 2019 is er door De Taxatieshop in opdracht van [eisers] een taxatierapport uitgebracht.

2.6.

Bij beschikking van 4 maart 2021 heeft de rechtbank op verzoek van [eisers] een deskundige benoemd. Deze deskundige heeft op 18 juni 2021 zijn definitief deskundigenbericht aangeleverd. Op pagina 25 van het definitief deskundigenbericht staat onder f. het volgende vermeld:

f. In het geval onregelmatigheden in de gevels van de woning zijn vastgesteld, welke kosten zijn dan gemoeid met het herstel daarvan?

Antwoord:

Plaatselijk herstel dat de esthetische beleving verbeterd bestaat uit:

• Vervanging van alle rollagen boven kozijnen, alsmede naast het voordeurkozijn.
• Vervanging van de ‘verzakte steen’ boven het voordeurkozijn.
• Mortelresten op het geveloppervlak verwijderen.

De kosten voor dit bovengenoemd herstel zijn geraamd op € 2.800,- incl. BTW.

Naast bovengenoemd herstel acht ondergetekende een financiële schadevergoeding ter compensatie op zijn plaats, omdat het gevelmetselwerk esthetisch niet voldoet aan hetgeen kopers hadden mogen verwachten. Het is aan de rechter om te oordelen of een financiële compensatie op zijn plaats is, alsmede de hoogte van dit bedrag.

2.7.

Op pagina 26 van het definitief deskundigenbericht staat het volgende vermeld:

Omdat vervanging van het gehele gevelmetselwerk niet in verhouding staat tot de schade, acht ondergetekende vervanging van het totale gevelmetselwerk niet op zijn plaats.

[…]

De kosten voor vervanging van het totale gevelmetselwerk is geraamd op € 53.724,- incl. BTW (…).

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eisers] vorderen voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. een verklaring voor recht dat gedaagde jegens eisers toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst;

II.

Primair:

1. veroordeling van gedaagde tot betaling van de herstelkosten die nodig zijn om het werk alsnog in overeenstemming te brengen met de eisen van goed en deugdelijk werk, te begroten bij staat en te vereffenen volgens de wet;

2. alsmede veroordeling van gedaagde tot betaling van een voorschot te begroten op € 50.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente van de datum van dagvaarding tot en met de dag van algehele voldoening;

Subsidiair:

1. veroordeling van gedaagde tot betaling van een bedrag gelijk aan de waardevermindering die het gevolg is van de geconstateerde tekortkomingen in het gevelmetselwerk, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

2. alsmede veroordeling van gedaagde tot betaling van een voorschot op schadevergoeding op de voet van artikel 7:759 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) te begroten op € 30.000,--;

Meer subsidiair:

gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst tussen eisers en gedaagde op grond van artikel 6:265 jo. 6:270 BW, in die zin dat de door eisers verschuldigde aanneemsom wordt verminderd met door hen geleden schade, op te maken bij staat en te vergoeden volgens de wet;

Meest subsidiair:

de wijziging van de gevolgen van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 jo. 6:228 BW danwel de vernietiging van de aannemingsovereenkomst, in die zin dat de door eisers betaalde aanneemsom wordt verminderd met de door haar geleden schade, op te maken bij staat en te vergoeden volgens de wet;

III. veroordeling van gedaagde tot betaling van de kosten ter vaststelling van de schade van € 2.268,75 en € 4.007,52, alsmede tot betaling van het betaalde griffierecht van € 304,-- vanwege het deskundigenbericht, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

IV. veroordeling van gedaagde tot betaling van kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, overeenkomstig BIK, een bedrag groot € 1.300,75;

V. veroordeling van gedaagde in de kosten van dit geding, bestaande uit verschotten en de kosten voor rechtsbijstand;

VI. veroordeling van gedaagde, middels afgifte door uw rechtbank van een hiertoe bestemd bevelschrift in de zin van artikel 237 lid 4 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv), in de door eisers te maken nakosten.

3.2.

[eisers] leggen aan hun vordering – kort gezegd – het volgende ten grondslag:

[eisers] vinden dat het metselwerk van hun woning niet naar behoren is uitgevoerd door ABB en dat ABB daarmee tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst. Een door [eisers] ingeschakelde deskundige heeft aangegeven dat het metselwerk tekortkomingen bevat. Volgens [eisers] moet ABB de kosten voor het herstel van deze tekortkomingen vergoeden. Om te laten vaststellen wat het gevolg is van de tekortkomingen voor de waarde van de woning hebben [eisers] een taxatierapport laten opmaken. Volgens [eisers] volgt uit het rapport dat er sprake is van waardevermindering.

Subsidiair vorderen zij de vergoeding van deze waardevermindering door ABB. Voor het geval dat de gevorderde herstelkosten en de gevorderde waardevermindering niet worden toegewezen, vorderen [eisers] meer subsidiair dat de aannemingsovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden en meest subsidiair dat de gevolgen van de aanneemovereenkomst gewijzigd worden dan wel dat de aanneemovereenkomst vernietigd wordt op de grond dat er sprake is van dwaling.

3.3.

ABB voert verweer. ABB voert aan dat zij niet in verzuim verkeert nu zij door [eisers] nooit in gebreke is gesteld, dat [eisers] niet deugdelijk hebben geklaagd en dat de vorderingen van [eisers] zijn verjaard.

Vervolgens wordt door ABB inhoudelijk verweer gevoerd tegen de ingestelde vorderingen. De door [eisers] gevraagde verklaring voor recht moet worden afgewezen nu niet is onderbouwd wat het belang is bij deze vordering. De gevorderde herstelkosten en het daarbij gevorderde voorschot gaan het door de gerechtelijk deskundige vastgestelde bedrag aan herstelkosten te boven en moeten worden afgewezen. Ook de gevorderde waardevermindering en het daarbij gevorderde voorschot moeten worden afgewezen. Het rapport waarop de waardevermindering is gebaseerd is ondeugdelijk en eenzijdig opgesteld. Ook is de gestelde waardevermindering niet reëel gelet op het door de gerechtelijk deskundige vastgestelde schadebedrag. De vordering tot het gedeeltelijk ontbinden van de aannemingsovereenkomst moet worden afgewezen nu de tekortkoming in het metselwerk van te geringe betekenis is om de ontbinding te rechtvaardigen. [eisers] hebben niet gesteld, laat staan bewezen, dat er sprake is van dwaling. De vordering tot wijziging danwel vernietiging van de aanneemovereenkomst moet dan ook worden afgewezen.

in reconventie

3.4.

ABB vordert – samengevat – bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de hoofdelijke veroordeling van [eisers] tot vrijgave van de bankgarantie met nummer [bankgarantie] op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- per dag dat zij in gebreke blijven, alsmede tot betaling van een bedrag van € 6.864,65 te vermeerderen met de contractuele rente van 7%, alsmede 21% hierover, met hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.

3.5.

ABB legt aan haar vordering ten grondslag dat er geen enkele reden is om de bankgarantie achter te houden nu ABB niet, althans ten onrechte, ingebreke is gesteld.

3.6.

[eisers] voeren verweer en stellen dat ABB wel degelijk ingebreke is gesteld. Daarbij merken zij op dat geen ingebrekestelling nodig was, omdat al was gebleken dat ABB niet bereid was om vrijwillig na te komen.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

ABB heeft naast het inhoudelijk verweer op de vorderingen van [eisers] ook een drietal meer algemeen (juridische) verweren naar voren gebracht. Alvorens in te gaan op de vorderingen van partijen en de daartegen gevoerde inhoudelijke verweren zal de rechtbank eerst de drie algemene verweren van ABB bespreken.

De klachttermijn

4.2.

ABB voert aan dat [eisers] niet voldoende concreet hebben geklaagd. Op het opleverformulier is de algemene opmerking “Metselwerk algemeen
niet acceptabel” vermeld. Deze opmerking is te algemeen om als opleverpunt te kunnen worden beschouwd. [eisers] hadden duidelijker en concreter moeten aangeven wat er niet goed was aan het metselwerk. Nu er niet voldoende concreet is geklaagd, geldt dat er dan ook niet op tijd is geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW. [eisers] moeten daarom niet ontvankelijk worden verklaard in hun vorderingen.

4.3.

De rechtbank volgt het verweer van ABB niet. Door [eisers] is op het opleverformulier duidelijk aangegeven dat zij het metselwerk niet acceptabel vonden. Daarmee is er, zeker nu [eisers] als leken op het gebied van metselwerk moeten worden beschouwd, voldoende duidelijk geklaagd. Met de klacht over het metselwerk op het opleverformulier is er tijdig geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW.

De verjaring

4.4.

ABB voert aan dat de vorderingen van [eisers] zijn verjaard. Na het uiten van de klacht op het opleverformulier op 31 augustus 2017, of anders na de brief van 20 december 2017, is een verjaringstermijn van twee jaar gaan lopen. De dagvaarding is uitgebracht op 8 maart 2022 en dus te laat. De vorderingen van [eisers] moeten daarom worden afgewezen.

4.5.

De rechtbank verwerpt het verweer van ABB. Uit de stukken die door partijen zijn overgelegd blijkt dat er in de periode tussen het klagen en het uitbrengen van de dagvaarding steeds contact is geweest tussen partijen en hun advocaten. Van verjaring kan daarom geen sprake zijn.

Ingebrekestelling en verzuim

4.6.

ABB voert aan dat zij nooit in gebreke is gesteld door [eisers] De brief van 20 december 2017 voldoet niet aan de vereisten die artikel 6:81 lid 1 BW aan een ingebrekestelling stelt. In de brief staat niet concreet aangegeven welke gebreken hersteld moesten worden en er wordt geen concrete termijn genoemd waarbinnen de werkzaamheden moesten zijn uitgevoerd. Nu ABB nooit ingebreke is gesteld kan zij niet in verzuim zijn geraakt.

Daarnaast voert ABB ook aan dat zij niet in verzuim kan zijn, omdat zij bereid is om herstelwerkzaamheden uit te voeren. Naar aanleiding van de bemiddeling door SWK hebben partijen overeenstemming bereikt over het uitvoeren van enige herstelwerkzaamheden waarmee het opleverpunt zou zijn afgehandeld. ABB heeft aan [eisers] aangeboden om deze herstelwerkzaamheden uit te voeren, maar daar zijn [eisers] niet mee akkoord gegaan.

Ten slotte voert ABB aan dat partijen van mening verschilden over de aard en de omvang van de gebreken. Pas met de rapportage van de gerechtelijk deskundige van 18 juni 2021 is daar duidelijkheid over gekomen. Na deze datum hebben [eisers] geen ingebrekestelling aan ABB uitgebracht.

4.7.

[eisers] voeren aan dat zij ABB wel degelijk ingebreke hebben gesteld en dat ABB door niet over te gaan tot herstel van de gebreken in verzuim is geraakt. Daarbij geven [eisers] aan dat ABB altijd heeft ontkend dat er sprake is van gebreken aan het metselwerk. ABB heeft naar aanleiding van de bemiddeling door SWK slechts aangegeven uit coulance op een aantal punten nog wat herstelwerkzaamheden te willen uitvoeren. Daarmee zou het opleverpunt over het metselwerk definitief zijn afgehandeld. [eisers] betwisten dat er overeenstemming is bereikt over de uit te voeren herstelwerkzaamheden. Uit de stelling van ABB dat zij alleen op basis van coulance enige werkzaamheden wilden verrichten mochten [eisers] opmaken dat ABB haar herstelverplichting niet zou nakomen. Het was daarom zelfs niet nodig om ABB ingebreke te stellen. De door [eisers] verstuurde ingebrekestelling is nodeloos verstuurd.

4.8.

De rechtbank is het met [eisers] eens dat uit de mededelingen van ABB mocht worden begrepen dat zij haar verplichting tot herstel van de gebreken niet zou nakomen. ABB heeft het bestaan van gebreken aan het metselwerk namelijk uitdrukkelijk betwist. Dat ABB coulance-halve bereid was om enige werkzaamheden te verrichten doet daar niet aan af. Dat er tussen partijen overeenstemming zou zijn bereikt naar aanleiding van de bemiddeling door SWK wordt door [eisers] betwist en blijkt nergens uit.

De vraag of ABB ingebreke is gesteld kan daarom onbeantwoord blijven nu de rechtbank van oordeel is dat het verzuim van ABB zonder ingebrekestelling is ingetreden via de weg van artikel 6:83 sub c BW.

4.9.

De rechtbank zal nu ingaan op de inhoudelijke verweren van ABB tegen de door [eisers] ingestelde vorderingen.

De verklaring voor recht

4.10.

[eisers] hebben een verklaring voor recht gevorderd dat ABB toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Volgens [eisers] hebben zij belang bij deze vordering nu het een opmaat is naar een schadevaststelling.

4.11.

ABB voert aan dat [eisers] niet duidelijk hebben gemaakt wat het belang bij de vordering is. De discussie over het metselwerk duurt al een aantal jaren en de schade zou nu wel bekend moeten zijn. Ook is de gevorderde verklaring voor recht volgens ABB veel te algemeen geformuleerd.

4.12.

De rechtbank is het met ABB eens dat de gevraagde verklaring voor recht te algemeen is geformuleerd. In dit onderdeel van de vordering wordt niet duidelijk gemaakt wat nu precies de toerekenbare tekortkoming van ABB is die zou moeten worden vastgesteld. Daarmee ontbreekt ook het belang van [eisers] bij deze verklaring, zodat deze vordering zal worden afgewezen.

Herstelkosten

4.13.

Volgens [eisers] is het metselwerk aan hun woning niet deugdelijk uitgevoerd en vertoont het gebreken. Uit het inspectierapport van CAB van 13 september 2018 blijkt dat sprake is van een ondeugdelijke uitvoering van het metselwerk.

Ook de door de rechtbank benoemde deskundige heeft in zijn rapportage van 18 juni 2021 vastgesteld dat het gevelmetselwerk niet voldoet aan de daarvoor geldende richtlijnen. De kosten voor volledig herstel van de esthetische schade worden door de deskundige geraamd op een bedrag van € 53.724,-- inclusief btw. In de huidige markt zijn bouwkosten lastig voorspelbaar. Daarom vragen [eisers] de rechtbank ABB in het kader van herstelkosten primair te veroordelen tot het betalen van een voorschot van € 50.000,--, te verhogen met een vergoeding nader op te maken bij staat.

4.14.

ABB voeren aan dat esthetische kwesties niet onder de garantieregeling van SWK vallen en dat [eisers] daarom geen aanspraak kunnen doen gelden op ABB ter zake van het metselwerk. De gestelde gebreken zijn namelijk uitsluitend van esthetische aard.

De juistheid en deugdelijkheid van het rapport van CAB worden door ABB betwist. Het rapport is uitsluitend op verzoek van [eisers] opgesteld, ABB heeft hier geen enkele rol bij gespeeld.

Uit het definitief deskundigenbericht van de door de rechtbank benoemde deskundige volgt dat de (esthetische) schade is vastgesteld op een bedrag van € 2.800,--. Naar aanleiding van het deskundigenbericht heeft ABB coulance-halve een lumpsum van € 5.000,-- overgemaakt ter afhandeling van de schade. In deze lumpsum is, naast de schade zoals vastgesteld door de rechtbank deskundige, ook rekening gehouden met enige kosten. De deskundige heeft op pagina 26 van het deskundigenbericht vermeld dat vervanging van het gehele gevelmetselwerk “
niet in verhouding staat tot de schade, waardoor de deskundige vervanging van het totale gevelmetselwerk niet op zijn plaats acht ”.

De vordering van [eisers] moet dan ook worden afgewezen nu ABB de herstelkosten zoals door de rechtbank deskundige becijferd al heeft voldaan.

4.15.

De rechtbank zal de vordering van [eisers] met betrekking tot de herstelkosten afwijzen. De door de rechtbank benoemde deskundige heeft in zijn rapport vastgesteld dat er sprake is van esthetische gebreken en dat een deel van deze esthetische gebreken hersteld kan worden. De deskundige heeft aangegeven dat de kosten voor deze herstelwerkzaamheden € 2.800,-- bedragen. De deskundige heeft ook aangegeven dat de kosten voor vervanging van het gehele gevelmetselwerk € 53.724,-- bedragen. Echter, omdat vervanging van het gehele gevelmetselwerk niet in verhouding staat tot de schade, acht de deskundige gehele vervanging niet op zijn plaats. De rechtbank ziet geen aanleiding om van die conclusie van de deskundige af te wijken. De rechtbank is na de gerechtelijke plaatsopneming ook van oordeel dat de tekortkomingen van ABB niet van dien aard zijn, dat ze algeheel herstel rechtvaardigen. Het door [eisers] gevorderde voorschot van € 50.000,-- ziet op vervanging van het gehele gevelmetselwerk en zal daarom door de rechtbank worden afgewezen. Het deel van de vordering dat ziet op een veroordeling tot betaling van de herstelkosten zal ook worden afgewezen. De herstelkosten van € 2.800,-- zijn al vergoed met de door ABB betaalde coulance-uitkering.

Waardevermindering

4.16.

Na ontvangst van het inspectierapport van CAB hebben [eisers] De Taxatieshop verzocht om een taxatierapport op te maken. [eisers] stellen dat uit het taxatierapport is gebleken dat er als gevolg van de tekortkomingen aan het gevelmetselwerk sprake is van een waardevermindering van € 30.000,--. Deze waardevermindering moet door ABB vergoed worden.

4.17.

ABB betwist de juistheid van het taxatierapport. Niet alleen is het rapport eenzijdig tot stand gekomen zonder raadpleging van ABB. De schadeberekening in het rapport is ook niet juist. Op pagina 4 van het rapport staat beschreven dat de marktwaarde van de woning op de peildatum op € 750.000,-- is getaxeerd. Als de verbouwing, zoals die in het taxatierapport is omschreven, wordt uitgevoerd dan stijgt de marktwaarde naar € 780.000,--. Op pagina 9 van het rapport beschrijft de deskundige vervolgens dat de geschatte kosten van die verbouwing € 50.000,-- bedragen en dat 60% van die kosten worden toegerekend aan de verandering in de marktwaarde. Dit is volgens ABB niet de juiste manier om waardevermindering vast te stellen en de vordering van [eisers] moet daarom te worden afgewezen.

4.18.

De rechtbank verwijst ook op dit onderdeel naar het definitief deskundigenbericht. Zoals hiervoor is overwogen, heeft de deskundige vastgesteld dat er sprake is van esthetische gebreken en dat een deel van die esthetische gebreken kan worden hersteld. Daaruit volgt dat ook na herstel een deel van de esthetische gebreken zal resteren. De deskundige geeft aan dat hij een financiële schadevergoeding daarom op zijn plaats vind. De rechtbank is van oordeel dat er sprake is van waardevermindering van de woning nu blijkt dat een deel van de esthetische gebreken zal blijven bestaan.

De rechtbank is het met ABB eens dat de waardevermindering niet kan worden vastgesteld aan de hand van het taxatierapport van De Taxatieshop. De berekening die in het rapport is opgenomen ziet op de situatie dat er een grootschalige verbouwing plaatsvindt, niet op de situatie dat een deel van de esthetische gebreken hersteld wordt en een ander deel resteert. De rechtbank zal gebruikmaken van haar bevoegdheid om de hoogte van de waardevermindering te schatten. Op grond van de overgelegde rapporten en wat de rechtbank tijdens de gerechtelijke plaatsopneming zelf heeft waargenomen, schat de rechtbank de waardevermindering van de woning die het gevolg is van overblijvende esthetische gebreken op een bedrag van € 5.000,--. Eerder heeft ABB een coulance-uitkering aan [eisers] gedaan van € 5.000,--. Van deze coulance-uitkering resteert na vergoeding van de herstelkosten van € 2.800,-- nog een bedrag van € 2.200,--. Dit bedrag zal met de toe te wijzen waardevermindering worden verrekend. De rechtbank zal ABB daarom veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.800,-- in het kader van de waardevermindering.

4.19.

De subsidiaire vordering van [eisers] zal door de rechtbank worden toegewezen. Daarom behoeven de meer en meest subsidiaire vorderingen geen behandeling meer.

De kosten ter vaststelling van de schade

4.20.

[eisers] voeren aan dat zij kosten hebben gemaakt in de zin van artikel 6:96 BW ter vaststelling van de schade en ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Deze kosten bestaan uit de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige, de kosten van het rapport van CAB en het griffierecht dat is betaald vanwege het definitief deskundigenbericht. ABB weigerde te erkennen dat er sprake is van gebreken en daarom heeft [eisers] deze kosten moeten maken. [eisers] vinden daarom dat ABB deze kosten zou moeten vergoeden.

4.21.

ABB voert aan dat de door [eisers] gevorderde kosten moeten worden getoetst aan de dubbele redelijkheidstoets. De kosten staan niet in verhouding tot de hoofdsom en moeten daarom worden afgewezen. Met betrekking tot de kosten voor het CAB rapport merkt ABB op dat dit rapport volledig buiten ABB om is opgesteld en dat de kosten dan ook voor rekening van [eisers] moeten blijven.

4.22.

Het is partijen niet gelukt om buiten rechte tot een oplossing van hun geschil te komen. De rechtbank is van oordeel dat het definitief deskundigenbericht een noodzakelijke stap was om tot een oordeel over het geschil te kunnen komen. Beide partijen zijn daarbij deels in het ongelijk gesteld. De kosten van het deskundigenbericht en het in dat kader betaalde griffierecht dienen daarom door partijen ieder voor de helft te worden voldaan. De kosten van het rapport van CAB blijven voor rekening van [eisers] , omdat het rapport op initiatief van [eisers] is opgesteld zonder overleg met ABB.

4.23.

Uit het voorgaande volgt dat het volgende bedrag zal worden toegewezen:

- kosten deskundigenbericht (50%)

€

2.003,76

- griffierecht deskundigenbericht (50%)

€

152,00

totaal

€

2.155,76

Buitengerechtelijke incassokosten

4.24.

Volgens [eisers] is er uitvoerig overleg geweest met ABB en diens raadsman om buiten rechte tot een oplossing van het geschil te komen. ABB is daarom de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.

4.25.

ABB voert verweer en stelt dat de vordering moet worden afgewezen nu niet is voldaan aan artikel 1 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.

4.26.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] met het indienen van de dagvaarding duidelijk hebben gemaakt dat zij in plaats van nakoming een vervangende schadevergoeding vorderen. Daarmee is wel voldaan aan artikel 1 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank zal de buitengerechtelijke incassokosten toewijzen op basis van het toegewezen bedrag.

Proceskosten

4.27.

[eisers] zijn deze procedure niet nodeloos begonnen. Beide partijen zijn deels in het ongelijk gesteld. Daarin ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten in conventie te compenseren.

Conclusie

4.28.

Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:

- waardevermindering

€

2.800,00

- kosten deskundigenbericht (50%)

€

2.003,76

- griffierecht deskundigenbericht (50%)

€

152,00

- buitengerechtelijke incassokosten

€

756,25

+

totaal

€

5.712,01

in reconventie

4.29.

ABB voert aan dat [eisers] ten onrechte weigert om de door ABB verstrekte bankgarantie vrij te geven. Nu ABB niet, althans ten onrechte, in gebreke is gesteld, is er geen enkele reden om de bankgarantie achter te houden. De bankgarantie moet worden vrijgegeven en de in de aannemingsovereenkomst overeengekomen contractuele rente en de omzetbelasting moeten worden betaald.

4.30.

[eisers] voert aan dat ABB wel degelijk ingebreke is gesteld en verzoekt de vordering niet ontvankelijk te verklaren.

4.31.

De bankgarantie is in de aannemingsovereenkomst opgenomen om ervoor te zorgen dat ABB haar verplichtingen ten opzichte van [eisers] nakomt. Gebleken is dat ABB haar verplichtingen ten opzichte van [eisers] niet geheel is nagekomen en de rechtbank is daarom van oordeel dat het achterhouden van de bankgarantie door [eisers] terecht is geweest.

De rechtbank stelt nu in conventie vast dat er een waardevermindering is als gevolg van resterende esthetische gebreken en veroordeelt ABB tot betaling van een totaal bedrag van € 5.712,01. Met de betaling van dit bedrag zal de zaak zijn afgedaan en heeft ABB vervolgens recht op vrijgave van de bankgarantie. Dit betekent dat [eisers] na de betaling door ABB verplicht zijn om mee te werken aan het vrijgeven van de bankgarantie. De contractuele rente van 7% en de daarover verschuldigde omzetbelasting zullen verschuldigd zijn vanaf 3 maanden na de dag waarop de bankgarantie moet worden vrijgegeven. De door ABB gevorderde veroordeling ter straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag zal door de rechtbank worden gematigd naar € 200,-- per dag.

4.32.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden voor het salaris advocaat vastgesteld op € 598,-- (1 punt x € 598,--).

4.33.

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten (voor zover nakosten worden gemaakt). De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt ABB om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 2.800,-- in verband met de waardevermindering van de woning,

5.2.

veroordeelt ABB om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 2.155,76 aan kosten ter vaststelling van de schade, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de dag van de dagvaarding tot en met de dag van algehele voldoening,

5.3.

veroordeelt ABB om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 756,25 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen,

5.5.

verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.7.

veroordeelt [eisers] vanaf het moment dat het in conventie toegekende totaal bedrag van € 5.712,01 door ABB is betaald hoofdelijk tot vrijgave van de bankgarantie met nummer [bankgarantie] op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,-- per dag dat zij in gebreke mochten blijven,

5.8.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de contractuele rente van 7% over het bedrag van de bankgarantie, vermeerderd met de omzetbelasting van 21% over de contractuele rente, vanaf drie maanden na de datum waarop de bankgarantie moet worden vrijgegeven,

5.9.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van ABB tot op vandaag begroot op € 598,--,

5.10.

verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad,

5.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2023.