ECLI:NL:RBNHO:2023:6528

• Datum uitspraak: 12 juni 2023
• Publicatiedatum: 11 juli 2023
• Zaaknummer: 10298275
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vereniging van Eigenaars besluit tot dakopbouw en de gevolgen van meerderheidsstemmen

In deze zaak heeft [eiser] een verzoek ingediend bij de kantonrechter om het besluit van de Vereniging van Eigenaars (VvE) van 13 juli 2022 te vernietigen, waarbij toestemming voor een dakopbouw op zijn woning werd geweigerd. [eiser] stelt dat de VvE, vertegenwoordigd door Nagron, misbruik maakt van haar meerderheidsstem en dat het besluit zonder enige motivering is genomen. De VvE heeft geen verweerschrift ingediend, maar de voorzitter heeft ter zitting verklaard dat de andere appartementseigenaren niet tegen het voorstel van [eiser] zijn, maar dat Nagron, als eigenaar van meerdere woningen, tegenstemde.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat het verzoek tot vernietiging van het besluit niet kan worden toegewezen, omdat [eiser] te laat was met zijn verzoek. Volgens de wet en de akte van splitsing moet een verzoek tot vernietiging binnen een maand na kennisname van het besluit worden ingediend. Aangezien [eiser] aanwezig was bij de vergadering op 13 juli 2022, wordt aangenomen dat hij op dat moment kennis heeft genomen van het besluit. Het feit dat hij de notulen later heeft ontvangen, doet hier niet aan af.

Daarnaast heeft de kantonrechter overwogen dat de beoogde dakopbouw een wijziging van de splitsingsakte vereist, waarvoor instemming van alle eigenaren nodig is. Aangezien [eiser] geen voorstel tot wijziging van de splitsingsakte heeft ingediend, kan zijn verzoek niet worden toegewezen. De kantonrechter heeft het verzoek van [eiser] afgewezen en hem veroordeeld tot betaling van de proceskosten, die zijn vastgesteld op nihil, omdat de VvE en Nagron geen inhoudelijk verweer hebben gevoerd.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./repnr.: 10298275 \ EJ VERZ 23-2

Uitspraakdatum: 12 juni 2023 (bij vervroeging)

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats]

verzoekende partij

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. J.I. Vervest

tegen

[gedaagde]

gevestigd te [plaats]

verwerende partij

verder te noemen: de VvE

gemachtigde: [gemachtigde]

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 24 januari 2023. De VvE heeft geen verweerschrift ingediend.

1.2.

Op 5 juni 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2. De feiten

2.1.

Nationaal Grondbezit B.V. (hierna te noemen: Nagro) was eigenaar van het registergoed bestaande uit tien winkel/commerciële ruimten op de begane grond en eerste verdieping met tien woningen op de tweede verdieping en verder toebehoren aan de [adres 1] 5, 7, 9, 11, 11A, 13, 13A, 15, 15A, 17, 17A, 19, 19A, 21, 21A, 23 en 23A en de [adres 2] 18, 20 en 22 te [plaats].

2.2.

Dit registergoed is bij akte van 15 april 2008 (hoofdsplitsingsakte) gesplitst in twee appartementsrechten:
1. het appartementsrecht, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van tien winkel/commerciële ruimten op de begane grond en eerste verdieping en verder toebehoren aan de [adres 2] 18, 20, 22 en [adres 1] 11A, 13A, 15A, 17A, 19A, 21A en 23A te [plaats] (…), uitmakende het zeventig/eenhonderdste (70/100ste) aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het Registergoed;
2. het appartementsrecht, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van tien woningen op de tweede verdieping met acht bergingen op de begane grond, een trappenhuis, galerij en verder toebehoren aan de [adres 1] 5 tot en met 23 (oneven nummers) te [plaats] (…), uitmakende het dertig/eenhonderdste (30/100ste) aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het Registergoed.

2.3.

Het appartementsrecht onder 2 is bij akte van 15 april 2008 (ondersplitsingsakte) ondergesplitst in achttien appartementsrechten betreffende tien woningen en acht bergingen. De woningen zijn verkocht aan individuele eigenaars. [eiser] is eigenaar van een van de woningen.

2.4.

Nagron is eigenaar van het appartementsrecht onder 1.

2.5.

Het beheer over de appartementsrechten en de administratie van de gehele VvE wordt in opdracht van Nagron uitgeoefend door Viridis VvE Beheer B.V. (hierna: Viridis).

2.6.

De appartementseigenaren 1 en 2 zijn op grond van de hoofdsplitsingsakte lid van de Vereniging van Eigenaars [adres 1] 5 tot en met 23A (oneven nummers) en [adres 2] 18 tot en met 22 (even nummers) te [plaats] (hierna: de hoofdvereniging). Deze eigenaren zijn stemgerechtigd en op grond van artikel 46 lid 2 van de hoofdsplitsingsakte bedraagt het maximaal uit te brengen stemmen: twee. Iedere eigenaar brengt voor elk op zijn naam staand appartementsrecht één stem uit. In geval van ondersplitsing wordt het stemrecht dat aan het in de ondersplitsing betrokken appartement toekomt, uitgebracht door het bestuur van de vereniging van ondereigenaars.

2.7.

Op grond van artikel 49 van de hoofdsplitsingsakte worden alle besluiten waarvoor in het reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Onder volstrekte meerderheid wordt verstaan: meer dan de helft van de ter vergadering uitgebrachte stemmen, waarbij blanco en ongeldige stemmen slechts van betekenis zijn ter bepaling van het quorum.

2.8.

In artikel 50 van de akte van de hoofdsplitsingsakte is bepaald dat besluiten vernietigbaar zijn overeenkomstig de artikelen 5:15 en 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De bevoegdheid om vernietiging van een besluit te verzoeken, vervalt door verloop van een maand na de dag waarop de belanghebbende van het besluit kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen. Het voorgaande is niet van toepassing op een besluit tot wijziging van de akte zoals bedoeld in artikel 58. Daarin is bepaald dat wijziging van de akte uitsluitend kan geschieden met medewerking van alle eigenaars.

2.9.

Alle ondereigenaren zijn op grond de ondersplitsingsakte lid van de VvE. Deze ondereigenaren zijn stemgerechtigd en op grond van artikel 46 lid 2 van de ondersplitsingsakte bedraagt het maximaal aantal uit te brengen stemmen: eenduizend. De artikelen 49, 50 en 58 van de ondersplitsingsakte zijn gelijk aan die van de hoofdsplitsingsakte zoals hiervoor in r.o. 2.7 en 2.8 weergegeven.

2.10.

[eiser] heeft op 9 juli 2019 een aanvraag omgevingsvergunning gedaan bij de gemeente voor het plaatsen van een dakopbouw op zijn woning. De gemeente heeft de vergunning verleend.

2.11.

Viridis heeft per e-mail d.d. 19 januari 2022 aan Nagron het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:
(…) In het verleden heeft de eigenaar de heer [eiser], [adres 1] 17 te [plaats], toestemming gevraagd voor een opbouw op zijn appartement. (…) Wij hebben begrepen dat Nagron voor deze opbouw geen toestemming wilde geven. (…) Vooruitlopend op de komende vergadering van eigenaars verzoeken wij de Nagron om de benodigde toestemming in overweging te nemen. Conform de tekeningen is de opbouw vanaf de winkelstraat niet zichtbaar. Ook heeft de opbouw geen negatieve invloed op eventuele waarde van de overige woningen. Sterker nog door deze mogelijkheid kan de waarde zelfs positief beïnvloed worden.

2.12.

Per e-mail d.d. 2 februari 2022 heeft de heer [betrokkene 1], van de Van Herk Groep (hierna: [betrokkene 1]) het volgende geantwoord:
Wij zijn geen voorstander van een opbouw zoals al eerder door ons is medegedeeld.

2.13.

Per e-mail d.d. 4 februari 2022 heeft Viridis gevraagd of Nagron kan aangeven waarom zij geen voorstander van een opbouw is.

2.14.

Per e-mail d.d. 8 juli 2022 heeft [betrokkene 1] Viridis een volmacht verleend voor de ingeplande Algemene Ledenvergadering. [betrokkene 1] heeft daarbij expliciet aangegeven niet akkoord te gaan met agendapunt 6 en daarbij aangegeven:
zoals wij al eerder hebben aangegeven, wensen wij geen individuele opbouw. Een eventuele gezamenlijke opbouw is op korte termijn niet aan de orde.

2.15.

Per email d.d. 9 juli 2022 heeft Viridis het volgende – voor zover hier relevant – aan [betrokkene 1] geschreven:
Wederom spreek ik mijn verbazing uit over het niet akkoord gaan met een individuele opbouw. Geen van de particuliere eigenaren heeft hier bezwaar tegen. Ook de gemeente is akkoord met het voorstel voor de opbouw (…) Als adviseur van de VvE verzoek ik Nagron het besluit om tegen de opbouw te stemmen te heroverwegen of met zwaarwegende bezwaren te komen (…)

2.16.

Op 13 juli 2022 heeft een Algemene Ledenvergadering plaatsgevonden. In de notulen daarvan staat:
6. Aanvraag opbouw woning [adres 1] 17 te [plaats] (…) Wederom heeft Nagron, eigenaar van meerdere woningen, aangegeven geen toestemming te willen geven voor de aangevraagde opbouw. Hiervoor is geen onderbouwing afgegeven. Dit ondanks meerdere verzoeken van Viridis VvE Beheer Nederland. De aanwezigen eigenaren spreken hun onbegrip uit over de starre houding van Nagron. De heer [betrokkene 2] geeft aan dat hij zal trachten om in ieder geval een onderbouwing van het standpunt van Nagron te krijgen. Helaas kan de vergadering geen toestemming geven.

2.17.

Per e-mail d.d. 5 augustus 2022 heeft [betrokkene 1] het volgende – voor zover hier relevant – aan Viridis geschreven:
Ik vind het vervelend worden om elke keer hetzelfde antwoord te moeten geven. Meerdere keren heb ik aangegeven dat het antwoord op een opbouw niet akkoord is. Wat is er zo moeilijk aan om dit te begrijpen? Nee is ook een antwoord en i heb geen behoefte om over onze beweegredenen tekst en uitleg te geven. (…) Het is van de zotte om onze organisatie te bestoken met dergelijke bemoeizuchtige vragen waarop al jaren geleden een antwoord op gegeven is. Ik wil geen bemoeienissen van uw zijde, inzake interne VvE aangelegenheden.

2.18.

De gemachtigde van [eiser] heeft Viridis per brief d.d. 6 oktober 2022 laten weten dat [eiser] meent dat Nagron haar meerderheidsmacht misbruikt en heeft Viridis verzocht om aan Nagron te vragen om haar tegenstem te motiveren en te onderbouwen of om haar tegenstem in te trekken zodat de zaak nog in der minne opgelost kan worden.

2.19.

Viridis heeft de brief doorgestuurd op 6 oktober 2022 aan Nagron en haar om een reactie gevraagd. Op 20 oktober 2022 heeft Viridis een herinnering aan Nagron gestuurd.

2.20.

Nagron heeft niet gereageerd.

3. Het verzoek

3.1.

[eiser] verzoekt de kantonrechter om het besluit d.d. 13 juli 2022 te vernietigen en om te bepalen dat de VvE gemachtigd is om een besluit te nemen op het verzoek tot dakopbouw aan de woning [adres 1] 17 te [plaats], ongeacht een eventueel verzet of tegenstem van Nagron, met veroordeling van Nagron dan wel de VvE in de proceskosten

3.2.

[eiser] legt aan zijn verzoek ten grondslag dat het besluit van 13 juli 2022 tot het weigeren van toestemming voor een dakopbouw is genomen zonder enige motivering en zonder dat Nagron ter vergadering is verschenen. Door zonder enige motivering tegen te stemmen maakt Nagron misbruik van haar rechten en is dit besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid genomen. Het besluit moet daarom vernietigd worden. Omdat Nagron een meerderheid van stemmen heeft, maakt zij ook nog eens misbruik van haar meerderheidsmacht binnen de VvE. Gelet hierop verzoekt [eiser] tot vernietiging van het besluit en de VvE te machtigen om een besluit te nemen ongeacht het eventuele verzet van Nagron.

4. Het verweer

4.1.

De VvE heeft geen verweerschrift ingediend. De voorzitter van de VvE die ter zitting is verschenen, heeft aangegeven dat hoewel de appartementseigenaren van de tien woningen niet tegen het voorstel van [eiser] zijn, de vergadering daarmee toch niet heeft ingestemd omdat Nagron, die eigenaar is van de bedrijfsruimten, tegen gestemd heeft. Nagron heeft ondanks verzoeken daartoe en hoewel zij in deze procedure als belanghebbende is aangemerkt, haar stemgedrag niet nader toegelicht en ook geen verweer gevoerd.

5. De beoordeling

5.1.

Het verzoek van [eiser] betreft zijn wens om een dakopbouw te plaatsen. In de vergadering van de VvE heeft [eiser] hiervoor toestemming gevraagd. Uit de notulen blijkt niet eenduidig of de vergadering uitsluitend die van de VvE van de ondereigenaars betrof (de titel van de vergadering en de vermelding dat het totaal aantal aanwezig stemmen 1.000 bedraagt, wijzen daarop) of ook die van de hoofdvereniging (de mededeling dat tijdens de vergadering van beide VvE’s alle stemmen aanwezig zijn, wijst daarop). Die toestemming is geweigerd omdat Nagron die blijkens de notulen eigenaar is van meerdere woningen, geen dakopbouw wil. De stemverhoudingen blijken echter niet uit de notulen. En de mededeling dat Nagron eigenaar is van meerdere woningen sluit niet aan op het gestelde in het verzoekschrift dat Nagron eigenaar is van de bedrijfsruimten op de begane grond en dat de individuele appartementsrechten zijn verkocht. De kantonrechter kan bij deze stand van zaken niet vaststellen of Nagron als ondereigenaar in de vergadering van de VvE de meerderheid van de stemmen vertegenwoordigt of dat Nagron als eigenaar in de hoofdvereniging heeft tegengestemd. Dat Nagron voor wat betreft de hoofdsplitsing gerechtigd is tot 70/100ste van de gemeenschap, zegt niets over de stemverhouding in de vergadering van de ondereigenaars (de ondersplitsing). In de hoofdsplitsingsakte is bovendien bepaald dat Nagron één van de twee uit te brengen stemmen vertegenwoordigt. Gelet op het voorgaande kan de kantonrechter niet uitsluiten dat het besluit is genomen in strijd met de akte van splitsing en daarom al dan niet nietig is. [eiser] heeft echter ook niet verzocht om de nietigheid vast te stellen en de kantonrechter zou daartoe in beginsel ook niet bevoegd zijn.

5.2.

[eiser] heeft wel verzocht om vernietiging van het besluit, maar dat verzoek kan niet worden toegewezen. Zowel op grond van artikel 50 van de akte van splitsing als op grond van artikel 5:130 lid 2 BW moet het verzoek tot vernietiging van een besluit worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen nemen. Vast staat dat het besluit waartegen het verzoek zich richt, is genomen op de vergadering van 13 juli 2022. [eiser] heeft ter zitting bevestigd dat hij bij die vergadering aanwezig is geweest. Daarom moet er van uit worden gegaan dat hij op 13 juli 2022 kennis heeft kunnen nemen en genomen van het besluit om geen toestemming te geven voor het plaatsen van een dakopbouw. Dat hij de notulen pas (veel) later heeft ontvangen, doet daar niet aan af. Door vervolgens pas op 24 januari 2023 het verzoek tot vernietiging te doen, is [eiser] te laat. De bevoegdheid om de vernietiging in te roepen is vervallen en het verzoek daartoe kan dus ook niet worden toegewezen.

5.3.

Alleen al daarom kan ook het verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging niet worden toegewezen: een dergelijke machtiging zou immers in strijd zijn met het vaststaande besluit van de VvE. Los van het voorgaande is het verzoek ook niet toewijsbaar op grond van het volgende.

5.4.

Vast staat dat het dak waarop de dakopbouw gerealiseerd zal moeten worden gemeenschappelijk eigendom is. Door het aanbrengen van een dakopbouw op het gemeenschappelijke dak, wordt het privé gedeelte vergroot ten laste van die gemeenschappelijke eigendom. Het dakgedeelte waarop de opbouw zal worden gerealiseerd, is dan niet langer gemeenschappelijk: alleen de betreffende appartementseigenaar krijgt immers een gebruiksrecht voor dat gedeelte van het dak. Weliswaar wordt het nieuwe dak van de dakopbouw gemeenschappelijk eigendom, maar dat doet er niet aan af dat de goederenrechtelijke verhoudingen gewijzigd worden en dat, in strijd met het bepaalde in artikel 5:108 BW, het gebouw niet meer in overeenstemming is met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde. De buitenmuren van de dakopbouw gaan immers ook behoren tot de gemeenschappelijke schil, waardoor deze groter wordt dan deze nu is. Er is hier bovendien sprake van een structurele wijziging die niet van tijdelijke aard is en die zich niet of nauwelijks voor herstel leent. Deze situatie is dan ook niet vergelijkbaar met die waarbij een privé dakterras wordt gebouwd, omdat in dat geval de omvang van het privé gedeelte ongewijzigd blijft en ook de gemeenschappelijke eigendom niet wordt aangetast. Deze situatie is ook niet vergelijkbaar met die waarbij zonnepanelen op het gezamenlijke dak worden aangebracht, omdat de goederenrechtelijke verhoudingen hierdoor niet worden gewijzigd.

5.5.

Gelet op het voorgaande vergt de beoogde dakopbouw een wijziging van de splitsingsakte, waarmee, zoals in artikel 58 van de splitsingsakte en artikel 5:139 BW is bepaald, alle eigenaren moeten instemmen (of met tenminste vier/vijfde van het aantal stemmen in combinatie met medewerking van het bestuur). Aan de kantonrechter kan vervolgens bij weigering op grond van artikel 5:140 BW om een vervangende machtiging worden verzocht indien en zodra tenminste de helft van het totaal van de in de akte van splitsing opgenomen stemmen voorstander van die wijziging is. Een dergelijk verzoek is hier echter niet aan de orde: [eiser] heeft op de vergadering geen voorstel tot wijziging van de splitsingsakte voorgelegd, maar een bouwtekening en de benodigde vergunningen overgelegd met het verzoek om toestemming van de vergadering. De verzochte machtiging ex artikel 5:121 BW ziet niet op een situatie als de onderhavige waarin strijd met de akte van splitsing zou ontstaan en een wijziging daarvan nodig is, en biedt [eiser] derhalve geen soelaas.

5.6.

De conclusie is dat, hoewel het onbevredigend is dat Nagron zonder opgave van redenen weigert mee te werken aan het verzoek van [eiser], hij een andere weg zal moeten bewandelen dan hij nu heeft gedaan. Het verzoek zal daarom worden afgewezen. De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij in het ongelijk is gesteld. Omdat de VvE en Nagron geen (inhoudelijk) verweer hebben gevoerd, worden de proceskosten bepaald op nihil.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst het verzoek af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de VvE en Nagron worden vastgesteld op nihil.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.