ECLI:NL:RBNHO:2023:9693 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling waardevaststelling winkelruimte in WOZ-procedure

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 22/5461

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2023 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaken [zaak 1] en [zaak 2] te Haarlem (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 517.000 respectievelijk € 178.000. In hetzelfde geschrift is voor elk van de zaken ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 (ozb-gebruiker) bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 19 september 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór aanvang van de zitting nadere stukken ingediend.

De eigenaren/verhuurders van de onroerende zaken van de onroerende zaken hebben de rechtbank medegedeeld dat zij niet wensen deel te nemen aan deze procedure.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juni 2023 te Haarlem. Op verzoek van de gemachtigde van eiser heeft de zitting (deels) digitaal plaatsgevonden via een MS-Teams-verbinding (te weten een geluidsverbinding met beeld). Hierbij was sprake van een hybride zitting in die zin dat de gemachtigde niet fysiek in de zittingszaal aanwezig was. Verweerder is ter zitting vertegenwoordigd door mr. [naam] . In verband met technische problemen met de verbinding is het onderzoek ter zitting geschorst.

Het onderzoek ter nadere zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2023 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker (huurder) van de onroerende zaken. De onroerende zaken betreffen elk een winkelruimte, gebouwd in 2004. De onroerende zaken bestaan uit een winkel/verkoopruimte met een oppervlakte van 450 m² ( [zaak 1] ) respectievelijk 155 m² ( [zaak 2] ).

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiseres heeft (primair) het volgende aangevoerd. Verweerder heeft gehandeld met (minimaal) één algemeen rechtsbeginsel door niet de relevante grondstaffels in te brengen. Eiseres heeft (subsidiair) het volgende aangevoerd. De waarde is onjuist vastgesteld. Verweerder dient niet alleen alle informatie met betrekking tot de door hem toe te passen norm NEN 2580 over te leggen, tevens dienen de taxatiekaarten en -verslagen die aan de aanslag ten grondslag hebben gelegen, overlegd te worden. Verweerder heeft geen geschikte vergelijkingsobjecten gehanteerd. Met de onderhoudssituatie, de eventueel lokaal aanwezige verpaupering, het rompslompfortfait, de waardehausse en de gevolgen van de COVID-19 pandemie, is in onvoldoende mate rekening gehouden. Verzocht is om inzichtelijke en controleerbare berekeningen over te leggen. Ten slotte is verzocht om vergoeding van immaterieel geleden schade.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de onroerende zaken, de verkoopgegevens vermeld van [object 1] , [object 2] , [object 3] , [object 4] en [object 5] , alle te Haarlem.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

vooraf

6. Blijkens de uitspraak op bezwaar heeft verweerder aan de gemachtigde het taxatieverslag toegezonden. Bij de uitspraak op bezwaar is tevens een matrix toegezonden waarop naast de objectkenmerken van de onroerende zaken, ook de gegevens van de objectkenmerken zijn vermeld van de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gehanteerd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Bovendien zijn in de meegezonden matrix van deze vergelijkingsobjecten de prijzen per vierkante meter, de verkoopprijzen en -data vermeld.
Verweerder heeft voorts onweersproken gesteld dat bij de bepaling van de waarde van niet-woningen geen gebruik wordt gemaakt van grondstaffels. Anders dan door eiseres is gesteld, was verweerder dan ook niet gehouden om grondstaffels te overleggen omdat deze niet worden gebruikt voor de waardebepaling van niet-woningen als hier aan de orde.

Gelet op het vorenstaande volgt de rechtbank het standpunt van eiseres dat verweerder ten onrechte bepaalde stukken niet heeft overgelegd niet.

de waarde

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

8. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kunnen deze waarden worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

10. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

11. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van (een) waarderingsmethode(n) en, indien zij gebruik maakt van (een) waarderingsmethode(n), eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode(n). Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de verweerder voorgestane waarde en, indien het de rechtbank aan de toetsing van de door eiseres verdedigde waarde toekomt, de door eiseres verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, zoals hier het geval is, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Bovendien geldt dat het verweerder daarbij vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen.

12. Op grond van artikel 16, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:

1. een gebouwd eigendom;

(…);

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a. (…) bedoelde eigendommen (…) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

13. De rechtbank overweegt dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat voor de onroerende zaken sprake is van twee eigenaren. Dit betekent dat niet is voldaan aan de voorwaarde als genoemd in artikel 16, eerste lid, onder d, voornoemd. Verweerder heeft de onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ, derhalve terecht als twee afzonderlijke objecten gewaardeerd.

14. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn, anders dan eiseres heeft gesteld, wat betreft type, ligging en omvang voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum.

De rechtbank overweegt in dit verband dat zij aan al hetgeen eiseres heeft gesteld met betrekking tot de kapitalisatiefactor en het leegstandsrisico, voorbijgaat aangezien deze stellingen, in het geheel niet, nu verweerder ter onderbouwing van de waarde is uitgegaan van verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, ter zake doende zijn.
Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de onroerende zaken gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal. Daarbij is in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut.
Aan de onroerende zaken is veruit de laagste, te weten slechts een prijs van € 1.148,39 per vierkante meter toegekend hetgeen niet in het nadeel is van eiseres.

De rechtbank overweegt voorts nog het navolgende. De door eiseres niet onderbouwde stelling met betrekking tot de onderhoudssituatie van de onroerende zaak, de verpaupering, het door eiseres genoemde “rompslompforfait” en de waardehausse, doen, mede in het licht gezien van hetgeen verweerder hieromtrent het heeft gesteld, niet af aan het in de eerste volzin van deze overweging gegeven oordeel. Dat laatste geldt evenzeer voor het door eiseres gestelde waardedrukkende effect als gevolg van de COVID-19 pandemie. Daartoe overweegt de rechtbank dat deze omstandigheid de gehele maatschappij heeft geraakt en derhalve is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiseres dat zij, naar de rechtbank begrijpt, uit belastingtechnisch oogpunt, slechts per saldo € 49 per vierkante meter betaalt aan de verhuurder welke onderdeel is van het concern waartoe eiseres ook zelf behoort, dat in afwijking van de contractueel overgekomen huurprijs, kan niet dienen ter onderbouwing van haar standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank dat naar verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard, op basis van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, een prijs is verschuldigd van € 104,50 per vierkante meter.

Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

15. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

16. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, doet hieraan niet af.

Immateriële schadevergoeding

17. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om toekenning van een immateriële schadevergoeding. De rechtbank wijst dit verzoek af aangezien vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift (7 april 2022) tot en met de datum waarop de rechtbank uitspraak doet (3 oktober 2023) minder dan twee jaren zijn verstreken.
De rechtbank komt tot het oordeel dat geen sprake is van overschrijding van de redelijke termijn zodat eiseres geen recht heeft op een immateriële schadevergoeding.

Proceskosten

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.

Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).