ECLI:NL:RBNHO:2023:736

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10029510 \ CV EXPL 22-4598

Uitspraakdatum: 8 februari 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

Stichting Bewaring Dutch Residental XV

gevestigd te Amsterdam

eiseres

verder te noemen: Dutch Residental

gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt (Gerechtsdeurwaarders Bazuin & Partners)

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

1.Het procesverloop

1.1.

Dutch Residental heeft bij dagvaarding van 20 juli 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord.

1.2.

Dutch Residental heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] mondeling een reactie heeft gegeven. [gedaagde] heeft hierbij producties overgelegd waarop Dutch Residental nog een reactie heeft gegeven.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt de huurwoning aan het adres [adres] te [plaats] van Dutch Residental tegen een huurprijs van laatstelijk € 775,76 per maand. [gedaagde] dient de huurprijs iedere maand bij vooruitbetaling te voldoen.

2.2.

Dutch Residental is met ingang van 14 december 2021 eigenaar van de huurwoning van [gedaagde] geworden en daarmee ook de verhuurder van [gedaagde].

2.3.

[gedaagde] is bij brief van 22 december 2021 geïnformeerd over de overname van het pand door Dutch Residental.

2.4.

[gedaagde] heeft de huur voor de maanden december 2021 en januari 2022 op 14 december 2021 respectievelijk 15 december 2021 overgemaakt naar Dela Vastgoed B.V. zijnde (en hierna verder te noemen) de voormalig verhuurder.

3.De vordering

3.1.

Dutch Residental vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.797,52, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.517,86 vanaf 20 juli 2022 tot de dag van de gehele betaling. Deze vordering bestaat uit € 1.517,86 aan achterstallige huur, € 275,49 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 4,17 aan wettelijke rente berekend tot 20 juli 2022. Daarnaast vordert Dutch Residental de proceskosten.

3.2.

Dutch Residental legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat tussen [gedaagde] en Dutch Residental een huurovereenkomst bestaat ten aanzien van de woning aan het adres [adres] te [plaats]. [gedaagde] dient de huur bij vooruitbetaling voor of op de eerste van de maand te voldoen. [gedaagde] heeft de huur voor de maanden december 2021 en januari 2022 aan de voormalige verhuurder overgemaakt. Deze bedragen zijn in januari 2022 teruggestort door de voormalig verhuurder, maar [gedaagde] heeft de huur vervolgens niet meer overgemaakt aan Dutch Residental. De huur voor de maand januari 2022 heeft [gedaagde] bovendien niet bevrijdend betaald zodat Dutch Residental de achterstallige huur over deze twee maanden vordert. Dutch Residental heeft [gedaagde] op 21 juni 2022 een veertiendagenbrief gestuurd waarin zij in de gelegenheid is gesteld de vordering binnen veertien dagen kosteloos te voldoen. [gedaagde] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt zodat zij de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is geworden. Daarnaast maakt Dutch Residental aanspraak op de wettelijke rente en de proceskosten.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat zij de huur voor de maanden december 2021 en januari 2022 op 14 december 2021 en 15 december 2021 heeft overgemaakt aan haar inmiddels voormalige verhuurder. Op het moment van betalen wist zij nog niet dat de verhuur van het pand per 14 december 2021 was overgenomen door Dutch Residental. Zij heeft de brief van 22 december 2021 waarin de overname van het pand werd aangekondigd pas na het verrichten van deze betalingen ontvangen. De huur voor december 2021 heeft zij niet teruggestort gekregen. De huur voor januari 2022 is uiteindelijk op 13 oktober 2022 aan haar terugbetaald. Dit bedrag heeft zij op 14 oktober 2022 alsnog naar Dutch Residental overgemaakt.

5.De beoordeling

5.1.

Dutch Residental stelt dat [gedaagde] de huur voor de maand december 2021 van haar voormalig verhuurder teruggestort heeft gekregen. Dutch Residental is van mening dat zij niet kan bewijzen dat dit bedrag is teruggestort, terwijl [gedaagde] dit wel zou kunnen door haar bankafschriften van de maand januari 2022 over te leggen. Dutch Residental verzoekt de kantonrechter [gedaagde] hiertoe op te dragen. De kantonrechter volgt Dutch Residental niet in haar stelling dat het voor haar niet mogelijk is om bewijs te leveren van de terugbetaling. Dutch Residental stelt dat het bedrag aan huur is teruggestort, zodat het ook aan haar is om dit te bewijzen. Dutch Residental had eenvoudig contact kunnen opnemen met de voormalige verhuurder om een afschrift van de terugbetaling te ontvangen, maar dit heeft zij nagelaten. [gedaagde] heeft desondanks vrijwillig haar bankafschriften van de maand januari 2022 overgelegd. Op grond van deze afschriften is niet gebleken dat er een bedrag aan huur is terugbetaald. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] de huur voor december 2021 bevrijdend aan haar inmiddels voormalige verhuurder heeft betaald.

5.2.

[gedaagde] heeft aangegeven dat zij de huur voor januari 2022 inmiddels op 13 oktober 2022 teruggestort heeft gekregen en dat zij dit bedrag op 14 oktober 2022 aan Dutch Residental heeft overgemaakt. [gedaagde] heeft bankafschriften van deze betalingen overgelegd. Dutch Residental heeft deze betaling inmiddels ontvangen, maar blijft bij haar standpunt dat deze maand huur aanvankelijk niet bevrijdend is betaald, zodat geen sprake is van een tijdige betaling voor de huur van januari 2022.

5.3.

Dutch Residental is van oordeel dat de betaling aan de voormalige verhuurder niet als bevrijdend kan worden gezien gelet op de ongebruikelijk lange termijn van betaling. Het risico dat [gedaagde] als gevolg van het hanteren van deze termijn aan een niet langer rechthebbende partij zou betalen, dient volgens Dutch Residental voor rekening van [gedaagde] te komen. De kantonrechter is het niet met Dutch Residental eens dat [gedaagde] een ongebruikelijk lange termijn voor betaling in acht heeft genomen. [gedaagde] moest op
of voorde eerste van de maand de huur betalen. Door 17 dagen voor de eerste van de maand de huur over te maken heeft zij zonder meer aan haar verplichtingen voldaan en kan niet gesproken worden over een ongebruikelijk lange termijn van betaling. Het is daarnaast aan de verhuurder om de huurder tijdig in te lichten over een verhuurderswijziging. [gedaagde] is echter pas bij brief van 22 december 2021 hierover in kennis gesteld. Dit is naar oordeel van de kantonrechter zo laat dat van [gedaagde] niet kan worden verwacht dat zij hiermee op het moment van haar betaling rekening zou houden. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de kantonrechter bevrijdend aan Dutch Residental betaald.

5.4.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Dutch Residental tot betaling van de huur zal afwijzen. Nu dit deel van de vordering wordt afgewezen zullen de vorderingen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente eveneens afgewezen worden.

5.5.

De proceskosten komen voor rekening van Dutch Residental omdat zij ongelijk krijgt. [gedaagde] heeft aangevoerd kosten te hebben gemaakt om naar de zitting te moeten komen. [gedaagde] heeft echter nagelaten deze kosten te specificeren zodat de kantonrechter deze zal begroten op € 60,00 aan reis- en verblijfkosten (€ 30,00 per zitting).

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Dutch Residental tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 60,00 aan reis- en verblijfkosten.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter