ECLI:NL:RBNHO:2023:7991

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10275862 \ CV EXPL 23-235

Uitspraakdatum: 19 juli 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

procederend in persoon

tegen

de stichting
Stichting Velison Wonen

gevestigd te IJmuiden

gedaagde

verder te noemen: Velison Wonen

gemachtigde: mr. T. de Nijs

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 21 december 2022 een vordering tegen Velison Wonen ingesteld. Velison Wonen heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 6 juni 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Velison Wonen per mailbericht van 5 juni 2023 nog een productie toegezonden.

2.Feiten

2.1.

[eiseres] huurt van Velison Wonen een woning aan de [adres] . De kale huurprijs bedraagt € 389,28 per maand en € 414,83 inclusief servicekosten. [eiseres] bewoont het gehuurde samen met [medehuurder] .

2.2.

De woning maakt deel uit van een appartementencomplex dat bestaat uit 24 woningen. Het complex is gebouwd in 1953.

2.3.

In 2021 is Velison Wonen een project gestart om het complex te verduurzamen door middel van energiebesparende maatregelen. Zij wil daartoe verschillende renovatiewerkzaamheden aan het complex uitvoeren.

2.4.

[eiseres] heeft deelgenomen aan het meedenkteam voor de renovatieplannen. In dat kader is zij in december 2021 bij de andere bewoners van het complex langs de deur gegaan om in kaart te brengen welke problemen zij ondervonden in/aan hun woning. [eiseres] heeft de resultaten daarvan teruggekoppeld aan Velison Wonen.

2.5.

In mei 2022 heeft Velison Wonen alle bewoners een brief gestuurd met informatie over de voorgenomen renovatiewerkzaamheden. Daarnaast hebben de bewoners een informatiebrochure, een akkoordverklaring (een formulier waarop zij kunnen aangeven of zij met voorstel akkoord gaan) en een uitnodiging voor een informatiebijeenkomst ontvangen.

2.6.

In de brief die [eiseres] heeft ontvangen staat onder meer:
Onderstaande verbeterpunten zijn de energiebesparende maatregelen in het kort. Deze staan toegelicht in de informatiebrochure:- Plaatsen van HR++ glas en ventilatieroosters;- Plaatsen van een nieuw, energiezuiniger en CO gestuurd ventilatiesysteem;- Isoleren van de spouwmuren;- Isoleren van het dak;- Plaatsen van zonnepanelen- Vloerisolatie (alleen de begane grond woningen)- Aanbrengen van een CV-installatie (alleen bij woningen die nu geen CV-installatie hebben)(…)

Voor het uitvoeren van alle beschreven verbeteringen vragen wij aan alle bewoners toestemming door middel van een akkoordverklaring. Deze akkoordverklaring treft u bij deze brief aan. Op dit formulier geeft u aan of u wel of niet akkoord gaat met alle verbeteringen. Als minimaal 70% van de bewoners akkoord gaat met de verbeteringen, worden alle werkzaamheden bij iedereen uitgevoerd (…)

2.7.

In de bijgevoegde akkoordverklaring staat onder meer:
Als u dit formulier ondertekent, geeft u ook aan dat u bekend bent met het verbeterplan zoals beschreven in de informatiebrochure en de bijbehorende huurverhoging van € 23,00 en een gebruiksvergoeding van € 16,00 voor de zonnepanelen.

2.8.

[eiseres] heeft op de akkoordverklaring aangekruist dat zij niet akkoord is met de voorgenomen renovatiewerkzaamheden. Ook diverse andere bewoners hebben aan Velison Wonen laten weten bezwaren te hebben tegen de werkzaamheden.

2.9.

In oktober 2022 heeft Velison Wonen keukentafelgesprekken gevoerd met bewoners die niet met het renovatievoorstel hebben gestemd. In die keukentafelgesprekken hebben de huurders een aangepaste informatiebrochure ontvangen en zijn zij (nogmaals) gewezen op de mogelijkheid om de proefwoning te bekijken. Verder heeft Velison Wonen laten weten dat de in r.o. 2.7. aangegeven huurverhoging niet doorging.

2.10.

Per brief van 26 oktober 2022 heeft Velison Wonen [eiseres] laten weten dat inmiddels 70% van de bewoners (18 van de 24 woningen) met het renovatievoorstel akkoord is gegaan. In de brief staat onder meer:
Na het behalen van 70% akkoord worden bij alle 24 woningen de verduurzamingsmaatregelen uitgevoerd. U heeft niet ingestemd met het voorstel om uw woning te verduurzamen. Mocht u bezwaar aan willen tekenen tegen de werkzaamheden dan is dit mogelijk. U heeft acht weken na dagtekening van deze brief de tijd om de rechter te vragen om uitspraak te doen of het voorstel van Velison Wonen redelijk is (…)[eiseres] is daarop binnen acht weken deze procedure gestart.

2.11.

De werkzaamheden aan de woning van [eiseres] stonden gepland vanaf 19 april 2023. Velison Wonen heeft daarom op 13 maart 2023 [eiseres] en [medehuurder] in kort geding gedagvaard om hen (kort gezegd) te verplichten die werkzaamheden te gedogen. Bij vonnis van 4 april 2023 heeft de kantonrechter in kort geding die vordering toegewezen.

2.12.

De renovatiewerkzaamheden zijn inmiddels grotendeels uitgevoerd.

3.De vordering

3.1.

[eiseres] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter:
a. voor recht verklaart dat Velison Wonen niet voldoet aan de eisen van artikel 7:220 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en dat het door Velison Wonen aan [eiseres] gedane voorstel niet kan worden beschouwd als redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 BW;
b. Velison Wonen veroordeelt om:

de nieuw geplaatste radiatoren inclusief leidingen zo spoedig mogelijk weg te halen, met deugdelijk herstel van de gestucte muren;
de nieuwe mechanische ventilatie en zonnepanelen te verwijderen althans af te koppelen;
de gevelkachel deugdelijk terug te plaatsen en weer aan te sluiten op de gasleiding en het (te herstellen) rookgasafvoerkanaal;

een onderzoek instelt naar stemfraude door Velison Wonen;

Velison Wonen veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat het renovatievoorstel van Velison Wonen geen redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW. Zij stelt daartoe in de eerste plaats dat niet is voldaan aan de voorwaarde dat 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. Daarnaast vindt [eiseres] dat het voorstel jegens haar niet redelijk is omdat door Velison Wonen geen rekening wordt gehouden met de redelijke woonwensen van individuele bewoners. Zij heeft bezwaren tegen de (inmiddels aangebrachte) cv-installatie, mechanische ventilatie en zonnepanelen. Ook vreest [eiseres] dat de werkzaamheden zullen leiden tot een verhoging van de huur. [eiseres] wil daarom dat een groot deel van de werkzaamheden wordt teruggedraaid.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

Volgens Velison Wonen is wel sprake van een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW, ook ten aanzien van [eiseres] . Zij vindt dat [eiseres] om die reden haar medewerking aan de renovatiewerkzaamheden moet verlenen. Velison Wonen vordert daarom bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:

Velison Wonen machtigt om een warmteopname uit te voeren en daarna de werkzaamheden zoals opgenomen in de Informatiebrochure en akkoordverklaring uit te voeren aan de woning van [eiseres] ;

[eiseres] veroordeelt de werkzaamheden toe te laten, te gedogen en daartoe de nodige medewerking te verlenen;

[eiseres] veroordeelt om het gehuurde tijdelijk te ontruimen voor de duur van de werkzaamheden wanneer [eiseres] daaraan niet voldoet.

4.2.

Velison Wonen stelt dat zij (nog) belang heeft bij haar vordering omdat enkele werkzaamheden nog niet geheel zijn afgerond.

5.De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

De kantonrechter stelt voorop dat een huurder verplicht is mee te werken aan de uitvoering van renovatiewerkzaamheden, wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet (artikel 7:220 lid 1 en 2 BW). Een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:220 lid 3 BW).

5.3.

[eiseres] heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt.
Heeft 70% van de huurders ingestemd met het voorstel?

5.4.

[eiseres] stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat het vermoeden dat het voorstel redelijk is, niet geldt omdat in dit geval onduidelijk is of 70% van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd. Zij stelt dat zij door haar rol in het meedenkteam weet dat de meerderheid van de bewoners tegen de renovatiewerkzaamheden was. [eiseres] betwijfelt daarom of in oktober 2022 wel 70% van de bewoners vóór het voorstel was. Zij wijst er in dit verband op dat alleen de bewoners die tegen de werkzaamheden hebben gestemd nogmaals zijn benaderd om een akkoordverklaring te ondertekenen. Verder wijst zij erop dat er drie verschillende versies van de akkoordverklaringen bestaan. [eiseres] vindt dat naar deze gang van zaken nader onderzoek moet worden gedaan.

5.5.

De kantonrechter ziet daartoe geen aanleiding. Velison Wonen heeft als productie 10 bij haar conclusie van antwoord de door haar ontvangen akkoordverklaringen gevoegd. Weliswaar zijn daarvan (omwille van de privacy) de namen en huisnummers geanonimiseerd, maar duidelijk is dat op achttien van deze formulieren een handtekening is geplaatst en is aangekruist dat de betreffende huurder akkoord gaat met het aanbrengen van de energiebesparende verbeteringen in de woning. [eiseres] heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat deze verklaringen onder druk tot stand zijn gekomen of dat anderszins met deze verklaringen is geknoeid. Daar komt bij dat Velison Wonen terecht heeft betoogd dat het niet ongebruikelijk is dat akkoordverklaringen in verschillende rondes plaatsvinden en dat alleen huurders die niet akkoord zijn gegaan met het voorstel opnieuw worden benaderd. Niet is gebleken dat Velison Wonen het voorstel heeft aangepast voor zover het de voorgenomen werkzaamheden betreft. Het is dan ook gerechtvaardigd dat Velison Wonen de huurders die al akkoord waren met dit voorstel niet opnieuw heeft benaderd. Daarnaast heeft Velison Wonen toegelicht dat zij aan de huurders die niet akkoord waren met het voorstel in de keukentafelgesprekken van oktober 2022 een persoonlijke toelichting heeft gegeven op de werkzaamheden, waarbij ook is aangegeven dat de aanvankelijke huurverhoging van de baan was. Ten slotte hebben enkele bewoners (alsnog) de proefwoning bezichtigd. Dit alles was volgens Velison Wonen voor veel huurders reden om alsnog met het voorstel in te stemmen. Gelet hierop is voldoende komen vast te staan dat tenminste 70% van de huurders (18 van de 24) met het voorstel heeft ingestemd. Het voorstel wordt daarmee vermoed redelijk te zijn.

5.6.

Het voorgaande betekent dat het aan [eiseres] is om in voldoende mate aannemelijk te maken dat het voorstel jegens haar niet redelijk is en de werkzaamheden (daarom) weer ongedaan gemaakt moeten worden. [eiseres] dient in dat kader voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat haar belang boven dat van Velison Wonen en de andere huurders gaat. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] daarin niet is geslaagd. De kantonrechter licht dat hieronder als volgt toe.
vervanging gaskachel door cv-installatie

5.7.

Allereerst heeft [eiseres] bezwaren tegen de (inmiddels) geïnstalleerde cv-installatie. Volgens [eiseres] is van verduurzaming geen sprake omdat de cv-installatie ook op gas werkt en niet per definitie zuiniger is dan de voorheen aanwezige gaskachel. Daarnaast nemen de radiatoren en buizen veel meer ruimte in.

5.8.

Dit betoog kan niet slagen. Velison Wonen heeft terecht aangevoerd dat de overheid streeft naar uitfasering van alle open verbrandingstoestellen (gashaarden en geisers) in 2023 vanwege de verhoogde risico's op koolmonoxidevergiftiging en brand. Het vervangen van de gashaard in de woning van [eiseres] door een cv-installatie past binnen dat streven. Daar komt bij dat voor een (mogelijke) aansluiting op een warmtenet in de toekomst een vervanging van de gashaard noodzakelijk is. Dat de cv-installatie niet per definitie tot een lager gasverbruik leidt en dat de radiatoren en buizen meer ruimte innemen dan de voorheen aanwezige gaskachel, weegt daar niet tegenop. Ook de mogelijke nadelige gevolgen van een aansluiting op het warmtenet kunnen aan Velison Wonen niet worden tegengeworpen, nu daar op dit moment nog geen sprake van is. Ten aanzien van dit onderdeel van het voorstel is dan ook niet gebleken dat het renovatievoorstel jegens [eiseres] onredelijk is. Velison Wonen hoeft de gaskachel dus niet terug te plaatsen.
mechanische ventilatie

5.9.

Verder heeft [eiseres] bezwaren tegen de (inmiddels geïnstalleerde) mechanische ventilatie. Volgens [eiseres] is deze onnodig en leidt zij tot meer geluidsoverlast en warmteverlies. Daarnaast is volgens [eiseres] sprake van “cosmetische vervuiling”.

5.10.

Ook dit betoog slaagt niet. Velison Wonen heeft aangevoerd dat de mechanische ventilatie in combinatie met de voorgenomen verduurzamingsmaatregelen noodzakelijk is voor een adequate lucht af- en aanvoer in de woning. Verder heeft Velison Wonen betwist dat sprake is van geluidsoverlast. Volgens Velison Wonen vonden de andere bewoners het geluid van de mechanische ventilatie in de proefwoning minimaal. [eiseres] heeft daartegenover niet concreet onderbouwd waaruit de gestelde geluidsoverlast zou blijken. Verder maakt ook de omstandigheid dat [eiseres] de installatie niet fraai vindt, nog niet dat het voorstel als zodanig jegens [eiseres] niet redelijk is. De vordering wordt ook ten aanzien van dit onderdeel afgewezen. Daarbij merkt de kantonrechter op dat [eiseres] ter zitting heeft aangegeven dat de mechanische ventilatie niet hoeft te worden verwijderd, maar dat zij deze niet in gebruik zal nemen.

zonnepanelen

5.11.

Een ander bezwaar van [eiseres] richt zich tegen de plaatsing van de zonnepanelen. Volgens [eiseres] zorgen zonnepanelen voor een grotere kans op overbelasting van het elektriciteitsnet, bevatten ze stoffen die zeer slecht zijn voor het milieu en is sprake van een hoger risico op brand. Ook wijst [eiseres] op het verdwijnen van de salderingsregeling waardoor de kans bestaat dat in de nabije toekomst betaald moet gaan worden voor het leveren van stroom aan het stroomnet. Ook dit betoog kan niet slagen. Met het oog op de energietransitie is het begrijpelijk dat Velison Wonen gekozen heeft voor de plaatsing van zonnepanelen op het dak van het complex. Algemeen wordt zonne-energie gezien als een duurzame vorm van energie, die bovendien voor de gebruiker tot een lagere stroomrekening leidt. Dat de energietransitie nieuwe uitdagingen met zich brengt, staat los van de vraag of het voorstel van Velison Wonen jegens [eiseres] redelijk is. Het gaat erom of de gevolgen die [eiseres] van de zonnepanelen ondervindt onacceptabel zijn. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Ook de bijdrage van € 16,00 per maand voor de huur van de panelen acht de kantonrechter niet onredelijk. Er is dan ook geen grond om Velison Wonen ertoe te veroordelen de zonnepanelen te verwijderen of buiten gebruik te stellen.
de generieke aanpak

5.12.

[eiseres] heeft zich ook in het algemeen verzet tegen de generieke aanpak van Velison Wonen. Volgens [eiseres] lijkt in de aanpak van Velison Wonen geen ruimte te bestaan voor maatwerk en wordt geen rekening gehouden met de redelijke woonwensen van individuele bewoners.

5.13.

Nog los van de vraag in hoeverre het belang van [eiseres] hierdoor zelf in het geding is, geldt dat Velison Wonen - zoals zij heeft toegelicht - met de isolatie- en verduurzamingsmaatregelen opvolging geeft aan het overheidsbeleid zoals dat is vastgelegd in de
Nationale prestatieafspraken woningcorporaties, waaraan Velison Wonen zich heeft te houden. Het doel van die afspraken is om (verouderde) woningen comfortabeler en energiezuiniger te maken. Gelet op de aard van de maatregelen en de daarmee gemoeide kosten ligt het voor de hand om het gehele complex in één keer aan te pakken. Een aanpak per individuele woning laat zich ten aanzien van een aantal maatregelen, zoals de installatie van de mechanische ventilatie, ook moeilijk voorstellen. De kantonrechter acht het dan ook redelijk dat het renovatievoorstel ziet op het “totaalpakket” aan voorgenomen werkzaamheden en niet op specifieke woonwensen van individuele huurders.

huurverhoging

5.14.

Ten slotte vreest [eiseres] dat de aanpassingen aan de woningen voor Velison Wonen reden zijn om de huur te verhogen. De kantonrechter acht deze vrees ongegrond. Velison Wonen heeft aangevoerd dat voor de isolatiemaatregelen geen huurverhoging zal worden doorberekend en dat ook de voorgenomen huurverhoging voor de plaatsing van de cv-installatie van de baan is. Voor zittende huurders geldt dat alleen de wettelijk toegestane jaarlijkse huurverhoging kan worden doorgevoerd met inachtneming van het door de minister vastgestelde percentage voor sociale huurwoningen.

conclusie

5.15.

De conclusie is dat het door Velison Wonen aan [eiseres] gedane voorstel moet worden gezien als redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 BW. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen. Velison Wonen hoeft ook geen werkzaamheden ongedaan te maken.

5.16.

Voor zover de renovatiewerkzaamheden nog niet zijn voltooid, zal [eiseres] Velison Wonen in staat moeten stellen werkzaamheden uit te (laten) voeren. Voor het geval [eiseres] daaraan geen medewerking zou verlenen, heeft Velison Wonen nog belang bij haar vordering tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal daarom ook de vordering die daarop ziet toewijzen, voor zover die tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden. De grondslag hiervan is gelegen is artikelen 558 sub b, 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv).
proceskosten

5.17.

De proceskosten komen, zowel in de zaak van de vordering als in de zaak van de tegenvordering, voor rekening van [eiseres] omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij zal [eiseres] ook veroordeeld worden in de nakosten voor zover Velison Wonen daadwerkelijk nakosten maakt. De kantonrechter ziet in de verwevenheid met de vordering aanleiding om de proceskosten in de tegenvordering te begroten op nihil.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Velison Wonen tot en met vandaag vaststelt op een bedrag van € 528,00 aan salaris van de gemachtigde van Velison Wonen;

6.3.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover Velison Wonen daadwerkelijk nakosten maakt;

6.4.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

de tegenvordering

6.5.

veroordeelt [eiseres] om de werkzaamheden, zoals opgenomen en beschreven in de Informatiebrochure en akkoordverklaring aan de woning aan de [adres] – voor zover deze werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd – toe te laten, te gedogen en daaraan de nodige medewerking te verlenen, waaronder begrepen het verschaffen van toegang tot de woning aan medewerkers van Velison Wonen en/of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van Velison Wonen ten behoeve van de hiervoor noodzakelijke handelingen, een en ander in en gedurende de uitvoering van voornoemde werkzaamheden en onder de voorwaarde dat Velison Wonen uiterlijk twee dagen voorafgaand aan die werkzaamheden aan [eiseres] schriftelijk kenbaar maakt wanneer die werkzaamheden van start gaan;

6.6.

veroordeelt [eiseres] , wanneer zij niet vrijwillig aan de veroordeling onder 6.5. voldoet, om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] , althans een voor de hiervoor genoemde werkzaamheden vereist gedeelte van die woning, met al het hare, tijdelijk, dat wil zeggen voor de duur van die werkzaamheden en voor zover dat voor de uitvoering van die werkzaamheden noodzakelijk is, te ontruimen, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Velison Wonen en te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder;

6.7.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Velison Wonen tot en met vandaag vaststelt op nihil;

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter