Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/339042 / KG ZA 23-203
Vonnis in kort geding van 27 juni 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. J.I. Vervest te Heemskerk,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. P.W.M. Splinter te Huizen.
Partijen zullen hierna de man en de vrouw genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met acht producties
- de aanvullende productie 9 van de zijde van de man
- de producties van de zijde van de vrouw
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de man
- de pleitnota van de vrouw.
1.2.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 30 mei 2023 zijn verschenen de man, bijgestaan door mr. Vervest voornoemd en de vrouw, bijgestaan door mr. Splinter voornoemd.
1.3.
De verdere behandeling van de zaak is na de zitting pro forma aangehouden op verzoek van partijen om alsnog een schikking te beproeven.
1.4.
In een e-mail van 13 juni 2023 heeft de advocaat van de vrouw laten weten dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt en vonnis gevraagd.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen heeft een affectieve relatie bestaan. Partijen hebben over de gevolgen van hun samenwoning op 27 februari 2020 een samenlevingsovereenkomst gesloten. De man heeft de samenlevingsovereenkomst medio november 2022 opgezegd.
2.2.
Voorafgaande aan het doen opstellen van een samenlevingscontract hebben partijen in januari 2020 met elkaar gesproken over de voorwaarden/uitgangspunten. In een e-mail van 14 januari 2020 heeft de man aan de vrouw onder de vermelding ‘voorbeeld samenlevingscontract’ het volgende geschreven:
(…)
Het volgende wil ik voorleggen aan de notaris:
Ik wil dat [gedaagde] na een evt scheiding,
nooit met een schuld kan achter blijven.
Een eigen auto heeft.
Een eigen telefoon heeft.
Niet dakloos kan worden.
En dat als ze een nieuwe woning heeft, deze ook compleet ingericht is van gezamenlijk geld.
Wil het gewoon helemaal dicht timmeren zodat mochten we uit elkaar gaan (wat ik niet hoop natuurlijk) dat jij gewoon door kan gaan zonder in de shit te zitten.
In de samenlevingsovereenkomst is dit niet vastgelegd.
2.3.
Tijdens de relatie hebben partijen op 27 februari 2020 gezamenlijk de eigendom verkregen van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De koopsom voor de woning was € 654.230,-. Voor de aankoop van de woning hebben partijen een annuïteitenhypotheek afgesloten voor een bedrag van € 635.000,-. De man heeft in juli 2020 uit privévermogen een bedrag van € 250.000,- afgelost op de hypotheekschuld. Op dit moment bedraagt de hypotheekschuld nog € 350.775,58.
De man heeft de woning op 13 november 2022 verlaten en het samenlevingscontract opgezegd. De vrouw bewoont de woning nog.
2.4.
Partijen hebben op 8 december 2022 gezamenlijk een verkoopopdracht voor de woning gegeven aan de door de vrouw uitgekozen makelaar, Teer Makelaars te [woonplaats] (hierna: de makelaar). Vervolgens is er een styliste langs geweest en hebben partijen de woning verkoopklaar gemaakt, waarna de woning op 18 januari 2023 door de makelaar op Funda is geplaatst voor een vraagprijs van € 795.000,-.
2.5.
In april 2023 heeft de makelaar partijen geadviseerd de vraagprijs te verlagen naar € 750.000,-. De man is hiermee akkoord. De vrouw heeft, ondanks herhaald verzoek van de man, tot nu toe niet willen instemmen met een verlaging van de vraagprijs.
3.Het geschil
3.1.
De man vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de vrouw veroordeelt (i) mee te werken aan een zo spoedig mogelijke verkoop van de woning, onder meer door haar akkoord te geven voor een verlaging van de vraagprijs naar € 750.000,- (en elke volgende door de makelaar te adviseren verlaging) en (ii) op eerste verzoek van de makelaar een koopovereenkomst te ondertekenen indien zich een koper aandient die bereid is een door de makelaar te adviseren minimale verkoopprijs te betalen en (iii) op eerste verzoek van de notaris een akte van levering te tekenen, een en ander op straffe van een dwangsom en te bepalen dat, nadat de maximale dwangsom van € 25.000,- is verbeurd, dat het vonnis in plaats treedt van een voor de verkoop en levering benodigde machtiging van de vrouw.
3.2.
De man legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat sinds het in de verkoop zetten er weinig belangstelling is getoond voor de woning. De makelaar heeft daarom geadviseerd de vraagprijs te verlagen. Volgens de man is de vrouw, nadat de relatie medio november is verbroken, eerst na lang aandringen akkoord gegaan met het in de verkoop zetten van de woning. De vrouw heeft steeds aangegeven niet te willen verhuizen, althans niet op korte termijn. De man kan zich niet aan de indruk onttrekken dat zij er alles aandoet om de verkoop zo lang mogelijk uit te stellen.
3.3.
De vrouw voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De voorzieningenrechter gaat voorbij aan het meest verstrekkende verweer van de vrouw dat de man onvoldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter vloeit uit de aard van de vordering het spoedeisend belang voort.
Inhoudelijk
4.2.
Partijen verschillen niet van mening over de vraag of de woning verkocht moet worden. Tussen partijen is echter in geschil welke uitgangspunten daarbij moet worden gehanteerd. De man wenst de woning tegen iedere prijs zo snel mogelijk te verkopen. De vrouw verzet zich hiertegen.
4.3.
De vrouw voert aan dat de woning pas sinds januari 2023 op Funda staat en dat de vraagprijs van € 795.000,00 al lager is dan de getaxeerde waarde van de woning. Zij heeft er belang bij dat de woning voor een zo hoog mogelijk bedrag wordt verkocht, omdat zij haar aandeel in de overwaarde volledig zal moeten inzetten om een andere woning te kunnen vinden voor haarzelf en haar dochter. De vrouw betwist dat zij de verkoop probeert te vertragen en benadrukt dat zij er tot nu toe alles aan doet om de woning zo goed mogelijk onder de aandacht van te brengen van potentiële kopers, onder meer via social media en door mee te doen aan ‘open huis’ momenten en zij de woning en de tuin goed onderhoudt. De vrouw onderkent dat de huizenmarkt is gewijzigd ten opzichte van vorig jaar, maar dit maakt niet dat zij nu al kan instemmen met verlaging van de vraagprijs terwijl de woning pas enkele maanden op Funda staat. Zij voert verder aan dat zij hierdoor ook geen goed gevoel meer heeft bij de makelaar en zij graag er een tweede makelaar naast zou willen hebben.
4.4.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de man onvoldoende feiten of omstandigheden heeft aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat de vrouw niet meewerkt aan verkoop van de woning. Partijen zijn pas enkele maanden geleden uit elkaar gegaan, namelijk medio november vorig jaar en de verkoopopdracht voor de woning is al kort daarna, op 8 december 2022, aan de makelaar gegeven. Dat de vrouw een spoedige verkoop van de woning tegenwerkt is ook overigens niet gebleken. De woning is klaar gemaakt voor de verkoop, waarna de woning door de makelaar op 18 januari 2023 op Funda is geplaatst. Sindsdien hebben een aantal bezichtigingen plaatsgevonden en is eenmaal een bod uitgebracht dat beide partijen te laag vonden. Niet is gesteld of gebleken dat de vrouw aan de bezichtigingen niet haar volledige medewerking heeft verleend. Dat de huizenmarkt veranderd is ten opzichte van de afgelopen jaren, zodat de verkoop van de woning mogelijk minder snel gaat dan waar de man van uit gegaan was, maakt nog niet dat hij de vrouw kan dwingen met iedere door hem gewenste prijsverlaging akkoord te gaan, zeker niet nu de woning ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding pas ruim 2 maanden op Funda stond en er ook belangstelling is getoond voor de woning. Dat dit nog niet tot een verkoop heeft geleid maakt dit niet anders.
4.5.
Het vorenstaande neemt niet weg dat te lang wachten met het verlagen van de vraagprijs een negatief effect kan hebben op de verkoop van de woning en de verkoop alleen maar moeilijker zal maken. Daarom heeft de makelaar partijen geadviseerd om de vraagprijs te verlagen. Daarmee zullen zij een andere groep potentiële kopers naar zich toe kunnen trekken. De vrouw stelt weliswaar niet langer voldoende vertrouwen te hebben in de makelaar, omdat zij vermoedt dat de man achter haar rug om contacten heeft met de makelaar, maar dit blijkt verder nergens uit. Het staat de vrouw uiteraard vrij een second opinion te vragen bij een andere makelaar op haar kosten, maar een en ander zal mogelijk alleen maar leiden tot nieuwe geschillen tussen partijen en zal niets veranderen aan de situatie op de huizenmarkt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zal de vrouw het advies van de makelaar serieus moeten nemen, omdat die bekend is met de situatie op de huizenmarkt. Dat de vrouw niet bereid was om de vraagprijs al na twee maanden te verlagen acht de voorzieningenrechter niet onbegrijpelijk. Inmiddels staat de woning echter al bijna een half jaar te koop voor de vraagprijs van € 795.000,-. Nu zich blijkbaar nog geen serieuze koper voor de woning heeft aangediend, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de vordering van de man om (eenmalig) akkoord te gaan met de geadviseerde verlaging van de vraagprijs, toe te wijzen op de wijze als hierna onder ‘de beslissing’ wordt vermeld. De eveneens verzochte veroordeling om met iedere verdere door de makelaar te adviseren verlaging van de vraagprijs akkoord te gaan, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter te verstrekkend en wordt afgewezen. De voorzieningenrechter neemt daarbij mede in aanmerking dat door de man voorafgaande aan de samenwoning over de huisvesting van de vrouw na het verbreken van de relatie toezeggingen zijn gedaan, die hier haaks op staan.
4.6.
De gevorderde dwangsom als prikkel tot nakoming zal worden toegewezen, zij het dat deze wordt gematigd en er een maximum wordt verbonden aan de te verbeuren dwangsommen.
4.7.
De vorderingen om de vrouw te veroordelen een koopovereenkomst op eerste verzoek te tekenen en op eerste verzoek mee te werken aan het passeren van de akte van levering aan een koper worden afgewezen, nu niet is gebleken dat de vrouw de verkoop en levering tegenwerkt. Deze vorderingen zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook te verstrekkend en prematuur ingesteld.
4.8.
Ook de gevorderde in de plaats stelling van het vonnis voor de benodigde medewerking van de vrouw wordt daarom afgewezen.
4.9.
Omdat het geschil voortkomt uit de affectieve relatie die tussen partijen heeft bestaan, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt de vrouw om uiterlijk op 18 juli 2023 haar medewerking te verlenen aan het verlagen van de vraagprijs voor de gezamenlijke woning aan de [adres] door akkoord te gaan met verlaging van de vraagprijs naar € 750.000,-, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag dat zij na ommekomst van genoemde termijn en na betekening van het vonnis hiermee in gebreke blijft, met een maximum aan de te verbeuren dwangsommen van € 15.000,-;
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier C. Vis-van Zanden op 27 juni 2023. [1]