Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/339438 / KG ZA 23-227
Vonnis in kort geding van 17 juli 2023
in de zaak van
1.[eiseres] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser],
2.
[eiser],
te [woonplaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. E.J. Loos te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te [woonplaats 3] ,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
te [woonplaats 3] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. J.A.M. Janssen te Groningen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 juni 2023, met 16 producties,
- het herstelexploot van 23 juni 2023
- de conclusie van antwoord, met 9 producties
- de akte houdende vermeerdering van eis, met productie 17 tot en met 23
- de mondelinge behandeling van 3 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de door [gedaagde 2] afgegeven volmacht, ter zitting overgelegd door mr. Janssen
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagden] .
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagden] .
2.Uitgangspunten
2.1.
[eiseres] huurt sedert november 2016 een perceel grond (met nummer [perceelnr.] ) gelegen op [plaats] te [vestigingsplaats] . Op 19 december 2020 is tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten, ingaande per 1 januari 2021. Daarnaast is tussen partijen een verhuurovereenkomst gesloten. [eiseres] heeft de verhuurovereenkomst op 28 februari 2023 opgezegd.
2.2.
In paragraaf 7 van de huurovereenkomst is bepaald:
“
Dieser Pachtvertrag endet automaitisch ohne jede weiter Erklärung un Kündigun durch die Verwaltung wenn:
Dieser Pachtvertrag endet automaitisch ohne jede weiter Erklärung un Kündigun durch die Verwaltung wenn:
a. Der Pächter bekommt nach Ablauf der Zahlungsfrist einer an ihn gestellten Rechnung, eine kostenpflichtige neue Aufforderung mit neuer Zahlungsfrist. Zahlt der Pächter dann nicht, frisgerecht, endet der Pachtvertrag mit dem Ablauf der genannten Zahlungsfrist. (…) Eine Nutzung des Grundstücks durch den Pächter, ist nach Beendigung des Pachtvertrages nicht erlaubt. (…)
l. Eine Kündigung dieses Pachtvertrages durch die Verwaltung ist diesernurbei verschuldeten Verstoßen des Pächters und seiner Anhörigen und/oder bei dessen Gästen/Mietern gegen das bestehende Reglement/Platsordnung oder den Pachtvertrag, nach vorheriger einmaliger Abmahnung möglich. ”.
2.3.
Op het gehuurde perceel bevindt zich een vakantiewoning. [eiseres] heeft deze in oktober 2016 gekocht voor een bedrag van € 95.000,-. Gedurende de afgelopen jaren hebben [eiseres] en haar partner [eiser] de vakantiewoning opgeknapt, uitgebreid en gemoderniseerd. Ook hebben zij een nieuw gastenverblijf ingericht in een bestaand bijgebouw.
2.4.
Op 9 februari 2023 is er brand in de woning ontstaan. Als gevolg van de brand is de woning vrijwel geheel verloren gegaan. Het gastenverblijf is niet beschadigd.
2.5.
[gedaagden] heeft een beheerder die werkzaam is op het park, te weten [beheerder gedaagde] (verder: [beheerder gedaagde] ). [beheerder gedaagde] heeft bij e-mail van 13 februari 2023 aan [eiseres] geschreven dat de pelletschoorsteen/kachel centraal staan in het onderzoek naar de oorzaak van de brand, en dat hij stukken nodig heeft met betrekking tot de correcte installatie van de kachel en de jaarlijkse controle en het onderhoud daarvan. [beheerder gedaagde] heeft verder geschreven dat op (recente) foto’s (voor de verhuur van de woning) in het dossier van [eiseres] geen pelletkachel zichtbaar is, en dat hem is verteld dat [eisers] de kachel voor de wintermaanden voor zichzelf meebrachten en installeerden.
2.6.
Bij brief van 22 februari 2023 heeft (de advocaat van) [gedaagden] onder meer aan [eiseres] geschreven dat toestemming van de beheerder voor de pelletkachel ontbreekt, dat er geen bewijs is van een correcte installatie van de kachel, dat de kachel jaarlijks moest worden gecontroleerd en gereinigd, en dat buren hebben medegedeeld dat [eiseres] de kachel jaarlijks voor de winter installeerde en na de winter weer verwijderde. Volgens [gedaagden] is er sprake van een ernstige, herhaalde en voortdurende schending van paragraaf 8 van de huurovereenkomst. [gedaagden] heeft [eiseres] gelegenheid gegeven om hierop uiterlijk op 27 februari 2023 schriftelijk te reageren. Verder heeft [gedaagden] [eiseres] aansprakelijk gesteld voor schade die zij als gevolg van de brand heeft geleden en nog zal lijden.
2.7.
[eisers] hebben niet op de e-mail en brief van (de zijde van) [gedaagden] gereageerd.
2.8.
Op 1 maart 2023 had [eiser] een afspraak met 2 experts van de opstalverzekeraar van [eiseres] . [eiser] heeft hen naar de vakantiewoning gebracht. Ter plaatse heeft [beheerder gedaagde] de deskundigen aangesproken. Hierop heeft [eiser] aangegeven dat hij geen inmenging van [beheerder gedaagde] wenste. [beheerder gedaagde] heeft vervolgens telefonisch contact opgenomen met [gedaagde 2] , die hem heeft geïnstrueerd om de deskundigen bij te staan en alle informatie te delen die het onderzoek zouden kunnen helpen. [beheerder gedaagde] is vervolgens de vakantiewoning ingegaan en heeft medegedeeld welke opdracht hij had. Hij is met de deskundigen en [eiser] meegelopen. Daarop heeft [eiser] [beheerder gedaagde] verzocht om weg te gaan, en is tussen [eiser] en [beheerder gedaagde] een (heftige) woordenwisseling ontstaan. Enkele minuten later heeft [eiser] zich tegenover [beheerder gedaagde] verontschuldigd voor zijn gedrag.
2.9.
Bij e-mail van 1 maart 2023 aan [eisers] heeft [beheerder gedaagde] de gebeurtenissen van die dag uiteen gezet en medegedeeld dat aan [eiser] met onmiddellijke ingang de toegang tot het park wordt ontzegd.
2.10.
Bij e-mail van 2 maart 2023 aan [gedaagden] heeft [eiseres] een verklaring gegeven voor het gedrag van [eiser] en verzocht om intrekking van het toegangsverbod. Dat heeft [beheerder gedaagde] bij e-mail van 6 maart 2023 afgewezen.
2.11.
Bij factuur gedateerd 10 mei 2023 heeft [gedaagden] een bedrag van € 12.585,15 aan [eiseres] in rekening gebracht voor kosten in verband met de brandschade. [eiseres] heeft de factuur betwist bij e-mail van 20 mei 2023. Daarop heeft [beheerder gedaagde] op 21 mei 2023 gereageerd. [gedaagden] heeft [eiseres] op 31 mei 2023 aangemaand tot betaling uiterlijk op 8 juni 2023. [eiseres] heeft de factuur niet betaald.
2.12.
Vervolgens heeft [gedaagden] bij brief van 13 juni 2023 de huurovereenkomst per direct beëindigd. In de brief is vermeld dat [eiseres] de factuur van € 12.858,15 niet heeft voldaan op de uiterste betaaldag. [gedaagden] heeft verder geschreven:
“
Da Sie jedoch in der Zwischenzeit Ihrer Zahlungs-verpflichtung nicht nagekommen sind, kündigen wir Ihnen hiermit vorzeitig den mit Ihnen geschlossenen Pachtvertrag gemäß §7 mit sofortiger Wirkung.
Da Sie jedoch in der Zwischenzeit Ihrer Zahlungs-verpflichtung nicht nagekommen sind, kündigen wir Ihnen hiermit vorzeitig den mit Ihnen geschlossenen Pachtvertrag gemäß §7 mit sofortiger Wirkung.
Hilfsweise kündigen wir Ihnen Pachtvertrag wegen mehrfacher und gravierender Verstöße wobei diese z.T. bereits anwaltlich vorgestellt un ebenso vertragwirksam abgemahnt wurden.”.
In de brief heeft [gedaagden] een aantal overtredingen van [eiseres] opgesomd. Dit betreft een twee kwesties uit maart 2018 en januari 2020. De overige kwesties betreffen de gebeurtenissen tussen partijen vanaf 10 februari 2023.
2.13.
Bij brief van 23 juni 2023 heeft [eiseres] de factuur van 10 mei 2023 nogmaals betwist. Ook heeft zij zich op het standpunt gesteld dat [gedaagden] zich voor de opzegging ten onrechte beroept op paragraaf 7 van de huurovereenkomst.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen na vermeerdering van de vordering – samengevat – dat de voorzieningenrechter
i) [gedaagden] zal veroordelen om aan [eiser] onmiddellijk onbeperkt toegang tot het terrein van het vakantiepark te verschaffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en
ii) zal bepalen dat de door [gedaagden] meegedeelde huurbeëindiging geen werking toekomt en de huurovereenkomst derhalve van kracht blijft totdat hierover in een bodemprocedure zal zijn beslist, althans totdat de woning is verkocht,
met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten, met rente.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering het volgende – zakelijk weergegeven – ten grondslag. Het incident tussen [eiser] en [beheerder gedaagde] op 1 maart 2023 is voor [gedaagden] reden geweest om een toegangsverbod aan [eiser] op te leggen, met onmiddellijke ingang en voor altijd. Hiervoor bestaat geen juridische grondslag. De huurovereenkomst bevat geen bepaling op grond waarvan aan een huurder of diens gezinsleden de toegang kan worden ontzegd. Het toegangsverbod is niet alleen strijdig met de huurovereenkomst, maar ook onrechtmatig jegens [eisers] [eiseres] en [eiser] verblijven uitsluitend samen in de vakantiewoning op het gehuurde perceel. Door het verbod aan haar levenspartner wordt de woning de facto onbruikbaar voor [eiseres] . Verder heeft [eiseres] [eiser] nodig voor herbouw van de woning. Als zij hiervoor professionele hulp zou moeten inschakelen is herbouw voor haar financieel niet haalbaar. Zij kan de woning dan niet meer gebruiken, maar ook niet verkopen. Het verbod is ook een te grote inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van [eiser] .
Voor de huuropzegging ontbreekt eveneens een juridische grondslag. Er is geen opeisbare betalingsverplichting van [eiseres] en [gedaagden] heeft haar niet eerst gewaarschuwd in verband met de overige aan haar gemaakte verwijten. Bovendien wist [gedaagden] van de installatie van de palletkachel. Door de opzegging mag [eiseres] het perceel nu ook niet meer betreden. [gedaagden] maakt herbouw van de vakantiewoning onmogelijk, en daardoor ook eventuele verkoop daarvan in de toekomst. [gedaagden] maakt misbruik van bevoegdheid. Zij had niet tot opzegging mogen overgaan, gezien de onevenredigheid tussen haar belang bij opzegging en de belangen van [eisers] op het persoonlijke en financiële vlak die door de opzegging worden geschaad. [eisers] hebben spoedeisend belang om de woning snel te kunnen herstellen.
3.3.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen en het verweer van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de kort-gedingprocedure bedoeld is voor zaken waarin een ordemaatregel moet worden gegeven. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] c.s. een spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening hebben. Hiervan is sprake indien de voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed noodzakelijk is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat het spoedeisend belang beoordeeld moet worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Het ligt op de weg van de eisende partij om te stellen en te onderbouwen dat hij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen die hij instelt.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
Gelet op de aard van de onderhavige vorderingen is de voorzieningenrechter van oordeel dat het spoedeisend belang is gegeven.
4.4.
Blijkens de brief van [gedaagden] van 13 juni 2023 is de primaire grondslag van de opzegging van de huurovereenkomst het feit dat [eiseres] na de aanmaning van 31 mei 2023 niet is overgegaan tot betaling van de factuur van 10 mei 2023. Zij schrijft dat [eiseres] niet aan haar betalingsverplichting heeft voldaan en dat zij daarom volgens paragraaf 7 de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang beëindigt. De factuur van 10 mei 2023 bevat 20 kostenposten, die volgens [gedaagden] alle verband houden met de brand. [eiseres] heeft de verschillende posten op 20 mei 2023 gemotiveerd betwist. De advocaat van [eisers] heeft de factuur bij brief van 23 juni 2023 nader betwist.
4.5.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagden] op grond van paragraaf 7 sub a van de huurovereenkomst mocht opzeggen. Zij verschillen van mening over de uitleg van deze bepaling. Uitleg geschiedt aan de hand van de door de Hoge Raad geformuleerde Haviltex-maatstaf [1] . Volgens die maatstaf wordt een partijbedoeling niet alleen afgeleid uit de tekst van de overeenkomst, maar ook uit de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en wat zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.6.
De voorzieningenrechter is het eens met de uitleg die [eisers] aan de inhoud van paragraaf 7 sub a geven. Deze bepaling kan redelijkerwijs niet zo worden uitgelegd dat huuropzegging mogelijk is op grond van een betwiste schadefactuur. Dat zou immers betekenen dat een huurder geen discussie met [gedaagden] zou kunnen voeren over een schadefactuur en deze ook niet aan de rechter kan voorleggen, zonder dat de huurovereenkomst eindigt. Dat kan niet de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst zijn geweest. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft paragraaf 7 sub a betrekking op het uitblijven van betaling van periodieke facturen voor de tussen partijen overeengekomen huurpenningen, en zelfs bij niet tijdige betaling daarvan kan de huurovereenkomst niet zonder meer door [gedaagden] worden opgezegd zoals hier aan de orde.
4.7.
Subsidiair heeft [gedaagden] de opzegging gegrond op het bepaalde in paragraaf 7 sub l. van de huurovereenkomst. Dit blijkt uit de zinssnede “Hilfsweise kündigen wir Ihnen Pachtvertrag wegen mehrfacher und gravierender Verstöße” in de brief van 13 juni 2023. In de brief vermeldt [gedaagden] een ongeoorloofd bouwwerk in maart 2018 en een verboden elektrische verwarming in januari 2020. De in de brief genoemde overtredingen op 10 februari 2023 en 12 april 2023 hebben eveneens betrekking op de kwestie rondom de elektrische verwarming uit 2020. Het gaat dus om oude kwesties die destijds niet hebben geleid tot opzegging van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft ook gemotiveerd betwist dat sprake was van (verwijtbare) overtredingen, en deze zijn overigens ook niet vast komen te staan. De voorzieningenrechter gaat hier dan ook aan voorbij.
4.8.
De enige recente kwestie die [gedaagden] in haar brief noemt is het gedrag (“Fehlverhalten”) van [eiser] op 1 maart 2023. Voor zover dat als een verwijtbare overtreding in de zin van het (terrein)reglement als bedoeld in paragraaf 7 sub l. moet worden aangemerkt, heeft [gedaagden] dat niet concreet gemaakt. Bovendien staat vast dat [gedaagden] [eiseres] niet eerst een waarschuwing heeft gegeven, zoals deze bepaling voorschrijft. De voorzieningenrechter vindt het incident ook van onvoldoende gewicht in relatie tot de opzegging van de huurovereenkomst met alle persoonlijke en financiële gevolgen van dien voor [eisers] . Uit de stukken blijkt dat de bemoeienis van [beheerder gedaagde] onverwacht kwam en ook heeft [eiser] [beheerder gedaagde] eerst nog verzocht om het perceel te verlaten. De situatie is pas geëscaleerd toen [beheerder gedaagde] zich actief met de opname van de woning door de experts ging bemoeien. Gezien het feit dat partijen hierbij een tegengesteld belang hadden en het voor [eiser] moeilijk moet zijn geweest om in de afgebrande woning terug te zijn, is het niet geheel onbegrijpelijk dat hij zijn emoties onvoldoende heeft kunnen beheersen. Kennelijk was het gedrag van [eiser] voor [gedaagden] , na enkele eerdere incidenten in de periode 2018-202, de druppel die de emmer deed overlopen. Op zichzelf beschouwd zijn de uitlatingen en handelingen van [eiser] op 1 maart 2023 echter niet heel ernstig te noemen. Bovendien heeft [eiser] enkele minuten later al zijn excuses gemaakt.
4.9.
De voorzieningenrechter acht het daarom waarschijnlijk dat de opzegging van de huurovereenkomst geen stand zal houden in een eventueel te voeren bodemprocedure en dat de bodemrechter een gelijksoortige vordering van [eiseres] , die ertoe strekt dat zij conform de huurovereenkomst gebruik kan blijven maken van het gehuurde, zal toewijzen.
4.10.
Nu [gedaagden] vooralsnog geen rechten kan ontlenen aan de opzegging van de huurovereenkomst en deze huurovereenkomst vooralsnog tussen partijen van kracht blijft moet [eiseres] in de gelegenheid worden gesteld om de vakantiewoning te herbouwen of iets anders op het perceel neer te zetten (op de voet van paragraaf 2 sub a van de huurovereenkomst) en ook moet zij daar haar partner kunnen ontvangen voor een gezamenlijk verblijf. Dat wordt verhinderd door het toegangsverbod van 1 maart 2023. Dit toegangsverbod maakt de huurovereenkomst op dit moment feitelijk tot een lege huls voor [eiseres] , omdat zij hulp van [eiser] nodig heeft voor de herbouw van de woning en zij ook niet zonder hem in het gehuurde wenst te verblijven.
4.11.
De voorzieningenrechter deelt de opvatting van [gedaagden] dat [eiser] zich behoorlijk tegenover [beheerder gedaagde] en de overige medewerkers van het park dient te gedragen en ook dat [eiseres] ervoor verantwoordelijk is wanneer hij dat niet doet. Er zijn grenzen aan wat [gedaagden] van haar huurders en degenen die bij hen verblijven heeft te accepteren. Echter, zoals hiervoor onder 4.8. is overwogen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat die grenzen op 1 maart 2023 niet zijn overschreden. De voorzieningenrechter acht het daarom waarschijnlijk dat de bodemrechter de vordering van [eisers] , die ertoe strekt dat het toegangsverbod wordt opgeheven, zal toewijzen.
4.12.
[gedaagden] heeft zich er nog op beroepen dat [eisers] geen belang bij toewijzing van hun vorderingen hebben, omdat [eiseres] verhuurdersovereenkomst heeft opgezegd en zij de nieuw te bouwen vakantiewoning niet zelf wil gaan gebruiken maar deze wil verkopen. Volgens [gedaagden] zal de verzekeraar de schade van [eiseres] vergoeden en zal verkoop geen financieel voordeel voor [eiseres] opleveren, omdat [gedaagden] het recht van eerste koop heeft en daarbij enkel de waarde van de woning wordt bepaald en niet de waarde van het perceel. Deze waarde zal niet of nauwelijks afwijken van de kosten van nieuwbouw van de vakantiewoning, aldus [gedaagden] .
4.13.
De voorzieningenrechter overweegt dat [gedaagden] ter zitting desgevraagd heeft medegedeeld dat [eiseres] tegenover [gedaagden] niet verplicht is om haar vakantiewoning te verhuren. Verder heeft [eiseres] uitdrukkelijk weersproken dat zij de vakantiewoning uitsluitend wil herbouwen voor de verkoop daarvan. [eiseres] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat zij in eerste instantie zelf in de woning wil verblijven. Volgens haar advocaat zal [eiseres] de woning alleen verkopen als zij het verblijf op het park niet prettig meer vindt. Reeds hierom heeft [eiseres] voldoende belang bij toewijzing haar vorderingen. Of [eiseres] financieel gebaat is bij verkoop van de woning is op dit moment dus niet van belang.
4.14.
Het voorgaande brengt mee dat de voorzieningenrechter de vorderingen van [eisers] zal toewijzen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als na te melden.
4.15.
[gedaagden] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,15
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
1.079,00
- overige kosten
€
0,00
Totaal
€
1.522,15
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] met onmiddellijke ingang onbeperkt toegang te verlenen tot het terrein van [plaats] te [vestigingsplaats] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per keer dat door of namens [gedaagden] aan [eiser] de toegang tot het park wordt ontzegd, met een maximum van € 10.000,-,
5.2.
bepaalt voorlopig – totdat in de bodemprocedure anders is beslist, of de vakantiewoning is verkocht of partijen andere afspraken hebben gemaakt – dat [gedaagden] geen rechten kan ontlenen aan de opzegging van 13 juni 2023 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.522,15,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2023.