ECLI:NL:RBNHO:2023:8304

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10318154 \ CV EXPL 23-735

Uitspraakdatum: 9 augustus 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats]

eiseres

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M. Stokvis

tegen

[gedaagde] h.o.d.n. [bedrijf]

wonende te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. O. Saaliti

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 30 januari 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 14 juli 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Zowel [eiser] als [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij e-mail van 4 juli 2023 en [gedaagde] bij brieven van 20 juni 2023 en 12 juli 2023 stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van [eiser] sinds 18 juni 2021 de bedrijfsruimte aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is een keuken van 25m2 groot, waarbij [gedaagde] gebruik mag maken van de gang en de toiletgroep op de begane grond van het bedrijfspand waarin het gehuurde zich bevindt. De laatst geldende (kale) huurprijs was € 1.000,00 per maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van 13 maanden, ingaande op 1 juli 2021 en eindigende op 31 juli 2022. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte d.d. 17 februari 2015 (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing.

2.2.

In de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant - het volgende:
(…)Artikel 5 – Kosten van levering van zaken en diensten5.1 Door of vanwege verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd:zie overzicht lijst levering en diensten welke aan deze huurovereenkomst gehecht is en onlosmakelijk deel uitmaakt van deze huurovereenkomst.(…)Wanprestatie13 Indien huurder de huurpenningen niet tijdig betaalt, verbeurt huurder aan verhuurder – zonder dat hiervoor enige nadere aankondiging of ingebrekestelling vereist is – voor iedere dag dat hij tekortschiet en voorts voor iedere dag dat de tekortkoming voortduurt, een boete ter hoogte van een bedrag gelijk aan 5% van de huurpenningen die op dat moment verschuldigd zijn aan verhuurder.

2.3.

In de Algemene Bepalingen staat – voor zover hier relevant – het volgende:
(…)Kosten van levering van zaken en diensten (servicekosten)(…)18.3(…) Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de levering van zaken en diensten mede betrekking heeft op andere daartoe behorende gedeelte, stelt Verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van Huurder toekomende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten vast.(…)18.9 Ingeval de levering van gas, elektriciteit, warmte en/of (warm) water tot de door de Verhuurder verzorgde levering van zaken en diensten behoort, kan Verhuurder na overleg met Huurder de wijze van het bepalen van het verbruik en daaraan gekoppeld Huurders aandeel in de kosten van het verbruik aanpassen, waarbij individuele bemetering om het daadwekelijk verbruik per gebruiker zichtbaar te maken in ieder geval is toegestaan.(…)
23.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederland betaalmiddel – zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld (…).

2.4.

Op 18 juni 2021 hebben partijen, in aanvulling op voornoemde overeenkomst een addendum gesloten waarin (voor zover van belang) is bepaald:
NutsvoorzieningenVoor het gebruik van de nutsvoorzieningen wordt een verdeelsleutel van 25% voor verhuurder en 75% voor huurder overeengekomen. De nutsvoorzieningen bestaan uit de volgende kostenposten;- Elektra en gas inclusief overige kosten van netbeheerder- Onderhoud en kosten voor nutsvoorzieningen (meter, ketel en onderhoud)- Water- en rioolkosten- Internet en telefonieVerrekening nutsvoorzieningenHuurder betaalt aan verhuurder een voorschot van 250 euro exclusief BTW per maand en verhuurder zal maandelijks na beschikbaarheid facturen leveranciers, de desbetreffende maand verrekenen en het te restitueren of extra verbruik crediteren/factureren.

2.5.

[eiser] heeft in februari 2022 de jaarafrekening van Vattenfall ontvangen. Deze heeft zij per e-mail d.d. 15 maart 2022 aan [gedaagde] doorgestuurd. Per factuur d.d. 15 maart 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde] een bedrag van € 2.716,83 in rekening gebracht boor de nutsvoorzieningen jaarafrekening 2021 en een bedrag van € 1.358,42 aan nutsvoorzieningen voor januari tot en met maart 2022.

2.6.

[gedaagde] heeft per brief d.d. 11 mei 2022 de huur van de bedrijfsruimte opgezegd tegen 31 juli 2022. Per 1 juni 2022 heeft [gedaagde] de bedrijfsruimte ontruimd en verlaten.

2.7.

Tussen de gemachtigden van partijen is veelvuldig over de betaling van de jaarafrekening gecorrespondeerd.

2.8.

[gedaagde] heeft een deel van de huur van februari 2022 en de volledige huur van april tot en met juli 2022 onbetaald gelaten.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:
I. € 4.869,98 ter zake van de afrekening servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf 16 juni 2022;
II. € 5.199,99 ter zake van achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW telkens vanaf de tweede dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft;
III. € 3.300,00 ter zake van tot en met januari 2023 verbeurde boetes wegens het niet betalen van de huur;
IV. € 300,00 voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [gedaagde] na januari 2023 in gebreke blijft met de volledige betaling van de huur;
V. € 780,00 en € 730,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;
VI. de proceskosten inclusief de nakosten vermeerderd met de wettelijke rente;

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat partijen voor de nutsvoorzieningen een verdeelsleutel hebben afgesproken van 25/75 waarbij de verhuurder 25% en de huurder 75% betaalt. Deze verdeelsleutel heeft betrekking op het verbruik van het hele pand. Verder heeft [gedaagde] de huur over de maanden april tot en met juli 2022 niet betaald zodat er een huurachterstand is ontstaan van € 5.199,99. Tot slot is [gedaagde] een boete verschuldigd op grond van artikel 23.2 AB en de buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 28.1 AB en vordert [eiser] de wettelijke rente en de proceskosten.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat de bedrijfsruimte, die [gedaagde] heeft gehuurd, bestaat uit een keuken van circa 25m2 op de begane grond waarbij [gedaagde] recht heeft op gebruik van de gang en een toiletgroep op de begane grond. De bedrijfsruimte beslaat slecht 5% van de oppervlakte van het gehele pand. De verdeelsleutel van 25/75 procent die partijen hebben afgesproken, geldt niet voor het hele pand maar voor het door [gedaagde] gehuurde bedrijfspand, omdat het addendum waarin de verdeelsleutel is afgesproken onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de keuken (en het medegebruik van gang en toilet). Dat de verdeelsleutel betrekking zou hebben op het gehele pand is onlogisch en ook onredelijk. [gedaagde] gebruikt immers heel weinig gas omdat de bedrijfsvoering vooral bestaat uit het bereiden van rauwe (sushi-) gerelateerde maaltijden. Daarbij komt nog dat voor de bedrijfsvoering van [eiser] wel veelvuldig gebruik wordt gemaakt van gas. Zij adverteert immers met een 2000 m2 stallingsruimte voor auto’s waarbij de temperatuur en luchtkwaliteit steeds worden gereguleerd. De vordering tot betaling van het gasverbruik over de periode januari 2022 tot en met augustus 2022 is onvoldoende onderbouwd.

4.2.

Ten aanzien van de gestelde huurachterstand, voert [gedaagde] aan dat hij de betaling van de huur heeft opgeschort omdat hij recht heeft op terugbetaling van de door hem verrichte voorschotbetalingen voor de servicekosten. Als blijkt dat de servicekosten onjuist zijn begroot door [eiser], moet het gevorderde boetebedrag afgewezen te worden omdat [gedaagde] dan terecht een beroep heeft gedaan op opschorting. Mocht geen grond voor opschorting van de huur blijken te bestaan, dan is de boete van € 3.300,00 buitensporig hoog en doet [gedaagde] een beroep op matiging. Tot slot is het, gelet op de omstandigheden van dit geval, onredelijk dat [eiser] aanspraak maakt op de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.

5.De beoordeling

5.1.

Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag waar de overeengekomen verdeelsleutel van 25/75 procent ten aanzien van de nutsvoorzieningen betrekking op heeft. [eiser] stelt zich op het standpunt dat dit ziet op het totale oppervlakte van het pand en [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat dit ziet op het oppervlakte van hetgeen hij huurde.

5.2.

Bij gebreke van een specifieke wettelijke regeling voor nutsvoorzieningen bij bedrijfsruimte, is hetgeen partijen onderling zijn overeengekomen bepalend. Partijen staan ieder een andere uitleg van de contractuele regeling voor. De kantonrechter moet daarom aan de hand van de Haviltex-maatstaf tot uitleg overgaan. Die maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat het aankomt op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van de huurovereenkomst als geheel, wel van groot belang.

5.3.

[eiser] heeft ter onderbouwing van de door haar gestelde uitleg van de overeenkomst aangevoerd dat zij geen of nauwelijks gebruik maakt van gas en weinig gebruikt maakt van elektriciteit en water omdat zij een autostallingsbedrijf exploiteert waarbij klanten slechts op afspraak langs kunnen komen. Voor de rest is het pand dicht en branden er geen lichten. De luchtcirculatie wordt geregeld door het af en toe sluiten en openen van de roldeuren. Daarbij komt nog dat [eiser] eerder de keuken aan een bedrijf dat etenswaren bereidde, had verhuurd en toen merkte dat er een piek in het gebruik van de nutsvoorzieningen ontstond waar [eiser] op dat moment zelf voor betaalde. Om te voorkomen dat [eiser] opnieuw zou moeten betalen voor nutsvoorzieningen die zij niet afneemt, heeft zij met [gedaagde] een verdeelsleutel voor het hele pand afgesproken. Dit sluit aan bij hetgeen opgenomen is in artikel 18.3 van de Algemene Bepalingen waarin staat dat indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de levering van zaken en diensten mede betrekking heeft op andere daartoe behorende gedeelten, de verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder toekomende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten vaststelt.

5.4.

Daartegenover stelt [gedaagde] dat hij eveneens weinig tot geen gas gebruikt terwijl in het kantoortje van [eiser] de kachel steeds aanstond. Nu het overgrote deel van het pand door [eiser] wordt gebruikt, is het niet logisch dat [gedaagde] zou moeten mee betalen aan de verbruikskosten van het gehele pand. Daar komt nog bij dat [eiser] ook gebruik maakte van de keuken zodat het niet onredelijk is dat [eiser] 25 % bijdroeg aan de nutsvoorzieningen, aldus [gedaagde].

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de verdeelsleutel van 25/75 procent ziet op het gehele pand (conform het standpunt van [eiser]). Hiervoor is het volgende redengevend.

5.6.

Vast staat dat [eiser] de bepaling betreffende de nutsvoorzieningen heeft opgesteld. Zij heeft ook toegelicht waarom en hoe zij daarop is gekomen: zij wilde niet weer, net als bij een eerdere huurder (net als [gedaagde] ook actief in de horeca) het geval was, opdraaien voor hogere kosten voor nutsvoorzieningen die zij niet zelf had veroorzaakt. De in het contract opgenomen wijze van verdeling sluit volgens [eiser] aan bij het (vermoedelijke) feitelijke gebruik van partijen. Zij heeft ook toegelicht dat en waarom zij zelf zeer lage kosten voor nutsvoorzieningen heeft. De hoge(re) kosten kunnen ook niet zijn ontstaan door verwarming omdat zij de CV-ketel niet meer heeft laten repareren toen deze kapot was gegaan.

5.7.

[gedaagde] heeft de achtergrond van de betreffende bepaling niet nader toegelicht, anders dan dat [eiser] ook gebruik zou maken van de door hem gehuurde keuken, wat door [eiser] is betwist. [gedaagde] heeft desgevraagd ook niet kunnen uitleggen hoe, uitgaande van de door hem voorgestane uitleg, de kosten van de nutsvoorzieningen praktisch gezien berekend en verdeeld zouden moeten worden. Van gescheiden meters is immers geen sprake en de gezamenlijke meter bevond zich in het door [eiser] gebruikte deel van het gehuurde. Op welke wijze zou moeten worden bepaald welk deel van de gezamenlijke kosten betrekking zou hebben op het door [gedaagde] gehuurde deel, heeft hij niet duidelijk kunnen maken. Evenmin heeft [gedaagde] kunnen uitleggen waarom [eiser] bereid zou zijn geweest om een kwart van de door [gedaagde] gemaakte kosten voor nutsvoorzieningen te voldoen.

5.8.

Gelet op het voorgaande moet het ervoor worden gehouden dat [eiser] een praktische wijze van verdeling van de kosten van de nutsvoorzieningen in het contract heeft opgenomen die weliswaar niet aansluit op de aantallen vierkante meters die partijen ieder in gebruik hebben, maar wel op het feitelijke gebruik van de nutsvoorzieningen. Dat een dergelijke afspraak mogelijk niet was wat [gedaagde] voor ogen had, komt voor zijn rekening en risico. De conclusie is dat 75% van de gemaakte kosten voor rekening van [gedaagde] komt.

5.9.

Nu de hoogte van de eindafrekening en/of gehanteerde berekening verder niet inhoudelijk is betwist, zullen de gevorderde servicekosten zullen worden toegewezen.

5.10.

[gedaagde] heeft voor wat betreft de vordering van achterstallige huurpenningen een beroep op opschorting gedaan in afwachting van een terugbetaling van de door hem verrichte voorschotbetalingen voor de servicekosten. Nog daargelaten dat opschorting in artikel 23.1 van de Algemene Bepalingen contractueel is uitgesloten, blijkt uit het hiervoor bepaalde dat [gedaagde] de gevorderde servicekosten hoe dan ook verschuldigd is. Het beroep op verrekening kan gelet daarop niet slagen. Ter zitting heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat de waarborgsom niet is terug betaald. Als dat zou kloppen, dan moet [eiser] deze alsnog aan [gedaagde] terugbetalen, dan wel mag zij deze verrekenen met de onderhavige vordering.

5.11.

Ten aanzien van de hoogte van de gevorderde boetes heeft [gedaagde] primair geconcludeerd tot afwijzing omdat [gedaagde] een beroep op opschorting heeft gedaan. Subsidiair is een beroep op matiging gedaan.

5.12.

Uit het bovenstaande blijkt dat het beroep op opschorting niet opgaat zodat van afwijzing op die grond geen sprake kan zijn. Inzake het beroep op matiging geldt dat voor toepassing van de in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen matigingsbevoegdheid slechts plaats kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Toepassing van een boetebeding moet in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden. Daarvan is in deze zaak niet gebleken, althans heeft [gedaagde] dit verweer niet nader onderbouwd. De enkele stelling dat er onduidelijkheid en discussie was over de wijze van berekening van de nutsvoorziening is onvoldoende. Daarbij komt nog dat [eiser] de boete reeds zelf heeft gematigd. De gevorderde boetes zullen als onvoldoende gemotiveerd betwist worden toegewezen.

5.13.

Nu de huurovereenkomst per 31 juli 2022 is geëindigd, is er geen grond om de vordering tot het betalen van € 300,00 per maand voor elke maand waarin [gedaagde] na januari 2023 in gebreke zou blijven met de betaling van de huur, toe te wijzen.

5.14.

[eiser] heeft een bedrag van in totaal € 1.510,50 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Dat bedrag heeft zij gebaseerd op de Algemene Bepalingen die uitgaan van een berekening voor de kosten van 15% over de hoofdsom. Nu [eiser] niet gemotiveerd heeft gesteld dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest en dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag, zal de kantonrechter conform het rapport BGK-integraal gebruik maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en de kosten toewijzen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom tot betaling waarvan [gedaagde] zal worden veroordeeld, te weten een bedrag van € 875,70.

5.15.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 4.869,98 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 16 juni 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 5.199,99 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag telkens vanaf de tweede dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft tot aan de dag van de gehele betaling;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 3.300;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 875,70 aan buitengerechtelijke incassokosten;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 128,31

griffierecht € 693,00

salaris gemachtigde € 792,00;
vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;

6.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter