Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 10188678 \ CV EXPL 22-6610
Vonnis van 14 juni 2023
in de zaak van
STICHTING YMERE,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde: Geerlings & Hofstede (Amsterdam),
tegen
[gedaagde],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. S.A. Otter.
De zaak in het kort
Ymere heeft in april 2022 [gedaagde] een voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2022 gestuurd. Daarop heeft [gedaagde] niet gereageerd. Om de huurverhoging te realiseren, moet een verhuurder binnen drie maanden na de ingangsdatum het voorstel per aangetekend verzonden brief herhalen, waarna de huurder de mogelijkheid heeft om de huurcommissie de redelijkheid van het voorstel te laten beoordelen. De kantonrechter is van oordeel dat het voorstel zijn effect heeft verloren omdat Ymere de herhaalbrief buiten de termijn van drie maanden heeft gestuurd. Dat betekent dat de oude huur is blijven gelden. De huurachterstand wordt daarom berekend op basis van de voor 1 juli 2022 toepasselijke huurprijs.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van Ymere de woning [adres] te [plaats].
2.2.
In februari 2022 heeft [gedaagde] een betalingsregeling met Ymere getroffen.
2.3.
Bij brief van 15 april 2022 heeft Ymere [gedaagde] een voorstel gedaan tot huurverhoging. Het voorstel houdt in dat met ingang van 1 juli 2022 de maandhuur van € 762,68 met € 100,12 wordt verhoogd tot € 862,80 per maand. Ymere geeft daarbij aan dat [gedaagde] tot 1 juli 2022 bij Ymere bezwaar kan maken tegen de huurverhoging.
2.4.
Op 16 augustus 2022 heeft Ymere [gedaagde] gesommeerd tot betaling van een huurachterstand van € 645,00.
2.5.
Ymere heeft [gedaagde] bij aangetekend verstuurde brief op 6 oktober 2022 meegedeeld dat zij heeft geconstateerd dat [gedaagde] de automatische overschrijving van de huur niet heeft aangepast aan het nieuwe huurbedrag, met het verzoek het bedrag aan te passen. Daarbij wijst Ymere erop dat [gedaagde] tegen de voorgestelde huurverhoging tot uiterlijk 31 oktober 2022 bezwaar kan maken bij de Huurcommissie.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van in totaal € 859,86, te vermeerderen met rente en kosten. Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van € 754,32. Naast dit bedrag vordert Ymere € 105,54 aan incassokosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat per 1 juli 2022 de oude huurprijs is blijven gelden omdat zij de per 1 juli 2022 voorgestelde huurverhoging niet heeft geaccepteerd. Omdat [gedaagde] de betalingsregeling correct is nagekomen, en zij maandelijks de oude huurprijs heeft betaald, heeft Ymere geen vordering op [gedaagde]. Zij stelt dat Ymere deze incassoprocedure als pressiemiddel gebruikt om haar over te halen de huurverhoging te accepteren, wat misbruik van recht is. [gedaagde] betwist ook de buitengerechtelijke incassokosten en rente.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
geen huurverhoging
4.1.
Na ontvangst van het voorstel tot huurverhoging van 15 april 2022 had [gedaagde] tot 1 juli 2022 de mogelijkheid om bij Ymere bezwaar te maken tegen het voorstel. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. Om toch tot een overeengekomen huurprijs te komen, had Ymere op grond van artikel 7:253 lid 2 onder Pro b BW [gedaagde] binnen drie maanden na de ingangsdatum bij aangetekend schrijven nogmaals van het voorstel in kennis moeten stellen. Ymere had dus tot uiterlijk 1 oktober 2022 om [gedaagde] bij aangetekende brief aan het verhogingsvoorstel te herinneren. Ymere heeft de herinneringsbrief op 6 oktober 2022 naar [gedaagde] gestuurd, dus buiten de wettelijke termijn van drie maanden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft daardoor het aanvankelijke verhogingsvoorstel zijn effect verloren. De conclusie is dan ook dat vanaf 1 juli 2022 de oude huurprijs van € 762,68 is blijven gelden.
wel huurachterstand
4.2.
Ymere vordert de huur over de maanden februari 2022 tot en met november 2022. Uitgaande van de oude huur over deze periode van 10 maanden bedraagt de verschuldigde huur in totaal € 7.626,80. Uit het overzicht dat Ymere in het geding heeft gebracht, blijkt dat [gedaagde] over de maanden februari 2022 tot en met augustus 2022 € 4.894,00 huur heeft betaald, en over de maanden september 2022 tot en met november 2022 € 2.479,08. [gedaagde] heeft zich er niet op beroepen dat zij meer betalingen heeft verricht. Daarmee staat vast dat [gedaagde] over deze periode in totaal € 7.373,08 aan huur heeft betaald. Hieruit volgt dat [gedaagde] over de maanden februari 2022 tot en met november 2022 een huurachterstand heeft van € 253,72. Dit bedrag zal worden toegewezen.
Betalingsregeling
4.3.
Ymere heeft de op 22 juli 2022 aan [gedaagde] geschreven dat het openstaande saldo € 100,12 bedraagt, en de betalingsregeling opgezegd als [gedaagde] dit bedrag niet binnen vijf dagen betaalt. De achterstand is ontstaan doordat [gedaagde] over de maand juli 2022 € 100,12 te weinig had betaald. Dit is het maandbedrag van de voorgestelde huurverhoging. Uit wat hiervoor onder 4.1. is overwogen, volgt dat [gedaagde] de huurverhoging niet is verschuldigd. Hieruit volgt dat [gedaagde] geen achterstand op de betalingsregeling heeft laten ontstaan. De kantonrechter passeert dan ook de stellingen van partijen over de getroffen en volgens Ymere niet correct nagekomen betalingsregeling.
buitengerechtelijke incassokosten
4.4.
De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat niet aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen. Ymere heeft op 16 augustus 2022 aangeschreven tot betaling van een tot en met 31 augustus 2022 bestaande huurachterstand van € 645,00. Wat betreft de maanden juli 2022 en augustus 2022 is dat met inbegrip van de niet van kracht geworden huurverhoging. Omdat hieruit volgt dat het bij de aanschrijving opgegeven bedrag van € 645,00 onjuist is, voldoet de brief van 16 augustus 2022 niet aan de eisen die artikel 6:96 BW Pro stelt aan het verschuldigd raken van buitengerechtelijke incassokosten. Deze zullen worden afgewezen.
wettelijke rente
4.5.
De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen, omdat [gedaagde] tegen de verschuldigdheid daarvan geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd.
proceskosten
4.6.
Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Ymere te betalen een bedrag van € 253,72, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 2 november 2022, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2023.
117