Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10452575 CV EXPL 23-2248
Uitspraakdatum: 14 juni 2023 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Ymere
Stichting Ymere
gevestigd en kantoor houdende te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Ymere
gemachtigde: Van der Hoeden/Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 2], gemeente [gemeente]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
in persoon verschenen.
1.Het procesverloop
1.1.
Ymere heeft bij dagvaarding van 6 april 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Naar aanleiding van een tussenvonnis van 3 mei 2023 heeft op 5 juni 2023 een zitting plaatsgevonden. [gedaagde] heeft zich schriftelijk voor die zitting afgemeld bij brief van 1 juni 2023. In die brief heeft hij een nadere toelichting gegeven en foto’s overgelegd. Verder heeft hij een voorstel gedaan. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat de eisende partij ter zitting naar voren heeft gebracht.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Ymere is eigenaar van een woning aan de [adres] te [plaats 2]. [gedaagde] huurt de woning van Ymere sinds 11 januari 1996. Het betreft een beneden(hoek)woning met voor-, zij- en achtertuin.
2.2.
Op de huurovereenkomst is het ‘huurreglement voor woonruimte’ van toepassing. In artikel 11.1 is bepaald dat geringe en dagelijkse onderhouds- en reparatiewerkzaamheden voor de aanleg en het onderhoud van de tuin, bestrating en erfafscheiding voor rekening van de huurder komen.
2.3.
Ymere heeft bij een inspectie in juni 2022 geconstateerd dat de tuin van [gedaagde] een verwaarloosde indruk maakte. In een brief van 5 juli 2022 heeft Ymere [gedaagde] meegedeeld dat hij zijn tuin moet opruimen en beter moet onderhouden en dat de wijkbeheerder na twee weken weer zou komen om de tuin te bekijken.
2.4.
[gedaagde] heeft aan deze brief geen gevolg gegeven.
2.5.
Ook in brieven van 19 juli 2022 en 16 augustus 2022 heeft Ymere [gedaagde] aangespoord om zijn tuin op te ruimen en onderhoud te plegen.
2.6.
Op verzoek van [gedaagde] is meerdere keren uitstel verleend voor het uitvoeren van de werkzaamheden aan de tuin, de laatste keer tot 3 januari 2023. [gedaagde] heeft de tuin nog niet opgeknapt.
3.De vordering
3.1.
Ymere vordert dat de kantonrechter [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om binnen een week na betekening van het vonnis zijn tuinen in goede staat te brengen door (grof)vuil uit de tuinen te verwijderen, het onkruid en de woekerende planten te verwijderen, struiken en bomen te snoeien en alles te doen wat nodig is om de tuinen de uitstraling te geven van een verzorgde siertuin, met machtiging aan Ymere om als [gedaagde] in gebreke blijft hieraan tijdig te voldoen dit zelf te bewerkstelligen, waarbij [gedaagde] wordt veroordeeld om voor de duur van de werkzaamheden aan Ymere toegang tot de tuinen te verschaffen en de werkzaamheden te gedogen. Verder vordert Ymere dat de kantonrechter bepaalt dat zij gedurende twee jaar na het vonnis steeds opnieuw gebruik mag maken van de hiervoor bedoelde machtiging, voor zover [gedaagde] na sommatie daartoe bij deuwaardersexploot in gebreke blijft die werkzaamheden uit te voeren met betrekking tot de tuinen bij de woning. Tot slot vordert Ymere dat [gedaagde] voorwaardelijk, voor het geval hij niet zelf de werkzaamheden heeft uitgevoerd, wordt veroordeeld de kosten te betalen ad € 2.238,50 (inclusief btw) die nodig zijn voor uitvoering van de voornoemde machtiging op basis van de betrokken offerte van firma Biesot Tuinen en Parken. Een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure alsmede nasalaris.
3.2.
Ymere legt aan de vorderingen ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] zich niet gedraagt als een goed huurder. Zij stelt dat hij in strijd met artikel 11.1 van het huurreglement zijn tuinen niet naar behoren onderhoudt.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vorderingen gedeeltelijk. Hij erkent dat zijn tuin onderhoud behoeft en voert aan dat hij bereid is, als hij hulp van kennissen kan krijgen, om de tuin te doen. Hij wijst er op dat hij overlast ervaart van jongeren die afval achterlaten bij de achtertuin en tegen de schuur urineren hetgeen niet motiveert om de tuin op te knappen. Verder voert hij aan dat hij langere tijd overlast ondervindt van (uit)bouwwerkzaamheden van buren waarbij steigers en containers worden geplaatst, waardoor de uitstraling van zijn tuinen, ook als hij er wel iets aan had gedaan, er niet beter van zou zijn geworden. Tot slot stelt hij dat in de woning sprake is van een aantal gebreken en dat Ymere beter eerst de gebreken in de woning kan verhelpen.
5.De beoordeling
5.1.
Uit de door Ymere overgelegde foto’s blijkt dat de voor- en achtertuin van [gedaagde] een rommelige en onverzorgde indruk maken. [gedaagde] weerspreekt dit ook niet. In zijn brief van 1 juni 2023 verklaart hij dat hij vanaf 20 juni 2023 hulp krijgt voor de tuin met het weghalen van onkruid, het leggen van tegels, het snoeien van struiken en het plaatsen van een ander hek. Hij stelt voor om de werkzaamheden voor zowel de voor- als de achtertuin op 1 augustus 2023 klaar te hebben.
5.2.
Ter zitting van 5 juni 2023 heeft Ymere verklaard met dit voorstel te kunnen instemmen. Daarom wordt het door Ymere sub I gevorderde in het petitum van de dagvaarding toegewezen met inachtneming van dit voorstel. De kantonrechter zal daarbij tevens bepalen dat als [gedaagde] hier niet aan voldoet, Ymere de werkzaamheden
op kosten van [gedaagde]door een derde mag laten uitvoeren. De vordering van Ymere om [gedaagde] in dat geval te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.238,50 voor de uitvoering van die werkzaamheden wordt echter afgewezen. Ymere stelt dat dit bedrag is gebaseerd op een offerte. Zij heeft echter alleen een e-mail overgelegd waarin een prijsopgave wordt gedaan van € 1.850,- ex btw. Uit deze e-mail blijkt echter niet wat de beoogde werkzaamheden precies inhouden, zodat dit deel van haar vordering onvoldoende is onderbouwd.
op kosten van [gedaagde]door een derde mag laten uitvoeren. De vordering van Ymere om [gedaagde] in dat geval te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.238,50 voor de uitvoering van die werkzaamheden wordt echter afgewezen. Ymere stelt dat dit bedrag is gebaseerd op een offerte. Zij heeft echter alleen een e-mail overgelegd waarin een prijsopgave wordt gedaan van € 1.850,- ex btw. Uit deze e-mail blijkt echter niet wat de beoogde werkzaamheden precies inhouden, zodat dit deel van haar vordering onvoldoende is onderbouwd.
5.3.
De vordering van Ymere om te bepalen dat zij tot twee jaar na de datum van het vonnis gebruik mag maken van de machtiging zoals gevorderd sub I, wordt afgewezen. Ymere heeft de noodzaak hiervoor onvoldoende onderbouwd.
5.4.
Omdat Ymere met het voorstel van [gedaagde] heeft ingestemd en de overige vorderingen worden afgewezen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd en die zin dat ieder van partijen zijn eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk vóór 1 augustus 2023 de tuinen in goede staat te brengen door het onkruid en de woekerende planten te verwijderen, het uit de tuinen verwijderen van (grof)vuil, de struiken en bomen te snoeien en door het verrichten van alle werkzaamheden die nodig zijn om de tuinen in overeenstemming te brengen met de daaraan redelijkerwijs te stellen eisen, waardoor de tuinen de uitstraling hebben van verzorgde siertuinen en tezamen met de overige aanhorigheden een onderhouden indruk maken, met machtiging van Ymere om, als [gedaagde] met de bevolen werkzaamheden in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen op kosten van [gedaagde], waarbij [gedaagde] wordt veroordeeld om voor de duur van de werkzaamheden aan Ymere toegang tot de tuinen te verschaffen en de werkzaamheden te gedogen;
6.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
6.4.
wijst de vorderingen voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter