Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/340238 / KG ZA 23-271
Vonnis in kort geding van 19 juli 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. R.P. Groot te IJmuiden,
tegen
de stichting
STICHTING WOONOPMAAT,
gevestigd te Heemskerk,
gedaagde,
advocaat mr. G.P. Poiesz te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Woonopmaat genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 10
- de producties 1 t/m 10 van de zijde van Woonopmaat
- de aanvullende producties 11 en 12 van de zijde van Woonopmaat
- de aanvullende productie 13 van de zijde van Woonopmaat
- de mondelinge behandeling van 21 juni 2023 waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden
- de pleitnotities van mr. Poeisz namens Woonopmaat.
1.2.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:
- [eiseres], bijgestaan door mr. Groot voornoemd
- namens Woonopmaat: [A.] (accountbeheerder VvE), bijgestaan door mr. Poeisz voornoemd.
Tevens was aanwezig:
- E. van Gerwen (een kantoorgenoot van de curator mr. Ruitenbeek-Kossen)
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
[eiseres] heeft haar koopwoning op basis van een aanbiedingsplicht uit een akte van levering te koop aangeboden aan Woonopmaat. Woonopmaat wil de woning (terug)kopen. Een complicerende omstandigheid is dat [eiseres] de woning aan haar zoon heeft verhuurd. Tussen partijen is daardoor discussie ontstaan over de prijs. [eiseres] gaat uit van de marktwaarde vrij van verhuur, terwijl Woonopmaat uitgaat van de marktwaarde in verhuurde staat. In dit kort geding vordert [eiseres] Woonopmaat te veroordelen mee te werken aan de verkoop en levering van de woning voor een bedrag van € 180.000,- (75% van de waarde in het economisch verkeer, vrij van huur).
2.2.
De voorzieningenrechter oordeelt dat [eiseres] de woning volgens de akte van levering vrij van huur moet opleveren. Dit is niet mogelijk omdat haar zoon een beroep doet op huurbescherming. Woonopmaat kan niet worden verplicht haar medewerking te verlenen aan de verkoop en de levering van de woning tegen een prijs vrij van huur, terwijl de woning in werkelijkheid wél verhuurd is. De vordering wordt daarom afgewezen.
3.Feiten
3.1.
[eiseres] huurde van de rechtsvoorganger van Woonopmaat, Stichting Kennemer Woonfederatie, de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning).
3.2.
Op 1 december 2021 heeft [eiseres], als verhuurder, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met haar zoon, als huurder. De huurprijs bedroeg ƒ 650,- per maand. De huidige maandelijkse huurprijs bedraagt € 300,-.
3.3.
Op 12 februari 2003 heeft [eiseres] de woning gekocht. De woning is op 24 maart 2003 geleverd. In de akte van levering staat, voor zover van belang:
‘
leveringsverplichting/juridische en feitelijke staat
leveringsverplichting/juridische en feitelijke staat
artikel 2
(…)
2.3
De gebruikseenheid wordt door koper aanvaard in de feitelijke staat, waarin deze zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd, en vrij van huur of ander gebruiksrecht.
Het voortgezet gebruik na het tot stand komen van de koopovereenkomst tot aan het tijdstip van aflevering wordt geacht geen wijziging te hebben gebracht in de staat van de gebruikseenheid.
(…)
garanties van verkoper
artikel 5
5.1
Verkoper garandeert het navolgende:
(…)
Het verkochte is thans geheel vrij van huur, pacht en/of van andere aanspraken tot gebruik, leeg, ontruimd en ongevorderd. Het verkocht is evenmin zonder recht of titel in gebruik bij derden;
(…)
aanbiedingsplicht aan verkoper in geval van overdracht
Partijen zijn bij het aangaan van de onderliggende koopovereenkomst onder meer het navolgende overeengekomen:
I a. koper is verplicht om het bij deze akte overgedragene, terstond bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan verkoper zodra:
a.
hij voornemens is het registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden;
hij voornemens is het registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden;
(…)
hij het registergoed niet zelf meer bewoont.
(…)
II. Verkoper is na ontvangst van voormeld aangetekend schrijven van de koper gerechtigd aan laatstgenoemde te kennen te geven:
tot aankoop en verkrijging van het registergoed over te willen gaan onder de sub 3 nader omschreven voorwaarden en bedingen;
niet tot aankoop en verkrijging van het registergoed te willen overgaan.
(…)
III. Indien verkoper de keuze als bedoeld in artikel II onder a heeft gemaakt zal de prijs worden bepaald naar vijfenzeventig proces (75%) van de waarde van het registergoed in het economisch verkeer, vrij van huur of andere gebruiksrechten en zonder rekening te houden met het/de onderhavige kettingbeding/kwalitatieve verplichting.
De hiervoor bedoelde waarde zal worden vastgesteld door twee deskundigen, één aan te wijzen door de koper en één aan te wijzen door de verkoper.
(…)
Indien de verkoop en levering aan verkoper doorgang vindt, zijn de kosten van de deskundigen voor rekening van verkoper. (…)’
3.4.
Medio 2022 ontstond bij [eiseres] de noodzaak om de woning te verkopen wegens financiële problemen. Haar bedrijf was failliet verklaard en de curator heeft [eiseres] hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de schulden.
3.5.
Bij brief van 30 augustus 2022 heeft [eiseres] op grond van artikel 1a sub a van de akte van levering de woning aangeboden aan Woonopmaat.
3.6.
In opdracht van Woonopmaat is de woning op 27 maart 2023 door Bakker Makelaardij Beverwijk B.V. getaxeerd. De marktwaarde van de woning in verhuurde staat bedraagt € 74.000,-. De marktwaarde van de woning vrij van huur en gebruik(-srechten) is bepaald op een bedrag van € 240.000,-.
3.7.
In opdracht van [eiseres] is de woning op 11 april 2023 door De Taxatieshop getaxeerd. De Taxatieshop heeft de woning voor dezelfde waarden getaxeerd, namelijk € 74.000,- in verhuurde staat en € 240.000,- in onverhuurde staat.
3.8.
Op 3 mei 2023 is de woning nogmaals door De Taxatieshop getaxeerd. Daarbij is de marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt dat de woning is verhuurd conform een marktconforme huur bepaald op een bedrag van € 222.000,-. De overige taxatiewaarden zijn ongewijzigd gebleven.
3.9.
Vervolgens hebben partijen overleg gevoerd over welke waarde gebruikt moet worden om de prijs van de woning te bepalen. Dit overleg heeft niet geresulteerd in overeenstemming tussen partijen.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. Woonopmaat te veroordelen tot het geven van inzage in het taxatierapport van de woning dat in hun opdracht is opgesteld;
II. Woonopmaat primair te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan verkoop en levering van de woning voor een bedrag van € 180.000,00, subsidiair te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan verkoop en levering van de woning voor een bedrag van 75% van de waarde in het economisch verkeer, vrij van huur die door beide makelaar in onderling overleg wordt vastgelegd, meer subsidiair te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan verkoop en levering van de woning voor een bedrag van 75% van de waarde in het economisch verkeer, vrij van huur die door een beide makelaars aangewezen derde makelaar wordt vastgesteld;
III. Woonopmaat te veroordelen tot vergoeding van de door [eiseres] gemaakte taxatiekosten van de woning;
IV. Woonopmaat te veroordelen in de kosten van deze procedure als mede de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van het in deze procedure te wijzen vonnis tot de datum van algehele voldoening.
4.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Woonopmaat de aanbiedingsplicht die is opgenomen in de akte van levering moet nakomen. Op grond van deze akte moet Woonopmaat het taxatierapport overleggen. De verkoopprijs moet op 75% van de taxatiewaarde van het registergoed in het economisch verkeer vrij van huur worden vastgesteld. In het in opdracht van [eiseres] opgestelde taxatierapport is die waarde vastgesteld op een bedrag van € 240.000,-. Uitgaand van deze waarde moet Woonopmaat de woning kopen voor een bedrag van € 180.000,-. Woonopmaat mag op grond van de akte van levering niet meer van aankoop afzien en moet daarnaast de door [eiseres] gemaakte taxatiekosten vergoeden.
4.3.
Woonopmaat voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
Het spoedeisend belang volgt uit de omstandigheid dat de curator in het faillissement van de onderneming van [eiseres] heeft aangegeven de executieverkoop van de woning aan te houden tot 15 juli 2023. Dat een executieverkoop soms zes maanden kan duren, als door Woonopmaat gesteld, doet hier niet aan af.
Geschikt voor kort geding?
5.2.
Woonopmaat betoogt dat deze zaak zich niet leent voor behandeling in kort geding, omdat de levering van de woning niet hoort plaats te vinden zolang de boetes waarop Woonopmaat aanspraak maakt omdat [eiseres] in strijd met de bepalingen de woning niet heeft aangeboden toen zij in juli 2003 naar [woonplaats] vertrok, niet door de rechter in een bodemprocedure zijn vastgesteld.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat in een separate (bodem)procedure beoordeeld zal moeten worden of [eiseres] boetes verschuldigd is aan Woonopmaat. Dit staat niet in de weg aan de beoordeling van de vordering die nu door [eiseres] is ingesteld.
Inzage taxatierapport
5.3.
Omdat Woonopmaat inmiddels aan [eiseres] inzage heeft verstrekt in het taxatierapport heeft [eiseres] ter zitting haar vordering sub I ingetrokken. Deze vordering hoeft daarom geen bespreking meer.
Medewerking verkoop en levering van de woning
5.4.
[eiseres] vordert nakoming van de aanbiedingsplicht. Uit de akte van levering volgt dat als Woonopmaat te kennen heeft gegeven tot aankoop en verkrijging van het registergoed over te willen gaan de prijs zal worden bepaald naar 75% van de waarde van het registergoed in het economisch verkeer, vrij van huur of andere gebruiksrechten en zonder rekening te houden met het/de kettingbeding/kwalitatieve verplichting. [eiseres] stelt deze prijs primair op een bedrag van € 180.000,- en subsidiair op een bedrag van 75% van de door de makelaars van beide partijen in onderling overleg vast te stellen waarde in het economisch verkeer, vrij van huur.
5.5.
De vraag die beantwoord moet worden is of Woonopmaat de woning moet (terug)kopen voor het bedrag van € 180.000,- dan wel voor een andere prijs waarbij is uitgegaan van de marktwaarde vrij van huur of andere gebruiksrechten. Die vraag beantwoordt de voorzieningenrechter ontkennend. Dit wordt hierna toegelicht.
5.6.
De aanbiedingsplicht in de akte van levering houdt in dat [eiseres] verplicht is de woning aan Woonopmaat te koop aan te bieden zodra zij de woning niet zelf meer bewoont. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat de bodemrechter in een tussen partijen aanhangig bodemgeschil zal oordelen dat hieruit volgt dat het pas is toegestaan om de woning te verhuren, als Woonopmaat heeft aangegeven dat zij niet tot aankoop en verkrijging van de woning wil overgaan. Dit betekent dat de woning op grond van de aanbiedingsplicht in de akte van levering vrij van huur en gebruik aan Woonopmaat moet worden aangeboden. Uit de akte van levering blijkt niet dat destijds rekening is gehouden met de situatie dat de woning al door [eiseres] in onderhuur was gegeven.
5.7.
Feit is dat de woning nu door [eiseres] wordt verhuurd aan haar zoon en dat deze zich op huurbescherming beroept. Dit heeft tot gevolg dat [eiseres] nu (nog) niet in staat is de woning onbezwaard te leveren en dat zij de woning enkel in verhuurde staat kan leveren. Omdat [eiseres] daarom zelf niet aan haar verplichting uit de aanbiedingsplicht kan voldoen, is Woonopmaat niet gehouden om de woning te kopen voor de in de aanbiedingsplicht bedoelde prijs. De vordering sub II zal daarom worden afgewezen.
5.8.
[eiseres] stelt nog dat Woonopmaat bij de overdracht van de woning aan haar wist dat de woning was onderverhuurd aan haar zoon en dat hiertegen geen bezwaar is gemaakt. Dit betoog kan haar ‑ ook als het juist is - niet baten, omdat de verplichting die [eiseres] met de aanbiedingsplicht op zich heeft genomen daarmee niet anders wordt.
Taxatiekosten
5.9.
Ook de vordering tot betaling van de door [eiseres] gemaakte taxatiekosten (de vordering sub III) zal worden afgewezen. Uit de aanbiedingsplicht volgt namelijk dat de taxatiekosten alleen voor rekening van Woonopmaat komen als de verkoop en levering van de woning aan Woonopmaat doorgang vindt.
Proceskosten
5.10.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank ziet in de aard van het geschil aanleiding om voor het griffierecht het tarief toe te passen dat geldt voor zaken met een vordering van onbepaalde waarde.
De kosten aan de zijde van Woonopmaat worden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
1.079,00
1.079,00
Totaal € 1.755,00
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Woonopmaat tot op heden begroot op € 1.755,00,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2023. [1]
Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat.
Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.