ECLI:NL:RBNHO:2023:7569

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

zaaknr./rolnr.: 10191459 / CV EXPL 22-4003

datum uitspraak: 3 augustus 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser in het verzet], wonende te [woonplaats]

eisende partij in het verzet, hierna te noemen [eiser in het verzet]

gemachtigde: mr. M. Heikens

tegen

de naamloze vennootschap
Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V., gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats]

gedaagde partij in het verzet, hierna te noemen Bouwinvest

gemachtigde: mr. J.A. van Emden (Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders B.V.)

1.Het procesverloop

1.1.

Bouwinvest heeft bij inleidende dagvaarding van 18 augustus 2022 een vordering ingesteld tegen [eiser in het verzet] .

1.2.

[eiser in het verzet] is niet verschenen, waarna zij bij verstekvonnis van 15 september 2022

is veroordeeld (zaaknr./rolnr.: 10060508 / CV EXPL 22-3040).

1.3.

Bij dagvaarding van 9 november 2022 is [eiser in het verzet] in verzet gekomen van dat verstekvonnis.

1.4.

Op 30 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. Voorafgaand daaraan heeft Bouwinvest, bij brief van haar gemachtigde van 24 januari 2023, nog nadere stukken ingediend. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten ter zitting naar voren hebben gebracht.

1.5.

Vervolgens is de zaak verwezen naar de rolzitting van 23 maart 2023 voor het nemen van een akte door [eiser in het verzet] , hetgeen zij toen heeft gedaan. Bouwinvest heeft ten slotte op 8 juni 2023 van een antwoordakte gediend.

2.De feiten

2.1.

Tussen partijen is met ingang van 1 juli 2019 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning op het adres [woning] (hierna: het gehuurde of de woning).

2.2.

Op 5 juni 2020 heeft de politie een onderzoek in de woning ingesteld en daarbij op de eerste verdieping, verdeeld over drie kamers, een in werking zijnde hennepkwekerij van circa 50 m2 aangetroffen. Op de zolderverdieping was een droognet aanwezig. Tijdens het onderzoek heeft de politie verder 587 hennepplanten en diverse hennep gerelateerde zaken in de woning aangetroffen.

2.3.

Bij brief van 2 juli 2020 heeft [medewerker] namens de burgemeester van de gemeente Zaanstad [eiser in het verzet] en Bouwinvest in kennis gesteld van het voornemen om handhavend op te treden en de woning voor een periode van zes maanden te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet.

2.4.

Op 3 juli 2020 heeft [eiser in het verzet] de huurovereenkomst opgezegd.

2.5.

Op 20 juli 2020 heeft een voorinspectie van de woning plaatsgevonden en op 14 augustus 2020 de eindinspectie/oplevering. Van beide inspecties is een rapport opgemaakt door vb&t vastgoedmanagement bv. Beide rapporten zijn door [eiser in het verzet] zonder op- of aanmerkingen ondertekend.

2.6.

Op 6 augustus 2020 heeft de burgemeester van de gemeente Zaanstad Bouwinvest een last onder bestuursdwang opgelegd en heeft hij de sluiting van de woning gelast met ingang van 14 augustus 2020 voor de duur van zes maanden. Daarbij is meegedeeld dat op die datum het pand zou worden gesloten en verzegeld en dat de woning gedurende zes maanden niet zou mogen worden betreden.

2.7.

Op 21 augustus 2020 heeft vb&t vastgoedmanagement b.v. per e-mail aan [eiser in het verzet] bericht:
Tijdens de eindinspectie d.d. 14-08-2020 ten aanzien van herstel van de geconstateerde woonschade is gebleken dat er nog enkele gebreken en / of tekortkomingen niet of niet afdoende zijn hersteld. Wij zullen opdracht verstrekken aan derden om de gebreken en / of de tekortkomingen in orde te laten maken. Nogmaals wijzen wij u er nadrukkelijk op dat wij de kosten voor de werkzaamheden aan u doorbelasten alsmede eventuele huurderving in verband met het niet tijdig kunnen verhuren van het pand, als gevolg van de mutatieschade. (…)Voor de uitvoering van de werkzaamheden heeft vb&t vastgoedmanagement b.v. namens Bouwinvest op 3 januari 2022 opdracht gegeven aan Logchies B.V. te Beverwijk. Dit bedrijf heeft op haar beurt aan [bedrijf] opdracht gegeven tot het leveren en plaatsen van een garagedeur en aan [persoon] tot het verrichten van tuinwerkzaamheden.

2.8.

De huurovereenkomst tussen partijen is per 14 februari 2021 geëindigd.

3.Het geschil

3.1.

Bij inleidende dagvaarding van 18 augustus 2022 heeft Bouwinvest gevorderd dat de kantonrechter [eiser in het verzet] zou veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 29.976,38 (€ 11.157,10 aan achterstallige huur, berekend tot en met 14 februari 2021, € 25.119,75 aan woonschade, € 1.072,75 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 126,78 aan rente, berekend tot 12 juli 2022, minus een door [eiser in het verzet] betaald bedrag van in totaal € 7.500,00), te vermeerderen met verdere rente.

3.2.

Bouwinvest heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd de huurovereenkomst die tussen partijen heeft bestaan met betrekking tot de woning. [eiser in het verzet] is haar verplichtingen uit die huurovereenkomst niet nagekomen. Bij het einde van de huurovereenkomst per 14 februari 2021 was sprake van een huurachterstand van € 11.157,10. Verder heeft [eiser in het verzet] de woning niet correct opgeleverd. De aangetroffen schade is voor rekening en risico van [eiser in het verzet] hersteld. De daaraan verbonden kosten hebben € 25.119,75 bedragen. Partijen hebben in december 2020 een betalingsregeling getroffen voor met name de huurachterstand. [eiser in het verzet] diende in dat verband met ingang van 25 december 2020 een bedrag van € 500,00 per maand te betalen. Zij heeft in totaal € 7.500,00 betaald. De restant huurachterstand (€ 3.657,10) en de mutatieschade heeft [eiser in het verzet] onbetaald gelaten. Omdat [eiser in het verzet] in verzuim is komen te verkeren, is zij tevens rente en kosten verschuldigd, aldus Bouwinvest.

3.3.

De kantonrechter heeft de vordering van Bouwinvest bij verstekvonnis van 15 september 2022 toegewezen. [eiser in het verzet] is daarbij tevens tot betaling van de proceskosten veroordeeld.

3.4.

[eiser in het verzet] vordert, in de verzetdagvaarding, dat zij wordt ontheven van de tegen haar bij het verstekvonnis van 15 september 2022 uitgesproken veroordeling, met veroordeling van Bouwinvest in de kosten van zowel de verstek- als de verzetprocedure, alsmede in de nakosten, te vermeerderen met rente. [eiser in het verzet] is primair van mening dat Bouwinvest alsnog niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering dan wel dat de vordering alsnog dient te worden afgewezen nu Bouwinvest niet aan haar stelplicht heeft voldaan. De stukken, waarop zij zich in de inleidende dagvaarding beroept, heeft zij in strijd met artikel 85 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering niet in het geding gebracht. Door het ontbreken van de stukken is [eiser in het verzet] niet in staat om in de verzetdagvaarding behoorlijk verweer te voeren.

3.5.

Kort voor de mondelinge behandeling op 30 januari 2023 heeft Bouwinvest de betreffende stukken alsnog in het geding gebracht. Ter zitting is afgesproken dat [eiser in het verzet] op de rolzitting van 23 maart 2023 bij akte zou kunnen reageren op de alsnog door Bouwinvest ter onderbouwing van haar vordering overgelegde stukken. In haar akte heeft [eiser in het verzet] niet betwist nog een bedrag van € 3.657,10 aan achterstallige huur verschuldigd te zijn. Met betrekking tot de gevorderde woonschade is [eiser in het verzet] van mening dat dit gedeelte van de vordering dient te worden afgewezen, dan wel dient te worden verlaagd met een bedrag van in totaal € 19.542,34 omdat Bouwinvest een bedrag van € 2.810,63 teveel in rekening heeft gebracht, onterechte kosten in rekening heeft gebracht (€ 11.644,96), ten onrechte btw vordert (€ 4.151,48) en het door [persoon] gefactureerde bedrag (€ 935,27) dubbel in rekening heeft gebracht. Verder heeft [eiser in het verzet] haar standpunt gehandhaafd dat de kosten van zowel de verstek- als de verzetprocedure voor rekening van Bouwinvest dienen te komen omdat zij de aan haar vordering ten grondslag gelegde stukken te laat heeft ingediend.

4.De beoordeling van het geschil

De huurachterstand

4.1.

[eiser in het verzet] heeft niet betwist dat zij nog een bedrag van € 3.657,10 wegens achterstallige huur aan Bouwinvest is verschuldigd, zodat dit bedrag zal worden toegewezen.

De woonschade

4.2.

Ingevolge artikel 7:224 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. In lid 2 van dat artikel is geregeld in welke staat de huurder moet opleveren. Indien tussen de huurder en de verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

4.3.

Vastgesteld kan worden dat aan de teruggaveplicht is voldaan en ook dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt.

4.4.

Het is op grond van artikel 7:224 lid 2 BW aan Bouwinvest om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een andere (slechtere) staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst.

4.5.

Vaststaat dat op 20 juli 2020 een gezamenlijke voorinspectie heeft plaatsgevonden, waarvan een rapport is opgemaakt, waarin is vastgelegd welk onderhoud en welke herstellingen voor het einde van de huurovereenkomst door en ten laste van [eiser in het verzet] verricht moesten worden. Voor de beantwoording van de vraag of Bouwinvest aanspraak kan maken op volledige vergoeding van de door haar gemaakte herstelkosten is van belang of zij [eiser in het verzet] in de gelegenheid heeft gesteld om de gebreken zelf voor het einde van de huur te herstellen. In het geval de huurder geen gelegenheid heeft gehad om vóór het einde van de huur de eventueel bestaande gebreken zelf te herstellen, mag de verhuurder alleen herstelkosten voor die gebreken in rekening brengen c.q. met de waarborgsom verrekenen, waarvan de huurder ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat zij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen.

4.6.

De kantonrechter overweegt met betrekking tot de gevorderde woonschade als volgt. Als productie 8 bij haar akte van 23 maart 2023 heeft [eiser in het verzet] een Excel-overzicht overgelegd, gelijk aan de als productie 2 door Bouwinvest overgelegde begroting/specificatie van Logchies B.V., waarbij zij per post heeft aangegeven of die haars inziens voor vergoeding in aanmerking komt. Indien een post naar de mening van [eiser in het verzet] niet voor vergoeding in aanmerking komt, heeft zij twee redenen gebruikt: ‘groen vinkje in rapport’ of ‘niet in rapport’.

De factuur van [bedrijf] d.d. 5 november 2020 ten bedrage van € 935,27

4.7.

[eiser in het verzet] heeft erop gewezen dat de werkzaamheden van [bedrijf] (deels) dubbel gefactureerd zijn omdat het verwijderen van onkruid en het snoeien van beplanting (voor een bedrag van € 376,50 exclusief btw) ook is opgenomen in de specificatie van Logchies B.V. Bouwinvest heeft in haar antwoordakte aangegeven hiervoor geen verklaring te hebben en haar vordering daarom met een bedrag van € 455,56 inclusief btw (€ 376,50 exclusief btw) te verminderen. [eiser in het verzet] heeft niet (gemotiveerd) betwist dat de overige werkzaamheden, zoals vermeld op de factuur van [bedrijf] , (ook) zijn uitgevoerd, terwijl evenmin is gesteld of gebleken is dat die overige werkzaamheden ook door Logchies in rekening zijn gebracht. Het in dit verband gevorderde bedrag van € 935,27 is dan ook toewijsbaar.

De factuur van Vani d.d. 16 augustus 2021 ten bedrage van € 3.401,25 inclusief btw

4.8.

In het voorinspectierapport is opgenomen dat de garagedeur beschadigd is en dat deze (door en op kosten van [eiser in het verzet] ) hersteld moest worden. Uit het eindinspectierapport blijkt dat de garagedeur niet was hersteld door [eiser in het verzet] . Nu uit het bij aanvang van de huurovereenkomst opgemaakte rapport niet blijkt dat de garagedeur toen al beschadigd was, betekent dit dat [eiser in het verzet] de garagedeur niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als zij deze had aanvaard en dat de kosten van het herstel van de garagedeur in beginsel voor rekening van [eiser in het verzet] komen. In dit verband overweegt de kantonrechter als volgt.

Voorop wordt gesteld dat noch uit het voorinspectierapport noch uit het eindinspectierapport blijkt dat de garagedeur moest worden vervangen. Er wordt slechts vermeld dat de garagedeur beschadigd is en hersteld moet worden. In de specificatie van Logchies B.V. is met betrekking tot aan de garagedeur uit te voeren werkzaamheden opgenomen dat het draadglas moest worden vervangen en dat de sectionaaldeur gangbaar en sluitend moest worden gemaakt. In het hiervoor onder 4.6. bedoelde overzicht heeft [eiser in het verzet] erkend dat de hieraan verbonden kosten (€ 139,70 respectievelijk € 61,48 exclusief btw volgens Logchies B.V.) voor haar rekening komen, zodat deze bedragen als mutatieschade toewijsbaar zijn. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt dan niet in te zien waarom [eiser in het verzet] aansprakelijk zou zijn voor de kosten van het vervangen door Vani van de sectionaaldeur voor een kantel-/loopdeur (€ 3.401,25 inclusief btw) op 12 augustus 2021 (een half jaar na het einde van de huurovereenkomst c.q. het vrijgeven van de woning). De vordering wordt in zoverre daarom afgewezen.

De overige woonschade

4.9.

Bouwinvest is in haar antwoordakte voornamelijk ingegaan op hetgeen [eiser in het verzet] in haar akte heeft aangevoerd ten aanzien van de factuur voor het vervangen van de garagedeur en de factuur van [bedrijf] Bouwinvest heeft verder met klem betwist dat zij een bedrag van € 11.644,96 teveel in rekening heeft gebracht, zoals door [eiser in het verzet] is aangevoerd. Zij heeft anderzijds evenwel erkend dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd die niet expliciet in de inspectierapporten staan vermeld ‘
omdat dit posten zijn die niet door [eiser in het verzet] als huurder mogen worden uitgevoerd, zoals het herstellen van de complete elektrische installaties in de woning (…) en de mechanische ventilatie-installatie. Dit zijn werkzaamheden die enkel door een erkende, gespecialiseerde installateur mogen worden uitgevoerd’, aldus Bouwinvest. Dat laatste kan zo zijn, maar door het niet vermelden van deze werkzaamheden in de inspectierapporten hoefde [eiser in het verzet] deze werkzaamheden niet zelf voor de opleverdatum te laten uitvoeren en hoefde zij er geen rekening mee te houden dat de kosten van niet in de inspectierapporten vermelde werkzaamheden bij haar in rekening zouden worden gebracht.

4.10.

Bouwinvest is overigens in haar akte in het geheel niet ingegaan op hetgeen [eiser in het verzet] in haar akte gespecificeerd per post heeft aangegeven met betrekking tot posten die niet in de rapporten staan vermeld dan wel met betrekking tot posten, die in de rapporten een groen vinkje hebben gekregen, maar desondanks bij [eiser in het verzet] in rekening zijn gebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter kan Bouwinvest vervolgens in haar antwoordakte niet volstaan met de stelling ‘
Nogmaals, alle posten, voorkomend op de factuur van Logchies, betreffen wijzigingen/gebreken aan het gehuurde waarvoor [eiser in het verzet] aansprakelijk is’, maar dient zij per betwiste post een onderbouwing daarvan te geven. Door dat niet te doen, wordt de vordering, voor zover deze betrekking heeft op de onderdelen waarvan [eiser in het verzet] heeft betwist dat die voor haar rekening dienen te komen, als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Overigens staat bij een vergelijking van de posten op de begroting van Logchies en de inhoud van de ingebrekestelling van 21 augustus 2020 vast dat [eiser in het verzet] niet ter zake alle posten in gebreke is gesteld, in tegenstelling tot wat Bouwinvest in haar antwoordakte stelt.

4.11.

Bij deze stand van zaken is er geen reden om Bouwinvest toe te laten tot bewijslevering omdat zij haar betwiste stellingen daarvoor onvoldoende heeft geconcretiseerd en onderbouwd, zoals uit het voorgaande volgt.

4.12.

Het vorenstaande betekent dat van het bij de inleidende dagvaarding gevorderde bedrag aan woonschade voor toewijzing in aanmerking komen de kosten verbonden aan de door [bedrijf] uitgevoerde (tuin)werkzaamheden (€ 935,27 inclusief btw) en de kosten, waarvan [eiser in het verzet] in het bij haar akte van 23 maart 2023 gevoegde overzicht heeft erkend deze verschuldigd te zijn (€ 5.392,06), te vermeerderen met de btw daarover. Voor de overige op de begroting van Logchies B.V. voorkomende posten heeft te gelden dat [eiser in het verzet] geen gelegenheid heeft gehad om die herstellingen/werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren, ter zake niet in gebreke is gesteld en aldus niet in verzuim is komen te verkeren dan wel dat Bouwinvest het door [eiser in het verzet] (onder verwijzing naar het bij haar akte overgelegde Excel-overzicht) gevoerde gemotiveerde verweer tegen bepaalde in rekening gebrachte posten niet (voldoende) onderbouwd heeft weerlegd.

4.13.

Volgens [eiser in het verzet] berekent Bouwinvest ten onrechte btw over de woonschade en zou Bouwinvest door toewijzing van een bedrag wegens woonschade inclusief btw in een betere positie geraken, hetgeen in strijd is met artikel 6:100 BW. Bouwinvest heeft dat betwist, stellende dat zij de btw niet kan verrekenen en daarom de facturen terecht inclusief btw aan [eiser in het verzet] heeft doorbelast. Nu [eiser in het verzet] haar door Bouwinvest betwiste stelling ‘
Immers, de BTW heeft Bouwinvest teruggekregen van de Belastingdienst’ op geen enkele wijze heeft onderbouwd, zal hieraan worden voorbijgegaan en wordt Bouwinvest geacht de btw te kunnen doorbelasten aan [eiser in het verzet] omdat zijzelf de btw niet kan verrekenen.

Rente

4.14.

Het bij de inleidende dagvaarding gevorderde bedrag aan rente, berekend tot 12 juli 2022, is over een te hoog bedrag aan hoofdsom berekend en is derhalve niet toewijsbaar. De gevorderde wettelijke rente zal daarom, zowel voor wat betreft de achterstallige huur als voor wat betreft de woonschade, op na te melden wijze worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.15.

Aan de door haar gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.072,75 heeft Bouwinvest de aanmaning ten grondslag gelegd, die zij op 12 oktober 2020 aan [eiser in het verzet] heeft gestuurd. Ter voorkoming van buitengerechtelijke incassokosten moest [eiser in het verzet] ervoor zorgen dat zij binnen vijftien dagen nadat die aanmaning bij haar was bezorgd een bedrag van € 11.201,56 zou hebben betaald. Dit bedrag zag op een huurachterstand, berekend tot en met augustus 2020, ‘+ schadevergoeding va sept 2020 t/m 14 februari 2021’. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. De huurovereenkomst is per 14 februari 2021 geëindigd, zodat [eiser in het verzet] tot die datum de huur diende te betalen. Op 12 oktober 2020 waren de huurtermijnen november 2020 tot en met 14 februari 2021 nog niet opeisbaar, zodat niet vaststond dat [eiser in het verzet] met de betaling daarvan in verzuim zou komen te verkeren. Om aanspraak te kunnen maken op een vergoeding wegens buitengerechtelijke incassokosten had Bouwinvest haar huuraanspraken op 12 oktober 2020 dienen te beperken tot de op dat moment vervallen en niet betaalde huurtermijnen tot en met oktober 2020 en daarover de buitengerechtelijke incassokosten moeten aanzeggen bij uitblijvende betaling van die huurtermijnen. Dat heeft Bouwinvest niet gedaan. Omdat daardoor in de door Bouwinvest op 12 oktober 2020 verzonden aanmaning een hoger bedrag wordt genoemd dan op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is toegestaan, worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.

4.16.

Het vorenstaande betekent dat het verzet grotendeels gegrond zal worden verklaard en dat de vordering van Bouwinvest alsnog grotendeels zal worden afgewezen.

4.17.

In de uitslag van de procedure ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen aldus te compenseren, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.18.

Omdat hetgeen partijen verder hebben aangevoerd niet tot een andere beslissing kan leiden, kan dit buiten beschouwing blijven.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart het verzet grotendeels gegrond;

5.2.

vernietigt het op 15 september 2022 tussen Bouwinvest als eisende partij en [eiser in het verzet] als gedaagde partij gewezen verstekvonnis, met inbegrip van de daarbij uitgesproken proceskostenveroordeling, en

opnieuw rechtdoende:

5.3.

veroordeelt [eiser in het verzet] om aan Bouwinvest te betalen:

a. a) € 3.657,10 wegens achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over de in dit bedrag begrepen huurtermijnen vanaf de respectievelijke vervaldata daarvan tot aan de dag van de gehele betaling;

b) € 935,27 wegens woonschade inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 18 augustus 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;

c) € 5.392,06 wegens (erkende) woonschade, nog te vermeerderen met btw, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde;

5.6.

compenseert de proceskosten tussen partijen aldus, dat ieder van hen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.

De griffier De kantonrechter