ECLI:NL:RBNHO:2024:1

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10224122 \ CV EXPL 22-7045

Vonnis van 3 januari 2024

in de zaak van

de coöperatie met uitgesloten aansprakelijkheid

GAZELEY NETHERLANDS COÖPERATIEF U.A.

te Amsterdam,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Gazeley,

gemachtigden: mrs. M.R. Oranje en M.A.M. Wolvers,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] VASTGOED B.V.,

te [plaats 1] (gemeente [gemeente 1]), kantoorhoudende te [plaats 2] (gemeente [gemeente 2]),

hierna: [gedaagde];

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CTS GROUP B.V.,

te Nieuw-Vennep (gemeente Haarlemmermeer),

hierna: CTS

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: CTS c.s.,

gemachtigden: mrs. J.P.A.M. van Balen en M.A.F. Marchi.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 november 2022 met 16 producties

- de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie van [gedaagde] van 1 februari 2023 met 4 producties

- het vonnis van de kantonrechter in incident van 26 april 2023 waarbij CTS is toegestaan zich in de hoofdzaak aan de zijde van [gedaagde] te voegen

- de conclusie van antwoord van CTS van 24 mei 2023 met 1 productie

- het tussenvonnis van 28 juni 2023

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende eiswijziging in conventie van 20 november 2023 met aanvullende producties 1 tot en met 12 van de kant van Gazeley;

- de brief van 20 november 2023 met producties 5 tot en met 7 van de kant van CTS c.s.

- de spreekaantekeningen van de kant van Gazeley

- de spreekaantekeningen van de kant van CTS c.s.

- de mondelinge behandeling van 30 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

Gazeley verhuurt aan [gedaagde], die weer onderverhuurt aan CTS, een distributiehal met bijbehorende kantoorfuncties, parkeerplaatsen en bijbehorende grond aan de Schillingweg 50-70 te [plaats 2]. CTS is een bedrijf in de logistieke dienstverlening met circa 350 werknemers. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] toestemming aan Gazeley had moeten vragen voor het realiseren van een bouwwerk buiten de distributiehal. Dit is een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De kantonrechter is echter van oordeel dat, alles wegende, de tekortkoming gezien de bijzondere aard en geringe betekenis en de overige omstandigheden van het geval, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

2.2.

Zowel de vorderingen in conventie als de vorderingen in reconventie worden afgewezen.

3.De feiten

3.1.

Gazeley maakt onderdeel uit van GLP, een Singaporese institutionele belegger met een omvangrijk vastgoedportfolio.

3.2.

[gedaagde] maakt onderdeel uit van CTS Group, een logistieke dienstverlener.

3.3.

Gazeley is sinds 1 oktober 2015 eigenaar van een bedrijfscomplex in de zin van artikel 7:230a BW bestaande uit een distributiehal met bijbehorende kantoorfuncties, parkeerplaatsen en bijbehorende grond aan de Schillingweg 50-70 te [plaats 2] (hierna: het distributiecentrum en/of het gehuurde).

3.4.

De rechtsvoorganger van Gazeley heeft het distributiecentrum in 2006 van [gedaagde] gekocht en met ingang van 1 februari 2007 terug verhuurd aan [gedaagde]. Met ingang van 1 januari 2015 bedraagt de aanvangshuurprijs € 800.000,00 op jaarbasis (thans € 1.242.098,88 incl. btw) en is de bankgarantie vastgesteld op € 425.000,00. Op grond van een op 5 januari 2015 getekende allonge wordt de huurovereenkomst vanaf 31 januari 2022 steeds voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. Alleen [gedaagde] kan de huurovereenkomst opzeggen. De huurovereenkomst en de allonge samen: de huurovereenkomst.

3.5.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 03-54 (hierna: de algemene bepalingen).

3.6.

[gedaagde] heeft het gehuurde met instemming van de rechtsvoorganger van Gazeley onderverhuurd aan CTS.

3.7.

De bestemming van het gehuurde is in artikel 1.2 van de huurovereenkomst omschreven als volgt:

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruiktals kantoor – en bedrijfsruimten en parkeergelegenheid ten behoeve van activiteiten van huurder en onderhuurders voor op- en overslag in de logistieke sector en parkeerruimte ten behoeve huurder en onderhuurders van personen auto’s en vrachtauto’s.

3.8.

De bepalingen in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen voor zover relevant voor wijzigingen aan het gehuurde luiden:

a. in de huurovereenkomst:

9.7

Opleveringsniveau bij beëindiging van de huurovereenkomst

In afwijking van het bepaalde in artikel 10.1.1 tot en met 10.1.4 van de Algemene Bepalingen geldt dat huurder aan het einde van de huur casu quo deze overeenkomst de door huurder in het gehuurde aangebrachte voorzieningen, zoals scheidingswanden, vloerbedekking, aanpassingen installaties, data- en telefoonbekabeling en voorzieningen etc., met uitzondering van losse inrichtingsbestanddelen, in het gehuurde mag achterlaten en dat het bepaalde in artikel 10.3 van de Algemene Bepalingen op deze voorzieningen niet van toepassing is, overige door huurder aan te brengen en te plaatsen zaken gedurende huur in overleg en na goedkeuring verhuurder.

In geval deze huurovereenkomst wordt beëindigd, is huurder gehouden om het gehuurde op te leveren zoals bepaald in het opleveringsrapport rekening houdend met gebruikelijke slijtage.

9.8

Aanpassingen/voorzieningen na aanvang van de huurovereenkomst

Het is huurder toegestaan, voor eigen rekening en risico, na overleg met verhuurder en na schriftelijke goedkeuring van verhuurder, aanpassingen in of aan het gehuurde te (laten) verrichten. Deze aanpassingen kunnen aan het einde van de huurperiode worden achtergelaten in het gehuurde, Huurder zal verhuurder hieromtrent schriftelijk informeren.

(…)

In aanvulling op het gestelde in 6.11.2.3 en 6.11.2.4 Algemene Bepalingen geldt dat verhuurder zijn toestemming voor veranderingen en toevoegingen in/aan het gehuurde niet op onredelijke gronden zal weigeren.

(…)

In afwijking op het gestelde in 6.11.2.7 Algemene Bepalingen komen partijen overeen dat huurder gerechtigd is om de, door of vanwege huurder aangebrachte veranderingen en/of toevoegingen, bij het einde van de huurovereenkomst in het object achter te laten.

(…)

Aan 6.12.3 Algemene Bepalingen wordt toegevoegd: Verhuurder zal zijn toestemming niet op onredelijke grond of met onredelijke vertraging onthouden”.

b. in de algemene bepalingen:

Verbodsbepalingen en voorschriften van orde

(…)

6.11.2.3Huurder heeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor het geheel of gedeeltelijk veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.

6.11.2.4Tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen, verleent verhuurder geen toestemming voor veranderingen en toevoegingen die huurder wenst aan te brengen, indien deze bij het einde van de huur niet zonder schade aan het gehuurde en niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt of wanneer deze veranderingen en toevoegingen niet noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde, dan wel wanneer het huurgenot niet wordt verhoogd of wanneer zwaarwichtige bezwaren van de zijde van de verhuurder zich daartegen verzetten.

(…)6.11.2.7Indien door huurder aangebrachte zaken (waaronder begrepen reclame of andere aanduidingen) in verband met onderhouds- of reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde c.q. het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt tijdelijk moet worden verwijderd, zullen de kosten van verwijdering, eventuele opslag en het opnieuw aanbrengen voor rekening en risico van huurder komen, zulks ongeacht of verhuurder voor het aanbrengen van de betreffende zaken toestemming heeft verleend.

3.9.

De bepalingen in de algemene bepalingen voor zover relevant voor het houden aan (onder meer veiligheids)voorschriften luiden:

Gebruik

(…)

6.1

Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, Huurder zal hierbij bestaande beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en de van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen (waaronder eisen ten aanzien van het bedrijf van huurder, ten aanzien van het gebruik van het gehuurde, alsmede ten aanzien van alles wat in of aan het gehuurde aanwezig is) in acht nemen. (…)

6.2

Huurder zal zich gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur, de voorschriften van de overheid, van de nutsbedrijven en de verzekeraars. (…)

Schade en aansprakelijkheid

11.1

Huurder neemt tijdig passende maatregelen ter voorkoming van schade aan het gehuurde zoals schade als gevolg van kortsluiting, brand, lekkage, storm, vorst of enig andere weersgesteldheid, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen. Huurder moet verhuurder terstond op de hoogte stellen indien zich dergelijke schade of ene gebeurtenis als bedoeld in 11.6 voordoet of dreigt voor te doen.

11.2

Indien huurder hiertoe de mogelijkheid heeft, geldt het bovenstaande eveneens ten aanzien van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

3.10.

De boetebepaling in de algemene bepalingen voor toerekenbaar tekortschieten luidt:

Boetebepaling

7.Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boet van € 250,00 per dag voor elke dag dat dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.

3.11.

Op 26 november 2014 heeft CTS een omgevingsvergunning verkregen voor het uitbreiden van het bedrijfspand (hierna: de omgevingsvergunning 2014). Hiervan is (in eerste instantie) geen gebruik gemaakt.

3.12.

[gedaagde] heeft op 16 maart 2022 per e-mail aan CBRE, de makelaar van Gazeley (hierna: CBRE), geschreven:

Bijgaand stuur ik je de tekeningen voor een urgente aanbouw die we wensen te realiseren.

Aanleiding is het feit dat we vanuit een arbeidsinspectie en RIE onderzoek een hoge prioriteit/dwingende maatregel hebben ontvangen zijnde het anders inrichten van het opladen van de electrische interne transportmaterialen.

Hiertoe hebben we met de vaste aannemer de mogelijkheden verkent en gekomen tot in bijgevoegde bijlage gemelde optie.

Het betreft hier eendemontabeleaanbouw welke voldoet aan de gestelde eisen conform arbeidsinspectie

Het feit dat de aanbouw demontabel uitgevoerd gaat worden geeft invulling aan de (bij ons bekende) wens van verhuurder dat modificaties aan pand in oude staat teruggebracht moeten kunnen worden.

Wij gaan ervan uit dat deze aanpassing wat jullie betreft akkoord is zodat wij kunnen voldoen aan de eisen van de arbeidsinspectie.

Verbouwing en toekomstig herstel zal voor rekening van huurder geschieden

Dank voor je bevestiging in deze en verneem graag als je meer informatie wenst.

3.13.

In een e-mail van 6 april 2022 van CBRE aan [gedaagde] heeft CBRE geschreven dat zij nog de technische uitwerking van de ruimte mist en zij vraagt om meer informatie over vluchtmogelijkheden, brandwerendheid, materiaalgebruik, hoe het wordt bevestigd aan de bestaande constructie en welke aanpassingen er zijn aan elektra en aan brandmeld-, sprinkler- en W-installatie.

3.14.

Op 8 april 2022 heeft [gedaagde] aan CBRE per e-mail geschreven:

De aanleiding (zoals eerder toegelicht) is een acuut veiligheidsvraagstuk welke we snel moeten oplossen.

Hierbij hebben we rekening te houden met de verplichting van ons als huurder om alles in de oude staat terug te kunnen brengen, er zit derhalve voor de eigenaar verder geen risico in maar vond het wel zo netjes om e.a. te melden voor we aan de gang gaan.

Onderstaand nog even mijn korte reactie op je vragen in rood

(…)

Neem aan dat e.a. verder de openstaande vragen verduidelijkt maar mocht er nog nadere info benodigd zijn dan hoor ik graag.

(...)

Beste [gedaagde],

(…)

Graag zou ik meer informatie willen ontvangen over onderstaande:

-
Vluchtmogelijkheden :

[gedaagde]: er wordt aan de kopse kant (zuid kant) een vluchtdeur voorzien

-
Brandwerendheid

[gedaagde]: de aanbouw is losstaand en wordt op zelfde wijze uitgevoerd in staal en gevelbeplating zoals hoofdgebouw

-
Materiaalgebruik [gedaagde]: zie boven

-
Hoe wordt eea bevestigd aan de bestaande constructie? Bijgaande constructie berekeningen lijken mij nodig.

[gedaagde]: constructieberekeningen maken onderdeel uit van de definitieve tekeningen. Het betreft een vrijstaande zelfstandige aanbouw los van het hoofdgebouw en alleen een doorgang

-
Aanpassing brandmeldinstallatie

[gedaagde]: brandmeld installatie vanuit hoofdgebouw wordt uitgebreid

-
Aanpassing Sprinklerinstallatie

[gedaagde]: als gezegd het betreft een vrijstaande zelfstandige unit. Gezien de aard van de ruimte (oplaadfaciliteit batterijen heftrucks) wordt deze ruimte niet gesprinklerd

-
Aanpassing elektra (denk aan licht, oplaadpunten etc.)

[gedaagde]: licht en stroompunten voor opladen voorzien

-
Aanpassing W-installatie

[gedaagde]: wij zullen geen W-installatie aanbrengen

(…)

[gedaagde]: een vergunning is reeds verleend in eerder stadium. We zullen hier een aanvullende tekening met laatste details als wijziging op doormelden.

3.15.

Op 12 april 2022 heeft CBRE aan [gedaagde] geschreven:

Ik heb jullie aanvraag bij GLP neergelegd, weet dat zonder jullie toestemming van ons dan wel GLP niet mogen starten met de verbouwingswerkzaamheden.

3.16.

Op 28 april 2022 heeft [gedaagde] per e-mail aan CBRE geschreven:

(…)

Ik heb van [betrokkene 1] alle informatie ontvangen en stuur je deze hierbij door.

Hoor graag snel van je want we moeten richting arbeidsinspectie nu snel gaan schakelen zodat we de oplaadpunten uit de loods weg kunnen halen en in een veilige omgeving kunnen opladen.

3.17.

CBRE heeft op 12 mei 2022 aan [gedaagde] geschreven:

Ik heb de stukken bekeken. Wat mij opvalt is dat alle stukken uit 2014 dateren.

Wat ik graag zou willen ontvangen is de brief van de arbeidsinspectie waaruit blijkt dat dit nu urgent is (of destijds).

Daarnaast zou ik graag willen weten waarom dit niet al eerder is uitgevoerd en het nu wel urgent is.

Inhoudelijk moet ik de stukken nog verder bekijken, maar dit betreft alleen de bouwkundige aanpassingen en niet de installatie/brandtechnische. Kan je aangeven waaruit blijkt welke aanpassingen hierin nodig zijn? Dit door bijvoorbeeld een adviesrapport of een schrijven van een adviseur oid. Daarnaast gaf je aan dat de uitbreiding geen onderdeel van het gebouw is/wordt. Dat lijkt mij gezien de verschillende brandroldeuren in de gevel wel het geval.

3.18.

Op 24 mei 2022 heeft [gedaagde] er e-mail aan CBRE geschreven:

We hebben vooronderzoek RIE gehad en daarin is dit onderwerp “opladen” aan de orde gekomen. De condities worden op dit vlak door de ARBO gesteld en zijn onderstaand ter indicatie meegegeven

https://www.stl.nl/arbocatalogus/warehouse-distributiecentrum-magazijn/acculaadstation/

Linksom of rechtsom zullen wij dus zorg moeten dragen voor een overeenkomstige en veilige werkomgeving. Om dit te realiseren zullen er maatregelen genomen moeten worden die betrekking hebben op het pand

3.19.

Op 3 juni 2022 heeft [gedaagde] in rood gereageerd op een e-mail van CBRE van 2 juni daarvoor:

Ik snap waarom het gedaan dient te worden, maar ik ben vooral benieuwd waarom dit zo lang is blijven liggen.

De vergunning welke je hebt meegestuurd, is deze bijvoorbeeld nog wel geldig?

Dit is geen kwestie van lang laten liggen. Het oorspronkelijke plan was een idee om een ruimte aan te bouwen waar ADR goederen geplaatst konden worden voor de overslag.

Hierop is bouwvergunning aangevraagd en verleend maar idee is de ijskast weer in verdwenen.

We hebben met de Gemeente afgestemd en deze is nog geldig alleen moeten “aanpassingen en modificaties” op de bouwplannen aangeboden worden maar zullen niet leiden tot afwijzing.

Daarnaast zou ik graag het schrijven van de inspectie willen ontvangen waaruit blijkt dat deze werkzaamheden gedaan moeten worden en op welke termijn.

Als het schrijven komt zijn we te laat !!!!!! In de 27 jaar dat we bestaan en de 15 jaar dat we in het pand zitten hebben we nog nooit een Arbeidsinspectie over de vloer gehad maar nu wel.

Men is al 2 keer geweest en dat gebeurd op dit moment nog netjes en coulant en wij hebben van hen een lijst met aandachtspunten gekregen en een periode deze op te lossen.

V.w.b. het opladen van batterijen in een werkruimte heb ik je de richtlijnen van de ARBO doorgestuurd waaraan wij moeten voldoen, Hieraan voldoen wij op dit moment niet, verre van zelfs en moeten hier nu snel schakelen.

Als gezegd we hebben de coulance van de inspectie om zaken op te pakken en hebben een groot aantal punten afgewerkt maar we gaan niet zitten wachten tot men tot actie en handhaving of erger over gaat.

Ik hoor het graag.

3.20.

[gedaagde] heeft op 2 juni 2022 opdracht verleend voor het realiseren van de demontabele aanbouw (hierna: ‘de tent’ en/of ‘het gebouw’).

3.21.

Op 23 juni 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de brief van de Inspectie SZW van 10 januari 2022 over het inspectiebezoek op 17 december 2021 aan de gemachtigde van Gazeley gestuurd.

3.22.

CBRE heeft in een brief van 5 juli 2022 het volgende aan [gedaagde] geschreven:

In navolging op eerdere correspondentie omtrent het verzoek tot het realiseren van een demontabele aanbouw ten behoeve van het opladen van pompwagens berichten wij u het volgende.

Uw aanvraag tot de realisatie van de aanbouw hebben wij eerst op 16 maart 2022 mogen ontvangen en was niet eerder bij ons bekend. Na divers emailcontact over en weer zijn wij inmiddels in het bezit van technische tekeningen en aansluitingen alsook de verleende omgevingsvergunning vanuit gemeente Noordzeekanaalgebied d.d. 26 november 2014. Het bevreemdt ons dat een aanvraag tot deze verbouwing ruim 8 jaar na het verstrekken van de vergunning wordt gedaan. Daarnaast ontvangen wij graag communicatie waaruit blijkt dat deze aanvraag en goedkeuring destijds bij de toenmalige eigenaar zijn ingediend en/of door de toenmalige eigenaar zijn goedgekeurd.

Om een totaalbeeld te creëren van hetgeen is aangevraagd ontvangen wij graag aanvullend van u de bijlagen waar in de vergunning naar wordt gevraagd, te weten de brandveiligheidstoets en het hierbij horende advies. Ook ontvangen wij graag een rapportage van uw gecontracteerde installateurs met betrekking tot de benodigde aanpassing(en) aan de elektrische installatie, de WTB-installatie alsook de sprinkler en brandmeldinstallatie. Uw advocaat heeft reeds een brief van de Inspectie SZW van 10 januari 2022 met onze advocaten gedeeld, maar deze brief lijkt geen betrekking te hebben op onderhavig verzoek met betrekking tot de demontabele aanbouw.

Tot slot geeft u aan dat de werkzaamheden urgent zijn in verband met een bezoek van de arbeidsinspectie en niet te kunnen wachten op de aanschrijving. Wij zijn echter gewend dat dergelijke instanties dergelijke controles te allen tijde registreren en schriftelijk kenbaar maken aan de overtredende partij. In dergelijke aanschrijvingen zit doorgaans een redelijke termijn om te reageren cq. de opgelegde aanpassingen door te voeren.

Voor nu zijn de werkzaamheden vanuit onze zijde uitdrukkelijkniet akkoordin verband met het ontbreken van voornoemde essentiële informatie.

3.23.

Op 19 september 2022 heeft CBRE aan [gedaagde] per e-mail geschreven:

Zoals bekend hebben wij afgelopen woensdag, 14 september, helaas moeten constateren dat er een aanbouw ten behoeve van het opladen van pompwagens aan het gehuurde is gerealiseerd zonder dat de daartoe vereiste toestemming van Gazeley is verkregen. Gazeley heeft hier zeer veel moeite mee en was dan ook onaangenaam verrast door deze kwestie.

Je bent op de hoogte van de meerdere verzoeken (zowel per e-mail als per brief) die wij aan je hebben gedaan tot het verstrekken van de toestemming van de vorige eigenaar van het gehuurde voor de realisatie van de aanbouw.

Immers, Gazeley heeft dergelijke toestemmingnietaan [gedaagde] gegeven. [gedaagde] handelt dan ook in strijd met artikel 9.8 van de huurovereenkomst door wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen zonder dat daarvoor toestemming door Gazeley is gegeven en in dit verband stel ik [gedaagde] formeel in gebreke onder de huurovereenkomst.

Ik sommeer dan ook [gedaagde] dringend om bovengenoemde toestemming van de vorige eigenaar van het gehuurdeuiterlijk op dinsdag 20 september 2022 vóór 18:00 uuraan mij toe te zenden, bij gebreke waarvan Gazeley de kwestie onmiddellijk aan haar advocaten zal overdragen.

3.24.

[gedaagde] heeft per e-mail op 20 september 2022 aan CBRE geschreven:

Voor onze exploitatie als logistiek bedrijf hebben we circa 100 accu oplaadstations, waarmee de elektrische pompwagens en heftrucks worden opgeladen. Een essentieel bedrijfsonderdeel, dat gezien de omvang van de exploitatie en het gehuurde eveneens omvangrijk is, en waarin het gehuurde ten behoeve van de bestemming in de huurovereenkomst dus moet kunnen voorzien.

Tijdens een voorinspectie van de ARBO dienst i.z. RIE werd ons recentelijk mondeling meegedeeld dat de oplaadstations, vanwege de hoeveelheid ervan, niet meer in de loods mogen staan en moeten worden geplaatst in een ruimte die voldoet aan de daaraan door het Sectorinstituut Transport en Logistiek gestelde vereisten:

https://www.stl.nl/arbocatalogus/warehouse-distributiecentrum-magaziin/acculaadstation/

Eerder hebben wij verzocht of we ten behoeve van deze oplaadstations een constructieve aanbouw aan het gehuurde mochten realiseren echter stuitte op teveel praktische problemen.

Omdat we hoe dan ook aan de geldende vereisten voor plaatsing van de oplaadstations moeten voldoen en we spoedig een eindinspectie door de ARBO dienst verwachten, hebben we de op bijgaande foto’s weergegeven tijdelijke constructie buiten het gebouw gerealiseerd, waarin nu de oplaadstations zijn geplaatst. Zoals je op de foto’s kunt zien is dat geen aanbouw aan het pand, maar een daarbuiten geplaatste losstaande tijdelijke steigerconstructie, die is overspannen met krimpdoek, die dus ook eenvoudig en zonder noemenswaardige inspanning of kosten weer te verwijderen is. Enkel om toegang voor de pompwagens en heftrucks tot deze constructie mogelijk te maken, hebben we een loopdeur in de gevel aangebracht, waarmee de constructie aan het pand is verbonden. En ook die loopdeur is eenvoudig te verwijderen en waardoor het pand op dat onderdeel in de eerdere staat kan worden teruggebracht.

De tijdelijke steigerconstructie, maar ook de toegangsdeur is bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan te maken en die zullen wij dan voor onze rekening en risico ook weer ongedaan maken. Omdat we om die reden van mening zijn dat we voor deze constructie op grond van artikel 6.11.2.3 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst niet de voorafgaande toestemming van de huurder hoefden te vragen en vanwege het grote belang voor onze bedrijfsvoering hebben we zo gehandeld.

Maar voor het geval Gazely een andere mening is toegedaan, dan verzoek ik hierbij om deze constructie toe te staan, waardoor het gehuurde ons het genot verschaft dat we daarvan bij de door ons uitgevoerde exploitatie mogen verwachten. Juist deze constructie, waarbij de oplaadstations buiten het pand zijn gebracht, is vanuit veiligheidsoverwegingen te prefereren boven het alternatief; namelijk dat ze in het pand moeten blijven en dat daar dan zodanige voorzieningen moeten worden getroffen waardoor het gehuurde kwalificeert voor de bestemming in de huurovereenkomst en tevens wordt voldaan aan de vereisten die de ARBO dienst zal stellen.

Wij zouden dan ook erg geholpen zijn als Gazely met deze tijdelijke constructie instemt.

[foto
]

Op de vraag “om de instemming van de vorige eigenaar met een aanbouw aan je toe te sturen” weet ik niet waar je op doelt. Van een dergelijke instemming en op welke situatie deze van toepassing is, is mij echter niets bekend.

3.25.

Bij brief van 7 oktober 2022 heeft de gemachtigde van Gazeley aan de gemachtigde van [gedaagde] geschreven dat het handelen van [gedaagde] niet in overeenstemming is met dat van een goed huurder als bedoeld in artikel 7:213 BW. Ook houdt de brief het bericht in dat Gazeley opdracht heeft gegeven aan een brandveiligheidsdeskundige Vlampunt om de brandveiligheid te onderzoeken van het gehuurde en het oplaadgebied. Met [gedaagde] zal op korte termijn contact op worden genomen voor een ‘site visit’.

3.26.

In opdracht van Gazeley heeft Vlampunt B.V. het ‘aanbouwproject’ van het gehuurde getoetst aan de brandveiligheidseisen gesteld in het Bouwbesluit 2012. In de conclusie van haar rapport van 8 oktober 2022 heeft zij geschreven:

Er kan worden geconcludeerd dat de uitbouw NIET voldoet aan de brandveiligheid eisen, getoetst aan het rechtens verkregen niveau, verbouw, bestaande bouw en nieuwbouw niveau eisen uit het Bouwbesluit 2012.

Er zullen diverse aanpassingen moeten worden gerealiseerd of te worden aangetoond om te voldoen aan de minimale eisen welke voor dit specifieke bouwwerk van toepassing zijn, waaronder de volgende belangrijkste aandachtpunten:

-
De opbouw van de gevels- en dakconstructie dient te voldoen aan brandklasse D of de aankleding eisen. Gebruiker dient aan te tonen waar deze onderdelen als nu gerealiseerd aan voldoen en waar nodig te worden aangepast.

-
De uitbouw dient te worden voorzien van een sprinklerinstallatie, waarbij er een aanvullende nota van aanvulling geschreven moet worden. Daarbij dit deze uitbouw opgenomen te worden in de certificering van de bestaande installatie.

Anderzijds dient de uitbouw minimaal 30 minuten brandwerend te worden gescheiden van de industriehal, waarbij de brandscheiding ook op bezwijken 30 minuten stand dient te houden.

Eventuele deuren in deze inwendige scheidingconstructie dienen zelfsluitend te zijn.

-
De brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie dient uitgebreid te worden, conform de NEN 2535 en NEN 2575. Het Programma van Eisen dient hier eventueel op aangepast te worden.

-
Deuren in de vluchtroute (voornamelijk de daadwerkelijke deur naar aansluitend terrein) dient voorzien te zijn van een ontsluitingsmechanisme die er voor zorgt dat de deur zonder losse voorwerpen geopend kan worden, daarnaast dient er een vluchtrouteaanduiding te worden bij

geplaatst volgens voorschriften.

Deze rapportage met conclusie is niet uitputtend en gebaseerd op de belangrijkste hoofdlijnen met betrekking tot brandveiligheid.

3.27.

De gemachtigde van [gedaagde] heeft in een brief van 20 oktober 2022 aan de gemachtigde van Gazeley geschreven:

Naar aanleiding van het e-mailbericht van 19 september 2022 van CBRE ([betrokkene 2]), de reactie per e-mail van 20 september 2022 daarop van cliënte ([gedaagde] ) en vervolgens uw brief van 7 oktober jongstleden, verzocht cliënte mij om op uw brief te reageren.

Uw verwijzing naar artikel 11.1 van de huurovereenkomst kan cliënte niet plaatsen.

Juist ter voorkoming van schade als gevolg van brand, heeft cliënte naar aanleiding van een voorinspectie in het kader van RIE, uitgevoerd door de ARBO instantie, de in artikel 11.1 bedoelde passende maatregelen genomen, door een tijdelijke steigerconstructie met krimpdoek (hierna: ‘de tent’) op het parkeerterrein en dus buiten het opstal te realiseren, waarin nu de oplaadstations zijn geplaatst. Cliënte betwist dan ook uitdrukkelijk dat van een situatie als bedoeld in artikel 7:213 BW sprake is. Zoals cliënte in haar e-mailbericht van 20 september al heeft aangegeven is het hebben van de oplaadstations een essentieel en onmisbaar onderdeel van haar bedrijfsvoering.

Anders dan u stelt zijn er wel degelijk de vereiste brandpreventie -en

bestrijdingsvoorzieningen in de tent getroffen, zoals op bijgevoegde foto’s ook zichtbaar is. Het betreft een brandmeldinstallatie, meerdere brandblussers bij in- en uitgangen van de tent, in de tent zelf, bij de ingang vanuit de loods en een noodmelder met doormelding naar de meldkamer.

Op woensdag 5 oktober jongstleden heeft de Inspecteur van de Veiligheidsregio

Kennemerland tijdens een inspectie de tent met laadstations als veilig beoordeeld en nu juist het in de tent plaatsen van de oplaadstations benoemd als een prima oplossing, als alternatief voor het realiseren van een dergelijke voorziening binnen het opstal. Het door de inspecteur op te stellen rapport van bevindingen is opgevraagd en wordt naar

verwachting in november aanstaande verstrekt.

Zodra dat rapport beschikbaar is, zal een afschrift daarvan aan de beheerder van uw

cliënte worden verstrekt.

Het in uw brief voorgestelde bedrijf Vlampunt heeft nog geen contact met cliënte

opgenomen voor een nadere inspectie, maar is vanzelfsprekend welkom voor een nadere inspectie op verzoek van uw cliënte. Diens bevindingen kunnen dan worden vergeleken met die van de Inspecteur van de Veiligheidsregio Kennemerland.

Hoewel partijen de discussie over deze kwestie kunnen voorzetten, onder andere over de verplichting voor cliënte om voor de aangebrachte voorziening vóóraf de goedkeuring van uw cliënte te moeten verkrijgen, verzoek ik hierbij om uw cliënte achteraf die goedkeuring -alsnog- te laten verlenen, uiteraard mits is voldaan aan de vereiste brandveiligheidsmaatregelen.

3.28.

In aanvulling op een offerte aan CTS in verband met het brandwerend maken van de ‘pompwagenloods’ heeft Bouwgroep Horsman & Co in een brief van 18 december 2022 aan CTS geschreven:

Wij hebben als gecertificeerd aannemer overleg gevoerd met bureau Intertraining, een specialist op het gebied van techniek, training en advies aangaande brandveiligheid, over de brandveiligheid van de door ons toe te passen constructie met brandwerende platen van Promatect in de oplaadloods. (…) Op basis van dit overleg en op basis van onze ervaring met dergelijke projecten zijn wij van mening dat met de toe te passen constructie een brandwerendheid van minimaal 30 minuten bereikt zal worden.

3.29.

Op 24 augustus 2023 is een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren vaan een tijdelijke pompwagenloods op de locatie van het gehuurde met een instandhoudingstermijn tot en met 24 augustus 2028 (hierna: omgevingsvergunning 2023).

4.Het geschil

in conventie

4.1.

Gazeley vordert – na eiswijziging – om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per datum van het te wijzen vonnis te ontbinden;

CTS c.s. te veroordelen om binnen vier weken (althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen tijdstip) na de datum van betekening het te wijzen vonnis, het gehuurde met het zijne en de zijnen te ontruimen;

CTS c.s. te veroordelen tot het voor haar rekening en risico terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, overeenkomstig het bepaalde in artt. 9.6 en 9.7 van de huurovereenkomst en art. 10 van de algemene bepalingen, uiterlijk op de datum van de ontruiming van het gehuurde conform de veroordeling sub b (althans op een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen tijdstip);

[gedaagde] te veroordelen tot het betalen aan Gazeley van een boete van € 250,00 voor elke dag gerekend vanaf 19 september 2022 (althans een datum waarop de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] in verzuim is) tot aan de dag dat aan het sub c gevorderde zal zijn voldaan;

te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door eiseres geleden en te lijden schade ten gevolge van de vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen;

[gedaagde] te veroordelen in de (na)kosten van de procedure.

4.2.

[gedaagde] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Gazeley, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Gazeley, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Gazeley in de kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.4.

[gedaagde] vordert – samengevat –:

primair:

- Gazeley te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis schriftelijke toestemming te verlenen aan [gedaagde] voor het aanbrengen van de ‘Tent’;

subsidiair:

- te verklaren voor recht dat een vordering van Gazeley tot afbraak van de ‘Tent’ misbruik van bevoegdheid oplevert, totdat een redelijke oplossing is gevonden en gerealiseerd voor het opladen van de heftrucks en pompwagens in het gehuurde;

- Gazeley te veroordelen om de ‘Tent’ te gedogen totdat een redelijke oplossing is gevonden en gerealiseerd voor het opladen van de heftrucks en pompwagens in het gehuurde;

primair en subsidiair:

- Gazeley te veroordelen in de (na)kosten van de procedure.

4.5.

Gazeley voert verweer. Gazeley concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde], met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie en in reconventie

4.7.

CTS heeft zich na de conclusie van antwoord van [gedaagde] en de door haar ingestelde tegenvorderingen aan de kant van [gedaagde] gevoegd. Zij heeft verklaard zich te scharen achter de inhoud en de conclusie van antwoord van [gedaagde] en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in conventie en toewijzing van de vorderingen in reconventie.

5.De beoordeling

in conventie en reconventie

5.1.

De vordering en tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

Als vast komt te staan dat sprake is van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde], moet beoordeeld worden of het verweer van CTS c.s. slaagt dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

5.3.

Voordat aan de beantwoording van die vraag wordt toegekomen, zal de kantonrechter eerst ingaan op het verweer van [gedaagde] dat zij geen toestemming van Gazeley nodig had voor het buiten het pand brengen van de accu oplaadstations in de door haar aangebrachte ‘tent’ of ‘aanbouw’.

Toestemming ex artikel 7:215 lid 1 BW

5.4.

CTS c.s. hebben aangevoerd dat een redelijke uitleg van de wederzijdse verplichtingen uit de huurovereenkomst mee brengt dat er geen toestemming als bedoeld in artikel 9.8. van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 6.11.2.3 van de algemene bepalingen (r.o. 3.8), nodig was. Deze verplichting conflicteert met de verplichtingen van [gedaagde] op grond van artikel 11.1 en 6.1 van de algemene bepalingen (r.o. 3.9), aldus CTS c.s.. Dat verweer slaagt niet. De verplichting van artikel 9.8. van de huurovereenkomst en artikel 6.11.2.3 van de algemene bepalingen om vooraf schriftelijke toestemming te vragen voor het veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde, sluit aan bij de wettelijke bepaling in artikel 7:215 lid 1. Wanneer de huurder in verband met van overheidswege gestelde eisen - in dit geval eisen m.b.t. het hebben van acculaadstations - passende maatregelen moet nemen ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde zoals schade als gevolg van brand (artikel 6.1 en 11.1 van de algemene bepalingen) waarvoor toestemming van de verhuurder is vereist, is geen sprake van conflicterende verplichtingen. [gedaagde] dient op grond van de huurovereenkomst aan beide verplichtingen te voldoen. Dat zij druk heeft gevoeld om tijdig aan de eisen van overheidswege te voldoen, omdat haar onderneming anders mogelijk zou worden stilgelegd, mag zo zijn, maar dat maakt de verplichtingen zelf niet conflicterend.

5.5.

De verwijzing van CTS c.s. naar artikel 12.2 van de algemene bepalingen ROZ 2015 waarin een uitzondering op het toestemmingsvereiste is opgenomen, maakt het vorenstaande niet anders. Het artikel is immers niet op de huurovereenkomst van toepassing. Voor zover al rekening zou mogen worden gehouden met de tekst van nieuwe ROZ bepaling, is de uitzondering hier niet van toepassing. Uit het citaat van het artikel in de pleitaantekeningen van Gazeley blijkt immers dat de uitzondering alleen geldt als de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of (technische) voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde betreffen of beïnvloeden. Vast staat dat CTS c.s. een roldeur in het gehuurde hebben aangebracht en de brandmeldinstallatie hebben uitgebreid, zodat sprake is van een verandering aan de constructie en de voorzieningen van het gehuurde.

5.6.

Evenmin slaagt het beroep van [gedaagde] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW), waardoor volgens haar de regel dat toestemming dient te worden verkregen, gelet op de omstandigheden van het geval, buiten toepassing blijft. Gelet op de nodige terughoudendheid die de rechter moet betrachten bij de vraag of iets ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ is, hebben CTS c.s. onvoldoende gesteld om een contractuele bepaling als deze, die bovendien voortvloeit uit een wettelijke bepaling, buiten werking te stellen.

5.7.

Mede gelet op de stellingen van Gazeley, slaagt het verweer van [gedaagde] ten slotte ook niet dat sprake is van veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Het feit dat voorbeelden van de tenzij bepaling van artikel 7:215 lid 1 BW in de memorie van toelichting alleen op woningen betrekking lijken te hebben, betekent niet dat kosten van € 17.000,00 beschouwd moeten worden als niet noemenswaardig. Jurisprudentie wijst juist op het tegendeel. Naar het oordeel van de kantonrechter kan daarom niet worden gezegd dat het aanbrengen van de ‘tent’ of de ‘aanbouw’ eenvoudig en zonder veel kosten weer ongedaan gemaakt kan worden. Hoewel gering ten opzichte van de omvang van het pand, de bankgarantie en de huur, kunnen de kosten verbonden aan het verwijderen als objectief gegeven (dus zonder deze af te zetten tegen de omvang van het gebouw, de bankgarantie en de huur) niet worden aangemerkt als ‘geen of zonder noemenswaardige kosten’ (vgl. Hof ’s Hertogenbosch van 10 januari 2017, ECLI:NL:GHSE:2017:21 r.o. 6.4.9 en Hof ’s Hertogenbosch 10 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2936 r.o. 8.18 en 8.19).

5.8.

De conclusie is daarom dat toestemming was vereist.

Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding?

5.9.

Vast staat dat [gedaagde] op 2 juni 2022 zonder toestemming van Gazeley opdracht heeft verleend voor het realiseren van de ‘tent’ / ‘aanbouw’. Daarmee heeft [gedaagde] zich niet gehouden aan artikel 9.8 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 6.11.2.3 van de algemene bepalingen en is sprake van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

5.10.

De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

De vordering tot ontbinding is dus in beginsel toewijsbaar, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming daaraan in de weg staat. Anders dan het standpunt van Gazeley is de kantonrechter van oordeel dat onjuist is de opvatting dat de in de tenzij-bepaling neergelegde uitzondering op de hoofdregel slechts ‘bij uitzondering’ toegepast kan worden of op een ‘zeldzaam’ geval betrekking heeft (vgl. Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, r.o. 3.5). In art. 6:265 lid 1 BW brengen de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. De bewijslast dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, rust op de tekortschietende schuldenaar, in dit geval [gedaagde]. Bij de afweging die in het kader van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW plaatsvindt bij beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, zijn niet alleen de in de wet genoemde gezichtspunten (de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding) van belang, maar kunnen ook alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

5.11.

In het kader van de ernst van de tekortkoming heeft Gazeley aangevoerd dat zij nog steeds niet volledig is geïnformeerd over de brandveiligheid in de ‘uitbouw’ en de stukken die ten grondslag liggen aan de in augustus 2023 verleende omgevingsvergunning. Ook heeft zij aangevoerd dat [gedaagde] de vragen van CBRE nog altijd niet op volledige wijze heeft beantwoord. Gazeley heeft belang bij die informatie, omdat zij verantwoording moet afleggen aan haar investeerders, hypotheekhouder en verzekeraar over de brandveiligheid en het voldoen aan wet- en regelgeving. [gedaagde] schaadt het (commerciële) belang van de investeerders, de hypotheekbank en de (opstal)verzekeraar en daarmee ook het belang van Gazeley. CTS c.s. betwisten dat de brandveiligheid in het geding is. CTS heeft ‘de tent’ en de maatregelen laten toetsen door het bevoegd gezag bij de aanvraag van een tijdelijke omgevingsvergunning. Zij verwijzen naar de door [gedaagde] ingebrachte producties 5, 6 en 7, waaruit blijkt dat de brandweer Kennemerland akkoord heeft gegeven op de maatregelen en de brandveiligheid van ‘de tent’. Blijkens de vergunning is ‘de tent’ getoetst- en voldoet deze aan het Bouwbesluit en overige regelgeving, aldus CTS c.s.. Zij zijn bereid om alle recente informatie over ‘de tent’ alsnog te delen. Daarnaast hebben CTS c.s. gesteld dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is, omdat dat het einde van hun onderneming betekent. Vanwege haar personeelsbestand en de afhankelijkheid van haar onderneming van Schiphol, moet deze in de omgeving van Schiphol gehuisvest zijn. CTS c.s. zijn al enige tijd op zoek naar een andere locatie, maar deze is op korte termijn niet beschikbaar. CTS kan haar bedrijf nergens anders voortzetten. Ontbinding van de huurovereenkomst betekent stillegging van de werkzaamheden. Als de werkzaamheden worden stilgelegd, kan CTS haar lopende duurcontracten niet nakomen en zal een faillissement van CTS onvermijdelijk zijn. 350 Werknemers zouden hun baan kwijtraken. 100 vrachtwagens komen stil te staan en 500 tot 800 klanten zouden halsoverkop nieuwe maatwerkoplossingen voor hun distributie moeten vinden, aldus nog steeds CTS c.s..

5.12.

Uitgangspunt is dat uit de e-mail correspondentie tussen [gedaagde] en CBRE (r.o. 3.12 tot en met 3.27) blijkt dat [gedaagde] op 16 maart 2022 om toestemming heeft gevraagd voor het aanbrengen van een demontabele aanbouw voor accu oplaadstations. Aanleiding daarvoor was een arbeidsinspectie en een risico inventarisatie en evaluatie onderzoek (RIE). Ook staat vast dat CBRE vanaf 6 april 2022 diverse keren om aanvullende informatie heeft gevraagd over onder meer de brandwerendheid en de elektra. [gedaagde] heeft vanaf 8 april 2022 vragen beantwoord, maar het ontbreken van aanvullende informatie en de conclusies van het rapport van Vlampunt over de brandveiligheid, waren voor Gazeley aanleiding om geen toestemming te verlenen.

5.13.

De kantonrechter begrijpt uit de stelling van [gedaagde] en uit haar e-mails van 16 maart 2022 (r.o. 3.12), 28 april 2022 (r.o. 3.16) en 24 mei 2022 (r.o. 3.18) dat zij – vanwege de urgentie om de accu oplaadstations uit het pand te plaatsen, zodat de onderneming niet werd stilgelegd en omdat met de demontabele uitvoering het gehuurde weer in oude staat terug gebracht kon worden – aannam dat Gazeley toestemming zou verlenen. CBRE heeft echter in haar e-mail van 12 april 2022 aangegeven dat [gedaagde] zonder toestemming niet mocht beginnen met de verbouwingswerkzaamheden (r.o. 3.15). Door vervolgens het bouwwerk zonder toestemming neer te laten zetten, is [gedaagde], zoals hiervoor in 5.9 overwogen, tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter is echter van oordeel dat, alles wegende, deze tekortkoming gezien de bijzondere aard en geringe betekenis en de overige omstandigheden van het geval, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

5.14.

De kantonrechter acht daarvoor redengevend dat hoewel toestemming is vereist en formeel sprake is van een tekortkoming, de gevraagde toestemming materieel ziet op een geringe aanpassing / wijziging van het gehuurde. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van CTS c.s. immers onbetwist gesteld dat het bouwwerk slechts een steigerconstructie naast het pand betreft, die op circa 1,5 meter van het pand staat. Evenmin is weersproken dat de in het pand aangebrachte roldeur weer verwijderd kan worden bij het verwijderen van het bouwwerk en Gazeley heeft ook niet betwist dat de constructie binnen enkele dagen afgebroken kan worden. [gedaagde] heeft in haar e-mail van 16 maart 2023 bovendien bevestigd dat toekomstig herstel voor haar rekening zal geschieden. [gedaagde] heeft aangeboden hiervoor extra zekerheid te stellen door de bestaande bankgarantie uit te breiden, maar Gazeley is daar niet op ingegaan. [gedaagde] heeft verder toegelicht dat de enige installatietechnische wijziging het aansluiten van de brandmeldinstallatie op het pand betreft. Er is daarbij geen ruimte in het pand opgeheven. Kortom: er is geen sprake van onherstelbare gevolgen en de kosten van toekomstig herstel zijn gedekt.

Het buiten het pand brengen van de oplaadpunten bevordert daarbij de brandveiligheid van het pand zelf. Immers, volgens de door CTS c.s. ingebrachte Arbocatalogus zijn slechts vier acculaadstations toegestaan in een ruimte waar ook andere werkzaamheden plaatsvinden, terwijl er in verband met de bedrijfsvoering van CTS honderd oplaadpunten verspreid door het pand waren. Niet is dus gebleken dat Gazeley enig concreet nadeel heeft geleden of nog zal lijden als gevolg van de realisatie van het bouwwerk.

CTS c.s. hebben daarnaast evident belang bij voorzetting van het gebruik van het gehuurde. Zij hebben voldoende onderbouwd dat ontbinding van de huurovereenkomst het faillissement van CTS betekent en grote gevolgen heeft voor de onderneming, haar werknemers, klanten en partners van CTS. Hoewel Gazeley belang heeft bij informatie over de brandveiligheid van het pand / het gehuurde, is niet, althans onvoldoende, gebleken dat de brandveiligheid niet op orde is. Niet is immers gebleken dat het bouwwerk niet overeenkomstig de omgevingsvergunning 2023 is gerealiseerd. Daarbij komt dat CTS c.s. in februari / maart 2023 dertig minuten brandwerende platen van Promatec in het bouwwerk hebben laten aanbrengen, om te voldoen aan de opmerking over de scheiding tussen gesprinklerd en niet gesprinklerd gebied in het rapport van Vlampunt. Dat de belangen van Gazeley en indirect die van haar verzekeraar, hypotheekhouder en investeerders zijn geschonden, is daarmee onvoldoende gebleken. Gelet op het vorenstaande weegt het belang van CTS c.s. bij continuering van haar bedrijfsvoering in het gehuurde zwaarder dan het belang van Gazeley bij ontbinding van de huurovereenkomst.

5.15.

Omdat de vordering tot ontbinding (a) wordt afgewezen, worden de daarmee verbonden vorderingen tot ontruiming (b) en het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat (c) eveneens afgewezen.

Boete

5.16.

Hoewel formeel gezien [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan een in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen opgenomen voorschrift, acht de kantonrechter een beroep op de boetebepaling van artikel 7 van de algemene bepalingen niet op zijn plaats, omdat sprake is van een tekortkoming van te geringe betekenis. Daarnaast kan de boete ook niet worden toegewezen, omdat Gazeley de termijn waarover de boete verschuldigd is, heeft gekoppeld aan de gevorderde ontbinding en ontruiming, die worden afgewezen.

in conventie

5.17.

Gazeley is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] en CTS als volgt vastgesteld:

- salaris gemachtigde

€

1.587,00

(3,00 punten × € 529,00)

Totaal

€

1.587,00

5.18.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

in reconventie

5.19.

Afgezien van het feit dat machtiging door de rechter als bedoeld in artikel 7:215 lid 3 BW achteraf niet mogelijk is en Gazeley alleen al om die reden niet veroordeeld kan worden om schriftelijk toestemming te verlenen, heeft [gedaagde] ook geen belang meer bij haar tegenvordering, omdat de vorderingen van Gazeley worden afgewezen. Evenmin heeft [gedaagde] om die reden nog belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht en vordering tot gedogen van het bouwwerk. De tegenvorderingen van [gedaagde] zullen daarom worden afgewezen.

5.20.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Gazeley als volgt vastgesteld:

- salaris gemachtigde

€

529,00

(2,00 punten × factor 0,5 × € 529,00)

Totaal

€

529,00

5.21.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen van Gazeley af,

6.2.

veroordeelt Gazeley in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] en CTS tot dit vonnis vastgesteld op € 1.587,00,

6.3.

veroordeelt Gazeley in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde,

in reconventie

6.4.

wijst de vorderingen van [gedaagde] af,

6.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Gazeley tot dit vonnis vastgesteld op € 529,00,

6.6.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2024.

1621

Huurgeschil over ontbinding huurovereenkomst en toestemming voor aanpassing gehuurde

Uitspraak

1.De procedure

2.De zaak in het kort

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing