Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/333779 / HA ZA 22-686
Vonnis van 12 juli 2023
in de zaak van
1.[eiser] ,2. [eiseres] ,
beide wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. M.E. Boerwinkel te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.P. Groen te Hoorn Nh.
De zaak in het kort
Het geschil tussen partijen in conventie gaat over de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst en wel zodanig dat de door [eisers] gestelde tekortkomingen gedeeltelijke ontbinding m et haar gevolgen rechtvaardigt. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend en wijst daarom de gevorderde verklaringen voor recht, voor zover het de vastgestelde tekortkomingen betreft, toe. Dit leidt tot evenredige vermindering van de wederzijdse prestaties, wat in beginsel neerkomt op terugbetaling van € 15.667,09 door [gedaagde] aan [eisers]
[gedaagde] vordert in reconventie betaling van kosten wegens meerwerk. [eisers] heeft in ieder geval erkend een bedrag van € 18.816,70 verschuldigd te zijn aan [gedaagde] wegens meerwerk. Omdat beide partijen een beroep op verrekening hebben gedaan en partijen over en weer een vordering op elkaar hebben, zal de rechtbank die vorderingen met elkaar verrekenen. Dat betekent dat [gedaagde] niets hoeft te betalen aan [eisers] , maar dat [eisers] wel € 3.149,61 moet betalen aan [gedaagde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 oktober 2022 met producties 1 t/m 15,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties 1 t/m 29,
- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 16 en 17,
- het tussenvonnis van 22 maart 2023 waarin de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen,
- de akte nadere toelichting stellingen, bedragen en bewijzen van [eisers] inclusief producties 14B en 18 t/m 23,
- de antwoordakte van [gedaagde] ,
- deze zitting heeft op 6 juni 2023 plaatsgevonden. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Mr. Boerwinkel heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij heeft overgelegd. Aan het eind van de zitting heeft de rechter bepaald dat in deze zaak een vonnis zal worden gewezen. De datum van dit vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eisers] en [gedaagde] hebben op 25 maart 2021 een gemengde koop- en aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
In de koop- en aannemingsovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht Pro
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 juli 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen(…)
(…)
artikel 20 Nadere Pro afspraken
(…)
Verkoper en koper zijn overeengekomen dat verkoper de werkzaamheden gaat uitvoeren volgens de aanvulling en verbouwingsspecificatie bijhorend deze koopovereenkomst. Koper en verkoper zijn tevens overeengekomen dat er na het voltooien van de werkzaamheden er een onafhankelijke inspectie wordt uitgevoerd. Mochten er hieruit buitensporige (herstel) werkzaamheden uit voort komen, dan zal dit in goed overleg met koper door verkoper naar behoren worden uitgevoerd. De kosten van deze keuring worden ieder voor de helft (50/50) door partijen voldaan.
(…)”
2.3.
Gelijktijdig bij het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomst, hebben partijen deze aangevuld met een addendum. In het addendum staat onder andere dat [gedaagde] de werkzaamheden aan de woning vóór de geplande juridische overdracht van de woning zal (laten) uitvoeren. Daarin staat ook vermeld dat de verbouwingsspecificatie onderdeel is van het addendum.
2.4.
Omdat de werkzaamheden aan de woning niet voor de beoogde leveringsdatum van de woning waren afgerond, zijn partijen in overleg getreden met elkaar.
2.4.1.
Dat overleg resulteerde in de aanvullende overeenkomst van 2 juli 2021 (hierna: de aanvullende overeenkomst). Die overeenkomt is voorafgaand aan de levering van de woning opgesteld. In die overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de nog uit te voeren (meer)werkzaamheden. Ook is daarin afgesproken dat de woning op 27 juli 2021 door Woningkeur zal worden gekeurd en dat dat rapport leidend zal zijn voor de vraag of het werk deugdelijk is uitgevoerd en zo niet, dat dat voor rekening van [gedaagde] komt.
2.5.
De heer T. Luijten van Woningkeur heeft de woning vervolgens op 27 juli 2021 gekeurd. Woningkeur concludeerde in haar rapport dat de woning niet oplever gereed is vanwege nog lopende werkzaamheden en dat daardoor meerdere elementen niet gecontroleerd kunnen worden. Ook heeft Woningkeur in dat rapport een lijst opgesteld met werkzaamheden die nog uitgevoerd moeten worden.
2.6.
In de periode daarna hebben partijen op diverse momenten via (voornamelijk) e-mail met elkaar gecorrespondeerd over de (nog) uit te voeren (meer)werkzaamheden.
2.7.
[eisers] heeft vervolgens bij brief van 25 augustus 2021 [gedaagde] gesommeerd om de nog uit te voeren (meer)werkzaamheden uit te voeren en hem daarvoor een termijn tot 15 september 2021 gegeven.
2.8.
Na enkele e-mailwisselingen tussen partijen, schrijft [eisers] op 30 augustus 2021 aan [gedaagde] met betrekking tot het meerwerk en de gevorderde betaling daarvan door [gedaagde]
“Wij zijn bereid naar aanleiding van bovenstaande € 18.816,70.- te betalen. Hierbij wel de garantie dat dit de laatste betaling is en dat wij geen kosten meer krijgen.”
“Wij zijn bereid naar aanleiding van bovenstaande € 18.816,70.- te betalen. Hierbij wel de garantie dat dit de laatste betaling is en dat wij geen kosten meer krijgen.”
2.9.
Op 16 september 2021 heeft de heer Luijten van Woningkeur de woning opnieuw gekeurd. Uit dat rapport blijkt dat een deel van de werkzaamheden inmiddels is uitgevoerd, maar dat ook een deel van de werkzaamheden niet is uitgevoerd ofwel niet te controleren valt.
2.10.
Op 30 oktober 2021 heeft een ontmoeting tussen partijen plaatsgevonden, waarbij partijen een door [eisers] opgestelde puntenlijst hebben doorgenomen. Uit de laatste pagina van die lijst blijkt dat [eisers] alle punten op die puntenlijst heeft gezien en geaccordeerd, met uitzondering van de in het daartoe op 30 oktober 2021 ondertekende stuk specifiek benoemde punten (in totaal vier punten).
2.11.
Vervolgens heeft in opdracht van [eisers] de heer Heine van Top Expertise op 30 november 2021 onderzoek gedaan naar de werkzaamheden aan de woning. Top Expertise heeft op 27 december 2021 het rapport hiervan uitgebracht. Top Expertise concludeert in dat rapport (hierna: het rapport van Top Expertise) dat een deel van de overeengekomen werkzaamheden niet is uitgevoerd en dat een deel van de afgeronde werkzaamheden ondeugdelijk is.
2.12.
De advocaat van [eisers] heeft bij brief van 11 februari 2022 [gedaagde] de mogelijkheid gegeven om herstelwerkzaamheden uit te voeren in lijn met de bevindingen naar aanleiding van het rapport van Top Expertise. [gedaagde] heeft hier geen gehoor aan gegeven.
2.13.
Enkele maanden later heeft [gedaagde] een contra-expertise laten uitvoeren door de heer J. Dekker van Bouwtechnisch Keuringsburo Dekker (hierna: BKD). Dat rapport (hierna: het BKD-rapport) is op 7 april 2022 opgemaakt en bij brief van 13 mei 2022 naar [eisers] toegestuurd.
2.14.
Op 13 juni 2022 heeft de heer Heine van Top Expertise een aanvullend rapport opgesteld (hierna: het aanvullend rapport van Top Expertise). Dit naar aanleiding van het BKD-rapport. Dat rapport is op 7 juli 2022 naar [gedaagde] toegestuurd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomst van 25 maart 2021, aangevuld met de overeenkomst van 2 juli 2021;
II. voor recht verklaart dat de overeenkomsten onder 3.1. I. gedeeltelijk zijn ontbonden;
III. voor recht verklaart dat de verplichtingen van [eisers] tegenover [gedaagde] verminderd dienen te worden met het bedrag van € 72.052,21, te vermeerderen met de rente;
IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van het bedrag onder 3.1. III. aan [eisers] ;
V. [gedaagde] veroordeelt in de buitengerechtelijke- en proceskosten.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vorderingen – verkort en zakelijk weergegeven – ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen hen gesloten koop- en aannemingsovereenkomst en de aanvullende overeenkomst. Volgens [eisers] zijn tot op de dag van vandaag niet alle werkzaamheden uitgevoerd en zijn diverse werkzaamheden ondeugdelijk uitgevoerd. Ook zijn werkzaamheden dubbel gefactureerd door [gedaagde] . Dit volgt volgens [eisers] grotendeels uit het rapport van Top Expertise. Daarnaast is [gedaagde] in ieder geval sinds 16 september 2021 in verzuim met de nakoming van zijn verbintenis. Daarom vordert [eisers] gedeeltelijke ontbinding van die overeenkomsten. Dit leidt volgens [eisers] tot evenredige vermindering van de wederzijdse prestaties, wat neerkomt op terugbetaling van € 72.052,21 [1] door [gedaagde] aan [eisers]
3.3.
Het verweer van [gedaagde] houdt kort gezegd in dat hij niet is tekortgeschoten in de nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst, met uitzondering van de door [eisers] gestelde gebreken met betrekking tot de cv-installatie met vloerverwarming en de verdiepingsvloer. Voor zover [gedaagde] wel tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, dienen de vorderingen van [eisers] primair afgewezen te worden omdat [gedaagde] niet in verzuim is en subsidiair omdat [eisers] het gestelde geleden nadeel van
€ 72.052,21 onvoldoende heeft onderbouwd. Daarnaast doet [gedaagde] een beroep op verrekening.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [gedaagde] van primair een bedrag van € 33.818,62 en subsidiair een bedrag van € 18.816,70 ter zake meerwerk, te vermeerderen met de rente en met de proces- en nakosten, te vermeerderen met de rente.
3.6.
[gedaagde] legt – kort gezegd – aan zijn vordering ten grondslag dat [eisers] hem werkzaamheden heeft opgedragen die buiten de werkzaamheden vielen die onderdeel waren van de koop- en aanneemsom van € 410.000,-. [gedaagde] stelt dat hij die werkzaamheden deugdelijk heeft uitgevoerd en gespecificeerd in rekening heeft gebracht aan [eisers] , maar dat [eiser] heeft nagelaten die rekeningen te betalen. Omdat [eisers] (in tegenstelling tot de eerder in rekening gebrachte meerwerkkosten) na herhaalde verzoeken niet heeft betaald, vordert [gedaagde] primair betaling van € 33.818,62 (totaliteit aan meerwerk) en subsidiair betaling van € 18.816,70 (erkend bedrag door [eisers] , volgens [gedaagde] ).
3.7.
[eisers] voert verweer en concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] en subsidiair doet hij een beroep op verrekening.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en reconventie
4.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Wijze van procederen
4.2.
De rechtbank stelt bij haar beoordeling voorop dat in een procedure als uitgangspunt geldt dat een procespartij haar stellingen voldoende kenbaar en duidelijk in haar processtukken moet laten blijken door haar advocaat. Dit heeft tot gevolg dat een procespartij niet kan volstaan met een enkele verwijzing naar de door haar in het geding gebrachte stukken, maar dient aan te geven welke stellingen zij op basis van die stukken inneemt en waar die stellingen in de stukken steun vinden of onderbouwd worden.
4.3.
Het ligt niet op de weg van de rechter (de onderbouwing van) een standpunt af te leiden uit de betreffende producties. Dat laatste is immers de specifieke taak van de rechtshulpverlener. De Hoge Raad heeft in 2017 [2] al overwogen dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren.
4.4.
In deze zaak wordt veelvuldig verwezen naar in het geding gebrachte stukken, terwijl in het processtuk zelf niet wordt toegelicht wat daaruit valt af te leiden. Hoewel uit de in het geding gebrachte stukken blijkt dat er veel meer schadeposten zijn dan in het processtuk wordt genoemd, zal de rechtbank zich, gelet op het bovenstaande, noodgedwongen beperken tot slechts de schadeposten genoemd in de diverse processtukken.
Uitgangspunten
4.5.
Kern van het geschil in conventie is of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst (en de aanvullende overeenkomst) en wel zodanig dat de door [eisers] gestelde tekortkomingen gedeeltelijke ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Voordat de rechtbank de gestelde tekortkomingen zal bespreken, dient eerst vastgesteld te worden wat de inhoud van de overeenkomst is. Partijen verschillen hierover van mening.
4.6.
De rechtbank neemt de verbouwingsspecificatie als uitgangspunt voor de beoordeling. In artikel 20 van Pro de koopovereenkomst staat uitdrukkelijk
“Verkoper en koper zijn overeengekomen dat verkoper de werkzaamheden gaat uitvoeren volgens de aanvulling en de verbouwingsspecificatie bijhorend deze koopovereenkomst”. Dit volgt ook uit het addendum. Dat [gedaagde] in dat verband heeft aangevoerd dat hij de verbouwingsspecificatie slechts heeft ingevuld op verzoek van [eisers] omdat hij deze nodig had voor de financiering van de woning en dat er daardoor geen rechten en plichten tussen partijen uit voortvloeien, is onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] had duidelijk moeten maken waarom de verwijzingen naar de verbouwingsspecificatie in de koop- en aannemingsovereenkomst en in het addendum terecht zijn gekomen. Dit heeft [gedaagde] nagelaten. Daarom geldt als uitgangspunt de verbouwingsspecificatie en dus niet de door [gedaagde] aangevoerde verkoopbrochure.
“Verkoper en koper zijn overeengekomen dat verkoper de werkzaamheden gaat uitvoeren volgens de aanvulling en de verbouwingsspecificatie bijhorend deze koopovereenkomst”. Dit volgt ook uit het addendum. Dat [gedaagde] in dat verband heeft aangevoerd dat hij de verbouwingsspecificatie slechts heeft ingevuld op verzoek van [eisers] omdat hij deze nodig had voor de financiering van de woning en dat er daardoor geen rechten en plichten tussen partijen uit voortvloeien, is onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] had duidelijk moeten maken waarom de verwijzingen naar de verbouwingsspecificatie in de koop- en aannemingsovereenkomst en in het addendum terecht zijn gekomen. Dit heeft [gedaagde] nagelaten. Daarom geldt als uitgangspunt de verbouwingsspecificatie en dus niet de door [gedaagde] aangevoerde verkoopbrochure.
4.7.
Verder is de aanvullende overeenkomst tussen partijen van belang. In die overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de nog uit te voeren werkzaamheden. Ook is daarin afgesproken dat die werkzaamheden worden gekeurd door Woningkeur en dat de uitkomst van die keuring(en) leidend is voor de beantwoording van de vraag of de werkzaamheden deugdelijk zijn uitgevoerd.
4.8.
Tenslotte neemt de rechtbank als uitgangspunt dat partijen op 30 oktober 2021 een rondgang door de woning hebben gemaakt en daar alle volgens [eisers] nog openstaande werkzaamheden hebben besproken.
Tekortkomingen
4.9.
De rechtbank zal nu de door [eisers] gestelde tekortkomingen bespreken en vervolgens beoordelen of die tekortkomingen de gedeeltelijke ontbinding van de koop- en aannemingsovereenkomst (en de aanvullende overeenkomst) rechtvaardigen. Zoals hiervoor overwogen, beperkt de rechtbank zich daarbij tot de gestelde tekortkomingen zoals die blijken uit de dagvaarding, de akte
nadere toelichting stellingenen wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Voor andere tekortkomingen heeft [eisers] onvoldoende aangevoerd (zie rechtsoverweging 4.4).
nadere toelichting stellingenen wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Voor andere tekortkomingen heeft [eisers] onvoldoende aangevoerd (zie rechtsoverweging 4.4).
Post 1: badkamer
4.9.1.
[eisers] vordert een bedrag van € 8.750,- van [gedaagde] omdat slechts één badkamer is geleverd terwijl dit er twee zouden moeten zijn gelet op de verbouwingsspecificatie. [gedaagde] betwist dit en stelt zich op het standpunt dat hij wel twee badkamers heeft geleverd.
4.9.2.
De rechtbank zal deze post afwijzen. Voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] verklaard dat er wel degelijk twee badkamers zijn geleverd, maar dat de tekortkoming bestaat uit het feit dat één daarvan, de badkamer beneden, ondeugdelijk is vanwege lekkage. Volgens [eisers] heeft hij [gedaagde] daar meermaals op aangesproken. [gedaagde] betwist dit. Niet alleen heeft [eisers] zijn vordering te laat, pas tijdens de mondelinge behandeling, geconcretiseerd, maar komt de badkamer op de begane grond ook niet voor op de lijst van [eisers] van 30 oktober 2021. Door de badkamer niet op die lijst te vermelden, is hij daarmee nu te laat.
Post 4: vloeren, wanden en plafonds
4.9.3.
[eisers] vordert terugbetaling van € 1.700,-. Daartoe stelt zij dat de vloeren, wanden en plafonds sausklaar opgeleverd moesten worden. Uit het Top Expertise blijkt dat deze werkzaamheden niet of niet juist zijn uitgevoerd. Herstel kost € 1.700,-.
4.9.4.
Deze post wordt afgewezen. Uit de verbouwingsspecificatie blijkt dat de vloeren, wanden en/of plafonds sausklaar opgeleverd moesten worden. Uit het rapport van Top Expertise blijkt dat drie plafonds op de eerste verdieping niet zijn gestuukt, zodat een herstelpost van € 1.700,- is begroot. De rechtbank is het met [gedaagde] eens dat stucwerk niet is overeengekomen, gelet op de verbouwingsspecificatie, en daarmee geen onderdeel van de tussen partijen gesloten overeenkomsten is. Het niet stuken van plafonds, kan daarom geen tekortkoming in de nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst door [gedaagde] opleveren. Bovendien blijkt ook niet dat dit punt naar aanleiding van de lijst van [eisers] van 30 oktober 2021 nog moest gebeuren.
Post 5: spuit- en schilderwerk inwendig
4.9.5.
[eisers] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] de plafonds op de eerste verdieping niet heeft gespoten. Dit is volgens [eisers] wel overeengekomen op grond van de verkoopbrochure. Daarom moet [gedaagde] een bedrag van € 1.500,- aan [eisers] betalen hiervoor. Volgens [gedaagde] zijn partijen dit nooit overeengekomen, omdat de verkoopbrochure geen onderdeel van de tussen partijen gesloten overeenkomsten is.
4.9.6.
In rechtsoverweging 4.6. is al geoordeeld dat de verbouwingsspecificatie als uitgangspunt geldt voor de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst en de aanvullende overeenkomst. Omdat inwendig spuit- en schilderwerk daar geen onderdeel van uitmaakt, is van een tekortkoming dan ook geen sprake. Daarom hoeft [gedaagde] ook dit bedrag niet aan [eisers] terug te betalen.
Post 7: vloerverwarming
4.9.7.
[eisers] vordert vergoeding van € 3.691,88 wegens de gebreken aan de vloerverwarming in de badkamer. [eisers] legt het rapport van Top Expertise hieraan ten grondslag. De rechtbank begrijpt dat partijen het eens zijn dat de vloerverwarming in de badkamer lekt en dat deze hersteld moet worden. Hiermee is vast komen te staan dat de vloerverwarming in de badkamer ondeugdelijk is, zodat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst.
4.9.8.
Partijen twisten echter over de hoogte van de herstelkosten. Het enige dat [gedaagde] in dat verband heeft aangevoerd, is dat de kosten in het BKD-rapport begroot zijn op
€ 1.936,- (incl. btw) en dat de werkzaamheden in dat rapport uitgebreider zijn omschreven. [eisers] heeft daarop de door hem gevorderde kosten met het aanvullend rapport van Top Expertise nader onderbouwd. Omdat [gedaagde] hier verder niet op in is gegaan, zal de rechtbank de door [eisers] gevorderde herstelkosten van € 3.691,88 toewijzen.
Post 9: kosten aansluiting Liander en kosten elektriciteitsaansluitingen
4.9.9.
Volgens [eisers] moest [gedaagde] ook de elektra in de woning aansluiten. Omdat [gedaagde] dat heeft nagelaten, heeft [eisers] dit zelf moeten laten doen. Hij vordert betaling van de kosten hiervan, € 1.375,21. [gedaagde] heeft hier tegenin gebracht dat [eisers] niet heeft onderbouwd waarom aansluiting van elektra onderdeel is van de tussen partijen gesloten overeenkomsten en [gedaagde] dus voor die kosten op zou moeten draaien.
4.9.10.
Dit verweer faalt. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] gelet op de verbouwingsspecificatie onder het kopje “Electrische installatie / groepenkast” er vanuit mocht gaan dat daar ook aansluiting van de elektra onder viel. Het ontbreken daarvan levert dus een tekortkoming op. Daarom moet [gedaagde] een bedrag van € 1.375,21 betalen aan [eisers]
4.9.11.
Daarnaast vordert [eisers] dat [gedaagde] € 10.600,- aan hem terugbetaald in verband met de te veel betaalde kosten voor elektriciteitsaansluitingen. [eisers] voert hiertoe aan dat volgens de NEN 1010 norm de woning met 32 elektriciteitsaansluitingen moest worden geleverd en waren die elektriciteitsaansluitingen altijd al onderdeel van de koop- en aannemingsovereenkomst. [gedaagde] heeft aan [eisers] een bedrag van € 10.600,- aan meerwerk ter zake van 53 extra elektriciteitsaansluitingen in rekening gebracht. [eisers] stelt zich op het standpunt dat hij die factuur destijds onterecht heeft voldaan.
4.9.12.
Volgens [gedaagde] moet worden gekeken naar de tekening, behorende bij de verkoopbrochure. Op basis daarvan moest [gedaagde] 11 elektriciteitsaansluitingen realiseren. [gedaagde] heeft in totaal 53 extra elektriciteitsaansluitingen gerealiseerd, wat neerkomt op in totaal 64 elektriciteitsaansluitingen.
4.9.13.
[eisers] heeft onbetwist aangevoerd dat volgens de NEN 1010 norm de woning met 32 elektriciteitsaansluitingen moest worden geleverd. Hoewel [gedaagde] stelt dat slechts 11 elektriciteitsaansluitingen in de overeenkomst waren begrepen, heeft hij niet inzichtelijk gemaakt waaruit dat blijkt. Dit blijkt namelijk niet uit de verbouwingsspecificatie, noch uit de tekening behorende bij de verkoopbrochure. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om duidelijkheid te verschaffen op dit punt. Nu [gedaagde] dit heeft nagelaten, komt dit voor zijn rekening en risico. Daarom zal de rechtbank uitgaan van de door [eisers] onbetwiste stelling dat volgens de NEN 1010 norm de woning met 32 elektriciteitsaansluitingen moest worden opgeleverd. Dit betekent dat [gedaagde] moet stellen en bewijzen dat hij 32 extra elektriciteitsaansluitingen (64-32=32) heeft gerealiseerd. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. Daarmee is vast komen te staan dat [gedaagde] 32 elektriciteitsaansluitingen als zijnde onderdeel van de koop- en aannemingsovereenkomst heeft geleverd en niet de door hem gestelde 64 elektriciteitsaansluitingen. Dat betekent dat [gedaagde] onterecht meerwerk heeft gefactureerd. Onvoldoende betwist heeft [gedaagde] dat het gaat om een bedrag van € 10.600,-. Omdat [eisers] verder onbetwist heeft gesteld dat hij dit bedrag op 21 juli 2021 aan [gedaagde] heeft betaald, moet [gedaagde] dit dus terugbetalen aan [eisers]
Post 14: post overige/onvoorzien
4.9.14.
[gedaagde] hoeft de door [eisers] gevorderde € 5.000,- in verband met de post overige/onvoorzien niet aan [eisers] terug te betalen. Vast staat dat de gemengde koop- en aannemingsovereenkomst € 410.000,- bedroeg. Daarmee waren partijen dus een vaste prijs overeengekomen voor de woning en het door [gedaagde] te verrichten werk. Eventuele meer- of minderkosten voor het overeengekomen werk, komen voor rekening van [gedaagde] .
Post 25: dakpannen
4.9.15.
[eisers] stelt dat hij op grond van de verbouwingsspecificatie recht had op “nieuwe” dakpannen, maar dat [gedaagde] deze nooit heeft geleverd. Daarom vordert [eisers] € 10.800,- van [gedaagde] . [gedaagde] betwist dit en stelt dat partijen hadden afgesproken dat een deel van de dakpannen door Oudhollandse dakpannen zouden worden vervangen.
4.9.16.
Uit de verbouwingsspecificatie blijkt niet dat [gedaagde] “nieuwe” dakpannen moest gebruiken. Daarin staat slechts in zijn algemeenheid vermeld, “gehele nieuwe kapconstructie met pannen”. Los daarvan, blijkt nergens uit dat [eisers] hierover heeft geklaagd bij [gedaagde] . In de rapporten van Woningkeur en in de door partijen opgestelde lijsten van 24 augustus en 30 oktober 2021, is niets over te leveren nieuwe dakpannen terug te vinden. Van een tekortkoming op dit punt is dus ook geen sprake.
Post 31: deuren
4.9.17.
Voor deze post geldt hetzelfde als de vorige post (dakpannen). In de verbouwingsspecificatie wordt slechts in zijn algemeenheid verwezen naar onder andere de deuren. Hoeveel deuren dit zouden moeten zijn, blijkt daar niet uit. De rechtbank volgt [gedaagde] bovendien in zijn standpunt dat indien [eisers] van mening was dat [gedaagde] onterecht deuren niet had geleverd, hij dit aan [gedaagde] had moeten laten weten. Dat [eisers] dat heeft gedaan, is niet gebleken. De deuren komen ook niet voor op de lijst van [eisers] van 30 oktober 2021. [gedaagde] is op dit punt niet tekortgeschoten.
Post 32: keuringskosten
4.9.18.
[eisers] vordert € 590,- aan keuringskosten. Dit onderbouwt [eisers] met een tweetal ING rekeningafschriften en één factuur van 27 juli 2021 van Woningkeur.
4.9.19.
[gedaagde] voert aan dat partijen in de aanvullende overeenkomst hebben afgesproken dat Woningkeur op 27 juli 2021 een opleverings- en keuringsrapport zou opstellen. Die kosten zouden € 295,- bedragen en gelijkelijk verdeeld worden tussen partijen. Desondanks is [gedaagde] bereid om de helft van de door [eisers] betaalde keuringskosten, die gelet op de overgelegde ING rekening afschriften neerkomen op € 225,50 aan [eisers] te betalen.
4.9.20.
De rechtbank is het met [gedaagde] eens. Waar de gevorderde € 590,- precies op ziet, is onduidelijk. De door [eisers] overgelegde ING afschriften komen namelijk opgeteld neer op een bedrag van € 455,- (€ 295,- aan Woningkeur en € 150,- aan Perfektkeur) en niet op € 590,-, zoals [eisers] stelt. Dat maakt dat [gedaagde] een bedrag van € 225,50 (€ 455,- / 2) aan [eisers] moet betalen.
Post 33: opslag- en verhuiskosten
4.9.21.
[eisers] vordert voor deze post betaling van € 660,- van [gedaagde] . Dit bedrag ziet volgens [eisers] op de kosten die hij heeft moeten maken voor vertraging en opslag van spullen en extra verhuiskosten. [gedaagde] betwist dat hij deze kosten moet betalen. Volgens [gedaagde] is onduidelijk waarom sprake zou zijn van vertraging en waarom dit aan [gedaagde] kan worden toegerekend.
4.9.22.
De rechtbank acht onvoldoende gespecificeerd waar deze post betrekking op heeft. Dat dit noodzakelijk kosten zijn geweest die [eisers] ten gevolge van de tekortkoming van [gedaagde] heeft moeten maken, is niet gebleken. Ook is niet gebleken dat [eisers] deze kosten heeft moeten maken, omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt. De rechtbank zal het gevorderde daarom afwijzen.
Herstelkosten
4.9.23.
Ondanks het verzoek van de rechtbank in haar tussenvonnis om deze kosten te concretiseren, heeft (de advocaat van) [eisers] dit nagelaten. Gelet op wat de rechtbank in rechtsoverweging 4.2. tot en met 4.4. heeft overwogen, zullen de gevorderde herstelkosten van € 20.835,12 worden afgewezen.
Kosten SNS
4.9.24.
[eisers] stelt zich op het standpunt dat de SNS kosten blijven doorlopen, zolang de waardebepaling van de woning niet kan plaatsvinden. Daarom vordert [eisers] een bedrag van € 1.440,- van [gedaagde] . [gedaagde] betwist deze post.
4.9.25.
De rechtbank is het met [gedaagde] eens dat [eisers] niet duidelijk maakt wat nu precies de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] is waardoor de waardebepaling van de woning niet kan plaatsvinden. Daarom zal de rechtbank de gevorderde SNS kosten afwijzen.
Gedeeltelijke ontbinding gerechtvaardigd
4.10.
De vraag is dan of de tekortkomingen de gedeeltelijke ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Vast staat dat, waar het om post 7 (vloerverwarming) en post 9 (kosten aansluiting Liander en kosten elektriciteitsaansluitingen) betreft, [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst. Deze tekortkomingen zijn - in samenhang bezien - van zodanig gewicht dat de gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de koop- en aannemingsovereenkomst en de aanvullende overeenkomst, gerechtvaardigd is. Opmerking verdient dat de rechtbank de dagvaarding en de vorderingen van [eisers] zo begrijpt, dat hij bedoelt dat de rechtbank die overeenkomsten gedeeltelijk zal ontbinden.
4.11.
Ook is [gedaagde] in verzuim geraakt. Partijen hebben op 2 juli 2021, tegelijkertijd met de juridische levering van de woning, aanvullende afspraken gemaakt met betrekking tot de nog lopende werkzaamheden in de woning. Die werkzaamheden moesten in ieder geval op 27 juli 2021 zijn afgerond of hersteld, omdat op die datum Woningkeur een opleverings- en keuringsrapport zou opstellen. Woningkeur concludeerde in haar rapport dat de woning niet oplever gereed was gelet op de nog lopende werkzaamheden en stelde daarbij een lijst op met werkzaamheden die nog moesten worden uitgevoerd. [eisers] heeft vervolgens op 25 augustus 2021 een ingebrekestelling verstuurd naar [gedaagde] en hem een termijn voor afronding dan wel herstel gegeven tot 15 september 2021. Die datum is in ieder geval als fatale termijn te beschouwen zodat [gedaagde] toen met de werkzaamheden die nog niet zijn afgerond in verzuim is geraakt. Het verweer van [gedaagde] dat hij niet in verzuim kon raken omdat hij zijn verplichtingen mocht dan wel had opgeschort faalt. Niet gebleken is dat [gedaagde] voor 15 september 2021 of daarna zijn verplichtingen heeft opgeschort.
Conclusie vorderingen [eisers]
4.12.
De conclusie is dat de vordering van [eisers] in conventie onder 3.1. sub I. en II. zullen worden toegewezen.
4.12.1.
Het door [eisers] onder 3.1. sub III. gevorderde verklaring voor recht is onduidelijk. Deze vordering lijkt samen te hangen met de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst met [gedaagde] , maar het daarin genoemde bedrag heeft ook betrekking op ten onrechte gefactureerd betreffende de elektriciteitsaansluitingen. De vordering heeft verder geen zelfstandige betekenis en wordt reeds daarom afgewezen. Daarbij weegt verder mee dat de rechtbank geen andere verklaring voor recht kan toewijzen dan gevorderd. Niet is komen vast te staan dat de verplichtingen van [eisers] tegenover [gedaagde] verminderd moeten worden met een bedrag van € 72.052,21. Deze vordering wordt afgewezen.
4.12.2.
Hiervoor is vastgesteld dat [gedaagde] voor € 15.667,09 (€ 3.691,88 + € 1.375,21 + € 10.600,-) aan werkzaamheden niet of niet deugdelijk heeft uitgevoerd dan wel ten onrechte in rekening heeft gebracht. Dat bedrag zal [gedaagde] dus in principe aan [eisers] moeten terugbetalen.
Meerwerk/verrekening
4.13.
Wat dan nog resteert, is de vordering van [gedaagde] tot betaling van € 33.818,62 dan wel € 18.816,70 door [eisers] ter zake van openstaande meerwerkfacturen. Vaststaat dat [eisers] bij brief van 30 augustus 2021 heeft erkend dat hij een bedrag van € 18.816,70 is verschuldigd aan [gedaagde] . Dat [eisers] in dat verband heeft aangevoerd dat deze toezegging slechts gold onder de voorwaarde dat [gedaagde] alle werkzaamheden alsnog deugdelijk zou opleveren, maakt dit niet anders. Aan de betaling van meerwerk heeft hij voorwaarden verbonden. De aard, omvang en kosten van het meerwerk heeft hij niet betwist. Vooralsnog is dus toewijsbaar het erkende bedrag van € 18.816,70.
4.14.
Dan blijft over de vraag of [eisers] gehouden is om meer dan het erkende bedrag aan meerwerk te betalen aan [gedaagde] . De rechtbank acht de stelling van [gedaagde] dat hij meerwerk heeft verricht voor het gestelde bedrag onvoldoende onderbouwd. Hij heeft de aard omvang en kosten van dat meerwerk niet inzichtelijk gemaakt. De rechtbank gaat daarom uit van de verschuldigdheid van [eisers] aan [gedaagde] van een bedrag van totaal
€ 18.816,70.
4.15.
Omdat beide partijen een beroep op verrekening hebben gedaan en partijen over en weer een vordering op elkaar hebben, zal de rechtbank die met elkaar verrekenen. Per saldo is [eisers] aan [gedaagde] verschuldigd een bedrag van € 3.149,61 (€ 18.816,70 –
€ 15.667,09).
4.16.
De rechtbank kan op basis van wat [gedaagde] heeft aangevoerd niet eenduidig afleiden per welke datum [eisers] in verzuim is geraakt. De rechtbank gaat daarom uit van de datum van de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, namelijk 25 januari 2023, en zal deze datum als verzuimdatum hanteren.
Conclusie
4.17.
De rechtbank heeft hiervoor vastgesteld dat [gedaagde] € 15.667,09 aan [eisers] moet terugbetalen in het kader van de ongedaanmakingsverplichting. Hiervoor is geoordeeld dat dit bedrag verrekend moet worden met een bedrag van € 18.816,70. Dat betekent dat [gedaagde] niets hoeft te betalen aan [eisers] , maar dat [eisers] wel een bedrag van € 3.149,61 aan [gedaagde] moet betalen.
Hoofdelijke veroordeling
4.18.
Aangezien [eisers] op grond van de gesloten overeenkomsten als gezamenlijke kopers hoofdelijk aansprakelijk zijn tegenover [gedaagde] , zijn zij ook hoofdelijk verbonden tot voldoening van de in het dictum vermelde veroordeling.
Proceskosten
4.19.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomst en de aanvullende overeenkomst,
5.2.
verklaart voor recht dat de koop- en aannemingsovereenkomst en de aanvullende overeenkomst tussen partijen gedeeltelijk is ontbonden,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [eisers] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 3.149,61, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 25 januari 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van 5.3. uitvoerbaar bij voorraad,
in conventie en in reconventie
5.5.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023.