ECLI:NL:RBNHO:2023:6409

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/339326 / KG ZA 23-218

Vonnis in kort geding van 10 juli 2023

in de zaak van

1.MONDIAL VIVANT B.V.,

gevestigd te ’t Zand, gemeente Schagen,

2. MONDIAL UITZEND B.V.,

gevestigd te ’t Zand, gemeente Schagen,

eisende partijen,

hierna te noemen: Mondial c.s.,

advocaten: mr. E.C.W. van der Poel en mr. M.J.G. Stork te Alkmaar,

tegen

GEMEENTE SCHAGEN,

gezeteld te Schagen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de gemeente

advocaten: mr. T. van Wijk en mr. H.F. Mauer-Dogan te Arnhem,

BRORD-DE LUS B.V.,

gevestigd te Sliedrecht,

als tussenkomende partij,

hierna te noemen: Brord-De Lus

advocaat: mr. L.P. Quist te Dordrecht.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 mei 2023, met 5 producties

- de brief van de gemeente van 22 juni 2023, met 9 producties

- de (gewijzigde) akte incidentele conclusie tot tussenkomst althans voeging van Brord-De Lus, met 9 producties, toegezonden op 22 juni 2023 respectievelijk 24 juni 2023

- de brief van Mondial c.s. van 23 juni 2023, met productie 6 tot en met 10
- de mondelinge behandeling van 26 juni 2023 waar voor Mondial c.s. is verschenen hun bestuurder [persoon 1] , bijgestaan door mr. Stork en mr. Van der Poel, voor de gemeente zijn verschenen [persoon 2] , adviseur vastgoed en grondzaken, en [persoon 3] , strateeg grondzaken, bijgestaan door mr. Van Wijk en mr. Mauer-Dogan, en voor Brord-De Lus is verschenen [persoon 4] , bestuurder, bijgestaan door mr. Quist, en waar als toehoorders aanwezig waren [belanghebbende A] en [belanghebbende B]
- de pleitnota van Mondial c.s.
- de pleitnota van de gemeente

- de pleitnota van Brord-De Lus.

1.2.

Op de vordering in het incident is tijdens de mondelinge behandeling beslist. Brord-De Lus is als tussenkomende partij toegelaten.

2.Uitgangspunten

2.1.

Mondial Vivant B.V. is een beheer- en beleggingsmaatschappij in onroerend goed. Mondial Uitzend B.V. is een uitzendbureau. Samen houden zij zich bezig met de uitzending en huisvesting van arbeidsmigranten.

2.2.

Brord-De Lust en de aan haar gelieerde vennootschappen houden zich onder meer bezig met het beheer en ontwikkeling van vastgoed. Zij hebben op verschillende locaties in Nederland grootschalige huisvesting voor arbeidsmigranten ontwikkeld.

2.3.

De gemeente is in 2018 gestart met de verkoop van bouwkavels gelegen op het bedrijventerrein De Lus te Schagen. Hierover is gepubliceerd onder meer op de website van de gemeente en in het Noordhollands Dagblad. Ook staan de bouwkavels sinds oktober 2019 te koop op funda.nl.

2.4.

Tussen de gemeente en de heren [belanghebbende A] ( [bedrijf A] ) en [belanghebbende B] ( [bedrijf B] ) is vanaf omstreeks januari 2019 overleg gevoerd over de bouw van accommodaties voor arbeidsmigranten op een aantal bouwkavels op De Lus. Daarbij is een plan ontwikkeld voor 336 logiesplekken. Hierover zijn verschillende publicaties in de media verschenen.

2.5.

Tussen [belanghebbende A] (hierna: [belanghebbende A] ) en Mondial c.s. zijn in maart 2019 en oktober 2019 eerste (verkennende) contacten geweest over deelname van Mondial c.s. aan dat project op De Lus.

2.6.

Bij e-mail van 9 juni 2021 (doorgestuurd op 24 juni 2021 aan [werknemer] van Mondial c.s.) heeft [belanghebbende A] aan Mondial c.s. geschreven: “
Zoals je weet zijn wij al enige tijd bezig om huisvesting te realiseren voor arbeidsmigranten op De Lus in Schagen. (…) Momenteel hebben wij een optie op een 10 kavels van totaal ca. 10.461 m2, waarop wij op verzoek van het College een complex willen realiseren voor ca. 320 bedden. (…) Wij zijn daarover in overleg met Homeflex die interesse heeft getoond om het project in zijn geheel te gaan realiseren en exploiteren. De vraag is echter of jullie geïnteresseerd zijn om eventueel als huurder voor een x-aantal bedden of mede-investeerder hierover met ons van gedachten te willen wisselen. Uiteindelijk ligt Schagen toch dicht bij jullie directe werkgebied.”.

2.7.

Vervolgens heeft overleg tussen [belanghebbende A] en Mondial c.s. plaatsgevonden over deelname aan het project De Lus. Onder meer is tussen hen gesproken over wat de huisvesting per bed gaat kosten. Op 18 augustus 2021 hebben Mondial c.s. aan [belanghebbende A] medegedeeld dat zij niet zal deelnemen aan het project. [belanghebbende A] en [belanghebbende B] zijn daarna in zee gegaan met Brord-De Lus.

2.8.

Op 21 september 2021 heeft de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen voor de bouw van de logiesaccommodaties voor arbeidsmigranten op De Lus afgegeven. Op 7 oktober 2022 heeft de gemeente een tijdelijke omgevingsvergunning voor de duur van 20 jaar afgegeven. Deze vergunning is op 18 november 2022 onherroepelijk geworden.

2.9.

Op 21 april 2023 heeft de gemeente de voorgenomen verkoop van het perceel De Lus 16 t/m 16b aan Brord-De Lus bekend gemaakt in het gemeenteblad. Hierin wordt onder meer vermeld:

“
De Brord-De Lus B.V. en de hieraan verbonden onderneming Homeflex BV die de exploitatie van de logiesaccodomatie voor zijn rekening neemt, hebben ruime ervaring en zich bewezen in de realisatie en exploitatie van huisvesting ten behoeve van arbeidsmigranten. Zij realiseren en exploiteren conform het SNF-keurmerk (Stichting Normering Flexwonen) en zijn als zodanig opgenomen in het SNF-register. Verder voldoet de koper met de realisatie en exploitatie van logieaccommodaties aan de aanbevelingen van commissie-Roemer over bescherming arbeidsmigranten. Brord-De Lus wenst (…) direct na de eigendomsoverdracht van het perceel De Lus 16 t/m 16b (medio mei 2023) te starten met de realisatie van de 336 logiesaccommodaties. Dit helpt de gemeente Schagen en de regio Kop van Noord-Holland in de behoefte om het probleem van goede huisvesting van arbeidsmigranten op te lossen.

(…) Gelet op het voorgaande zijn burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen van oordeel dat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de beoogde transactie, te weten Brord-De Lus BV. Mocht u menen dat u bij uitstek de partij bent aan wie de gemeente de grond in kwestie dient te verkopen ten behoeve van de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten, dan dient u binnen 20 dagen na de datum van deze publicatie een kort geding aanhangig te maken (…)”.

2.10.

Bij dagvaarding van 9 mei 2023 hebben Mondial c.s. de onderhavige kortgeding-procedure aanhangig gemaakt. Op 23 mei 2023 heeft een gesprek tussen de gemeente en Mondial c.s. plaatsgevonden. Vervolgens is nog tussen hen gecorrespondeerd.

2.11.

Op 5 juni 2023 is tussen de gemeente en Brord-De Lus een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot perceel De Lus 16 t/m 16b.

3.Het geschil

vordering van Mondial c.s. in de hoofdzaak

3.1.

Mondial c.s. vorderen – samengevat – dat de voorzieningenrechter de gemeente

I. zal gebieden de publicatie van 21 april 2023 over de voorgenomen grondverkoop aan Brord-De Lus in te trekken,

II. zal verbieden om verdere uitvoering te geven aan de tussen de gemeente en Brord-De Lus gesloten koopovereenkomst,

III. zal verbieden om aan Brord-De Lus (andere) percelen binnen de gemeente te verhuren, verkopen of ter beschikking te stellen,

IV. zal veroordelen om alsnog een openbare selectieprocedure te organiseren voor de gemeentegrond gelegen aan de Lus 16 t/m 16b te Schagen,

een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van de gemeente in de proceskosten, waaronder de nakosten, met rente.

3.2.

Mondial c.s. leggen aan hun vorderingen het volgende – kort weergegeven – ten grondslag. De gemeente had op grond van het Didam-arrest een openbare selectieprocedure moeten organiseren waarbij gegadigden, waaronder Mondial c.s. konden meedingen naar de aankoop van de grond. Door dat niet te doen heeft de gemeente geen gelijke kansen geboden. De gemeente heeft bovendien niet gemotiveerd waarom er naar haar oordeel op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden aangenomen dat Brord-De Lus als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. De gemeente heeft in de bekendmaking van 21 april 2023 aangegeven dat zij heeft gekozen voor Brord-De Lus omdat zij ervaring heeft met het huisvesten van arbeidsmigranten, zij dit realiseert en exploiteert conform het SNF-keurmerk en zij ook voldoet aan de aanbevelingen van de commissie Roemer. Daar voldoen Mondial c.s. echter ook aan. De gemeente is er voorts mee bekend dat er binnen de regio meerdere partijen zijn die in staat zijn om arbeidsmigranten te huisvesten. De gemeente kan daarom niet volhouden dat Brord-De Lus de enige serieuze gegadigde was. Mondial c.s. hebben belang bij hun vorderingen, omdat zij een deugdelijk en geloofwaardig plan hebben voor de huisvesting van arbeidsmigranten op de grond en zij daarmee kwalificeren als serieus gegadigde. Er zijn geen andere percelen in Schagen waar deze specifieke planologische inpassing voor het plan van Mondial c.s. mogelijk is.

vorderingen van Brord-De Lus in het incident en in de hoofdzaak

3.3.

Brord-De Lus vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter
primair

I. haar ex artikel 217 van het Wetboek van Rechtsvordering (Rv) zal toestaan om tussen te komen in de hoofdzaak,

II. de gemeente zal veroordelen de koopovereenkomst met Brord-De Lus na te komen,

III. de vorderingen van Mondial c.s. zal afwijzen,

althanssubsidiair

IV. haar zal toestaan om zich ex artikel 217 Rv te voegen in de hoofdzaak aan de zijde van de gemeente,

V. de vorderingen van Mondial c.s. zal afwijzen,

een en ander met hoofdelijke veroordeling van Mondial c.s. en de gemeente in de kosten van het incident en de kosten van de hoofdzaak, waaronder nakosten.

3.4.

Brord-De Lus legt aan haar incidentele vordering tot tussenkomst/voeging het volgende – zakelijk weergegeven – ten grondslag. De vorderingen van Mondial c.s. strekken tot een verbod ter zake van de door de gemeente voorgenomen verkoop en levering van de grond aan De Lus. Toewijzing van de vorderingen van Mondial c.s. heeft grote nadelige gevolgen voor Brord-De Lus. Dat zou betekenen dat Brord-De Lus geen huisvesting voor arbeidsmigranten kan gaan realiseren. Brord-De Lus heeft daarom voldoende belang om in de procedure tussen te komen, met haar zelfstandige vordering tegen de gemeente, althans zich te voegen aan de zijde van de gemeente.

verweer van de gemeente in de hoofdzaak

3.5.

De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Mondial c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Mondial c.s., met veroordeling van Mondial c.s. in de proceskosten, waaronder de nakosten, met rente.

3.6.

De gemeente voert daartoe het volgende – samengevat – aan. De bouwkavels staan al sinds 2018 in de openbare verkoop. Mondial c.s. hebben zich nooit tot de gemeente gewend om deze bouwkavels te kopen. Mondial c.s. hebben kansen gehad om deel te nemen aan het project, maar Mondial c.s. hadden geen interesse onder andere omdat het te duur was. Ook hebben Mondial c.s. nooit bezwaar gemaakt tegen de voorgenomen verkoop van de grond aan Brord-De Lus. Gelet op het Didam-arrest heeft de gemeente uit oogpunt van transparantie en rechtszekerheid de voorgenomen verkoop bekend gemaakt. Anders dan Mondial c.s. stellen is de verkoop geschied in overeenstemming met de eisen die volgen uit het Didam-arrest. De openbare verkoopprocedure was weliswaar eenvoudig maar Mondial c.s. hebben voldoende gelegenheid gehad om de grond te verkrijgen en de gemeente te verzoeken om daarop huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk te maken. Bovendien is sprake van een uitzonderingssituatie conform het Didam-arrest omdat Mondial c.s. geen serieuze gegadigde kunnen zijn. Zij hebben niet aangetoond dat zij ervaring hebben met nieuwbouw van hoogwaardige appartementen en het exploiteren daarvan. Niet te verwachten is dat Mondial c.s. een serieus en concurrerend bod kunnen doen. Nadat Mondial c.s. het onderhavige kort geding hadden aangekondigd, heeft tussen de advocaten van de gemeente en Mondial c.s. overleg plaatsgevonden. Toen nadere reactie van Mondial c.s. uitbleef, hebben de gemeente en Brord-De Lus op 5 juni 2023 de koopovereenkomst gesloten. Daarbij is tussen hen afgesproken dat het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis zal worden gerespecteerd.

3.7.

Op hetgeen partijen hebben aangevoerd wordt, voor zover van belang, onder de beoordeling (nader) ingegaan.

4.De beoordeling in de hoofdzaak en het incident

in het incident

4.1.

Brord-De Lus heeft een incidentele vordering tot tussenkomst dan wel voeging ingesteld. Mondial c.s. hebben ter zitting verweer gevoerd. De gemeente heeft geen verweer gevoerd. Mondial c.s. wel.

4.2.

Zoals hiervoor onder punt 1.2. is weergegeven, heeft de voorzieningenrechter ter zitting mondeling uitspraak gedaan en beslist dat Brord-De Lus als tussenkomende partij wordt toegelaten. Daartoe heeft de voorzieningenrechter overwogen dat Brord-De Lus belang heeft bij de uitkomst van deze procedure en een eigen vordering tegen de gemeente wenst in te stellen tot nakoming van de koopovereenkomst.

4.3.

De proceskosten in het incident zullen tussen partijen worden gecompenseerd, omdat niet gebleken is dat hiervoor extra kosten zijn gemaakt.

in de hoofdzaak

4.4.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de kort-gedingprocedure bedoeld is voor zaken waarin een ordemaatregel moet worden gegeven. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Mondial c.s. een spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening hebben. Hiervan is sprake indien de voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed noodzakelijk is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat het spoedeisend belang moet worden beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Het ligt op de weg van de eisende partij om te stellen en te onderbouwen dat hij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen die hij instelt.

4.5.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.6.

Gelet op de aard van de onderhavige vorderingen is de voorzieningenrechter van oordeel dat het spoedeisend belang is gegeven.

4.7.

Tussen partijen is in geschil of de gemeente uitvoering mag geven aan de koopovereenkomst die zij met Brord-De Lus heeft gesloten en de bouwkavels aan haar mag leveren. De gemeente moet op grond van artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten het gelijkheidsbeginsel in acht nemen. De invulling van dit gelijkheidsbeginsel wordt bepaald door het Didam-arrest. Daarin heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheidslichamen die een onroerende zaak willen verkopen, in beginsel mededingingsruimte moeten bieden door het organiseren van een transparante en openbare selectieprocedure. Dat geldt alleen voor de situatie dat er meerdere (potentiële) gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn. De vraag is of de gemeente in dit geval geen selectieprocedure hoefde te organiseren omdat er maar één serieuze gegadigde was voor de aankoop van de onderhavige bouwkavels op bedrijventerrein De Lus.

4.8.

De voorzieningenrechter overweegt dat het al jarenlang in de regio bij potentiële gegadigden, en ook bij Mondial c.s., bekend was dat de gemeente op De Lus bouwkavels te koop aanbood en dat er verschillende bestemmingen voor de aan te kopen grond mogelijk waren. Op de website van de gemeente is een verkoopbrochure gepubliceerde en de kavels werden ook op funda.nl te koop aangeboden. Vervolgens is op initiatief van de voorgangers van Brord-De Lus, [belanghebbende A] en [belanghebbende B] , het plan ontstaan voor grootschalige huisvesting van arbeidsmigranten op De Lus. Ook Mondial c.s. wist van dit plan. Gebleken is immers dat Mondial c.s. over dit project al in 2019 door de voorgangers van Brord-De Lus zijn geïnformeerd.

4.9.

Duidelijk is dat Mondial c.s. in 2019 geen interesse in het project hadden, en dat zij in de periode daarna ook geen interesse meer hebben getoond. In juni/augustus 2021 heeft [belanghebbende A] nog contact met Mondial c.s. opgenomen met de vraag of zij (als huurder van bedden of mede-investeerder) mee wilden praten over realisatie van het project. Voor zover het toen alleen ging over de verhuur van bedden aan Mondial c.s., neemt dat niet weg dat Mondial c.s. ervan op de hoogte waren dat de gemeente meewerkte aan het project en dat dit al in een vergevorderd stadium was. Vervolgens heeft de gemeenteraad in september 2021 ingestemd met het project door het afgeven van een verklaring geen bedenkingen en heeft de gemeente de omgevingsvergunning verleend in oktober 2022. Hierover heeft de gemeente openbaar gepubliceerd. Ook daarin hebben Mondial c.s. kennelijk geen aanleiding gezien om zich tot de gemeente te wenden.

4.10.

Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat Mondial c.s. ruimschoots de gelegenheid hebben gehad om zich als serieuze (potentiële) gegadigde bij de gemeente te melden voor de aankoop van grond op De Lus voor huisvesting van arbeidsmigranten. Dat hebben zij niet gedaan, en de gemeente is vervolgens niet eerder dan door het aanhangig maken van deze procedure ermee bekend geraakt dat Mondial c.s. ook in aanmerking willen komen voor aankoop van perceel De Lus 16 t/m 16b.

4.11.

Het is de vraag of de gemeente aan de eisen van het Didam-arrest heeft voldaan voor wat betreft de passende mate van transparantie en openbaarheid, en de criteria op grond waarvan zij heeft aangenomen dat Brord-De Lus als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt. Aannemelijk is namelijk dat de gemeente slechts met, eerst, [belanghebbende A] en [belanghebbende B] en, later, met Brord-De Lus heeft gepraat over verkoop ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten. Echter, gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden, waarbij sprake is van een jarenlang lopend traject dat regelmatig in de publiciteit is geweest en waarbij geen andere partijen bij de gemeente bekend waren die serieuze interesse hadden, neemt de voorzieningenrechter voorshands aan dat het mogelijk daaraan niet voldoen in een eventueel te voeren bodemprocedure niet aan de gemeente kan worden tegengeworpen.

4.12.

Bovendien zijn Mondial c.s. de enige partij die zich na de bekendmaking van 21 april 2023 bij de gemeente heeft gemeld. Volgens de gemeente hebben Mondial c.s. wel ervaring met de huisvesting van arbeidsmigranten in bestaande opstallen (een omgebouwd leegstaand pand), maar niet met het van de grond af aan realiseren van geheel nieuwe huisvesting en het exploiteren daarvan. Volgens de gemeente is ook niet aannemelijk dat ingeval zij de grond op De Lus zou verkopen met de eis om daar hoogwaardige arbeidsmigrantenhuisvesting te realiseren, Mondial c.s. een serieus en concurrerend bod zouden kunnen doen. Mondial c.s. hebben dat weliswaar betwist en gesteld dat zij een deugdelijk en geloofwaardig plan hebben en daarmee als serieus gegadigde kwalificeren, maar het had op hun weg gelegen om in dit kort geding een plan te overleggen waaruit blijkt dat zij beschikken over voldoende kennis, ervaring en financiële middelen om een vergelijkbaar project op te zetten. Daarvoor hebben zij vanaf 21 april 2023 voldoende tijd gehad. Mondial c.s. hebben in dat verband slechts een investeringsbegroting van 3 pagina’s overgelegd. Dat is bij lange na niet voldoende. Ter zitting hebben Mondial c.s. verder ook geen onderbouwing gegeven van hun stellingen op dit punt. Daarmee hebben Mondial c.s. onvoldoende gemotiveerd dat zij als serieuze gegadigde kunnen worden aangemerkt.

4.13.

Het voorgaande overziende is de voorzieningenrechter van oordeel dat de vorderingen van Mondial c.s. afgewezen moeten worden.

4.14.

Mondial c.s. is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.

4.15.

De vordering van Brord-De Lus zal eveneens worden afgewezen omdat zij daarbij geen belang heeft. Zoals de gemeente – onweersproken – heeft aangevoerd heeft zij bij het sluiten van de koopovereenkomst met Brord-De Lus afgesproken dat zij dit vonnis zal respecteren. Aangezien de vorderingen van Mondial c.s. worden afgewezen kan de gemeente haar verplichtingen uit de koopovereenkomst onverkort nakomen. De voorzieningenrechter heeft geen aanleiding om aan te nemen dat de gemeente dat niet zal doen.

4.16.

Brord-De Lus zal in de proceskosten worden veroordeeld, die de voorzieningen-rechter zal begroten op nihil omdat Mondial c.s. en de gemeente hiervoor geen extra kosten hebben gemaakt.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

in het incident

5.1.

staat Brord-De Lus toe tussen te komen,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

in de hoofdzaak

5.3.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.4.

veroordeelt Mondial c.s. in de proceskosten van de gemeente, tot heden begroot op € 676,- aan verschotten en op € 1.079,- aan salaris van de advocaat van de gemeente,

5.5.

veroordeelt Brord-De Lus in de proceskosten van Mondial c.s. en de gemeente, tot heden begroot op nihil,

5.6.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2023.