Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10627858 \ VV EXPL 23-92
Uitspraakdatum: 17 augustus 2023
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
Stichting Supermarktfonds.nl
Stichting Supermarktfonds.nl
gevestigd te Amsterdam
eiseres
hierna te noemen: Supermarktfonds
hierna te noemen: Supermarktfonds
gemachtigde: mr. A.T. Eisenmann
tegen
1.1. de vennootschap onder firma [bedrijf]gevestigd te [plaats 1]
gedaagde sub 1
gemachtigde: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
gemachtigde: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
2.[gedaagde 1], in zijn hoedanigheid van vennoot van gedaagde sub 1wonende te [plaats 2]gedaagde sub 2procederend in persoon
3.[gedaagde 2], in haar hoedanigheid van vennoot van gedaagde sub 1wonende te [plaats 2]
gedaagde sub 3
procederend in persoon
procederend in persoon
hierna gezamenlijk in enkelvoud te noemen: [bedrijf] c.s.
1.Het procesverloop
1.1.
Supermarktfonds heeft bij dagvaarding van 26 juli 2023 een vordering tegen [bedrijf] c.s. ingesteld.
1.2.
Op 3 augustus 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Supermarktfonds heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Supermarktfonds bij e-mail van 1 augustus 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Supermarktfonds is sinds 2 juni 2021 eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de bedrijfsruimte). [bedrijf] c.s. is met (de rechtsvoorganger van) Supermarktfonds een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de bedrijfsruimte startend op 1 mei 2021 en eindigend op 3 april 2031. De huurprijs bedraagt € 4.629,31 per maand. De Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (hierna: de Algemene Bepalingen) zijn van toepassing verklaard.
2.2.
In artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen staat het volgende:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
2.3.
[bedrijf] c.s. heeft per september 2022 een huurachterstand laten ontstaan. Op 26 juli 2023 bedroeg de huurachterstand een bedrag van € 45.585,09.
3.De vordering
3.1.
Supermarktfonds vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [bedrijf] c.s. veroordeelt:
I. tot betaling van € 45.585,09 vermeerderd met de contractuele rente vanaf de vervaldata van de verschuldigde huurpenningen;
II. tot betaling van de contractuele boete conform artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 26 juli 2023;
III. tot betaling van de huurpenningen tot de dag van beëindiging van de huurovereenkomst en telkens op het moment van opeisbaar worden van de maandelijkse huurpenningen, uiterlijk op de eerste dag van de termijn waarop de huurbetaling betrekking heeft, voor het eerst voor de maand augustus 2023, zijnde een bedrag van € 4.629,31, indien niet tijdig wordt betaald te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de vervaldatum van de huurpenningen;
IV. het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van Supermarktfonds te stellen, met machtiging van Supermarktfonds om die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met politiehulp en alles op kosten van [bedrijf] c.s.;
V. in de contractuele buitengerechtelijke incassokosten, subsidiair een bedrag gebaseerd op de Wet Incassokosten;
VI. in de proceskosten inclusief nakosten.
I. tot betaling van € 45.585,09 vermeerderd met de contractuele rente vanaf de vervaldata van de verschuldigde huurpenningen;
II. tot betaling van de contractuele boete conform artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 26 juli 2023;
III. tot betaling van de huurpenningen tot de dag van beëindiging van de huurovereenkomst en telkens op het moment van opeisbaar worden van de maandelijkse huurpenningen, uiterlijk op de eerste dag van de termijn waarop de huurbetaling betrekking heeft, voor het eerst voor de maand augustus 2023, zijnde een bedrag van € 4.629,31, indien niet tijdig wordt betaald te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de vervaldatum van de huurpenningen;
IV. het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van Supermarktfonds te stellen, met machtiging van Supermarktfonds om die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met politiehulp en alles op kosten van [bedrijf] c.s.;
V. in de contractuele buitengerechtelijke incassokosten, subsidiair een bedrag gebaseerd op de Wet Incassokosten;
VI. in de proceskosten inclusief nakosten.
3.2.
Supermarktfonds legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [bedrijf] c.s. een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat zij de winkel niet meer exploiteert. Dit levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Gelet hierop vordert Supermarktfonds ontruiming van het gehuurde, de achterstallige huurtermijnen en de contractuele boete. Supermarktfonds vordert daarnaast de toekomstige huurpenningen nu zij de vrees heeft dat [bedrijf] c.s. de toekomstige huurpenningen niet zal voldoen, terwijl de huurovereenkomst nog niet zal zijn beëindigd en Supermarktfonds niet onmiddellijk een nieuwe huurder zal hebben.
4.Het verweer
4.1.
[bedrijf] c.s. erkent de huurachterstand maar geeft aan dat het na corona een hele zware periode is geweest waarbij alles erg duur is geworden. Gelet daarop kon [bedrijf] c.s. de huur niet meer betalen. Inmiddels zijn er afspraken gemaakt met andere schuldeisers om te zorgen dat [bedrijf] c.s. niet failliet gaat en [bedrijf] c.s. wil dit geschil ook netjes oplossen.
5.De beoordeling
5.1.
Supermarktfonds heeft de spoedeisendheid van de vordering voldoende onderbouwd en deze wordt ook niet betwist door [bedrijf] c.s., zodat de vordering inhoudelijk kan worden beoordeeld.
5.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
Nu [bedrijf] c.s. de huurachterstand heeft erkend, kan de vordering tot betaling hiervan worden toegewezen met dien verstande dat de contractuele rente hierover wordt afgewezen nu Supermarktfonds heeft nagelaten de grondslag hiervoor te noemen.
5.4.
De vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, nu sprake is van een achterstand van (aanzienlijk) meer dan drie maanden, zodat het zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat niet van Supermarktfonds kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [bedrijf] c.s. nog langer voortzet. Bovendien is [bedrijf] c.s. gestopt met het exploiteren van de winkel en hebben zij ter zitting aangegeven dat zij bereid zijn de winkel te ontruimen. De kantonrechter ziet aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op veertien dagen na betekening van het vonnis.
5.5.
De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld. Ook de gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
5.6.
Ten aanzien van de vordering met betrekking tot betaling van de huurpenningen tot de dag van beëindiging van de huurovereenkomst stelt de kantonrechter voorop dat dit deel van de vordering ziet op een toekomstige vordering. Het bestaan en de omvang van dit deel dient in voldoende mate aannemelijk te zijn. In dit geval is de kantonrechter van oordeel dat het bestaan en de omvang van dit deel van de vordering niet in voldoende mate aannemelijk zijn. Het is immers nog onvoldoende duidelijk hoe lang het gaat duren totdat Supermarktfonds een nieuwe huurder heeft gevonden. Daarmee staat de omvang van dit deel van de vordering onvoldoende vast. Van Supermarktfonds kan worden gevergd dat zij te zijner tijd voor (het bepalen van de hoogte en de eventuele verschuldigdheid van) de nog te vervallen huurtermijnen een bodemprocedure instelt. Derhalve zal slechts de gevorderde huur tot
1 september 2023 worden toegewezen, nu dit de datum is waarop vermoedelijk wordt ontruimd.
1 september 2023 worden toegewezen, nu dit de datum is waarop vermoedelijk wordt ontruimd.
5.7.
Desgevraagd heeft Supermarktfonds aangegeven dat zij de contractuele boete ex artikel 25.3 vordert (in plaats van het in de dagvaarding genoemde artikel 7), waarbij het gaat om een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300,00 per maand. De kantonrechter ziet geen grond voor matiging zodat de boete zal worden toegewezen. Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW Pro treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, echter wel in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, zodat de gevorderde (handels)rente over de boete niet toewijsbaar is.
5.8.
Supermarktfonds heeft de contractuele buitengerechtelijke incassokosten gevorderd maar heeft daarbij nagelaten de grondslag te noemen noch heeft zij gemotiveerd gesteld dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest dan het wettelijk tarief. De kantonrechter zal daarom conform het rapport BGK-integraal gebruik maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 242 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en de kosten toewijzen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom tot betaling waarvan [bedrijf] c.s. zal worden veroordeeld, te weten een bedrag van € 1.230,85.
5.9.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Supermarktfonds zal toewijzen als hierna bepaald.
5.10.
De proceskosten komen voor rekening van [bedrijf] c.s., omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [bedrijf] c.s. ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Supermarktfonds worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [bedrijf] c.s. tot betaling aan Supermarktfonds van € 45.585,09;
6.2.
veroordeelt [bedrijf] c.s. tot betaling van de huur van augustus 2023 zijnde een bedrag van € 4.629,31;
6.3.
veroordeelt [bedrijf] c.s. tot betaling van de contractuele boete ex artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen over de maanden waarin [bedrijf] c.s. de huur niet of te laat heeft betaald;
6.4.
veroordeelt [bedrijf] c.s. tot betaling van € 1.230,85 aan buitengerechtelijke incassokosten;
6.5.
veroordeelt [bedrijf] c.s. het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van Supermarktfonds te stellen;
6.6.
veroordeelt [bedrijf] c.s. tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Supermarktfonds tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 106,73
griffierecht € 1384,00
salaris gemachtigde € 529,00;
6.7.
veroordeelt [bedrijf] c.s. tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Supermarktfonds worden gemaakt;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter