ECLI:NL:RBNHO:2023:6523

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10146176 \ CV EXPL 22-6066

Uitspraakdatum: 17 mei 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats]

eiseres

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. W.M. Bond-Stroek

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.J.M. Nelemans-Sandberg

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 4 oktober 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 24 april 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 12 april 2023 stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[eiser] exploiteerde de [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) aan het [adres] te [plaats]. De ruimte waarin [bedrijf] was gevestigd, werd door [eiser] gehuurd.

2.2.

[gedaagde] en [eiser] hebben met elkaar onderhandeld over overname van [bedrijf] (de inventaris, goodwill handelsnaam en de domeinnaam).

2.3.

Voor die onderhandelingen heeft [eiser] een makelaar ingeschakeld, genaamd [betrokkene 1], werkzaam bij [betrokkene 2] Horecamakelaardij B.V. (hierna: [betrokkene 1]). [gedaagde] heeft contact gezocht met De Schone Zaak B.V. (hierna: de Schone Zaak) die mogelijk als haar financier kon optreden. De Schone Zaak werd vertegenwoordigd door een van haar bestuurders; [betrokkene 2], eigenaar van [betrokkene 2] Horecamakelaardij B.V. (hierna: [betrokkene 2]).

2.4.

[gedaagde] en De Schone Zaak zijn overeengekomen om te werken via een (onder)huurconstructie waarbij [gedaagde] [bedrijf] voor bepaalde tijd van De Schone Zaak zou onderhuren en vervolgens de optie zou krijgen om zelf van de hoofdverhuurder te gaan huren.

2.5.

Per e-mail d.d. 13 mei 2022 heeft [betrokkene 2] het volgende – voor zover hier relevant – aan [gedaagde] geschreven:

(…)- [betrokkene 1] moet de verhuurder bewegen dat De Schone Zaak de huurrechten krijgt. Wij verhuren het onder exact gelijke condities aan jou.(…)- Wij maken de onderhuurovereenkomst op. In de bijlage tref je het concept aan. Let wel dat deze aangepast wordt aan de hoofdhuurovereenkomst. (…)

2.6.

[gedaagde] heeft per e-mail d.d. 15 mei 2022 gevraagd of de bijlage nogmaals gestuurd kon worden, omdat dit voor haar niet zichtbaar was. [betrokkene 2] heeft de bijlage opnieuw per e-mail gestuurd.

2.7.

[betrokkene 2] heeft dezelfde dag per e-mail aan [betrokkene 1] gevraagd of het niet handiger was om eerst de pandeigenaar te spreken waarop [betrokkene 1] per email aan [betrokkene 2] en [gedaagde] heeft geschreven:
Nee laten we de juiste routing aanhouden, dus eerste de koopovereenkomst onder voorbehoud akkoord verhuurder. (…) Indien verhuurder niet meewerkt, kan er ontbonden worden en zal de aanbetaling retour worden gedaan.

2.8.

Per e-mail d.d. 30 mei 2022 heeft [betrokkene 1] de concept koopovereenkomst aan [gedaagde] gestuurd.

2.9.

Op 7 juni 2022 hebben [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten voor [bedrijf]. In de overeenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:

(…)2.1. De koopsom bedraagt € 67.250,-- (…)2.3. De koopsom zal door koper aan verkoper worden voldaan door betaling/bijschrijving uiterlijk op 31-07-2022 (…)6.1. Verkoper en koper zullen gezamenlijk verhuurder verzoeken een tussenhuurovereenkomst aan te gaan met De Schone Zaak B.V. (…) die ingaat op de dag van overdracht op vergelijkbare condities als de huurovereenkomst tussen verkoper en verhuurder. Indien de verhuurder van het pand waarin het bedrijf is gevestigd (bedoeld in artikel 1) geen nieuwe huurovereenkomst met het recht van onderverhuur afgeeft aan De Schone Zaak B.V. niet wil verlenen, dan zal deze overeenkomst ontbonden kunnen worden door zowel verkoper als koper zonder boetes en/of kosten voor beide partijen. (…)9.1. Indien één van beide partijen, na bij aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld, gedurende zeven dagen nalatig blijft één of meer verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst na te komen, heeft de wederpartij de keus tussen:- Nakoming van deze overeenkomst, in welk geval de nalatige na afloop van voormelde termijn van zeven dagen, voor elke sindsdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijke opeisbare boete verschuldigd is van 2% (zegge: twee promille) van de koopsom per dag of- De overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden in welk geval de andere partij een onmiddellijke opeisbare boete verschuldigd is ter hoogte van 15% van de koopsom, hetgeen het recht op schadevergoeding, indien deze hoger is, onverlet laat.(…)14.1 Deze overeenkomst is gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat de koper geen toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meerdere geldleningen ter financiering van het hierbij gekochte als nader omschreven in artikel 1, zulks tot een bedrag van ten hoogste € 67.250,-- op de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke condities.(…)De koper kan op deze ontbindende voorwaarde enkel en alleen een beroep doen door dit uiterlijk op 01-07-2022 schriftelijk aan verkoper mede te delen onder overlegging van een schriftelijke financieringsafwijzing. (…)

2.10.

Per e-mail d.d. 29 juli 2022 heeft [betrokkene 1] aan [gedaagde] het volgende gestuurd:

(…) Ik kreeg zojuist een verontrustend telefoontje van de heer [betrokkene 3], uw adviseur, en begrijp dat u te kennen heeft gegeven geen financiering aan te willen gaan met De Schone Zaak voor de financiering van de overname van de bedrijfsexploitatie van [bedrijf] (…)

Namens verkoper wil ik u wijzen op de gemaakte afspraken die zijn vastgelegd in de koopovereenkomst d.d. 07-06-2022 en in het bijzonder de volgende artikelen:- Artikel 2.3 (…)- Artikel 14 (…)- Artikel 9 (…)

Graag wil ik u vragen het nogmaals goed in overweging te nemen. (…)

2.11.

Per e-mail d.d. 1 augustus 2022 heeft [betrokkene 3], adviseur bedrijfshuisvesting van [gedaagde] (hierna: [betrokkene 3]) aan [betrokkene 1] geantwoord:
(…) [betrokkene 4] is nu bezig een alternatieve financiering te vinden. (…)

2.12.

Per aangetekende brief d.d. 1 augustus 2022 heeft [betrokkene 1], namens [eiser], [gedaagde] het volgende geschreven:

(…)In de overeenkomst voornoemd is in artikel 2 vastgelegd dat u op uiterlijk 31 juli 2022 de totale koopsom (…) zou voldoen (…). In tegenstelling tot hetgeen was overeengekomen, bent u dit tot op heden niet nagekomen. Hiervoor stellen wij u bij deze in gebreke.

Conform artikel 9 stelt onze opdrachtgever u gedurende zeven dagen, hetgeen betekent tot en met 8 augustus 21.00 uur, in de gelegenheid om alsnog de gemaakte afspraken na te komen. Komt u niet binnen deze termijn de afspraken na, dan ontbindt opdrachtgever per 9 augustus 2022 de koopovereenkomst (…). Tevens bent u op dat moment aan opdrachtgever een boete verschuldigd ter hoogte van 15% van de koopsom (…).

2.13.

[betrokkene 3] heeft per e-mail d.d. 8 augustus 2022 namens [gedaagde] aan [betrokkene 1] geschreven dat zij nog aan het zoeken waren naar een oplossing en een huurkoopoptie ook een mogelijkheid was.

2.14.

Per email d.d. 10 augustus heeft [betrokkene 1] aan [betrokkene 3] laten weten dat [eiser] niet met het voorstel tot huurkoop instemde en dat [eiser] de koopovereenkomst had ontbonden en zou overgaan tot het innen van de boete.

2.15.

Op 26 september 2022 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om het boetebedrag van
€ 10.087,50 te betalen.

2.16.

[gedaagde] heeft niet betaald.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt:
I. tot betaling aan [eiser] van € 10.087,50 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 oktober 2022 tot aan de dag van volledige betaling;
II. tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 875,88 vermeerderd met de wettelijke rente indien [gedaagde] dit bedrag niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis heeft voldaan;
III. tot betaling van de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente indien [gedaagde] dit bedrag niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis heeft voldaan;
IV. tot betaling van de nakosten vermeerderd met de wettelijke rente indien [gedaagde] dat bedrag niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis heeft voldaan.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] op grond van artikel 9.1 van de koopovereenkomst 15 procent van de koopsom verschuldigd als contractuele boete omdat [gedaagde] haar verbintenissen uit de overeenkomst niet is nagekomen en heeft afgezien van de koop van [bedrijf] op een moment dat ontbinding van de overeenkomst niet meer mogelijk was. Betaling van de boete is uitgebleven ondanks dat [gedaagde] tot betaling is gesommeerd. Omdat [gedaagde] zich twee dagen voor de overdracht heeft teruggetrokken, heeft [eiser] schade geleden omdat zij reeds alles in het werk had gesteld om de overdracht mogelijk te maken. Tot slot vordert [eiser] ook de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat het onredelijk is om de boete bij haar in rekening te brengen. Bij de totstandkoming van de koopovereenkomst was een belangrijke voorwaarde dat sprake moest zijn van een huurovereenkomst tussen [gedaagde] en De Schone Zaak gelijk aan de huurovereenkomst die [eiser] op dat moment had met haar verhuurder. Dit is uitgebreid ter sprake gekomen bij ontmoetingen tussen [eiser] en [gedaagde] en blijkt ook uit artikel 6.1 van de koopovereenkomst. Nadat [gedaagde] de koopovereenkomst had getekend, bleek dat de concept onderhuurovereenkomst helemaal niet overeenstemde met wat partijen hadden afgesproken. Indien [gedaagde] dit eerder had geweten, dan had zij de koopovereenkomst (op tijd) ontbonden. Gelet hierop is [gedaagde] misleid en is misbruik gemaakt van de omstandigheden. De situatie is op geen enkele wijze aan haar toe te rekenen zodat de boete niet verschuldigd is. Daarbij komt nog dat de gevorderde boete niet opeisbaar is nu niet voldaan is aan de expliciete voorwaarden die door [gedaagde] aan de koop zijn gesteld.

5.De beoordeling

5.1.

Tussen partijen staat vast dat zij onderling een koopovereenkomst hebben gesloten waarbij [gedaagde] [bedrijf] van [eiser] zou overnemen en waarin staat dat [gedaagde] vóór 31 juli 2022 de koopsom aan [eiser] moest overmaken. Dat laatste is niet gebeurd. Ter zitting heeft [gedaagde], naast het door haar al gedane beroep op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, een beroep gedaan op ontbindende voorwaarden. In de koopovereenkomst staan twee ontbindende voorwaarden genoemd; een financieringsvoorbehoud (artikel 14) en een voorbehoud ten aanzien van de tussenhuurovereenkomst (artikel 6).

5.2.

In het financieringsvoorbehoud staat dat de overeenkomst kan worden ontbonden indien de koper geen toezegging heeft verkregen voor de financiering tot een bedrag van
€ 67.250,00 met overlegging van een schriftelijke financieringsafwijzing. In dit geval heeft [gedaagde] wel een toezegging gekregen voor de financiering van dit bedrag, namelijk van De Schone Zaak. Er is dan ook geen sprake van een afwijzing van financiering, maar [gedaagde] is het zelf niet eens met de door De Schone Zaak gestelde financieringsvoorwaarden. Op deze situatie ziet het financieringsvoorbehoud niet en op grond daarvan kon [gedaagde] de overeenkomst niet ontbinden. Dat de financiering voor [gedaagde] onacceptabel is, komt voor haar rekening en risico. Van een verdere afwijzing heeft zij ook geen schriftelijk bewijs overgelegd. Indien en voor zover [gedaagde], zoals zij heeft aangevoerd, niet tijdig beschikte over de benodigde documentatie om een beslissing te nemen, had het op haar weg gelegen om [eiser] te verzoeken om een verlenging van het financieringsvoorbehoud. Dat heeft zij nagelaten. Het beroep op het financieringsvoorbehoud kan wegens het voorgaande niet slagen.

5.3.

In het tusssenhuurvoorbehoud staat dat als de pandeigenaar van het pand geen nieuwe huurovereenkomst met het recht van onderhuur afgeeft aan De Schone Zaak, de koper of verkoper de overeenkomst kan ontbinden. Een nieuwe huurovereenkomst met het recht van onderhuur is echter wel afgegeven aan De Schone Zaak. Op die grond kon [gedaagde] de overeenkomst dus ook niet ontbinden.

5.4.

[gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat tussen partijen ook de afspraak gold dat het huurcontract tussen [gedaagde] en De Schone Zaak dezelfde condities moest hebben als het huurcontract tussen de pandeigenaar en [eiser]. Een dergelijke afspraak volgt echter niet uit de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van de door haar gestelde afspraak nog verwezen naar de e-mail d.d. 13 mei 2022 waarin staat:
‘[betrokkene 1] moet de verhuurder bewegen dat De Schone Zaak de huurrechten krijgt. Wij verhuren het onder exact gelijke condities aan jou.’In ieder geval volgt hieruit volgens [gedaagde] dat [eiser] wist van de voorwaarden waaronder [gedaagde] wilde contracteren. Ook dit betoog kan niet slagen. Nog daargelaten dat het hier gaat om correspondentie tussen [gedaagde] en De Schone Zaak, waarbij [eiser] dus geen partij was, is ook niet gebleken dat aan [gedaagde] andere huurcondities zijn aangeboden dan de huurcondities die gelden tussen de pandeigenaar en De Schone Zaak. Het gaat [gedaagde] om de (in haar ogen onacceptabele) financieringsvoorwaarden die De Schone Zaak stelt in haar huurovereenkomst met [gedaagde], maar daar ziet dit voorbehoud niet op.

5.5.

Het verweer van [gedaagde] dat het door [eiser] inroepen van de contractuele boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, slaagt evenmin. [gedaagde] is de koopovereenkomst met [eiser] niet nagekomen omdat zij de voorwaarden die De Schone Zaak als financier aan haar stelde, niet acceptabel vond. Dat is iets tussen haar en De Schone Zaak, ligt dus in haar risicosfeer en kan niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Ook anderszins is het inroepen van de boete niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar omdat [eiser] onbetwist heeft aangevoerd dat zij door het niet nakomen van de koopovereenkomst schade heeft geleden (aan onder meer extra huur en kosten voor gas, water, elektra en verzekeringen). De hoogte van die schade staat min of meer gelijk aan het boetebedrag, waarbij nog buiten beschouwing is gelaten dat [eiser] uiteindelijk genoegen heeft moeten nemen met een lagere koopsom. Gelet op al het voorgaande heeft [gedaagde] niet voldaan aan de verbintenissen uit de koopovereenkomst en kan [eiser] rechtens aanspraak maken op de boete van 15 procent van de koopsom.

5.6.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering en de nevenvorderingen van [eiser] zal toewijzen.

5.7.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 10.087,50 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 4 oktober 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 875,88 vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,74
griffierecht € 244,00
salaris gemachtigde € 792,00;
vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter