Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/339412 / KG ZA 23-223
Vonnis in kort geding van 22 juni 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HANDEL EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ NIEUWEZIJDS B.V.,
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
advocaat mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. H. Temel te Haarlem.
Partijen zullen hierna Nieuwezijds en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de mondelinge behandeling
- de brief met producties van [gedaagde]
- de pleitnota van Nieuwezijds
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 8 juni 2023 zijn verschenen namens Nieuwezijds de heer [A.], bijgestaan door mr. Sarfaty voornoemd en [gedaagde], bijgestaan door mr. Temel voornoemd.
1.3.
Nadat partijen over en weer het woord hebben gevoerd is de mondelinge behandeling korte tijd geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen een regeling te beproeven. Nadat de zitting was hervat hebben partijen meegedeeld dat een regeling nog niet tot stand was gekomen, maar dat zij bereid waren verder te praten. Mr. Sarfaty heeft wel vonnis gevraagd.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald. Daarbij is met partijen overeengekomen dat zij uiterlijk binnen een week na de zitting laten weten of vonnis nodig is.
Mr. Sarfaty heeft in een e-mail van 19 juni 2023 laten weten dat er na de zitting geen enkel contact tussen partijen is geweest.
2.De feiten
2.1.
Nieuwezijds is eigenaar van de appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het pand).
2.2.
Op 14 december 2022 is tussen Nieuwezijds en ADL Supermarkt B.V. i.o., vertegenwoordigd door [gedaagde], een huurovereenkomst winkelruimte tot stand gekomen met betrekking tot het pand. Deze huurovereenkomst is ingegaan met ingang van 1 maart 2023 en heeft een looptijd van 10 jaar, derhalve tot en met 28 februari 2033, met een mogelijkheid van verlenging van de huurovereenkomst met een periode van 10 jaar.
2.3.
In de huurovereenkomst is verder onder meer het volgende overeengekomen:
(…)
Het gehuurde, bestemming
(…)
1.3
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van een supermarkt conform de ADL Supermarkt formule.
(…)
Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, promotiebijdrage, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
4.8
Per betaalperiode van 1 (één) kalendermaand(en) bedraagt bij ingangsdatum van deze huurovereenkomst de huurprijs € 5.416,67 … te vermeerderen met de omzetbelasting (…)
4.9
De eerste betaling van huurder heeft, gelet op de huurvrije periode, betrekking op de periode van 1 april 2023 tot en met 30 april 2023. Het over deze eerste betaalperiode verschuldigde totaalbedrag bedraagt € 5.416,67, te vermeerderen met omzetbelasting. Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op de dag van ondertekenen van de huurovereenkomst.
4.1
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro's en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
(…)
Bankgarantie/waarborgsom
7.1
Het in artikel 26.1 van de algemene bepalingen bedoelde bedrag van de waarborgsom is
vastgesteld op € 32.770,85 … Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op de dag van ondertekenen van de huurovereenkomst.
2.4.
In de algemene bepalingen die onderdeel uit maken van de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
(…)
Gebruik
5.1
Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
(…)
Betalingen
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel
overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
(…)
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 100% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
(…)
Kosten, verzuim
30.1
ln alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel ín als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van €15.000.
Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.
30.2
Huurder is in verzuim door het enkel verloop van een bepaalde termijn.
Boetebepaling
31. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
2.5.
In een e-mail van 13 februari 2023 schrijft [gedaagde] aan [A.] van Nieuwezijds:
Het klopt inderdaad dat wij elkaar hebben gesproken. In die tijd heb ik jullie geprobeerd over te halen om het pand te huren.
Het klopt dat ik eind december ben bedreigd met mijn familie die wisten zelfs waar mijn kinderen op school zaten, dit heb ik niet eerder meegemaakt.
Ik ben daarvan geschrokken en wist op dat moment niet wat ik moest doen. Ik heb het pas een week later aan mijn vrouw kunnen vertellen.
Het reden dat ik niet had opgenomen had hiermee te maken, ik wist even niet wat ik moest. Aan ene kant wil je graag het pand omdat geen winkelpanden te vinden zijn met de m2 meters die werden aangeboden aan andere kant het verhaal dat alles op zijn kop gooit.
Als ik gezond na denk ben ik er helemaal van kapot, ik zou geen enkel risico willen nemen met mijn familie iets te laten doen door een ander. Ik kan nu al niet gezond nadenken laat staan als ik deze weg in ga met het elke moment dat iets kan gebeuren.
Dit is gewoon niet gezond, wel heel jammer nadat ik eindelijk een pand heb gevonden in Haarlem.
Dit zal hoe dan ook voor jullie uiteindelijk geen gezonde huurder zijn, dan lijkt het mij zoals ook in het gesprek aangegeven nu ermee te stoppen nu de schade beperkt kan blijven.
Niemand staat op te wachten dat ramen wordt ingeslagen, personeel die kan bedreigd worden het etc. alle opties staan open, ik wil dat Niemand schade hieraan gaat leiden.
Ik heb ook in gesprek aangegeven de tijd die we doorgemaakt hebben te willen vergoeden aan huur.
Als jullie hiermee niet akkoord gaan, adviseer ik je dan om juridische stappen te ondernemen, mijn beslissing staat helaas vast.
2.6.
ADL dan wel [gedaagde] heeft het pand niet in gebruik genomen. Ook zijn ondanks, sommaties, de verschuldigde huur en waarborgsom niet voldaan.
3.Het geschil
3.1.
Nieuwezijds vordert na vermindering van eis samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling (i) van € 13.108,34 voor de huurachterstand over de maanden april t/m juni 2023, (ii) van € 1.800,00 aan tot en met juni verbeurde contractuele boetes, (iii) van
€ 1.625,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, (iv) van € 32.770,85 voor de waarborgsom, op straffe van een dwangsom. Verder vordert Nieuwezijds veroordeling van [gedaagde] om het pand daadwerkelijk in gebruik te nemen op straffe van een dwangsom en veroordeling tot betaling van de contractuele boete voor elke dag dat [gedaagde] het pand niet in gebruik neemt. Een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
3.2.
Nieuwezijds legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort schiet in het nakomen van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. Zij voert aan dat [gedaagde] weliswaar verklaard dat hij wordt bedreigd, maar dat hij die bedreigingen op geen enkele wijze heeft onderbouwd en daarvan ook geen aangifte bij de politie heeft gedaan. Zij stelt dat [gedaagde] de huurovereenkomst moet nakomen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij verklaart dat hij heel blij was toen hij een geschikt pand had gevonden voor een door hem in Haarlem te openen ADL Supermarkt, maar dat hij als gevolg van bedreigingen ervan af heeft moeten zien om hiermee door te gaan. Hij benadrukt dat het ging om serieuze bedreigingen, maar erkent dat hij geen aangifte heeft gedaan bij de politie omdat in het verleden bij problemen wel eens aangifte heeft gedaan waarna de politie niets deed terwijl de problemen die hij ondervond alleen maar groter werden. Hij stelt dat sprake is van overmacht aan zijn kant dan wel dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, waardoor hij niet gehouden kan worden de huurovereenkomst na te komen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat Nieuwezijds geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Hij heeft aangevoerd dat Nieuwezijds al enige maanden ermee bekend was dat [gedaagde] als gevolg van bedreigingen de huurovereenkomst niet ging nakomen zodat zij al een bodemprocedure had kunnen opstarten.
Dit verweer faalt. Nieuwezijds heeft gesteld dat zijzelf ook financiële verplichtingen jegens derden moet nakomen en daarvoor, zolang [gedaagde] niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, andere middelen moet aanwenden en dat zij als gevolg daarvan zelf in de problemen kan komen met haar geldverstrekker. Hiermee heeft zij naar het oordeel van de voorzieningenrechter haar spoedeisend belang bij toewijzing van haar vordering voldoende aannemelijk gemaakt.
4.2.
De besloten vennootschap ADL Supermarkt B.V. voor de vestiging in Haarlem is uiteindelijk niet opgericht, zodat [gedaagde] die de B.V. in oprichting vertegenwoordigde bij het sluiten van de huurovereenkomst van het pand in privé kan worden aangesproken.
4.3.
Vast staat dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de huur van het pand. [gedaagde] is in beginsel ook aan deze overeenkomst gebonden. [gedaagde] heeft primair een beroep gedaan op overmacht en gesteld dat het hem niet kan worden toegerekend dat hij de overeenkomst niet nakomt omdat hem als gevolg van de bedreigingen geen andere keus bleef dan de winkel toch niet te openen in het pand.
De voorzieningenrechter volgt hem niet in dit verweer. [gedaagde] heeft de door hem gestelde bedreigingen niet met stukken onderbouwd. Of [gedaagde] nu wel of niet is bedreigd kan echter in het midden blijven, omdat het in ieder geval een omstandigheid betreft die voor rekening en risico van [gedaagde] dient te blijven.
4.4.
Subsidiair heeft [gedaagde] een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden. Hij heeft gesteld dat de bedreigingen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet voorzienbaar waren en dat als dit wel het geval was geweest hij de overeenkomst niet zou zijn aangegaan gelet op de ernstige risico’s. Hij heeft gesteld dat het in strijd zou zijn met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid als hij onder deze omstandigheden op basis van de gesloten huurovereenkomst gehouden zou worden een supermarkt te beginnen in het pand. In dit betoog wordt hij deels gevolgd. De voorzieningenrechter stelt vast dat Nieuwezijds niet (onverkort) aandringt op gestanddoening van de huur voor de gehele looptijd van de huurovereenkomst. Zij is bereid om een beëindigingsovereenkomst met [gedaagde] te sluiten, indien [gedaagde] een redelijke afkoopsom betaald. Veonderstellenderwijs uitgaande van de omstandigheid dat [gedaagde] wordt bedreigd door lieden die het niet zo’n goed idee vinden om een concurrent in de buurt te krijgen is de voorzieningenrechter van oordeel dat Nieuwezijds met deze opstelling voldoende rekening houdt met de belangen van [gedaagde]. Partijen hebben na de zitting overleg over oplossingen gevoerd maar zijn daar kennelijk niet uitgekomen. Dat is aanleiding om voorzieningen te treffen waarmee duidelijkheid wordt geschapen voor de komende maanden.
4.5.
Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] maandelijks een bedrag aan huur verschuldigd van € 5.416,67 te vermeerderen met btw. [gedaagde] dient in ieder geval tot het moment dat Nieuwezijds een andere huurder voor (een deel van) het pand heeft gevonden maandelijks de huurprijs te voldoen. [gedaagde] heeft zich hiertoe ook bereid verklaard zodat dit deel van de vordering zoals verminderd kan worden toegewezen.
4.6.
In de huurovereenkomst die in december 2022 was gesloten zijn partijen overeen gekomen dat de eerste huur die [gedaagde] verschuldigd zou zijn betrekking heeft op de maand april 2023 en dat hij dit huurbedrag direct na ondertekening van de overeenkomst zou betalen. [gedaagde] heeft de huur voor de maand april 2023 echter niet eerder dan op 10 mei 2023 betaald. Daarom is hij ook de contractueel overeengekomen boete voor het niet tijdig betalen van huurpenningen verschuldigd geworden. [gedaagde] heeft zich bereid verklaard de schade die Nieuwezijds lijdt doordat hij de huurovereenkomst niet is nagekomen aan haar te vergoeden. Deze contractuele boete is vertragingsschade en wordt tot een bedrag van
€ 1.800,- toegewezen.
4.7.
De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Het was voor Nieuwezijds al snel duidelijk dat en waarom [gedaagde] de huurovereenkomst niet zou nakomen. Om die reden wordt geoordeeld dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat het maken van buitengerechtelijke incassokosten redelijk en of noodzakelijk was.
4.8.
De gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de waarborgsom is een geldvordering in kort geding. Een geldvordering is in kort geding slechts toewijsbaar indien het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk geworden zijn en daarnaast sprake is van feiten of omstandigheden die meebrengen dat thans uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is, terwijl in de afweging van belangen van partijen mede betrokken dient te worden het risico van onmogelijkheid tot terugbetaling.
4.9.
Nieuwezijds heeft niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van feiten of omstandigheden die maken dat omtrent de waarborgsom met spoed een voorziening vereist is. Reeds om die reden wordt dit deel van de vordering afgewezen.
4.10.
De vorderingen om [gedaagde] te veroordelen het pand daadwerkelijk overeenkomstig de contractuele bestemming (ADL Supermarkt) in gebruik te nemen en te houden op straffe van de contractuele boete per kalenderdag dat hij het pand niet in gebruik neemt worden afgewezen. Het is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] het pand niet in gebruik zal nemen als supermarkt. Nieuwezijds is er het meest bij gebaat dat zij op korte termijn een of meer geschikte huurders vindt voor het pand. Zij heeft verklaard dat het pand inmiddels al drie maanden actief te huur wordt aangeboden maar dat dit nog geen kandidaten heeft opgeleverd. [gedaagde] heeft zich bereid verklaard in de tussentijd de verschuldigde huur te betalen aan Nieuwezijds. Van hem kan echter niet verlangd worden dat hij het pand zelf in gebruik neemt in het licht van alle risico’s die daar het mogelijke gevolg van zouden kunnen zijn. De voorzieningenrechter zal als een mindere variant van de contractuele boete doorbetaling van de huur voor de maanden na juni 2023 toewijzen, dit totdat de rechter de huurovereenkomst heeft beëindigd of partijen die beëindiging contractueel hebben geregeld..
4.11.
Omdat partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] aan Nieuwezijds te betalen een bedrag van € 13.108,34 inclusief btw (dertienduizend eenhonderd acht euro en vierendertig cent) wegens de huurachterstand over de maanden mei en juni 2023 en de daarna volgende maanden totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] aan Nieuwezijds te betalen een bedrag van € 1.800,00 (achttienhonderd euro) wegens tot en met mei 2023 verbeurde contractuele boete in verband met het niet (tijdig) voldoen van de onder 5.1 bedoelde huur;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 22 juni 2023. [1]