ECLI:NL:RBNHO:2023:7989

• Datum uitspraak: 3 juli 2023
• Publicatiedatum: 15 augustus 2023
• Zaaknummer: 10520605 \ VV EXPL 23-58
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: M.P.E. Oomens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over huurachterstand en ontruiming van bedrijfsruimte

In deze zaak heeft Dreef Beheer B.V. gedaagden, Lui & Lei B.V. en Le-Mar Design B.V., gedagvaard wegens huurachterstand van een bedrijfsruimte. De huurders hebben sinds oktober 2021 een bedrijfsruimte gehuurd van Dreef Beheer, maar hebben over meerdere maanden geen huur betaald. Dreef Beheer vordert in kort geding ontruiming van de bedrijfsruimte en betaling van de huurachterstand, boetes en toekomstige huurtermijnen. De mondelinge behandeling vond plaats op 19 juni 2023, waarbij Le-Mar Design niet verschenen is, wat leidde tot verstek. De kantonrechter oordeelt dat de afspraak tussen de huurders over wie de huur betaalt, niet aan de verhuurder kan worden tegengeworpen. De kantonrechter wijst de vorderingen van Dreef Beheer toe, omdat de huurachterstand aanzienlijk is en de gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huurbetalingen. De kantonrechter beveelt de ontruiming van de bedrijfsruimte binnen vijf dagen na betekening van het vonnis en veroordeelt de gedaagden tot betaling van de huurachterstand en boetes, evenals de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10520605 \ VV EXPL 23-58

Uitspraakdatum: 3 juli 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Dreef Beheer B.V.

gevestigd te Velsen en kantoorhoudende te Beverwijk

eiseres

verder te noemen: Dreef Beheer

gemachtigde: mr. R. van der Hooft

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Lui & Lei B.V.

gevestigd te Aalsmeer en kantoorhoudende te Mijdrecht

gedaagde sub 1

verder te noemen: Lui & Lei

vertegenwoordigd door: [gemachtigde]

2 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidLe-Mar Design B.V.gevestigd te Diemen en kantoorhoudende te Heemstede

gedaagde sub 2

verder te noemen: Le-Mar Design
niet verschenen

Gedaagden sub 1 en 2 gezamenlijk worden hierna genoemd: gedaagden.

1. Het procesverloop

1.1.

Dreef Beheer heeft gedaagden op 9 juni 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 juni 2023. Le-Mar Design is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet ter zitting verschenen. Tegen Le-Mar Design is daarom verstek verleend. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat de verschenen partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Dreef Beheer heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd.

2. Feiten

2.1.

Gedaagden huren sinds 1 oktober 2021 van Dreef Beheer een bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt thans € 2.627,98 per maand.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van 17 september 2012 (ROZ 2012) van toepassing.

2.3.

In de algemene bepalingen staat dat indien verscheidene (natuurlijke of rechts-)personen zich als huurder hebben verbonden, deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurder aansprakelijk zijn voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen (artikel 27.1).

2.4.

Verder staat in de algemene bepalingen dat de huurprijs niet kan worden opgeschort en geen sprake kan zijn van een korting, aftrek of verrekening met de verschuldigde huurprijs ter zake een vordering die de huurder op verhuurder heeft of meent te hebben (artikel 25.1).

2.5.

Dreef Beheer heeft over de maanden mei, juni en september 2022 geen huur ontvangen. Ook de huur over de maanden november 2022 tot en met juni 2023 is onbetaald gebleven. De huur over januari 2022 is deels onbetaald gelaten.

3. Het geschil

3.1.

Dreef Beheer vordert dat de kantonrechter, bij wijze van voorlopige voorziening, gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot:
- ontruiming van het gehuurde;
- betaling van € 28.882,84 aan huurachterstand;
- betaling van € 3.600,00 aan boetes;
- betaling van de huurtermijnen vanaf juni 2023 tot de datum waarop de bedrijfsruimte is ontruimd;
- betaling van de thans verschuldigde en nog verschuldigde te raken servicekosten;

- betaling van de wettelijke rente over de genoemde bedragen;
- betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Dreef Beheer legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat gedaagden tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan die tot en met juni 2023 € 28.882,84 bedraagt. Door met betaling in gebreke te blijven zijn gedaagden ook in totaal € 3.600,00 aan boetes verschuldigd. De huurachterstand is dusdanig dat dit ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, aldus Dreef Beheer.

3.3.

Lui & Lei heeft de vordering betwist. Op het betoog van Lui & Lei heeft zal hieronder nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

Vonnis op tegenspraak

4.1.

Tegen Le-Mar Design is verstek verleend. Omdat Lui & Lei wel in het geding is verschenen, zal op grond van artikel 140 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tussen partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

Spoedeisend belang

4.2.

De vorderingen in kort geding kunnen alleen worden toegewezen als Dreef Beheer daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om aanzienlijke huurachterstand die steeds verder oploopt.
De vordering ten aanzien van Le-Mar Design

4.3.

De vordering ten aanzien van Le-Mar Design komt de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig voor en zal daarom worden toegewezen, zij het met inachtneming van hetgeen hierna vanaf 4.8. wordt overwogen. Die overwegingen hebben namelijk betrekking op de vorderingen ten aanzien van beide gedaagden.
Huurachterstand

4.4.

Met betrekking tot de vordering ten aanzien van Lui & Lei geldt het volgende.

4.5.

Dreef Beheer vordert € 28.882,84 aan huurachterstand tot en met juni 2023. Lui & Lei heeft dit bedrag als zodanig niet betwist. Wel heeft zij aangevoerd dat zij in juni 2022 met Le-Mar Design een ‘splitsingsovereenkomst’ heeft gesloten waarin partijen afspraken dat vanaf dat moment alleen Le-Mar Design verantwoordelijk is voor betaling van de huur aan Dreef Beheer. Dit betoog kan Lui & Lei echter niet baten. De betreffende afspraak geldt immers alleen tussen haar en Le-Mar Design. Dreef Beheer staat daarbuiten. Zij heeft aan deze afspraak geen goedkeuring gegeven en was hier ook (lange tijd) niet van op de hoogte. Dat betekent dat ook Lui & Lei verantwoordelijk blijft voor nakoming van de huurovereenkomst en daar door Dreef Beheer op kan worden aangesproken.

4.6.

Zoals ter zitting is besproken kunnen ook de discussies over de staat van onderhoud van het gehuurde en de gestelde onjuiste mededelingen van de makelaar van Dreef Beheer niet tot de conclusie leiden dat Lui & Lei niet gehouden is de huurachterstand te betalen. Het had op de weg van Lui & Lei gelegen om die verweren (in een eerdere procedure) te onderbouwen. Lui & Lei zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van de gevorderde huurachterstand van € 28.882,84.
Toekomstige huurpenningen

4.7.

Dreef Beheer vordert betaling van de vanaf juni 2023 verschuldigd te raken huurtermijnen, inclusief de daarover verschuldigde btw. Dreef Beheer heeft goede gronden om te vrezen dat gedaagden ook de toekomstige termijnen tot het moment van ontruiming niet op tijd zullen betalen. De kantonrechter zal deze vordering daarom toewijzen waarbij wordt opgemerkt dat in juni 2023 de huurtermijn voor juli 2023 verschuldigd wordt.

Verschuldigde en verschuldigd te raken servicekosten

4.8.

Verder vordert Dreef Beheer betaling van verschuldigde en nog verschuldigd te raken servicekosten. Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen. Door Dreef Beheer is niet gesteld dat gedaagden naast de huurpenningen ook servicekosten zijn verschuldigd.
Boetes en rente

4.9.

Dreef Beheer vordert een bedrag van € 3.600,00 aan boetes. In artikel 25.3 van de algemene bepalingen staat dat telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand verbeurt, waarbij elke ingetreden

maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. Vast staat dat er over twaalf maanden sprake is geweest van niet (tijdig) betaalde huurtermijnen. Het gevorderde bedrag van € 3.600,00 (12 x € 300,00) zal dan ook worden toegewezen.

4.10.

Voor zover Dreef Beheer naast deze contractuele boetes ook wettelijke rente over de huurachterstand vordert, zal deze vordering worden afgewezen. Op grond van artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, tenzij partijen daarvan afwijken. Niet is gebleken dat partijen hebben bedongen dat naast de contractuele boete ook schadevergoeding op grond van de wet verschuldigd is.

4.11.

Voor zover Dreef Beheer wettelijke rente vordert over de verschuldigde boetes, wordt ook deze vordering afgewezen. Wettelijke rente over contractuele boetes wordt eerst verschuldigd na schriftelijke aanmaning op de voet van artikel 6:82 BW (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 5 september 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD3127). Gesteld noch gebleken is dat een dergelijke schriftelijke aanmaning heeft plaatsgevonden.

Ontruiming

4.12.

Aangezien sprake is van een huurachterstand van (inmiddels) twaalf maanden acht de kantonrechter het in grote mate waarschijnlijk dat in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Hierop vooruitlopend zal de kantonrechter de vordering tot ontruiming in dit kort geding toewijzen.

4.13.

De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Rv zonder toestemming van de gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. De in dit kader gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.

Proceskosten

4.14.

Gedaagden zullen hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten omdat zij ongelijk krijgen. Daarbij worden gedaagden ook veroordeeld tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Dreef Beheer worden gemaakt. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

5. Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt gedaagden om de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te ([postcode]) [plaats], met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Dreef Beheer te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

5.2.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk - in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd - tot betaling aan Dreef Beheer van € 28.882,84 aan huurachterstand tot en met juni 2023 en € 3.600,00 aan verschuldigde boetes en tot betaling aan Dreef Beheer van de nog vanaf juni 2023 verschuldigd te raken huurtermijnen inclusief de daarover verschuldigde btw tot de datum waarop de genoemde bedrijfsruimte is ontruimd;

5.3.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Dreef Beheer tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 109,44

griffierecht € 1.384,00

salaris gemachtigde € 529,00

nakosten € 132,00 , voor zover daadwerkelijk nakosten worden gemaakt;

5.4.

veroordeelt gedaagden tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter