ECLI:NL:RBNHO:2023:9694

• Datum uitspraak: 3 oktober 2023
• Publicatiedatum: 28 september 2023
• Zaaknummer: AWB - 22 _ 5278
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. van Walderveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 10 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling waardevaststelling winkelruimte voor WOZ-jaar 2022

Eiseres, gebruiker van een winkelruimte, betwistte de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van €503.000 voor het jaar 2022. Zij voerde aan dat verweerder niet alle relevante grondstaffels en taxatiegegevens had overgelegd en onvoldoende rekening had gehouden met factoren zoals onderhoudssituatie, verpaupering, en de impact van de COVID-19-pandemie.

Verweerder stelde dat bij waardebepaling van niet-woningen geen grondstaffels worden gebruikt en onderbouwde de waarde met een matrix van vergelijkingsobjecten. De rechtbank oordeelde dat verweerder zijn bewijslast had voldaan door het gebruik van verkoopprijzen van vergelijkbare objecten en dat de waarde niet te hoog was vastgesteld.

De rechtbank ging niet mee in de stellingen van eiseres over de kapitalisatiefactor, leegstandsrisico en immateriële schadevergoeding, omdat deze onvoldoende waren onderbouwd. Ook werd het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen wegens het ontbreken van overschrijding van de redelijke termijn.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en wees een proceskostenveroordeling af. Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open bij het gerechtshof Amsterdam.

Uitkomst: Het beroep tegen de WOZ-waardebepaling van €503.000 wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 22/5278

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2023 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

en

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [locatie] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 503.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2022 (ozb-gebruiker) bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 14 september 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór aanvang van de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juni 2023 te Haarlem. Op verzoek van de gemachtigde van eiser heeft de zitting (deels) digitaal plaatsgevonden via een MS-Teams-verbinding (te weten een geluidsverbinding met beeld). Hierbij was sprake van een hybride zitting in die zin dat de gemachtigde niet fysiek in de zittingszaal aanwezig was. Verweerder is ter zitting vertegenwoordigd door mr. [naam 1] . In verband met technische problemen met de verbinding is het onderzoek ter zitting geschorst.

Het onderzoek ter nadere zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2023 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] . Namens de eigenaar/verhuurder van de onroerende zaak is verschenen [naam 2] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker (huurder) van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkelruimte, gebouwd in 1889. De onroerende zaak bestaat uit een opslag/magazijn (80 m²) en een tweetal winkel/verkoopruimten (elk met een oppervlakte van 60 m²).

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiseres heeft (primair) het volgende aangevoerd. Verweerder heeft gehandeld met (minimaal) één algemeen rechtsbeginsel door niet de relevante grondstaffels in te brengen. Eiseres heeft (subsidiair) het volgende aangevoerd. De waarde is onjuist vastgesteld. Verweerder dient niet alleen alle informatie met betrekking tot de door hem tot te passen norm NEN 2580 over te leggen, tevens dienen de taxatiekaarten en -verslagen die aan de aanslag ten grondslag hebben gelegen, overgelegd te worden. Verweerder heeft geen geschikte vergelijkingsobjecten gehanteerd. Met de onderhoudssituatie, de eventueel lokaal aanwezige verpaupering, het rompslompfortfait, de waardehausse en de gevolgen van de COVID-19 pandemie, is in onvoldoende mate rekening gehouden. Verzocht is om inzichtelijke en controleerbare berekeningen over te leggen. Ten slotte is verzocht om vergoeding van immaterieel geleden schade. Ter zitting heeft eiseres een waarde bepleit van € 299.000.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de onroerende zaak, de verkoopgegevens vermeld van [object 1] , [object 2] , [object 3] ,
[object 4] , [object 5] , [object 6] , [object 7] en [object 8] , alle te Haarlem.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

vooraf

6. Blijkens de uitspraak op bezwaar heeft verweerder aan de gemachtigde het in de bezwaarfase het taxatieverslag toegezonden. Bij de verzending van uitspraak op bezwaar heeft verweerder een matrix aan de gemachtigde toegezonden. Bij het verweerschrift is vervolgens wederom een matrix toegezonden waarop naast de objectkenmerken van de onroerende zaak, ook de gegevens en objectkenmerken zijn vermeld van de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gehanteerd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Bovendien zijn in de meegezonden matrix van deze vergelijkingsobjecten de prijzen per vierkante meter, de verkoopprijzen en -data vermeld.
Verweerder heeft voorts onweersproken gesteld dat bij de bepaling van de waarde van niet-woningen geen gebruik wordt gemaakt van grondstaffels. Anders dan door eiseres is gesteld, was verweerder dan ook niet gehouden om grondstaffels te overleggen omdat deze niet worden gebruikt voor de waardebepaling van niet-woningen als hier aan de orde.

De stelling van eiseres ter zitting dat op verweerder de plicht rust om de iWOZ-kaarten te overleggen, omdat dit een op de zaak betrekking hebbende stuk betreft, volgt de rechtbank, nu zij van oordeel is dat deze kaarten geen stukken zijn in de zin van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht, niet (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2022:310, ECLI:NL:HR:2022:1526).

Gelet op het vorenstaande volgt de rechtbank het standpunt van eiseres dat verweerder ten onrechte bepaalde stukken niet heeft overgelegd, niet.

de waarde

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

8. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kan deze waarde worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

10. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

11. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van (een) waarderingsmethode(n) en, indien zij gebruik maakt van (een) waarderingsmethode(n), eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode(n). Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de verweerder voorgestane waarde en, indien het de rechtbank aan de toetsing van de door eiseres verdedigde waarde toekomt, de door eiseres verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, zoals hier het geval is, dan is de enige toetssteen voor de rechter derhalve het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Bovendien geldt dat het verweerder daarbij vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen.

12. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn, anders dan eiseres heeft gesteld, wat betreft type, bouwjaar, ligging en omvang voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

De rechtbank overweegt in dit verband dat zij aan al hetgeen eiseres heeft gesteld met betrekking tot de kapitalisatiefactor en het leegstandsrisico, voorbijgaat aangezien deze stellingen, in het geheel niet, nu verweerder ter onderbouwing van de waarde is uitgegaan van verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, ter zake doende zijn.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de onroerende zaak gehanteerde vierkante meterprijs. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal.

De rechtbank overweegt in dit verband dat ten opzichte van de vergelijkingsobjecten aan de onroerende zaak veruit de laagste prijs per vierkante meter is toegekend.

De door eiseres niet onderbouwde stelling met betrekking tot de onderhoudssituatie van de onroerende zaak, de verpaupering, het door eiseres genoemde “rompslompforfait” en de waardehausse, doen, mede in het licht gezien van hetgeen verweerder hieromtrent heeft gesteld, niet af aan het in de eerste volzin van deze overweging gegeven oordeel. Dat geldt evenzeer voor het door eiseres gestelde waardedrukkende effect als gevolg van de COVID-19 pandemie alsmede de verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). Daartoe overweegt de rechtbank dat de COVID-19 pandemie de gehele maatschappij heeft geraakt en derhalve is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met betrekking tot de verwijzing naar het voormelde civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 overweegt de rechtbank dat de stellingen van eiseres in zoverre geen steun vinden in de feiten. Dat een huurverlaging is doorgevoerd heeft eiseres, op wie de bewijslast rust nu zij dit heeft gesteld en verweerder bij gebrek aan wetenschap heeft ontkend en zij voorts de meest gerede partij is, niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt voorts dat het in genoemd arrest gegeven oordeel niet wordt gevolgd door de rechtbank en heeft ook overigens in de thans voorliggende procedure bij gebrek aan feitelijke onderbouwing geen aanleiding dit wel te doen.

13. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

14. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, doet hieraan niet af.

Immateriële schadevergoeding

15. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om toekenning van een immateriële schadevergoeding. De rechtbank wijst dit verzoek af aangezien vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift (28 maart 2022) tot en met de datum waarop de rechtbank uitspraak doet (3 oktober 2023), minder dan twee jaren zijn verstreken.
De rechtbank komt tot het oordeel dat geen sprake is van overschrijding van de redelijke termijn zodat eiseres geen recht heeft op een immateriële schadevergoeding.

Proceskosten

16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.

Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).