Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/340463 / KG ZA 23-287
Vonnis in kort geding van 24 juli 2023
in de zaak van
de vereniging
[eiseres],
gevestigd te [plaats],
eiseres,
advocaat mr. C.P.M. Nijland te Amersfoort,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PAKHUIS REAL ESTATE B.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Purmerend,
gedaagde,
advocaat mr. J. Veenis te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Pakhuis genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
de mondelinge behandeling.
1.2.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 4 juli 2023 zijn verschenen namens [eiseres] de heer [betrokkene 1] (secretaris), bijgestaan door mr. Nijland voornoemd en namens Pakhuis de heer [betrokkene 2] (DGA), bijgestaan door mr. Veenis voornoemd.
1.3.
Nadat partijen over en weer het woord gevoerd hebben, is de zitting korte tijd geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen te overleggen over een regeling. Na hervatting van de zitting hebben partijen verzocht de verdere behandeling van de zaak voor nader overleg circa twee weken pro forma aan te houden.
In e-mails van 14 juli 2023 hebben partijen de voorzieningenrechter laten weten dat zij geen overeenstemming hebben bereikt en hebben zij vonnis gevraagd.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Op 19 juni 2016 is tussen partijen een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen. Deze vaststellingsovereenkomst houdt onder meer het volgende in:
In aanmerking nemende dat:
- Pakhuis als projectontwikkelaar het woongebouw aan het [adres] te [plaats] (…) geheel of gedeeltelijk heeft gerenoveerd en een twaalftal appartementen heeft verkocht en opgeleverd aan de (latere) leden van de VVE;
- De VVE van mening is dat het pand gebreken vertoont althans dat bepaalde door Pakhuis verrichte werkzaamheden niet naar behoren zijn uitgevoerd althans niet voldoen aan de eisen die daaraan onder de gegeven omstandigheden mogen worden gesteld;
1.1
Partijen zijn overeengekomen dat zij ter zake de kwestie die hen verdeeld houdt een bindend advies zullen vragen aan de firma BDA Dak- en Geveladvies B.V.(…). Daartoe zal een separate Bindend Advies Overeenkomst worden opgesteld welke als bijlage aan de onderhavige overeenkomst zal worden gehecht. Beide overeenkomst maken onlosmakelijk onderdeel van elkaar uit.
(…)
Artikel 3 Herstel Pro en keuring
3.1.
Pakhuis verplicht zich jegens de VVE om de gebreken die als zodanig door de bindend adviseur zijn vastgesteld te verhelpen op de door hem geadviseerde en bepaalde wijze, binnen de door hem vastgestelde redelijke hersteltermijn.
3.2
Na afronding van de herstelwerkzaamheden of na afloop van de vastgestelde hersteltermijn zal de bindend adviseur worden verzocht om deze werkzaamheden te beoordelen ten behoeve van de oplevering daarvan. Daartoe zal de vraag moeten worden beantwoord of de door de bindend adviseur geconstateerde gebreken (voldoende) zijn weggenomen, en zo niet: binnen welke termijn deze alsnog verholpen kunnen worden.
3.3
Pakhuis verplicht zich jegens de VVE om die (nadere) werkzaamheden uit te voeren die de bindend adviseur voorschrijft in zijn keuringsrapport, binnen de door hem te bepalen termijn.
3.4
Gebreken die na de uit lid 3 van dit artikel volgende termijn nog steeds bestaan, worden op kosten van Pakhuis door een door de VVE aan te wijzen derde hersteld. Partijen zijn gerechtigd om de bindend adviseur te verzoeken hiervoor een (her)keuring te doen om hierover een bindende uitspraak te doen.
3.5
Pakhuis verplicht zich om de kosten van herstel door een derde volgend uit lid 4 van dit artikel binnen 14 dagen na toezending van de factuur van de bedoelde derde aan de VVE te betalen, zulks evenwel tot het bedrag dat voor de betreffende werkzaamheden door de bindend adviseur als herstelkosten is begroot conform artikel 2.5.
3.6
De kosten van de keuring zoals bedoeld in artikel 3.2 en 3.4 komen voor rekening van Pakhuis.
2.2.
Op 7 september 2018 heeft Kiwa BDA Dak- en Geveladvies (hierna: BDA) een bindend advies afgegeven over de volgende vragen:
Voldoen de door Pakhuis opgeleverde appartementen alsmede het gebouw als zodanig aan de eisen van de vernieuwbouw en de gerechtvaardigde verwachtingen van de VVE?
Kunnen de door Bouwpathologie in haar rapport opgenomen gebreken als zodanig worden beschouwd met inachtneming van het gestelde in vraag 1? Deze vraag strekt zich tevens uit over de vermeende gebreken die niet in voornoemd rapport zijn opgenomen, te weten de gebrekkige hemelwaterafvoeren alsmede de aanwezigheid van water in de kruipruimte dat naar de mening van de VVE leidt tot optrekkend vocht in de constructie en het afbladderen van stucwerk in de trappenhuizen.
Op welke wijze dienen de gebreken die als zodanig door de bindend adviseur zijn gekwalificeerd (zulks met inachtneming van het gestelde in de vragen 1 en 2) worden verholpen? Kort gezegd: wat is de geadviseerde wijze van herstel?
Binnen welke redelijke termijn kunnen de gebreken die als zodanig door de bindend adviseur zijn gekwalificeerd (zulks met inachtneming van het gestelde in de vragen 1 en 2) hersteld worden? De bindend adviseur zal hierbij rekening houden met enige ruimte voor vertraging. Kort gezegd: wat is de redelijke hersteltermijn?
Wat zijn de begrote kosten van herstel indien een derden het herstel zou uitvoeren?
Deze vragen zijn door BDA - voor zover hier relevant -als volgt beantwoord:
Vraag 1
(…)
De appartementen voldoen op meerdere aspecten niet aan de eisen van het Bouwbesluit 2010 en de gerechtvaardigde verwachtingen van de VvE. Bij de beantwoording van vraag 2 wordt hier nader op ingegaan.
Vraag 2
(…)
Hellende daken
De gebreken die door Bouwpathologie in de rapportage zijn opgenomen kunnen als gebreken worden beschouwd. De gebreken hadden van een kwalitatief goed ‘nieuwbouwdak’ niet mogen worden verwacht en zijn bovendien in strijd met de Nederlandse bouwregelgeving. De waterdichtheid, windweerstand en kwaliteit van het dakbedekkingssysteem van de hellende daken is onvoldoende.
(…)
Gevelpannen
(…)
De gevelpannen zijn op het hoge hellende dak over het algemeen afdoende bevestigd. Op de lage daken zijn de gevelpannen incidenteel bevestigd en wordt niet beantwoord aan NPR 6708.
Nokken
(…)
Uitsluitend de nokvorsten op het hoge dak zijn bevestigd met schroeven met afdichtingsring. Het is aannemelijk dat hiermee voldoende windweerstand wordt bereikt. Op de lage daken wordt echter vastgesteld dat specie, flexibele dakmortel en dergelijke is toegepast. De specie is ernstig gedegenereerd en de flexibele dakmortel onthecht. De vorsten zijn over het algemeen niet doelmatig bevestigd aan de ondergrond. (…)
In zijn algemeenheid moet vastgesteld worden dat verankering van het dakbedekkingssysteem en de details behoudens het hoge dak aan het [adres] niet heeft plaatsgevonden overeenkomstig destijds vigerende Nederlandse bouwregelgeving. De windweerstand van het bestaande dakbedekkingssysteem is uiterst twijfelachtig. De daken worden als windgevoelig beschouwd.
Kwaliteit
De dakpannen zijn inclusief de hierop aansluitende details sterk verouderd. Meerdere pannen zijn reeds uitgewisseld door overigens afwijkende panmodellen. De pannen vertonen met regelmaat ernstige degeneratieverschijnselen. De achterzijde van de dakpannen schilfert af. Ophangnokken zijn weggesleten. Op het hoge dak [adres] zijn aan de voorzijde relatief nieuwere dakpannen van een overigens afwijkend model (Opnieuw Verbeterde Hole pan) aanwezig. Deze pannen vertonen geen gebreken. Het aangrenzend dakschild van het hoge dak heeft echter pannen die evenwel aanzienlijke degeneratieverschijnselen vertonen. Diverse vorsten zijn geplaatst in specie. De specie is ernstig verouderd, gescheurd, afgebrokkeld of verdwenen. Meerdere vorsten zijn reeds gebarsten/gescheurd. De nokken op het hoge hellende dak aan het [adres] zijn geplaatst op een ventilerende ondervorst. Hier zijn geen tekortkomingen aan gesignaleerd. Panlatten en tengels zijn bevestigd met stalen draadnagels. De draadnagels zijn ernstig gecorrodeerd. Meerdere panlatten zijn inclusief de tengels volledig door water aangetast. In gebieden waar langdurige waterinfiltratie heeft plaatsgevonden is het dakbeschot vergaan. Vastgesteld moet worden dat de kwaliteit van het dakbedekkingssysteem en de hierop aansluitende detaillering aanzienlijk is teruggelopen. Er is op geen enkele wijze te rechtvaardigen dat hier sprake is van een nieuwbouwsituatie.
Platte dak
De platte daken zijn voorzien van gemineraliseerde gemodificeerde bitumen dakbanen. De dakbanen zijn op zichzelf van relatieve nieuwbouwkwaliteit. Het dakbedekkingssysteem vertoont op zichzelf geen gebreken.
(…)
Op het terrasdak is een waterpassing uitgevoerd (…). Uit de waterpassing blijkt dat het
afschot van het terrasdak over het algemeen onvoldoende is.
Als keuringscriterium geldt dat een hoeveelheid water op het dak (direct na regen) van maximaal 5% van het dak opper vlak toelaatbaar is, mits deze hoeveelheid verdeeld is over meerdere plassen. De diepte van de plassen mag daarbij maximaal 5 mm zijn.
Vastgesteld moet worden dat niet aan voornoemd keuringscriterium wordt beantwoord. Er is
structureel sprake van plasvorming. (…)
Schade wand begane grondvloer boven de kruipruimte
Op een enkele positie in de gemeenschappelijke ruimte is het vocht in de wanden beoordeelt. De vocht concentraties in de wanden zijn hoger naarmate men dichter naar maaiveldniveau gaat. Ook rondom de buitendeur zijn de vochtconcentraties in de wanden hoger als op andere posities in de buitenwanden. Bij uitsluiting duidt alles er op dat de vochtschade in de wanden ter plaatse van de begane grondvloer een combinatie is van optrekkend vocht uit de kruipruimte (deze staat vol met water) in combinatie met een onjuiste uitgevoerd waterdicht detail ter plaatse van de entreedeur.
(…)
In de NEN 2778 is omschreven op welke wijze beoordeeld kan worden of de uitwendige
scheidingsconstructie voldoende waterdicht is. Dit geldt tevens voor de eisen omtrent optrekkend vocht als gevolg van een hoge grondwaterstand. Kort samengevat kan gesteld worden dat als het binnenoppervlak vochtig is, en dat is het, er niet voldaan wordt aan de eisen conform NEN 2778 en hierdoor het Bouwbesluit.
Luchtdichtheid (tochtklachten) in en van het gebouw
Door de verschillende bewoners wordt geklaagd over tocht. (…)
Gezien de hoge mate van luchtdoorlatendheid van de woning wordt verwacht dat niet voldaan wordt aan de infiltratiewaarde. Dit kan echter niet met zekerheid gesteld worden.
(…)
Vraag 3(…)
Om de kwaliteit, windweerstand en waterdichtheid duurzaam te verbeteren en als zodanig tot nieuwbouwniveau te verheffen zijn maatregelen noodzakelijk. Uitzondering hierop vormt het dakschild van het hoge hellende dak dat uitziet op het [adres]. Hier zijn geen maatregelen nodig. Op de overige daken zal herstel moeten plaatsvinden. Met plaatselijke verbetermaatregelen kan niet aan voornoemd criterium worden beantwoord. Algehele verbetering (oftewel algehele renovatie) is noodzakelijk. Hiermee zal worden beantwoord aan de te rechtvaardige verwachtingen van de VvE en de eisen conform het Bouwbesluit.
Praktisch gesproken houdt dit in dat:
- de bestaande dakpannen worden verwijderd, inclusief panlatten en tengels;
- het dakbeschot wordt gecontroleerd op gebreken en waar nodig wordt hersteld;
- er een (conform) technische omschrijving waterkerend dampdoorlatend membraan op het
dakbeschot wordt aangebracht;
- op het dakbeschot nieuwe stoftengels en panlatten worden aangebracht;
- op de panlatten nieuwe keramische dakpannen van het model Verbeterde Holle pan. De
dakpannen moeten worden bevestigd conform een door de dakaannemer te overleggen
windbelastingsberekening. In de praktijk zullen alle dakpannen dambordsgewijs moeten worden verankerd en in enkele zones zal volledig verankering moeten plaatsvinden.
Platte daken
In zijn algemeenheid zijn op het dakterras, het lager gelegen dak en de dakkapellen in relatie tot de waterdichtheid geen tekortkomingen gesignaleerd. De kwaliteit van de dakbedekking is op zichzelf goed en de dakbedekking is op een juiste wijze verwerkt.
(…)
Op het terrasdak wordt echter vastgesteld dat er structureel plasvorming optreedt. Gezien het gebruik van het dak is dit volstrekt ongewenst en zoals eerder aangegeven in afwijking van het criterium zoals dit wordt gehanteerd in de branche.
Op de terrassen is bijkomend een vlonderconstructie gemaakt met rondom een balustrade/hekwerk.
Het terras is bereikbaar via een vaste trap en lichtkoepel. Bij openstand is er aan de kopkant van de lichtkoepel serieus valgevaar. Bij dichtstand is er doorvalgevaar getuige de waarschuwing op de lichtkoepels.
(…)
Om plasvorming definitief op te heffen zijn ingrijpende maatregelen noodzakelijk. De bestaande dakbedekkingsconstructie zal moeten worden ontmanteld waarbij het advies is tegelijkertijd het teervilt te verwijderen. Op de onderconstructie zal vervolgens een noodlaag moeten worden aangebracht en op de noodlaag een tweezijdig met aluminium folie gecacheerde polyisocyanuraat afschotisolatieplaat worden verwerkt. Het laagste punt aan de langszijde van het terras en het hoogste punt in de middenas. Hiermede wordt een tweezijdig afschot gecreëerd naar de randen van het dak. Langs de randen van het dak zal in dit geval nog enige plasvorming kunnen optreden. De verwachting is dat dit door de afvoeren te verdiepen en enkele afvoeren bij te plaatsen beperkt zal zijn. Op het isolatiemateriaal zal een tweelaags mechanisch bevestigd dakbedekkingssysteem moeten worden aangebracht. Op het dakbedekkingssysteem kunnen de vlonders worden teruggeplaatst.
Er zal rondom de lichtkoepel een afsluitbaar hek moeten worden geplaatst. Aan de kopkant van de koepel zal een hekwerk moeten worden geplaatst. Indien niet gekozen wordt voor een doorvalbestendige lichtkoepel zal rondom de koepel een hekwerk moeten worden aangebracht behoudens ter plaatse van de opgang.
Schade wand begane grondvloer boven de kruipruimte
Om optrekkend vocht uit de kruipruimte te voorkomen kan overwogen worden de wanden te voorzien van een mechanische waterkering. Hierbij kan bijvoorbeeld gebruik gemaakt worden van de boorkern methode. Hierbij worden in twee series elkaar overlappende boorgaten in de muur gemaakt die gevuld worden met een waterafwijzende mortel. De tweede serie wordt gevoerd nadat de eerste is dichtgemaakt.
Andere mogelijkheid is het aanbrengen van de chemische waterkering. Hierbij worden er gaten in de muur geboord waarna vervolgens via de boorgaten door middel van een injectie onderdruk waterafstotende vloeistof wordt aangebracht.
Om doorslaand vocht bij de entreedeuren te voorkomen is een detailaanpassing nodig. Hierbij mag het buitenblad niet meer in contact staan met het binnenblad. Tevens moeten er waterkerende slabben ter plaatse van de aansluiting van de deur met het metselwerk worden aangebracht.
Vraag 4 (…)
Voor algehele verbetering van de hellende daken en het terras is een periode van circa 14 maanden aan te merken als redelijk hersteltermijn, waarbij het uitgangspunt is dat de werkzaamheden eind 2019 zijn afgerond.
De besluitvorming ter zake de mogelijke verbetering van de overige aspecten zoals tocht, optrekkend vocht kan qua besluitvorming en voorbereiding beduidend complexer zijn, te meer omdat dit over ingrijpende (interne) aanpassingen gaat waarbij de woningeigenaren betrokken moeten worden en er tevens overlast voor de eigenaren zal zijn. Hiervoor zal een planning opgesteld moeten worden in samenspraak met de eigenaren waarbij de maximale termijnen in samenspraak moeten worden vastgesteld maar niet langer mogen bedragen als twee jaar.
2.3.
Bij e-mailbericht van 12 september 2019 heeft (de raadsman van) Pakhuis aangekondigd dat door Pakhuis ingeschakelde aannemer in de week van 14 oktober 2019 met de herstelwerkzaamheden zal aanvangen.
2.4.
Bij e-mailbericht van 4 februari 2021 heeft (de raadsman van) [eiseres] aan Pakhuis bericht dat het ernaar uitziet dat de herstelwerkzaamheden zijn afgerond en het op grond van artikel 3.2. van de vaststellingsovereenkomst tot een oplevering door de bindend adviseur zal moeten komen. Op 11 mei 2021 is Pakhuis nogmaals verzocht aan te geven op welke momenten de oplevering in bijzijn van partijen kan plaatsvinden, bij gebreke waarvan [eiseres] zelf een adviseur (de bindend adviseur of een andere deskundige) zal inschakelen en een keuringsrapport zal laten opstellen.
2.5.
SGS Search heeft vervolgens in opdracht van [eiseres] op 24 maart 2022 een inspectie uitgevoerd en daarvan op 23 mei 2022 een rapport uitgebracht met als onderwerp: ‘Check uitvoering bindend advies BDS d.d. 7 september 2018.’ Dit rapport houdt onder meer het volgende in:
(…)
1.5.
Aanleiding inspectie:
Naar aanleiding van divers bouwgebreken is door BDA-Advies een onderzoek gedaan naar de
door de VvE gemelde gebreken aan de vooral de pannendaken zowel als het platte dak van
de appartementen. BDA heeft haar bevindingen in een Bindend Advies gerapporteerd
gedateerd 7 september 2018.
In dit bindend advies zijn de noodzakelijke werkzaamheden omschreven, die uitgevoerd
dienen te worden om de woningen in de [eiseres] laten voldoen aan het in de
verkoopbrochure vermelde niveau ‘vernieuwbouw’.
Aannemersbedrijf Feldaannemingsbedrijf heeft in de afgelopen 3 jaar deze noodzakelijke
werkzaamheden ‘naar eigen zegge’ uitgevoerd.
VvE bij monde van [betrokkene 3] ([betrokkene 3]) stelt dat er tussen partijen (Pakhuis Real Etate en VvE
[adres]) middels een ondertekende vaststellingsovereenkomst van 16september 2016 is
overeengekomen, dat er na afronding van de herstelwerkzaamheden, er door BDA dient te
worden beoordeeld of de door de ‘bindend adviseur BDA’ geconstateerde gebreken, die in het
bindend advies staan (voldoende) zijn hersteld/verholpen.
[betrokkene 3] stelt dat de inspectie (Quick Scan) door SGS-Search is bedoeld als tussenevaluatie op de
eindinspectie van BDA, aangezien Pakhuis Real Estate momenteel in een financieel geschil is
verwikkeld met BDA over het bindend advies, waardoor de overeengekomen en voornoemde
beoordeling door de bindend adviseur BDA vooralsnog niet kan worden uitgevoerd.
1.6.
Uitvoering:
Op 24 maart hebben RB en JvH met behulp van hoogwerker het werk geïnspecteerd. RB heeft uitdrukkelijk gesteld dat het een visuele inspectie betreft en dat het verplaatsen of afnemen en terugleggen van dakpannen uitsluitend door de aannemer gedaan kan/mag worden.
De pannendaken zijn vanuit de hoogwerker geïnspecteerd en de dakvlakken/terrassen zijn via de bovenliggende woningen bezocht.
De betrokkenen van Pakhuis en Feldaannemersbedrijf zijn gedurende inspectie op het
maaiveld aanwezig gebleven.
Vooraf aan de inspectie heeft SGS-Search een checklist gemaakt aan de hand van de door
BDA als bindend/noodzakelijk geachte punten.
Deze checklist is gedurende inspectie afgevinkt en is separaat bij dit briefrapport bijgesloten.
(…)
6. Slotconclusie:
6.1.
Een deel van de ‘bindend’ geadviseerde maatregelen zijn uitgevoerd, maar een belangrijk deel
ook niet (zie checklist). Over het uitgevoerde advies ‘vernieuwen pannen’ wordt opgemerkt dat
de dakvlakken niet volgens de richtlijnen van ‘goed werk’ op pannenmaat zijn uitgezet. Dit
heeft tot gevolg gehad dat er rondom dakdoorbrekingen, onderpannen en bovenpannen veel
zaagwerk is verricht. Bij de zij-aansluitingen zijn pannen soms in strookjes van enkele
centimeters gezaagd. In een aantal gevallen zijn deze al uitgezakt.
Dit zaagwerk en daarbij onder andere te kort gezaagde pannen maakt het dak na storm erg
onderhoudsgevoelig en lekkagegevoelig.
We kunnen nu stellen dat het dak dankzij de nieuw aangebrachte dampdoorlatende folie
waterdicht is.
6.2.
Het is niet controleerbaar of de vereiste herstellingen aan dakbeschot, kilgoten e.d. zijn
uitgevoerd, omdat de pannen ‘onnodig’ strak aansluiten. Enkele pannen wegschuiven was
volgens Feld niet mogelijk, omdat de dakpannen dambordgewijs met panhaken bevestigd zijn.
De op 24 maart verzochte en toegezegde foto’s, die dit herstel aantonen, zijn niet ontvangen.
6.3.
BDA stelt in haar rapportage dat de totale renovatie niet voldoet aan de in de verkoopfolder
gestelde vernieuwbouw’. SGS onderschrijft dit volledig en geeft daarbij aan dat tot
vernieuwbouw een renovatie behoort waar een VvE lid de eerste vijf jaar geen omkijken naar
heeft.
In dit geval zijn hemelwaterafvoeren nog niet correct aangesloten. Het timmerwerk van de
goten is zodanig verweerd en deels door houtrot is aangetast dat jaarlijks schilderen
noodzakelijk wordt en jaarlijks en soms naar een storm de dakdekker moet komen.
Volgens Geurtjes lekt de goten boven de Turkse supermarkt al vanaf de oplevering.
6.4.
SGS stelt dat de inspectie door SGS-Search een Interim inspectie is en dat het voor het
Juridische verloop van de zaak BDA-Advies de eindcontrole dient te doen.
2.6.
In een e-mail van 21 juni 2022 heeft (de raadsman van) [eiseres] Pakhuis als volgt bericht:
Bijgaand zend ik u het rapport van 23 mei 2022 van SGS Search Ingenieursbureau.
Uit het rapport volgt dat er nog tekortkomingen aan het werk bestaan. De verplichtingen van uw
cliënte uit de vaststellingsovereenkomst en het bindend advies zijn nog niet volledig nagekomen.
Het is ook nog niet tot een oplevering gekomen.
Ik stel hierbij uw cliënte in gebreke.
Ik verzoek uw cliënte, voor zover nodig sommeer ik haar, binnen 14 dagen na heden onder
overlegging van een deugdelijk plan van aanpak te bevestigen dat zij tot herstel en afronding van
de werkzaamheden zal overgaan.
Verder verzoek ik uw cliënte, voor zover nodig sommeer ik haar, binnen zes weken na heden tot
uitvoering van de uit het rapport van SGS Search volgende werkzaamheden over te gaan.
2.7.
Na een aankondiging door [eiseres] dat zij een kort geding zou zullen starten tegen Pakhuis, heeft (de advocaat van) Pakhuis bij e-mailbericht van 26 oktober 2022 aan [eiseres] het volgende meegedeeld:
(…)
Zoals eerder bericht heeft cliënte diverse pogingen ondernomen om de aannemer tot beweging te dwingen. Dit is in eerste instantie te vrijblijvend gebeurd gezien de goede verstand houding tussen partijen. Mede op mijn advies heeft cliënte de duimschroeven aangedraaid (waarbij is gewezen op het aanstaande kort geding) en dit heeft erin geresulteerd dat de aannemer diverse data heeft voorgesteld waarop deze met uw cliënte (te plaatse) haar lijst met gebreken kan door spreken.
Dit zou kunnen op: maandag 31 oktober, woensdag 2 november, maandag 7 november, dinsdag 8 november (alle data van 08.00 uur tot 15.00 uur) en vrijdag 11 november (van 08.00 tot 14.00 uur). Gezien het feit dat uw cliënte alsnog nakoming wenst (hetgeen ik aldus eerder niet had begrepen) lijkt het mij raadzaam dat er een afspraak wordt gemaakt.
Hopelijk geeft het voorgaande uw cliënte weer enige zekerheid dat cliënte de kwestie serieus oppikt.
2.8.
Op 8 december 2022 heeft de heer [betrokkene 3] namens [eiseres] aan de heer [betrokkene 2] van Pakhuis het volgende meegedeeld:
Zodra wij alle relevante (nog ontbrekende) informatie hebben ontvangen, zullen wij met inachtneming van het bepaalde uit het Bindend Advies van BDA, alsmede de daarop volgende evaluatie van SGS Search, met een inhoudelijke reactie komen. Kun jij aangeven wanneer je verwacht alle input die nu nog openstaat aan te kunnen leveren?
Volledigheidshalve willen wij hierbij (zoals ook tijdens ons persoonlijk onderhoud van 11 november door ons aangegeven) nogmaals duidelijk maken dat voor ons als VvE de uitkomsten uit het Bindend Advies van BDA en de daaropvolgende evaluatie van SGS Search leidend zijn en het uitgangspunt vormen voor de nog uit te voeren werkzaamheden.
Belangrijk punt wat mij overigens direct opvalt (en wel tijdens het persoonlijk onderhoud van 11 november is besproken) is het volgende:
In het Bindend Advies en het rapport van SGS Search is aangegeven dat de hoge helende daken (behoudens het dak dat uitkijkt over het Mosveld) niet voldoen en dat enkel plaatselijke verbeter maatregelen niet afdoende zijn. Algehele verbetering ofwel renovatie is noodzakelijk, zo staat geschreven (zie pagina 18, 19 en 23 uit het rapport van BDA).
Kijkend naar de tekening van de heer Feld, dan zien wij dit niet terug en lijkt het erop dat er enkel plaatselijke maatregelen getroffen gaan worden. Wij vernemen graag opheldering ten aanzien van dit punt uit het Bindend Advies.
2.9.
De heer [betrokkene 2] van Pakhuis heeft vervolgens op 13 februari 2023 de heer [betrokkene 3] van [eiseres] als volgt bericht:
Nogmaals, om misverstanden te voorkomen; het BDA-rapport is in onze ogen nog steeds leidend en niet het rapport van SGS Search. Daarmee bedoel ik dat uitsluitend de punten uit het rapport van BDA voor mij relevant zijn en dit geldt ook voor de wijze van herstel. Zaken die niet voorkomen in de rapportage van BDA maar wel in die van SGS zijn voor mij niet relevant. Deze maken geen deel uit van het geschil waarover een bindend advies is gegeven.
Wat betreft de hellende daken geeft de aannemer aan dat de werkzaamheden conform BDA-advies zijn uitgevoerd, maar hij zal deze nog nalopen op de punten die wij eerder hebben doorgenomen.
De platte daken gaan wij niet vervangen maar we snappen wel dat de daken mogelijk (!) een kortere levensduur hebben i.v.m. het eventuele water dat soms blijft liggen. Daarom zijn we bereid tot het betalen van een compensatie van € 5000,- voor de levensduurverkorting. Dit voorstel geldt natuurlijk wel onder voorbehoud van alle rechten en weren.
Verder wil de aannemer graag de punten, zoals eerder aan jullie gecommuniceerd, uitvoeren. Wanneer komt dat jullie het beste uit?
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad Pakhuis zal veroordelen tot juiste nakoming van de Vaststellingsovereenkomst door binnen zes weken na betekening van het vonnis alle aanbevolen werkzaamheden zoals genoemd in het Bindend Advies van BDA en het rapport van SGS Search uit te voeren overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk en de toepasselijke normen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag en met veroordeling van Pakhuis in de kosten van dit geding te vermeerderen met nakosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat Pakhuis toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst. Zij voert aan dat Pakhuis wel herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren maar dat het nog niet tot een oplevering is gekomen, terwijl Pakhuis meermalen is gesommeerd om alsnog de werkzaamheden op juiste wijze af te ronden en tot een deugdelijke oplevering te komen, althans voor het geval wel tot een oplevering is gekomen in ieder geval de in het rapport van SGS genoemde gebreken hersteld moeten worden.
[eiseres] benadrukt dat zij Pakhuis nog in de gelegenheid wil blijven stellen de vaststellingsovereenkomst op de juiste wijze na te komen en nog geen beroep wenst te doen op vervangende schadevergoeding voor kosten van herstel door derden.
3.3.
Pakhuis voert verweer. Zij voert aan dat de herstelwerkzaamheden al opgeleverd zijn. Zij is bereid nog verdere werkzaamheden uit te voeren voor zover die volgen uit het bindend advies van BDA. Door interne problemen bij Pakhuis en problemen met de door haar ingeschakelde aannemer is nog niet alles helemaal afgerond. Verder wijst zij er op dat zij in een financieel conflict verwikkeld is met BDA over de hoogte van de factuur voor het uitbrengen van het bindend advies en dat zij om die reden onvoldoende vertrouwen heeft in de objectiviteit van BDA bij de beoordeling van de werkzaamheden bij een eventuele oplevering.
Pakhuis benadrukt dat zij uitsluitend de gebreken wenst te herstellen die zijn genoemd in het rapport van BDA en geen gebreken die niet door BDA zijn genoemd maar wel zijn opgevoerd door SGS. Daarnaast betwist Pakhuis dat sprake is van een spoedeisend belang. Er is geen lekkage bij het hellende dak en stankoverlast is onvoldoende aanleiding voor het vervangen van de platte daken. Zij wijst er op dat zij meerdere aannemers heeft gevraagd de platte daken te vervangen, maar dat geen van de aannemers daartoe bereid was en dat zij daarom heeft aangeboden een bedrag te betalen als schadevergoeding voor een mogelijk kortere levensduur van het dak in de toekomst, maar dat [eiseres] dit aanbod niet heeft aanvaard. Pakhuis wijst er op dat de door [eiseres] gevorderde termijn bovendien veel te kort is, mede omdat het bijna bouwvak is en dat de gevorderde dwangsom disproportioneel en veel te hoog is, nu geen sprake is van een levensbedreigende of gevaarzettende situatie. De vorderingen moeten volgens Pakhuis daarom worden afgewezen, te meer nu sprake is van een open einde aangezien onduidelijk is wanneer aan de vordering zal zijn voldaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de strekking van de vordering met betrekking tot het verhelpen van gebreken aan de woningen van de leden van de VvE, wordt geoordeeld dat [eiseres] voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat Pakhuis de vaststellingsovereenkomst dient na te komen. In de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat Pakhuis verplicht is de door de bindend adviseur vastgestelde gebreken te verhelpen op de door de bindend adviseur geadviseerde en bepaalde wijze en na afronding de werkzaamheden door de bindend adviseur ten behoeve van de oplevering te laten beoordelen. Vast staat dat door Pakhuis (herstel)werkzaamheden zijn uitgevoerd. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of er al een oplevering van die werkzaamheden heeft plaatsgevonden. Ook verschillen zij van mening over de vraag welke werkzaamheden Pakhuis nog moet uitvoeren.
4.3.
Door Pakhuis is aangevoerd dat [eiseres] SGS Search heeft ingeschakeld, nadat Pakhuis had laten weten op dit moment onvoldoende vertrouwen te hebben in objectiviteit van BDA, zodat de oplevering heeft plaatsgevonden, maar in dit betoog wordt zij niet gevolgd. In het rapport van SGS Search is expliciet vermeld dat dit geen (eind)oplevering betreft maar een tussentijdse evaluatie. Bovendien heeft Pakhuis in de e-mail van 13 februari 2023 zelf aangegeven dat voor haar het rapport van BDA leidend is en niet het rapport van SGS, waarmee zij in feite aangeeft dat zij de uitkomsten van het rapport van SGS Search niet erkent. Het rapport van SGS Search kan dan ook niet als een formele oplevering worden beschouwd. Nu nog geen eindoplevering heeft plaatsgevonden, staat daarmee vast dat Pakhuis haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst (nog) niet volledig is nagekomen.
4.4.
[eiseres] heeft ter zitting desgevraagd benadrukt dat de oplevering van de werkzaamheden op zichzelf niet voldoende is om aan de vordering te voldoen. Volgens [eiseres] dienen daartoe ook alle werkzaamheden deugdelijk te zijn uitgevoerd. Daarvan is volgens haar nog geen sprake en zij verwijst daartoe naar het rapport van SGS Search. Pakhuis betwist echter aan dit rapport gebonden te zijn. Zij voert aan uitsluitend gehouden te zijn de gebreken te herstellen die zijn genoemd in het rapport van BDA en niet gebreken die niet door BDA zijn genoemd, maar wel zijn opgevoerd door SGS Search. Dit verweer slaagt. Nu uit de eigen stellingen van [eiseres] volgt dat de inspectie van SGS Search geen eindoplevering betrof en ten aanzien van deze rapportage ook overigens geen nadere afspraken zijn gemaakt, is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat de uitkomsten van het rapport van SGS Search tussen partijen bindend zijn.
4.5.
Over de vraag welke werkzaamheden uit het BDA rapport nog niet (deugdelijk) zijn uitgevoerd verschillen partijen van mening. [eiseres] wenst onder meer vervanging van de platte daken, maar Pakhuis voert aan dat uit het rapport van BDA volgt dat het dakbedekkingssysteem op zichzelf geen gebreken vertoont. De enkele omstandigheid dat op het dak water blijft staan, leidt (mogelijk) tot een kortere levensduur in verband waarmee Pakhuis een schadevergoeding heeft aangeboden. Dit aanbod heeft [eiseres] echter niet aanvaard. Ook wat betreft de werkzaamheden aan de hellende daken verschillen partijen van mening over de vraag of alle in het BDA rapport genoemde werkzaamheden (deugdelijk) zijn uitgevoerd. Wie hierbij het gelijk aan zijn zijde heeft, kan aan de hand van de in dit kortgeding overgelegde informatie niet worden vastgesteld.
4.6.
Nu onvoldoende duidelijk is welke werkzaamheden nog door Pakhuis moeten worden uitgevoerd om aan haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst te voldoen, wordt geoordeeld dat de vordering van [eiseres] op dit punt voorshands onvoldoende bepaalbaar is. De voorzieningenrechter zal de vordering in zoverre afwijzen.
4.7.
Wel staat vast dat Pakhuis in strijd met haar verplichtingen de werkzaamheden nog altijd niet door de bindend adviseur ten behoeve van de oplevering heeft laten beoordelen. De voorzieningenrechter zal daarom de vordering aldus toewijzen dat Pakhuis wordt veroordeeld om de werkzaamheden door de bindend adviseur (of een andere door partijen gezamenlijk aan te wijzen inspecteur) te laten beoordelen. Op basis hiervan zal dan kunnen worden vastgesteld welke werkzaamheden nog niet (deugdelijk) zijn uitgevoerd.
4.8.
De voorzieningenrechter zal aan deze veroordeling een termijn van drie maanden verbinden, omdat mede gelet op de aankomende bouwvak, de gevorderde termijn van zes weken niet redelijk wordt geacht.
4.9.
De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als hierna vermeld.
4.10.
Pakhuis wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
dagvaarding € 129,14 vastrecht € 676,00
salaris advocaat
€ 1.079,00
€ 1.079,00
Totaal € 1.884,14
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Pakhuis tot juiste nakoming van de Vaststellingsovereenkomst door binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de werkzaamheden zoals genoemd in het Bindend Advies door de bindend adviseur, althans een door partijen gezamenlijk aan te wijzen inspecteur, ten behoeve van de oplevering te laten beoordelen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per kalenderdag dat Pakhuis hiermee na ommekomst van genoemde termijn in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,-;
5.2.
veroordeelt Pakhuis tot betaling van € 1.884,14 aan [eiseres];
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het anders of meer gevorderde af;
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier C. Vis-van Zanden op 24 juli 2023. [1]