Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10133386 \ CV EXPL 22-4757 (TB)
Uitspraakdatum: 19 april 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Wooncompagnie
Stichting Wooncompagnie
gevestigd te [plaats]
eiseres
verder te noemen: Wooncompagnie
gemachtigde: mr. E. Boot
tegen
1.[gedaagde]
2. [gedaagde]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar
1.Het procesverloop
1.1.
Wooncompagnie heeft bij dagvaarding van 3 oktober 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 23 maart 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. Namens Wooncompagnie zijn verschenen [buurtconsulenten] en de gemachtigde. [gedaagde] zijn ook verschenen, bijgestaan door mr. J. Pearson namens de gemachtigde en vergezeld van [medewerker] (GGZ). De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben Wooncompagnie en [gedaagde] bij brieven van 13 maart 2023 respectievelijk 20 en 21 maart 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Wooncompagnie verhuurt sinds 16 april 2020 de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde of de woning) aan [gedaagde] .
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte uit oktober 2005 (hierna: algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. Daarin staat onder meer:
“
(…) 7.4. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich met toestemming van de huurder in het gehuurde bevinden.(…)
“
(…) 7.4. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich met toestemming van de huurder in het gehuurde bevinden.(…)
8. (…) Huurder zal de tot het gehuurde behorende tuin of erf minimaal onderhouden op een wijze als omschreven in de Algemene Maatregel van Bestuur (“Besluit Kleine Herstellingen” genaamd) waarvan de tekst is gepubliceerd in de Staatscourant. (…)”
2.3.
Het gehuurde is een bovenwoning met een tuin op de begane grond aan de voorzijde van het gebouw. [gedaagde] hebben buren aan beide kanten van de woning (onder wie de heer [de buurman] ) en buren onder (de heer [de buurman] ) en schuin onder (mevrouw [de buurvrouw] ) de woning.
2.4.
In 2022 en 2023 hebben verschillende buren van [gedaagde] meldingen gedaan over door hen veroorzaakte (geluids)overlast.
2.5.
In een brief van 11 maart 2022 heeft Wooncompagnie aan [gedaagde] – kort samengevat – het verzoek gedaan om de tuin in verzorgde staat te brengen. Dit verzoek heeft Wooncompagnie bij brief van 22 april 2022 en bij brief van 24 mei 2022 herhaald. In alle brieven zijn foto’s van de tuin weergegeven.
2.6.
Op 24 maart 2022 zijn twee medewerkers van Wooncompagnie bij [gedaagde] langs geweest om hen te waarschuwen voor de geluidsoverlast.
2.7.
Op 4 mei 2022 hebben Wooncompagnie, [gedaagde] met elkaar gesproken over de geluidsoverlast en de slechte staat van de voortuin. De GGZ-begeleider van [gedaagde] was daar ook bij aanwezig. Wooncompagnie heeft [gedaagde] gewaarschuwd. Afgesproken is om een ‘nieuwe start’ te maken.
2.8.
In een brief van 14 juli 2022 heeft Wooncompagnie [gedaagde] laten weten dat zij op 13 juli 2022 heeft geconstateerd dat er overlast aan omwonenden is veroorzaakt die eruit bestond dat een deel van de [straat] , precies voor het erf van [gedaagde] , was geblokkeerd door voorwerpen. In deze brief is een foto weergegeven en staat verder dat Wooncompagnie na het gesprek op 4 mei ook andere meldingen heeft ontvangen van (geluids)overlast. Wooncompagnie heeft daarom contact gehad met de GGZ-begeleider van [gedaagde] en kondigt in de brief een huisbezoek aan op 20 juli 2022. Op 20 juli 2022 stonden Wooncompagnie en de GGZ-begeleider voor een dichte deur.
2.9.
Bij brief van 28 juli 2022 heeft (de gemachtigde van) Wooncompagnie – kort samengevat – [gedaagde] nogmaals aangeschreven over de overlastklachten en onverzorgde tuin en laten weten dat zij wil dat [gedaagde] de woning verlaten omdat zij overlast blijven veroorzaken en de regels uit de huurovereenkomst blijven overtreden.
3.De vordering
3.1.
Wooncompagnie vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
Wooncompagnie legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door overlast te veroorzaken en door hun tuin niet in een verzorgde staat te houden. Ondanks verschillende waarschuwingen en gesprekken blijft de overlast doorgaan. Wooncompagnie vordert daarom de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Zij heeft belang bij toewijzing van de vorderingen om een einde te kunnen maken aan de overlast die de omwonenden ondervinden van [gedaagde] .
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat zij niet tekort zijn geschoten in hun verplichtingen als huurder. Voor zover wel sprake is geweest van enige tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen, zijn [gedaagde] van mening dat de bewuste handelingen en/of gedragingen niet een zodanige tekortkoming opleveren dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij betwisten dat sprake is van ernstige en structurele overlast. Het gaat om een paar meldingen in een korte periode. Sinds de brief van 28 juli 2022 van Wooncompagnie hebben zich ook geen incidenten meer voorgedaan en is de tuin netjes.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter moet beoordelen of [gedaagde] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door geluidsoverlast aan omwonenden te veroorzaken en de tuin niet voldoende te onderhouden en, zo ja, of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
Er is al een jaar lang sprake van geluidoverlast veroorzaakt door [gedaagde]
5.2.
Wooncompagnie heeft haar stelling dat sinds 2022 sprake is van door [gedaagde] veroorzaakte (geluids)overlast onderbouwd met een aantal overlastmeldingen van verschillende buren.
5.3.
De schuin onder buurvrouw ( [de buurvrouw] ) heeft meerdere overlastmeldingen gedaan vanaf 1 juni 2022. Zij heeft daarin verklaard (samengevat) dat zij overlast heeft van [gedaagde] , veroorzaakt vanuit hun woning. Het gaat onder andere om geluidsoverlast, zowel overdag als ’s nachts. Het gaat om lawaai (zoals gebonk, scheldpartijen, geschreeuw, harde muziek en geblaf van de honden van [gedaagde] ), ook door andere mensen die in de woning zijn. [de buurvrouw] schrijft dat ze door de overlast niet kan slapen, het niet meer trekt en haar woongenot verdwenen is. [de buurvrouw] heeft ook schriftelijk verklaard dat ze in november en december 2022 nog overlast van [gedaagde] heeft gehad, zoals op 23 november 2022 erge geluidsoverlast in de nacht (geschreeuw tegen de honden en herrie op de trap en gebonk) en op 13 december 2022 heeft [gedaagde] een schuttingdeel van [de buurvrouw] omgegooid. [de buurvrouw] verklaart dat ze zich inmiddels geïntimideerd en niet meer op haar gemak in de woning voelt. Op 30 januari en 2 februari 2023 heeft [de buurvrouw] nog geklaagd over geluidsoverlast.
5.4.
De naaste buurman ( [de buurman] ) heeft verschillende overlastmeldingen gedaan vanaf 28 mei 2022. Daarin heeft hij onder andere verklaard (samengevat) dat [gedaagde] ’s nachts leven. Hij ondervindt regelmatig overlast door geluiden van verbouwen en meningsverschillen, getimmer en gestommel op trappen. Hij verklaart ook over harde muziek en dat vooral de bass van de versterker dan flink wordt getest ‘zodat de ramen aardig trillen’. Het is niet mogelijk om een goede nachtrust te hebben met buren die ’s nachts continue overlast veroorzaken. [de buurman] heeft verder op 18 januari 2023 geappt aan Wooncompagnie dat het op zich iets rustiger is geworden ‘al blijven ze ’s nachts leven’ en was de laatste ‘echte’ overlast die hij heeft ervaren op 27 december 2022. Toen was er veel herrie (op trappen) en continue geschreeuw gedurende langere tijd. Op 27 januari 2023 heeft [de buurman] ook nog geappt over overlast in de nacht van 25 op 26 januari: een continue irritant bonkend geluid en hard gepraat en geschreeuw.
5.5.
[gedaagde] hebben niet concreet betwist dat deze klachten zijn geuit en dat zij met hun gedrag overlast hebben veroorzaakt. De stelling van [gedaagde] dat de klachten vooral afkomstig zijn van [de buurvrouw] en meestal over de honden gaan, kan niet worden gevolgd. Ook [de buurman] verklaart immers over geluidsoverlast door gebonk, geschreeuw en muziek. De stelling van [gedaagde] dat het na 28 juli 2022 rustig is geweest, staat haaks op de meldingen van [de buurvrouw] en [de buurman] die in de maanden daarna zijn gedaan. Sterker nog, ook na de dagvaarding zijn er meerdere meldingen over geluidsoverlast gedaan door [de buurvrouw] en [de buurman] . Dat betekent dat [gedaagde] – na de waarschuwingen van Wooncompagnie, de afgesproken nieuwe start in mei 2022 en zelfs tijdens deze procedure – zijn doorgegaan met hun overlast veroorzakend gedrag. De kantonrechter stelt op basis van de hiervoor genoemde verklaringen van [de buurvrouw] en [de buurman] vast dat [gedaagde] vanaf omstreeks maart 2022 tot en met februari 2023 - dus al een jaar lang - meerdere buren geluidsoverlast hebben bezorgd. Daarmee komen zij hun verplichting uit de huurovereenkomst om geen overlast te veroorzaken, niet na.
5.6.
De door [gedaagde] overgelegde verklaringen van andere omwonenden, waaronder die van [omwonende] , maken dit oordeel niet anders. [omwonende] wonen tegenover [gedaagde] . Dat zij binnenshuis geen geluidsoverlast van [gedaagde] ondervinden, doet niet af aan de overlast die de directe buren van [gedaagde] ( [de buurvrouw] en [de buurman] ) ervaren. De verklaringen van [omwonende] weerleggen de verklaringen van [de buurvrouw] en [de buurman] dus niet. Hetzelfde geldt voor de verklaringen van [omwonende] .
[gedaagde] hebben de tuin niet voldoende onderhouden
5.7.
Ook de staat van de tuin levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Dat er sprake is van slecht onderhoud van de tuin, staat wel vast. Dit blijkt uit de foto’s van de tuin zoals weergegeven in de brieven van 11 maart, 22 april en 24 mei 2022, de door Wooncompagnie in het geding gebrachte foto’s van de tuin van 14 juni en 13 juli 2022 en de foto in de brief van 14 juli 2022. Op alle foto’s zijn grote hoeveelheden rommel in de tuin te zien. Dat de tuin daarmee niet voldoende is onderhouden, wordt door [gedaagde] ook niet betwist. Dat betekent dat zij gedurende (in ieder geval) vijf maanden hun verplichtingen uit de huurovereenkomst niet zijn nagekomen.
5.8.
Op de zitting hebben [gedaagde] een foto van de huidige staat van de tuin laten zien. De tuin is inmiddels door [gedaagde] opgeruimd en er staan alleen fietsen. Deze omstandigheid maakt de situatie uit het verleden en de daardoor ontstane tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst echter niet ongedaan.
De ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd
5.9.
Gelet op de aard en ernst van de geluidsoverlast, die ook ’s avonds en ‘s nachts plaatsvindt, en het structurele karakter daarvan, en het slechte onderhoud aan de tuin, die ook langere tijd heeft geduurd, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van zodanig ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, dat de ontbinding van die huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. Er is sprake van ernstige structurele geluidsoverlast. [de buurvrouw] trekt het niet meer en wordt geschaad in haar woongenot. Ook voor [de buurman] is het onmogelijk om met zulke buren een goede nachtrust te hebben. Bij het oordeel dat de ontbinding is gerechtvaardigd weegt ook mee dat [gedaagde] bij herhaling zijn gewezen op de geluidsoverlast en de staat van de tuin, verschillende keren door Wooncompagnie zijn gewaarschuwd en er zelfs een ‘nieuwe start’ is afgesproken. Maar dat alles en zelfs de onderhavige procedure is voor [gedaagde] geen reden geweest om hun (geluids)overlastveroorzakende gedrag te staken. Pas tijdens de zitting is gebleken dat de tuin inmiddels is opgeruimd, maar dat is te laat. De eerdere brieven en waarschuwingen van Wooncompagnie over de tuin zijn door [gedaagde] genegeerd.
5.10.
Onder voornoemde omstandigheden kan niet langer van Wooncompagnie worden gevergd om de huurovereenkomst voort te zetten, vooral omdat zij heeft te waken voor de belangen van haar andere huurders. Het belang van Wooncompagnie dat haar andere huurders (de omwonenden) gevrijwaard blijven van overlast weegt zwaar mee. Hierbij is van belang dat Wooncompagnie heeft geprobeerd om [gedaagde] te helpen. Wooncompagnie heeft de GGZ-begeleider van [gedaagde] betrokken bij de gesprekken en [gedaagde] kansen gegeven hun gedrag te beteren, maar dat is niet voldoende gebleken.
5.11.
De kantonrechter kan zich voorstellen dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning voor [gedaagde] ingrijpend zullen zijn, maar gelet op de aard en ernst van de tekortkomingen moet dit woonbelang wijken voor het grotere belang van Wooncompagnie. Daarbij speelt ook een rol dat het gaat om een schaarse sociale huurwoning. Van strijd met de eisen van de redelijkheid en billijkheid is, anders dan [gedaagde] aanvoeren, geen sprake.
5.12.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Wooncompagnie zal toewijzen. De huurovereenkomst zal daarom met onmiddellijke ingang, dus per vandaag, worden ontbonden en [gedaagde] zullen worden veroordeeld om de woning te ontruimen binnen een termijn van 14 dagen na betekening van dit vonnis.
5.13.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per vandaag;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan het adres [adres] , te verlaten en te ontruimen met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Wooncompagnie zijn, en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wooncompagnie te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Wooncompagnie tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,82
griffierecht € 128,00
salaris gemachtigde € 398,00 (2 x € 199,00);
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter